Teilungserklärung: Das sollten Eigentümer wissen

Letztes Update: 01.09.2020

Die Teilungserklärung regelt die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, wie zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus. Außerdem legt sie durch die Gemeinschaftsordnung fest, welchen Rechten und Pflichten die einzelnen Wohnungseigentümer nachkommen müssen. Dementsprechend ist es vor einem Wohnungskauf besonders wichtig, sich über alle möglichen Verpflichtungen und Konsequenzen zu informieren. Was genau in einer Teilungserklärung enthalten ist, wann die Teilungserklärung für Sie als Eigentümer relevant wird und welche Fallstricke auftauchen können, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

Erstellung einer Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus

Begriffsdefinition Teilungserklärung

Gemeinschaftseigentum: Als Gemeinschaftseigentum werden die Bereiche eines Mehrfamilienhauses bezeichnet, welche von allen Eigentümern gleichberechtigt genutzt werden (dazu gehören: Treppenhaus, tragende Wände, Dachdeckung).

Sondereigentum: Mit Sondereigentum werden die individuellen Eigentumsrechte an Räumlichkeiten, beziehungsweise Nutzungskomponenten in einem Mehrfamilienhaus, bezeichnet (Wohnung, Kellerabteil, Dachbodenabteil, Tiefgaragenstellplatz).

Wohnungseigentum: Unter Wohnungseigentum versteht man die Gesamtheit aus der Eigentümerschaft einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.


1. Was ist eine Teilungserklärung?

Einzelne Wohnungen können nur dann verkauft werden, wenn das Mehrfamilienhaus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert. Mit Hilfe der Teilungserklärung beurkundet ein Grundstückseigentümer die Aufteilung seines Grundstücks in Miteigentumsanteile. Die Teilungserklärung regelt dabei die Einteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Die Teilungserklärung setzt sich aus den folgenden drei Komponenten zusammen:

  1. Aufteilungsplan:
    Der Aufteilungsplan liefert die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch. Es handelt sich dabei um eine Bauzeichnung, aus der zum einen die Gebäudeaufteilung, zum anderen auch die Lage und Größe der Sondereigentums- und Gemeinschaftseigentumskomponenten ersichtlich werden. Er dient dem Zweck, Sondereigentum von anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, weswegen alle zu einem Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen werden. Der Teilungsplan, welcher Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, gewährleistet, dass die Zuordnung eines jeden Raumes unmissverständlich erkennbar ist. Die Eigentumsanteile werden dabei in Tausendstel angegeben.

  2. Abgeschlossenheitsbescheinigung:
    In der zum Aufteilungsplan gehörenden Abgeschlossenheitserklärung wird versichert, dass eine Eigentumswohnung bzw. ein Teileigentum baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen ist.

  3. Gemeinschaftsordnung:
    In der Regel enthält die Teilungserklärung, neben dem abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplan, auch eine Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung. Sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer und legt die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers gegenüber der Wohngemeinschaft fest.


2. Was genau wird durch die Teilungserklärung festgelegt?

In der Teilungserklärung werden, neben der Abgrenzung der einzelnen räumlichen Eigentumsanteile, auch die Eigentumsverhältnisse an den von allen Miteigentümern genutzten Einzelkomponenten geregelt. Dazu zählt zum Beispiel die Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im Hinblick auf die zentralen Versorgungsanlagen. So kann beispielsweise die Frage, ob die gesamten Wasserleitungen oder nur die Hauptversorgungsstränge in das Gemeinschaftseigentum fallen, bei einem Schaden von großer Bedeutung sein. Für Schäden am Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig aufkommen.

Außerdem werden in der Teilungserklärung Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festgehalten. Ein Beispiel dafür wäre, ob eine gewerbliche Nutzung der Immobilie überhaupt möglich ist.

Durch die Gemeinschaftsordnung werden auch Richtlinien bezüglich der Kostenverteilung in der Hausordnung oder bei Sondernutzungsrechten aufgestellt. Sie enthält Informationen zu Zahlungsverpflichtungen und zur Verteilung der Kosten bei Modernisierungen. Hier sind aber auch Bestimmungen zur Nutzung der Wohnanlage, zur Hausverwaltung oder zur Eigentümerversammlung und dem Stimmrecht enthalten.


3. Wann wird eine Teilungserklärung gebraucht?

Eine Teilungserklärung muss vorliegen, wenn Wohnungseigentumsanlagen oder Mehrfamilienhäuser nicht als Ganzes veräußert oder gekauft werden sollen. Sie muss dementsprechend beim Erwerb einer Wohneinheit dem neuen Eigentümer vorgelegt werden. Die Teilungserklärung dient als Voraussetzung dafür, dass die einzelnen Wohnungen individuelle Wohnungsgrundbücher erhalten.

Eine Teilungserklärung wird erst wirksam, wenn ein Notar die geleisteten Unterschriften der Eigentümer unter der Erklärung beglaubigt oder notariell beurkundet hat. Bei der Beglaubigung von Unterschriften macht der Notar einen Beglaubigungsvermerk und bestätigt damit, dass die Eigentümer selbst die Erklärung unterschrieben haben. Er überprüft bei einer Beglaubigung nicht die Rechtmäßigkeit der Erklärung. Die notarielle Beurkundung der Erklärung bietet eine zusätzliche Absicherung gegen Streitfälle. Hierbei prüft der Notar die Rechtmäßigkeit der Erklärung und bürgt dafür. Für die notarielle Beurkundung entstehen zusätzliche Kosten.

Info

Wo finde ich die Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist beim Grundbuchamt hinterlegt. Sollte die Teilungserklärung nicht vom Verkäufer oder Verwalter einer Immobilie zur Verfügung gestellt werden, kann eine Anfrage beim zuständigen Grundbuchamt erforderlich sein. Auch bei Verlust der Teilungserklärung, können Sie einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen.

