Eigenbedarfskündigung: Was müssen Vermieter wissen?

01.07.20 • Lesezeit: 11:30 Minuten

Ein Vermieter darf seinen Mietern nicht einfach so kündigen, denn sie haben eine Eigentumsgarantie an ihrer Wohnung. Eine Ausnahme bildet die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine Eigenbedarfskündigung darf aussprechen, wer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat. Welche Gründe als berechtigtes Interesse gelten, für welche Personen Sie Eigenbedarf anmelden dürfen und welche Fristen und Formalien Sie als Vermieter berücksichtigen müssen, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Eigenbedarfskündigung

1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung laut BGB?

Mieter sind in Deutschland gesetzlich gut geschützt. Sie haben laut Gesetz Eigentumsgarantie an ihrer Mietwohnung, weshalb man ihnen nicht einfach willkürlich kündigen kann. Möchte der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen, dann darf er es laut Gesetz aus den folgenden drei Gründen:

  • Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft erheblich verletzt.

  • Der Vermieter wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert.

  • Der Vermieter meldet Eigenbedarf an.

Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist hierbei ausgeschlossen. Ein Vermieter kann seinem Mieter also nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse besteht bei Eigenbedarf z. B. dann, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Absatz 2 Satz 2 BGB). Nur wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, hat er das Recht, dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu kündigen. Welche Gründe für eine Eigenbedarfskündigung zugelassen sind und welche Fristen man beachten sollte, behandeln wir in den folgenden Abschnitten genauer.

Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs:

  • der Vermieter oder ein Angehöriger wollen die Immobilie selbst bewohnen
  • die Kündigung muss ordentlich begründet sein und kann ggf. vom Mieter nachgeprüft werden
  • die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden

2. Was sind die Gründe für Eigenbedarf?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Eigentümer bzw. die begünstigte Person (Bedarfsperson), die Wohnung tatsächlich benötigt. Der einfache Wunsch, die Immobilie zu bewohnen, reicht nicht aus. Eine ausreichende Begründung für eine Eigenbedarfskündigung könnte sein, dass der Eigentümer selbst oder dessen Angehörige in der Familienplanung sind und zukünftig mehr Wohnraum benötigen. Eine Eigenbedarfskündigung zur Nutzung als Altersruhesitz ist ebenfalls zulässig. Weitere mögliche Gründe sind:

  • Der Vermieter muss aus gesundheitlichen Gründen eine andere Wohnung, bspw. eine Erdgeschosswohnung, beziehen.
  • Die Wohnung soll im gleichen Haus wie der Arbeitsplatz sein.
  • Die Wohnung liegt deutlich näher am Arbeitsplatz. Aufgepasst: Hier muss eine wesentliche Verkürzung der Entfernung nachgewiesen werden.
  • Die zu kündigende Wohnung verfügt über eine bessere Raumaufteilung, wodurch die Möglichkeit besteht ein Arbeitszimmer oder Schlafzimmer für Kinder/Enkelkinder einzurichten. Dasselbe gilt für die Unterkunft einer Pflegeperson.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung im Falle einer Scheidung beziehen.
  • Mehrere Wohnungen sollen zusammengelegt werden, um größeren Wohnraum zu schaffen.

3. Für welche Personen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf ist nur für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zulässig. Die folgende Tabelle enthält eine Übersicht darüber, welche Angehörigen des Vermieters für die Eigenbedarfskündigung anerkannt werden:

Tabelle: Anerkannte Personen bei einer Eigenbedarfskündigung

Art der Zugehörigkeit zum VermieterAnerkannt?Nachweis über besondere Bindung zum Vermieter erforderlich

Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel

ja

nein

Geschwister

ja

nein

getrennt lebender Ehepartner ohne Scheidungsantrag

ja

nein

Eingetragener Lebenspartner ohne laufenden Aufhebungsantrag

ja

nein

Nichten und Neffen

ja

nein

Schwiegerkinder und Schwiegereltern (sofern die Ehe noch besteht)

ja

nein

Cousin und Cousine

ja

ja

Großneffe und Großnichte

ja

ja

Stiefenkel

ja

ja

Stiefeltern und Stiefkinder

ja

umstritten

Schwager und Schwägerin

ja

umstritten

Onkel und Tante

ja

umstritten

Geschiedener Ehepartner

nein

/

Ex-Schwiegereltern

nein

/

Ex Schwiegerkinder

nein

/


4. Welche Kündigungsfristen gibt es bei Eigenbedarf?

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Kündigungsfrist abhängig davon, wie lange das aktuelle Mietverhältnis besteht. Wenn der Mieter bereits einige Jahre in der Wohnung gewohnt hat, hat er auch länger Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen betragen dabei je nach Mietdauer drei bis neun Monate:

Tabelle: Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist

0-5 Jahre

3 Monate

5-8 Jahre

6 Monate

Ab 8 Jahren

9 Monate

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Absatz 1 BGB). Erhält der Mieter das Kündigungsschreiben zum Beispiel am 2. Juli 2020, endet das Mietverhältnis am 30. September 2020.

Eine Verkürzung dieser Kündigungsfrist für den Vermieter gibt es nur, wenn es für diesen unzumutbar ist, den Mieter länger in seiner Wohnung zu haben. Dies ist nur unter wenigen Voraussetzungen der Fall, zum Beispiel bei ausbleibener Mietzahlung.

4.1 Sonderfälle


a) Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus
Wenn eine Eigentumswohnung, während diese vermietet ist, an eine Privatperson verkauft wird, verlängert sich die Frist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nochmals erheblich. Nach dem Kauf muss der neue Eigentümer aufgrund einer Kündigungssperrfrist mindestens 3 Jahre warten, bis dieser eine Eigenbedarfskündigung einreichen kann (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Diese Sperrfrist kann je nach Bundesland bis zu zehn Jahre betragen. Käufer sollten also genau prüfen, welche Frist für die Eigenbedarfskündigung vor Ort gilt.

Tabelle: Kündigungssperrfrist in den Bundesländern

BundeslandEinbezogene Städte und RegionenDauer der SperrfristGeltungsdauer

Baden-Württemberg

bisher 44; geplant 89

5 Jahre

01.07.2015 - 30.06.2020 (Verlängerung am 27.04.2020 beschlossen)

Bayern

135 Gemeinden

10 Jahre

01.01.2016 - 31.07.2020

Berlin

Stadt Berlin

10 Jahre

01.10.2013 - 30.09.2023

Hamburg

Stadt Hamburg

10 Jahre

01.02.2014 - 31.01.2024

Hessen

31 Gemeinden

5 bzw. 8 Jahre (abhängig vom Verkaufszeitpunkt)

08.10.2019 - 26.11.2020

Niedersachsen

19 Gemeinden

5 Jahre

01.12.2016 - 30.11.2023

Nordrhein-Westfalen

4 Gemeinden 33 Gemeinden

8 Jahre 5 Jahre

10.02.2012 - 31.12.2021

Die übrigen Bundesländer haben keine Verordnungen erlassen. Demnach gilt hier die allgemeine Sperrfrist von 3 Jahren.

b) Eigenbedarfskündigung im Zweifamilienhaus
Lebt der Vermieter mit seinem Mieter im Zweifamilienhaus unter einem Dach, liegt ein erleichtertes Kündigungsrecht vor. Der Vermieter kann in diesem Fall jederzeit kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Bei dieser Art der Kündigung verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, liegt also je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen sechs und zwölf Monaten. Gleiches gilt bei Vermietern, deren Mieter mit ihnen in einer Wohnung wohnen, wie bei einem vermieteten möblierten Zimmer.


