Wie beeinflusst das Vorkaufsrecht den Immobilienverkauf?

Letztes Update: 09.09.2020

Auch nach dem vermeintlich sicheren Abschluss eines Kaufvertrags, z.B. für ein Haus oder Grundstück, kann sich die Richtung des Immobilienverkaufs ändern. Ein neuer Käufer nimmt die Stelle des Ersterwerbers ein, weil er vermutlich vorkaufsberechtigt ist und ihm damit der Vortritt beim Kauf zusteht. Dabei gibt es jedoch Voraussetzungen, die sich abhängig vom Vorkaufsberechtigten, dem Grundbucheintrag und dem Objekt selbst unterscheiden. Bevor ein Immobilienhandel abgeschlossen wird, ist es also wichtig, sich über die verschiedenen Arten des Vorkaufes, ihre Konsequenzen und eine mögliche Unwirksamkeit zu informieren.

1. Was ist das Vorkaufsrecht und was bringt es dem Käufer?

Wird für eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie ein Kaufvertrag abgeschlossen, ist noch ein weiterer Schritt vonnöten, damit der Verkauf als abgeschlossen gilt. Der Verkäufer muss den Kaufvertrag zeitnah dem jeweiligen Vorkaufsberechtigten vorlegen.

Für die Vorkaufsberechtigten stehen individuelle Interessen im Vordergrund:

  • Für Erben geht es nicht selten um den Erhalt oder Eigenbedarf an der Immobilie,

  • Gemeinden sichern sich Vorkaufsrechte für die Umsetzung ihrer Stadtplanung und

  • Mieter schützen sich auf diese Weise vor einer spekulativen Umwandlung ihres Mietobjekts in eine Eigentumswohnung.


Will ein Vorkaufsberechtigter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, kann er den Kaufvertrag zu denselben Konditionen wie der ursprüngliche Erstkäufer übernehmen.


2. Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?

Ein Vorkaufsrecht für ein Haus kann aus verschiedenen Bedingungen und in unterschiedlichen Formen entstehen. Man unterscheidet zwischen dem dinglichen, dem schuldrechtlichen und dem gesetzlichen (öffentlich-rechtlichen) Vorkaufsrecht.

2.1 Was ist das dingliche Vorkaufsrecht?

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in das Grundbuch eingetragen und gilt dadurch automatisch als Verfügungssperre für jeden Verkaufsfall. Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nur auf unbewegliche Sachen bestellt werden. Darunter werden Grundstücke verstanden, nicht aber die darauf befindlichen Gebäude.

Nach § 1098 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird das Grundstück dahingehend belastet, dass der Vorkaufsberechtigte, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer und dem Ersterwerber gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Das dingliche Vorkaufsrecht dient dem Interessenten als Vormerkung, indem es im Grundbuch eingetragen wird. Es verhindert dadurch die Übertragung des Grundstückes an den jeweiligen Erstkäufer, bis der Vorkaufsberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

2.2 Was ist das schuldrechtliche Vorkaufsrecht?

Beim Schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird dem Vorkaufsberechtigten dieses lediglich als Rechtsposition zugesprochen. Demnach erfolgt kein Eintrag in das Grundbuch, sondern nur eine vertragliche Zusicherung. Es gilt entgegen dem dinglichen Recht auch für bewegliche Sachen. Im Falle von Immobilien werden unter beweglichen Sachen die auf dem Grundstück befindlichen Sachen, also Häuser und Eigentumswohnungen, verstanden. Anders als bei dem dinglichen Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte sich der Eigentumsübertragung an einen Erstkäufer nach dem Grundbucheintrag nicht mehr entgegenstellen.

Wichtig: Der Vorkaufsberechtigte muss also vor der Grundbucheintragung, aber nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Der Eigentümer ist dabei verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten rechtzeitig über den Verkauf zu informieren und ihm so die Gelegenheit zum Vorkauf zu geben.

