Wie beeinflusst das Vorkaufsrecht den Immobilienverkauf?

Auch nach dem vermeintlich sicheren Abschluss mit dem unterzeichneten Kaufvertrag, kann sich plötzlich die Richtung eines Immobilienverkaufs ändern. Nimmt ein neuer Käufer die Stelle des Ersterwerbers, ist er vermutlich vorkaufsberechtigt und hat damit den Vortritt beim Kauf. Bevor ein Immobilienhandel abgeschlossen wird, ist es wichtig sich über die verschiedenen Arten des Vorkaufes, ihre Konsequenzen und wann sie unwirksam werden zu informieren.

Das Vorkaufsrecht

Wird für eine mit einem Vorkaufsrecht belastetet Immobilie ein Kaufvertrag abgeschlossen, ist noch ein weiterer Schritt vonnöten, damit der Verkauf als abgeschlossen gilt. Der Verkäufer muss den Kaufvertrag zeitnah dem jeweiligen Vorkaufsberechtigten vorlegen. Will dieser sein Vorkaufsrecht gebrauchen, kann er den Kaufvertrag zu denselben Konditionen wie der ursprüngliche Erstkäufer übernehmen. Ein Vorkaufsrecht kann aus verschiedenen Bedingungen und unterschiedlichen Formen entstehen.

Das dingliche Vorkaufsrecht

Das dingliche Vorkaufsrecht wird in das Grundbuch eingetragen und gilt dadurch automatisch als Verfügungssperre für jeden Verkaufsfall. Ein dingliches Vorkaufsrechte kann nur auf unbewegliche Sachen bestellt werden. Worunter Grundstücke verstanden werden, nicht aber die darauf befindlichen Gebäude. Nach dem § 1098 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird das Grundstück dahingehend belastet, dass der zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (der Vorkaufsberechtigte), dem Eigentümer und dem Ersterwerber gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. Da das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird, fungiert es dem Interessenten gegenüber als Vormerkung. Es verhindert dadurch die Übertragung des Grundstückes an den Erstkäufer, bis der Vorkaufberechtigte auf sein Vorkaufsrecht verzichtet.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Bei dem Schuldrechtlichen Vorkaufsrecht wird dem Vorkaufsberechtigten dieses lediglich als Rechtsposition zugesprochen. Demnach erfolgt kein Eintrag in das Grundbuch, sondern nur eine vertragliche Zusicherung. Es gilt entgegen dem dinglichen Recht auch auf bewegliche Sachen, im Falle von Immobilien werden bewegliche Sachen als auf dem Grundstück befindliche Sachen, also Häuser und Eigentumswohnungen verstanden. Anders als bei dem dinglichen Vorkaufsrecht kann der Berechtigte sich der Eigentumsübertragung an einen Erstkäufer nach dem Grundbucheintrag nicht mehr entgegenstellen. Er muss vor der Grundbucheintragung, aber nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Der Eigentümer ist dabei verpflichtet den Vorkaufsberechtigten rechtzeitig über den Verkauf zu informieren und ihm so die Gelegenheit zum Vorkauf zu geben. Die rechtliche Grundlage bietet der § 464 Abs. 2 BGB: Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten (Vorkaufsberechtigten) und dem Verpflichteten (Verkäufer) unter den Bedingungen zu Stande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten (Erstkäufer) vereinbart hat. Aufgrund der fehlenden Grundbuchsperrung ist es möglich das schuldrechtliche Vorkaufrecht zu umgehen, in diesem Fall hat der Vorkaufsberechtigte einen Anspruch auf Schadensersatz.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht (öffentlich-rechtlich)

Wenn bestimmte gesetzlicher Voraussetzungen erfüllt sind, kann für einige Vorkaufsbegünstigte das gesetzliche Vorkaufsrecht in Kraft treten. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte müssen den Begünstigten nicht erst per Rechtsgeschäft zugesprochen werden, sie gelten per Gesetz und müssen von den Normadressaten (den Vorkaufsberechtigten) selbst bedacht werden. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte sind beispielsweise:

  • Laut § 577 BGB besteht für den Mieter ein Vorkaufsrecht für seine Wohnung, wenn diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und durch den Vermieter an einen Erstkäufer verkauft werden soll.
  • Nach dem § 2034 BGB steht Miterben ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein anderer Miterbe seinen Immobilienteil verkaufen will.
  • Durch § 24 des Baugesetzbuches (BauGB) wird Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht zur Sicherung der Bauleitplanung eingeräumt.
  • Einige Bundesländer haben sich durch § 22 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG) gesetzliche Vorkaufsrechte an Grundstücken gesichert. Diese gelten, wenn sich in oder auf dem Grundstück denkmalgeschützte Kulturgüter befinden.