Wichtig vor Eigentumserwerb

  • Prüfen Sie die Teilungserklärung vor einem Wohnungskauf gründlich darauf, ob Sie mit allen festgehaltenen Regelungen einverstanden sind.

  • Sie sollten wissen, was Ihnen allein gehört und was Sie gemeinschaftlich mit anderen Eigentümern bzw. Mietern nutzen. Prüfen Sie auch, ob Ihre Rechte durch die Sondernutzungsrechte anderer Mieter gegebenenfalls eingeschränkt werden.

  • Bedenken Sie, dass Änderungen an der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung aller Miteigentümer bedürfen.

4. Wann wird die Teilungserklärung für Eigentümer relevant?

Neben der wichtigen Aufklärung über die Eigentumsverhältnisse vor einem Wohnungskauf und der Gemeinschaftsordnung bietet die Teilungserklärung im Prozess der Wohnungsverwaltung die Grundlage für finanzielle und bürokratische Belange, beispielsweise bei Renovierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. In Teilungserklärungen gibt es zudem oft versteckte Fallstricke, die Konsequenzen für den Eigentümer mit sich bringen. Wurde eine Wohnung geerbt oder erworben, sollten neue Eigentümer Folgendes zur Verwaltung mit der Teilungserklärung wissen:

4.1 Was bei Umgestaltungen zu beachten ist

Die Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung regelt die Verwaltung des Teileigentums. Bei geplanten Veränderungen an der Verwaltung bzw. Wartung von Teileigentum sollten Eigentümer also vorher klären, inwiefern die Eigentümergemeinschaft miteinbezogen werden muss.

  • Eigenständige Änderungen ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft sind möglich, wenn die aus der Änderung resultierenden Konsequenzen lediglich einzelne Eigentümer betreffen, nicht aber die Gemeinschaft. Dies würde der Fall sein, wenn zum Beispiel zwei Wohnungseigentümer beschließen, Teileigentumseinheiten (z. B. Kellerabteil) untereinander zu tauschen.

  • Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich, wenn die beabsichtigte Änderung an Gemeinschaftseigentum oder das Wohneigentum eines jeden Miteigentümers betrifft. So müssen zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Versorgungssystemen (neue Zentralheizung) drei Viertel der Eigentümer, die zusammen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile besitzen, zustimmen. Bei einfachen Instandsetzungsmaßnahmen (neuer Heizkessel) hingegen reicht die Zustimmung einer einfachen Mehrheit.

  • Will ein Eigentümer sein Sondereigentum verändern und ändert damit auch das Gemeinschaftseigentum, ist ebenfalls eine Zustimmung der Eigentümergesellschaft erforderlich, zum Beispiel bei der Veränderung der eigenen Wohnräume -durch das Entfernen einer tragenden Wand. Denn das bedeutet einen Eingriff in die Bausubstanz und dadurch wiederum wird die Statik des Gebäudes verändert.

In einigen Fällen muss sogar eine Änderung an der Teilungserklärung vorgenommen werden, nämlich bei Umgestaltungen, welche in die Eigentumsverhältnisse eingreifen.

Ein Beispiel:

Wenn zwei Eigentümer ihre Wohnungseinheiten zusammenlegen wollen, darunter auch den dazugehörigen Teil des Hausflures, welcher Teil des Gemeinschaftseigentums ist, würden sich in der Konsequenz alle Eigentumsanteile verringern. Um die Teilungserklärung in einem solchen Fall zu ändern, bedarf es nicht nur der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, sondern ebenfalls der Gläubiger (finanzierende Bank) sowie einer Umtragung im Grundbuch und der dazugehörigen notariellen Beurkundung.



4.2 Teilungserklärung: Fallstricke und Fehler

Allerdings kann es auch passieren, dass die Teilungserklärung bei verwaltungstechnischen Maßnahmen Fehler enthält. Diese Fehler führen dazu, dass entweder ein Teileigentümer oder die Eigentümergesellschaft in ihren Pflichten und Kosten benachteiligt werden. Die Ursache dieser Fehler findet sich oft in unzutreffender Rechtsanwendung oder einer Veränderung der Rechtslage. Unplanmäßige Kosten können auftreten, wenn …

  • … in einer veralteten Teilungserklärung ein unzeitgemäßer Kostenverteilungsschlüssel aufgeführt ist (z. B. Heizkostenverordnung).

  • … die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht korrekt definiert wurde (z. B. Fenster und Fensterrahmen).

  • … die Kostenregelung bei Sondernutzungsrechten nicht berücksichtigt wurde.


Auch gibt es häufige Fallstricke, welche in einer Teilungserklärung zur finanziellen und persönlichen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen:

  • Verpflichtung zur Übernahme der Wohngeldrückstände des Vormieters

  • Ungerechte Kostenverteilung bei Sanierungen und Modernisierungen

  • Einschränkende Definition der gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten

  • Einschränkungen in der Tierhaltung


Um diesen Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, ist es ratsam, sich vor dem Kauf möglichst genau mit der Teilungserklärung und den resultierenden Verpflichtungen auseinanderzusetzen. Im Internet finden Sie viele verschiedene Vorlagen, mit deren Hilfe Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können. Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer können sich bei Fragen von ihrem Makler beraten und unterstützen lassen.

Unsere Makler beraten Sie gerne im Rahmen einer kostenlosen Immobilienbewertung.

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Informieren Sie sich im Weiteren auch zu den Themen Bebauungsplan und Bodenwert.


Bildquelle: iStock.com/ijeab

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