Die rechtliche Grundlage bietet § 464 Abs. 2 BGB: Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten (Vorkaufsberechtigten) und dem Verpflichteten (Verkäufer) unter den Bedingungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten (Erstkäufer) vereinbart hat. Aufgrund der fehlenden Grundbuchsperrung ist es möglich das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu umgehen, in diesem Fall hat der Vorkaufsberechtigte jedoch einen Anspruch auf Schadensersatz.

2.3 Was ist das gesetzliche (öffentlich-rechtliche) Vorkaufsrecht ?

Wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind, kann für einige Vorkaufsbegünstigte das gesetzliche Vorkaufsrecht in Kraft treten. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte müssen den Begünstigten nicht erst per Rechtsgeschäft zugesprochen werden, sie gelten per Gesetz und müssen von den Normadressaten (den Vorkaufsberechtigten) selbst bedacht werden. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte sind beispielsweise:


Für Mieter besteht ein Schadensersatzanspruch, wenn ihnen das Vorkaufsrecht nicht eingeräumt wird. Miterben und Gemeinden werden beim Verkauf automatisch benachrichtigt. Bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit bestehendem gesetzlichen Vorkaufsrecht für die Gemeinden muss vor der Grundbucheintragung eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (Negativtest) abgegeben werden. Dieser Negativtest bewirkt, analog zur Grundbuchsperre, dass das Grundstück erst verkauft werden kann, wenn die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet.


3. Wie erlangt ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht?

Wie in den oben beschriebenen Fällen, besteht die Möglichkeit, dass Mieter, Miterben oder Gemeinden gesetzlich zum Vorkauf berechtigt sind. Ein Vorkaufsrecht gegenüber einem Erstkäufer kann jedoch auch durch Rechtsgeschäft bestehen, also vertraglich festgelegt werden.

Bei der vertraglichen Variante können zwei Parteien jederzeit ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück vereinbaren. Also können Eigentümer einer beliebigen Person, aus beliebigen Gründen, ein Vorkaufsrecht einräumen. Hierbei muss ein Vertrag abgeschlossen werden und der Vertragsabschluss muss durch einen Notar beurkundet werden. Das Bestehen dieses Nachweises sichert dem Vorkaufsberechtigten seinen Schadenersatzanspruch, falls sein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf übergangen wird.


4. Wie läuft ein Verkauf mit Vorkaufsrecht in der Praxis ab?

Wird nun ein Grundstücks- beziehungsweise Immobilienverkauf eingeleitet, bei dem die Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen bei dem Verkauf einige Besonderheiten beachtet werden.

4.1 Verkaufsablauf

  1. 1.Der Eigentümer schließt mit dem Erstkäufer einen Kaufvertrag. Die spezifischen Vertragskonditionen werden in den Verkaufsverhandlungen mit dem Erstkäufer vereinbart, jegliche Interessen des Vorkaufsberechtigten werden nicht berücksichtigt.
  2. 2.Unabhängig von der Art des Vorkaufsrechts wird im Anschluss der Vorkaufsberechtigte über den ausgehandelten Immobilienkaufvertrag informiert, es besteht eine Mitteilungspflicht auf Käuferseite. Diese Mitteilung muss unverzüglich nach Vertragsabschluss erfolgen. Im Falle eines dinglichen Vorkaufsrechts geschieht dies automatisch durch den vollstreckenden Notar.
  3. 3.Der Vorkaufsbegünstigte muss nun erklären, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht oder darauf verzichtet. Übt er sein Recht aus, wird ein neuer Kaufvertrag zu den Konditionen des Ersterwerbers aufgesetzt. Die Erklärung ist ebenfalls an eine Frist gebunden. Diese Ausübungsfrist ist entweder individuell vertraglich vereinbart worden oder es gilt die gesetzliche Frist von zwei Monaten.
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Mehrere Vorkaufsberechtigte?