Für Mieter besteht ein Schadensersatzanspruch, wenn Ihnen das Vorkaufsrecht nicht eingeräumt wird. Miterben und Gemeinden werden bei Verkauf automatisch benachrichtigt. Bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit bestehendem gesetzlichem Vorkaufsrecht für die Gemeinden muss vor der Grundbucheintragung eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativtest) abgegeben werden. Dieser Negativtest bewirkt, analog zur Grundbuchsperre, dass das Grundstück erst verkauft werden kann, wenn die Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet.

Wie erlangt ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht?

Wie in den oben beschriebenen Fällen, besteht die Möglichkeit, dass Mieter, Miterben oder Gemeinden gesetzlich zum Vorkauf berechtigt werden. Ein Vorkaufsrecht gegenüber einem Erstkäufer kann jedoch auch durch ein Rechtsgeschäft bestehen, also vertraglich festgelegt werden. Bei der vertraglichen Variante können zwei Parteien sich jederzeit ein Vorkaufsrecht für ein Grundstück vereinbaren. Also können Eigentümer eine beliebige Person, aus beliebigen Gründen, mit dem Vorkaufsrecht ausstatten. Hierbei muss ein Vertrag abgeschlossen werden und der Vertragsabschluss muss durch einen Notar beurkundet werden. Das Bestehen dieses Nachweises sichert dem Vorkaufsberechtigtem seinen Schadenersatzanspruch, falls sein Vorkaufsrecht bei dem Verkauf übergangen wird.

Ein Verkauf mit Vorkaufsrecht in der Praxis

Wird nun ein Grundstücks- beziehungsweise Immobilienverkauf eingeleitet, bei dem die jeweilige Immobilie mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen bei dem Verkauf einige Besonderheiten beachtet werden.

Verkaufsablauf

  1. Der Eigentümer handelt mit dem Erstkäufer einen Kaufvertag aus. Die spezifischen Vertragskonditionen werden in den Verkaufsverhandlungen mit der Erstkäufer vereinbart, jegliche Interessen durch den Vorkaufsberechtigten werden nicht berücksichtigt.

  2. Unabhängig von der Art des Vorkaufsrechtes wird im Anschluss der Vorkaufsberechtigte über den ausgehandelten Immobilienkaufvertrag informiert, es besteht eine Mitteilungspflicht auf Käuferseite. Diese Mitteilung muss unverzüglich nach Vertragsabschluss erfolgen. Im Falle eins dinglichen Vorkaufsrechts, geschieht dies automatisch durch den vollstreckenden Notar.

  3. Der Vorkaufsbegünstigte muss nun erklären, ob er von seinem Vorkaufsrecht gebrauch macht oder darauf verzichtet. Übt er sein Recht aus, muss wir ein neuer Kaufvertrag zu den Konditionen des Ersterwerbers aufgesetzt. Die Erklärung ist ebenfalls an eine Frist gebunden. Diese Ausübungsfrist ist entweder individuell vertraglich vereinbart worden oder es gilt die gesetzliche Frist von zwei Monaten.

Info

Verkaufsfall erforderlich

Damit dem Berechtigten das Vorkaufsrecht eingeräumt wird, muss der Verkaufsfall eingetreten sein. Das bedeutet es muss ein rechtswirksamer Vertrag mit einem Drittkäufer ausgehandelt und abgeschlossen werden. Vorher können Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf ihr Recht erheben.

Absicherung gegenüber Schadensersatzanspruch

Eigentümer sollten vor dem Immobilienverkauf beziehungsweise vor Vertragsabschluss mögliche Vorkaufsrechte bedenken. Für den Fall, dass ein vertragliches Vorkaufsrecht besteht oder ein gesetzliches bestehen könnte, sollten** Verkäufer sich ein vertragliches Rücktrittrecht sichern**. So erfolgt die Vertragsauflösung mit dem Erstkäufer ohne Mehrkosten für den Verkäufer. Ansonsten hat der benachteiligte Käufer einen Anspruch auf Schadensersatz.

Wann wird ein Vorkaufsrecht unwirksam

Der Vorkaufsfall tritt nur bei dem Verkauf des Vorkaufsgegenstandes ein, alle anderen möglichen Rechtsgeschäfte sind dabei nicht erfasst. Der Vorkaufsfall entfällt also, wenn eine Konstruktion der Eigentumsübertragung vorliegt, die nicht unter den Verkaufsfall fällt, so zum Beispiel:

  • Bei einem Tausch oder einer Schenkung.
  • Bei einer Zwangsversteigerung, also einer Vollstreckungsversteigerung.
  • Beim Verkauf an gesetzliche Erben (Verkauf mit Rücksicht auf künftiges Erbrecht).

Im Zweifelsfall kann der Eigentümer auch vor einem Immobilienverkauf versuchen, den Vorkaufsberechtigten zu einer Verzichtsvereinbarung zu bewegen. Dies kann unter Umständen gegen die Zahlung einer Abfindung erfolgen.