Der Aufteilungsplan: Kein Wohnungsverkauf ohne dieses Dokument!

Letztes Update: 25.04.2022

Architekten erstellen einen Aufteilungsplan

Wer bereits eine Wohnung gekauft oder verkauft hat, dem ist der Aufteilungsplan bekannt. Dieses wichtige Dokument hat im Wohnrecht dieselbe Funktion wie etwa das Liegenschaftskataster im Grundstücksrecht. Während das Liegenschaftskataster jedoch Grundstücke voneinander abgrenzt, ist die Funktion des Aufteilungsplans, Eigentumswohnungen voneinander abzugrenzen und die Aufteilung des Gebäudes deutlich darzustellen. Wohnungen können nämlich erst dann als Eigentumswohnung verkauft werden, wenn die einzelnen Wohneinheiten baulich voneinander abgegrenzt sind. Auch für Besitzer von Mehrfamilienhäusern, die einzelne Wohnungen verkaufen wollen, ist der Aufteilungsplan ein wichtiges Thema. Einzelne Wohnungen können erst dann zu Eigentum gemacht werden, wenn ein Aufteilungsplan vorliegt. Wie genau der Aufteilungsplan aussieht, wo Sie einen Aufteilungsplan erhalten und wie viel die Erstellung des Aufteilungsplans kostet, erklärt McMakler Ihnen in diesem Lexikonartikel.

Was ist ein Aufteilungsplan?

Möchte ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, benötigt er einen Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, ist eine Bauzeichnung, in der die Aufteilung eines Gebäudes verdeutlicht wird. Sie können sich den Aufteilungsplan also wie ein Liegenschaftskataster für Wohnungen vorstellen. Im Aufteilungsplan wird genau eingezeichnet, welche Bestandteile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Neben Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum werden auch die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen im Gebäude im Aufteilungsplan veranschaulicht. Die einzelnen Wohneinheiten, die Teil des Sondereigentums sind, werden im Aufteilungsplan durchnummeriert und farbig markiert. So kann genau und leicht unterschieden werden, welche Bestandteile des Gebäudes zum Wohneigentum gehören. Die Grundlage für den Aufteilungsplan sind die Bauzeichnungen des Gebäudes.

Was ist Gemeinschaftseigentum und was ist Sondereigentum?

Wohnungseigentum setzt sich immer aus Sondereigentum und einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Gebäudeteile, die allen Eigentümern des Gebäudes gemeinsam gehören, z.b Eingangsbereiche, Treppenhäuser oder sogar das Grundstück.

Das Sondereigentum gehört dagegen nur einem einzelnen Eigentümer. Die eigene Wohnung zählt beispielsweise zum Sondereigentum.

Da der Aufteilungsplan übersichtlich darstellt, welcher Eigentümer welche Fläche der Immobilie nutzen darf, ist er auch essentiell für die Teilungserklärung. Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Immobilieneigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass seine Immobilie in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird.

Der Aufteilungsplan ist auch ein Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wohnungen können erst dann verkauft werden, wenn die einzelnen Wohneinheiten voneinander abgegrenzt sind und als separate Einheiten ins Grundbuch eingetragen werden können. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein schriftlicher Nachweis darüber, dass alle Wohnungen in der Immobilie baulich voneinander getrennt worden sind.

Der Aufteilungsplan wird im Grundbuch der Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt. Erst wenn Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, kann WEG-Eigentum entstehen.

Wozu brauche ich einen Aufteilungsplan?

Die Hauptfunktion des Aufteilungsplans ist es, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander zu trennen, um Missverständnisse und Verwirrung unter den Eigentümern zu vermeiden.

Eine Eigentumswohnung wird gebaut

Wohnungen können erst dann verkauft werden, wenn sie durch Wände und Decken deutlich voneinander abgegrenzt sind und in sich geschlossene Einheiten bilden. Somit ist der Aufteilungsplan neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Grundvoraussetzung dafür, dass Wohneigentum überhaupt erst geschaffen und verkauft werden kann. Will der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, muss er über einen Aufteilungsplan verfügen. Ohne die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan ist ein Wohnungsverkauf nicht möglich, da das Sondereigentum einer Immobilie schriftlich dokumentiert sein muss, um rechtlich wirksam zu sein.

Jede Eigentumswohnung erhält ihr eigenes Grundbuchblatt. Eigentumswohnungen können auch erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn der Aufteilungsplan vorliegt. Auch für die Erstellung eines Kaufvertrages bei einem Notar ist ein Aufteilungsplan erforderlich. Soll eine Baufinanzierung für den Kauf einer Eigentumswohnung beantragt werden, muss dem Kreditgeber der Aufteilungsplan inklusive der Teilungserklärung vorgelegt werden.

Wie sieht der Aufteilungsplan aus?

Alle Aufteilungspläne sind im Maßstab 1:100 angefertigt. So kann ein Kaufinteressent mehrere Aufteilungspläne ganz leicht miteinander vergleichen. Jeder Aufteilungsplan beinhaltet Grundriss-, Schnitt- und Ansichtszeichnungen des Gebäudes und stimmt meist mit den Bauplänen für die Baugenehmigung überein.

Der Aufteilungsplan stimmt mit den Bauplänen für die Baugenehmigung überein

Pro Etage eines Gebäudes wird jeweils ein Aufteilungsplan erstellt. Die Abgrenzungslinien zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum müssen im Aufteilungsplan klar hervorgehoben werden. Damit im Aufteilungsplan deutlich wird, welche Räume zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören, werden alle Einheiten des Sondereigentums mit einer Ziffer versehen und farbig markiert. Alle Räume, die zum selben Wohnungs- oder Teileigentum gehören, werden im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer gekennzeichnet. Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Nutzungsrechte an Gärten, Terrassen und PKW-Stellplätzen, werden im Aufteilungsplan vermerkt. Diese Orte zählen zwar grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, können aber auch vertraglich zu Sondereigentum erklärt werden. Auch die Größe, die Lage und der Standort einzelner Gebäudeteile werden im Aufteilungsplan kenntlich gemacht.

Wer erstellt den Aufteilungsplan?

Architekt erstellt einen Aufteilungsplan

Ein Aufteilungsplan wird in den meisten Fällen von einem Architekten angefertigt. Nach der Fertigstellung der Zeichnung beantragt der Eigentümer der Immobilie die Prüfung des Aufteilungsplans durch die zuständige Baubehörde. Alternativ können Aufteilungspläne nach § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auch von öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen angefertigt und geprüft werden.

Die Baubehörde bestätigt den Aufteilungsplan, indem sie dem Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aushändigt und den Aufteilungsplan mit Signatur und Siegel oder Stempel versieht. Der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung werden dann zu einem Bestandteil der Teilungserklärung.

Was kostet ein Aufteilungsplan?

Die Kosten für die Anfertigung und Genehmigung des Aufteilungsplans variieren. Generell können Sie mit Kosten von 25 bis 350 Euro für den Aufteilungsplan rechnen.

Inflation bezeichnet eine allgemeine Preissteigerung und den damit einhergehenden Wertverlust des Geldes
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Mit dem Grundbucheintrag wechselt ein Haus den Eigentümer.
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