Im Falle von mehreren Vorkaufsberechtigten, wie es bei gemeinsamen Erben vorkommen kann, muss von dem Vorkaufsrecht gemeinsam Gebrauch gemacht werden. Hierbei ist nach § 472 BGB die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch weiterhin möglich, wenn sich nur einzelne Beteiligte als Vorkaufsberechtigte dem Kauf entziehen möchten.

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Der Verkaufsfall muss eingetreten sein

Damit dem Berechtigten das Vorkaufsrecht eingeräumt wird, muss der Verkaufsfall eingetreten sein. Das bedeutet, es muss ein rechtswirksamer Vertrag mit einem Drittkäufer ausgehandelt und abgeschlossen werden. Bevor der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte, können Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf ihr Recht erheben.

4.2 Absicherung gegenüber Schadensersatzanspruch

Eigentümer sollten vor dem Immobilienverkauf beziehungsweise vor Vertragsabschluss mögliche Vorkaufsrechte prüfen. Für den Fall, dass ein vertragliches Vorkaufsrecht besteht oder ein gesetzliches bestehen könnte, sollten Verkäufer sich ein vertragliches Rücktrittsrecht sichern. So erfolgt die Vertragsauflösung mit dem Erstkäufer ohne Mehrkosten für den Verkäufer. Ansonsten hat der benachteiligte Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser beläuft sich in der Regel auf den möglichen Gewinn, den der Vorkaufsberechtigte mit der Immobilie hätte erzielen können, also die Differenz zwischen Verkehrswert und tatsächlichem Kaufpreis.


5. Wann wird ein Vorkaufsrecht unwirksam?

Der Vorkaufsfall tritt nur bei dem Verkauf des Vorkaufsgegenstandes ein, alle anderen möglichen Rechtsgeschäfte sind dabei nicht erfasst. Der Vorkaufsfall entfällt also, wenn eine Eigentumsübertragung vorliegt, die nicht unter den Vorkaufsfall fällt, so zum Beispiel:

  • bei Verzicht auf das Vorkaufsrecht

  • Bei einem Tausch oder einer Schenkung.

  • Bei einer Zwangsversteigerung, also einer Vollstreckungsversteigerung.

  • Beim Verkauf an gesetzliche Erben (Verkauf mit Rücksicht auf künftiges Erbrecht).


Im Zweifelsfall kann der Eigentümer auch vor einem Immobilienverkauf versuchen, den Vorkaufsberechtigten zu einer Verzichtsvereinbarung zu bewegen. Dies kann unter Umständen gegen die Zahlung einer Abfindung erfolgen.


6. Besteht eine Wertminderung durch ein Vorkaufsrecht?

Ob die Immobilie im Wert gemindert wird, wenn ein Vorkaufsrecht besteht, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dabei sind zum Beispiel der jeweilige Grundstücksmarkt, Zustand des Objektes sowie die Art des Vorkaufsrechts entscheidend. Grundsätzlich kann man aber sagen, dass durch ein bestehendes Vorkaufsrecht und den damit verbundenen Mehraufwand das Haus für Käufer weniger interessant wird. Das kann sich somit auch auf den Kaufpreis des Hauses auswirken.

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Fazit

Das Vorkaufsrecht mag für Immobilienverkäufer und Kaufinteressenten ein ungeliebtes Hindernis sein. Dennoch ist die Regelung sinnvoll, um den Vorkaufsberechtigten ihr Kaufrecht zu ermöglichen oder gegebenenfalls einen Anspruch auf Schadensersatz zu erheben. Beteiligte sollten sich in jedem Fall ausreichend informieren und, wenn möglich, vorab mit dem Vorkaufsberechtigten klären, ob ein Kaufinteresse besteht. Im Falle eines möglichen Schadensersatzanspruchs ist es ratsam, sich als Immobilienverkäufer vor Veräußerung des Objektes ein vertragliches Rücktrittsrecht zu sichern. So können potentielle Mehrkosten bei der Vertragsauflösung mit dem Erstkäufer vermieden werden und dem Verkauf Ihrer Immobilie steht nichts mehr im Wege.

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