5. Formalien einer Eigenbedarfskündigung

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung bedarf der Schriftform, einer Unterschrift des Vermieters und muss dem aktuellen Mieter außerdem im Original zugestellt werden. Zudem muss das Kündigungsschreiben eine detaillierte und plausible Begründung beinhalten, weshalb das Mietverhältnis enden soll. Auch die durch den Vermieter begünstigten Personen, wie zum Beispiel die Tochter und ihr Lebenspartner, müssen benannt werden. Ein Formfehler kann die Eigenbedarfskündigung ungültig machen. Neben den üblichen Angaben eines Kündigungsschreibens (Nennung des Vermieters und Mieters, Datum des Schreibens, etc.) müssen folgende Informationen enthalten sein:

  • Angaben zur begünstigten Person, für die die Wohnung gekündigt wird sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses.

  • Bei entfernten Verwandtschaftsverhältnissen müssen die Umstände, aus denen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, offengelegt werden.

  • Bei Haushaltsangehörigen muss erläutert werden, inwiefern diese dauerhaft zugehörig zum Haushalt sind.

  • Die genauen Gründe für den Eigenbedarf

  • Nennung von ggf. vorhandenen nicht vermieteten oder innerhalb der Kündigungsfrist freiwerdenden Wohnungen sowie Begründung darüber, warum diese für die Bedarfsperson nicht in Frage kommen

  • Falls vorhanden: Angebot einer Alternativwohnung an den Mieter

  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters gemäß § 574 Abs.1 BGB mit Form- und Fristerfordernis

Im Einzelfall können weitere Angaben erforderlich sein. Um herauszufinden, welche Informationen notwendig sind, ist es ausschlaggebend, ob der Mieter ein berechtigtes Interesse an diesen besitzt. Außerdem spielt es eine Rolle, ob die Kenntnis dieser Angaben relevant für die Entscheidung des Mieters ist, ob er der Kündigung widersprechen möchte oder nicht.

Info

Tipp: Stellen Sie sicher, dass die Kündigung den Mieter auch erreicht

Damit die Kündigung auch wirklich wirksam ist, genügt es nicht, das Kündigungsschreiben abzuschicken. Vermieter sollten vielmehr sicherstellen, dass das Schreiben den Mieter auch tatsächlich erreicht. Nicht selten kommt es nämlich vor, dass Mieter den Erhalt der Kündigung bestreiten. Daher empfiehlt es sich, die Kündigung per Einschreiben zu versenden. Auf der sicheren Seite sind Vermieter, wenn sie die Kündigung persönlich in Anwesenheit eines Zeugen übergeben.


6. Widerspruch: Fristen und Rechte der Mieter

In besonderen Fällen gibt es für Mieter eine Möglichkeit, in der Wohnung zu bleiben, selbst wenn der Vermieter einen plausiblen Kündigungsgrund für seinen Eigenbedarf dargelegt hat.

Härtefall - Die Sozialklausel

Ein solcher Fall würde auftreten, wenn "die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist" (§ 574 Absatz 1 BGB). Liegt ein solcher Fall vor, besteht für den Mieter ein Widerspruchsrecht und er kann in der Wohnung bleiben und diese weiterhin zu den bisherigen Konditionen bewohnen. Folgende Umstände können einen derartigen Härtefall darstellen:

  • Hohes Alter

  • Krankheit/Pflegebedürftigkeit

  • Schwangerschaft

  • Suizidgefahr

  • Tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld

  • Im Falle eines Umzugs gefährdete Abschlüsse (Schule, Studium, Ausbildung)

  • Kinder im Schulalter, für die ein Schulwechsel unzumutbar ist

  • Unzureichendes Einkommen


Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Absatz 2 BGB). Was unter “angemessenem Ersatzwohnraum” zu verstehen ist, muss für jeden Mieter, je nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen, individuell geprüft werden. Dabei muss der Wohnwert nicht identisch zur bisherigen Wohnung sein. Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung sowie bisherige Lebensgewohnheiten des Mieters sind in einem gewissen Umfang zu berücksichtigen. Eine gewisse Verschlechterung kann dem Mieter jedoch durchaus zugemutet werden. Ein Anspruch besteht lediglich darauf, dass jedem Erwachsenen und jeweils zwei Kindern - bis zum 18. Lebensjahr bei gleichem Geschlecht, bis zum 8. Lebensjahr bei unterschiedlichem Geschlecht - je ein Wohn- oder Schlafraum zur Verfügung stehen muss. Auf ein Alten- bzw. Pflegeheim oder eine Obdachlosenunterkunft muss sich der Mieter dabei nicht verweisen lassen.

