Abgeschlossenheitserklärung: Wofür sie gut ist und wie sie beantragt wird

Bei der Abgeschlossenheitserklärung, auch Abgeschlossenheitsbescheinigung genannt, handelt es sich um ein Dokument, das vor allem für Besitzer von Wohnungseigentum relevant ist. Die Erklärung hält fest, inwiefern es sich bei einer Immobilie um eine räumlich in sich abgeschlossene Einheit handelt. Das spielt zum Beispiel dann eine Rolle, wenn eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus verkauft werden soll. Welche Vorteile eine Abgeschlossenheitserklärung bringt und wie sie beantragt wird, erfahren Sie hier.

Wozu dient die Abgeschlossenheitserklärung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt den Zweck, Wohneinheiten klar zu definieren und rechtlich voneinander abzugrenzen. Die Erklärung kann in das Grundbuch eingetragen werden und bringt mehr Transparenz in die Eigentumsverhältnisse. Das ist insbesondere von Bedeutung, wenn eine Wohnung verkauft wird. Spätestens dann sollte klar ersichtlich sein, um welche Wohneinheit es sich genau handelt, welche Wohnräume sowie weitere Bestandteile sie umfasst und wie sie von anderen Wohneinheiten sowie dem Gemeinschaftseigentum räumlich abgetrennt ist. Außerdem ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig, um Teileigentum wie Kellerräume oder Garagenstellplätze für das Grundbuch zu definieren. Die Abgeschlossenheitserklärung wird vom Immobilieneigentümer bei der Baubehörde beantragt. Ihre rechtlichen Grundlagen sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG oder WoEigG) geregelt, vornehmlich in § 3 sowie § 7.

Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gewinnen Immobilienbesitzer rechtliche Klarheit über ihre Eigentumsverhältnisse.

Wann gilt eine Wohneinheit als abgeschlossen?

Wann eine Wohnung als bautechnisch abgeschlossene Einheit gilt, ist vom Gesetzgeber klar vorgegeben. Die Abgeschlossenheitserklärung wird nur für solche Immobilien ausgestellt, die in erster Linie zum Wohnen genutzt werden, wobei auch ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung dazugezählt werden kann. Im Optimalfall achten Bauherren schon bei der Planung der Immobilie darauf, dass die jeweiligen Wohneinheiten, beispielsweise Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, die Anforderungen der Abgeschlossenheit erfüllen. Dazu müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Wohneinheit ist durch Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken von anderen Wohnungen separiert.

  • Das Wohneigentum hat einen eigenen, abschließbaren Zugang, der von draußen, einem Vorraum oder dem Treppenhaus aus frei erreichbar ist, nicht jedoch beispielsweise über fremdes Sondereigentum, etwa eine Garageneinfahrt oder der Nachbarsgarten.

  • Es sind sanitäre Anlagen sowie eine Küche oder Küchenzeile vorhanden.

  • Die einzelnen Wohneinheiten in einem Gebäude sind durch eigene Nummerierungen gekennzeichnet.

Eine Abgeschlossenheitserklärung wird nur für Wohneinheiten ausgestellt, die primär dem Zweck der Haushaltsführung dienen und entsprechend zumindest über eine Küchenzeile sowie ein Badezimmer mit WC verfügen und die zudem bautechnisch klar von anderen Wohnungen abgegrenzt sind.

Abgeschlossenheitserklärung und Sondereigentum

Die Abgeschlossenheitserklärung enthält nicht nur Angaben zu der eigentlichen Wohnungseinheit, ebenfalls darin festgehalten wird das sogenannte Sonder- oder Teileigentum. Dabei handelt es sich um Räumlichkeiten oder andere Bestandteile der Immobilie, die nicht zum Wohnen dienen, aber dennoch zu der Wohneinheit gehören und so auch eindeutig markiert sind. Beispiele dafür sind ein Kellerraum, ein Balkon, ein Tiefgaragenstellplatz oder ein nicht ausgebauter Dachraum. Neben dem Aufteilungsplan, der Teileigentum von Gemeinschaftseigentum abgrenzt, ist das Vorliegen einer Abgeschlossenheitserklärung notwendig, um dieses Sondereigentum im Grundbuch eintragen zu können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist somit eine wichtige Voraussetzung dafür, Umfang und Abgrenzung einer Wohnungseinheit transparent darzustellen und diese ohne rechtliche Hürden verkaufen zu können.

Wie wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt?

Die Abgeschlossenheitserklärung kann vom Wohnungseigentümer bei der zuständigen Baubehörde schriftlich beantragt werden. Dabei wird in der Regel eine Reihe weiterer Unterlagen benötigt, wobei es die konkreten formalen Anforderungen der zuständigen Baubehörde zu beachten gilt. Unter anderem können folgende Dokumente für die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt werden:

  • ein Eigentumsnachweis beziehungsweise aktueller Grundbuchauszug,

  • ein amtlicher Lageplan, in dem die Gebäudeteile, Nebengebäude und Grundstücksgrenzen zu sehen sind,

  • detaillierte Grundrisszeichnungen, aus denen alle Räumlichkeiten und Bestandteile der Wohneinheit und des Teileigentums sowie das Gemeinschaftseigentum hervorgehen,

  • Aufteilungsplan zur Unterscheidung von Gemeinschaftseigentum und Teileigentum,

  • bei mehreren Eigentümern ein Exemplar des Gesellschaftervertrages,

  • gegebenenfalls ein Auszug aus dem Vereins- oder Handelsregister.

Fazit: Mit einer Abgeschlossenheitserklärung für mehr rechtliche Sicherheit sorgen

Eine Abgeschlossenheitserklärung ist für alle Immobilieneigentümer sinnvoll, um mehr Transparenz in die eigenen Besitzverhältnisse zu bringen und sich im Falle eines Verkaufes rechtlich abzusichern. Außerdem bringt eine Abgeschlossenheitserklärung Klarheit in der Frage, bei welchen Bestandteilen der Immobilie es sich um Wohneigentum, Teileigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt. Dies wiederum ist eine Bedingung dafür, eine Wohnung ohne Probleme veräußern zu können.

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