Fallbeispiel: Können Mieter pauschal unkündbar werden?

Die Antwort: Nein, übermäßige Härte kann nicht pauschal, sondern nur in Einzelfällen gelten. Das entschieden die Richter des Bundesgerichtshofes (BGH) anhand von zwei Fällen (Az: VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17). Die Instanzgerichte hatten zuvor in einem Fall den Mietern, im anderen dem Eigentümer Recht gegeben. Der Hauptkritikpunkt des BGHs: In den vorherigen Instanzen haben die Richter versäumt, unabhängige Expertengutachten einzuholen. Die Richter betonten darüber hinaus, dass nicht nur der Gesundheitszustand des Mieters wichtig ist, sondern auch, ob negative Folgen bei einem Auszug durch ärztliche oder familiäre Betreuung aufgefangen werden könnten. Um alle Einflussfaktoren in einem einzelfallspezifischen Urteil beachten zu können, muss ein Expertengutachten eingeholt werden. Mieter werden demnach nicht durch ein gewisses Alter oder eine bestimmte Krankheit pauschal unkündbar.

Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin, erklärt:

“Im Ergebnis haben die Richter des Bundesgerichtshofes die bisherige Rechtsprechung lediglich weiter präzisiert. Bereits vor den aktuellen Urteilen gab es den Konsens, Richter müssten bei mangelnder Sachkunde Expertengutachten einholen, die nicht nur an der Oberfläche eines Sachverhaltes kratzen.”

Da Richter in der Regel nicht über die entsprechende Sachkenntnis verfügen, sind Expertengutachten unabdingbar. Denn ob ein Umzug letztendlich unzumutbar ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab.

Form und Frist des Widerspruchs

Der Widerspruch des Mieters muss in schriftlicher Form erfolgen. Er hat bis maximal zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Zeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Außerdem muss der Mieter auf Verlangen des Vermieters unverzüglich Auskunft über die Gründe des Widerspruchs geben (§ 574b Absatz 1 BGB). Um genau abschätzen zu können, ob ein Widerrufsrecht besteht, sollte der Mieter einen fachkundigen Rat, beispielsweise durch einen Rechtsanwalt, einholen.

Info

Anbietpflicht des Vermieters

Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser besitzt, muss dieser vor der Kündigung prüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung im selben Anwesen für seinen Eigenbedarf frei ist oder noch frei wird. Kann der Vermieter die vergleichbare Wohnung selbst nicht nutzen, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Wohnung im Erdgeschoss benötigt, muss er die Alternativwohnung dem Mieter anbieten. Dies gilt, solange die Wohnung noch vor Ende der Kündigungsfrist des Mieters frei wird. Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtung, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz in Bezug auf die zusätzlichen Kosten, die dem Mieter bei Beachtung der Anbietpflicht nicht entstanden wären. Nichtsdestotrotz bleibt die Kündigung an sich weiterhin gültig.


7. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?

Eine Eigenbedarfskündigung kann aus formellen Gründen unwirksam sein, beispielsweise wenn die Begründung für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben fehlt. Sollte dies der Fall sein, ist es dem Mieter nicht notwendig der Kündigung zu widersprechen und er muss auch nicht aus der Wohnung ausziehen. Aufgepasst: Der Vermieter hat die Möglichkeit die Kündigung einfach nochmal auszusprechen - diesmal formell korrekt.

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung inhaltlich und formal korrekt ist, kann es sein, dass sie unwirksam ist. In diesem Fall sollten Mieter schriftlich widersprechen. Ein Beispiel hierfür ist, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses bestand oder abzusehen war. Betroffene Mieter haben in diesem Fall allerdings die Pflicht, dies zu beweisen.

Info

Mieter zieht trotz gültiger Kündigung nicht aus – was tun?

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter trotz einer gültigen Eigenbedarfskündigung die Wohnung nicht räumen. Sollte dies der Fall sein, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen und so einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Damit hat der Vermieter das Recht, das jeweilige Mietobjekt per Gerichtsvollzieher zwangsräumen zu lassen. Zu beachten ist dabei, dass der Räumungstitel sich auf alle Personen beziehen muss, die ein Besitzrecht an der betroffenen Wohnung haben. Dazu zählen Ehepartner, Untermieter sowie Eltern des Beklagten. Kinder müssen jedoch nicht genannt werden.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ungültig?

  • Das Kündigungsschreiben enthält den Kündigungsgrund nicht
    Die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung, auch wenn sie sehr persönlich sein mögen, müssen in jedem Fall in dem Kündigungsschreiben angegeben sein. Laut BGB werden andere Gründe nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Absatz 3 BGB).

  • Befristeter Mietvertrag
    Ist das Mietverhältnis bereits auf eine bestimmte Zeit befristet, kann kein Eigenbedarf angemeldet werden.

  • Es gibt weitere, bezugsfertige Wohnungen im selben Gebäude
    Nicht rechtens ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs außerdem, wenn im gleichen Haus eine oder mehrere andere Wohnungen frei sind. Eine Begründung, warum es ausgerechnet diese eine Wohnung sein muss, kann sehr schwierig durchzusetzen sein.


8. Konsequenzen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Wenn ein Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigt, sollte er sichergehen, dass er den Eigenbedarf auch tatsächlich benötigt. Es kommt vor, dass Vermieter ihren Eigenbedarf nur vortäuschen, denn bei einer Neuvermietung könnten die Wohnungen anschließend teurer weitervermietet werden. Dies erscheint in Zeiten von rasant steigenden Mietspiegeln höchst profitabel. Doch hierbei ist äußerste Vorsicht geboten, denn diese Vorgehensweise ist natürlich nicht rechtens und kann Schadensersatzforderungen nach sich ziehen. Selbst wenn der Mieter erst im Nachhinein feststellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann er Schadensersatzansprüche stellen. So kann er beispielsweise vom früheren Vermieter verlangen, Teile seiner Umzugs-, Makler-, Rechtsanwalts- und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung zu tragen. Aus diesem Grund sollten Eigentümer keinesfalls Eigenbedarf vortäuschen.

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9. Alternative zur Eigenbedarfskündigung: Auflösungsvertrag

Wenn ein Vermieter am Auszug seines Mieters interessiert ist, sich aber nicht sicher ist, ob die Eigenbedarfskündigung anerkannt werden würde, kann ein Mietaufhebungsvertrag eine sinnvolle Alternative bieten. In dem Auflösungsvertrag kann unabhängig von der Gesetzgebung eine Räumungsfrist für die Wohnung vereinbart werden. Im Gegenzug erhält der Mieter eine sogenannte „Auszugsvergütung“. Voraussetzung ist allerdings, dass sich beide Seiten einigen können und somit eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeidbar ist.


Fazit

Wenn ein Eigentümer vor hat, seinem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, gibt es einiges zu beachten. Mieter sind in Deutschland gesetzlich geschützt. Aus diesem Grund ist eine Kündigung nur mit berechtigtem Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zulässig. Eine Eigenbedarfskündigung gilt nur für bestimmte Personengruppen. Außerdem müssen Sie die geltenden Fristen und Formalien der Kündigung genauestens beachten.

Mieter haben das Recht auf Widerspruch, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Bevor Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollten Sie genau prüfen, ob alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Die wichtigsten Voraussetzungen, um Eigenbedarf anzumelden, sind: die Wohnung muss vom Vermieter selbst oder nahen Angehörigen zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, die Kündigung muss fristgerecht und ordentlich erfolgen. Die Kündigung muss eine konkrete Begründung für den Eigenbedarf enthalten und kann vom Mieter gegebenenfalls nachgeprüft werden. Falls nicht, können Sie Ihren Mietern einen Auflösungsvertrag anbieten.

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