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Kein Immobilienkauf ohne Notar: Die wichtige Rolle des Notars

Letztes Update: 05.05.2021

Das Tätigkeitsfeld des Notars ist weit gefächert, umfasst im Wesentlichen allerdings die Beurkundung und Beglaubigung von Rechtsgeschäften, Unterschriften und Beweisen. Auch im Rahmen von Immobiliengeschäften übernimmt der Notar eine entscheidende Rolle.

Die Besichtigung ist gelaufen, die Entscheidung ist getroffen und was nun? Eines müssen Eigentümer vorab wissen: Ohne Notar läuft beim Immobilienkauf nichts. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kommt um den Termin beim Notar nicht herum. Der Besuch beim Notar ist der letzte Schritt den Kaufinteressenten tätigen müssen, damit sie die Immobilie als ihr Eigentum bezeichnen dürfen. Doch was genau macht ein Notar? Welche Gebühren fallen an und wer muss sie bezahlen? Antworten auf diese Fragen finden Sie in unserem Ratgeber.

1. Was ist ein Notar, einfach erklärt?

Ein Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes (§ 1 Bundesnotarordnung (BNotO)) und hat die Aufgabe, unabhängig und unparteiisch zu beraten sowie zu betreuen. Soweit nichts anderes bestimmt ist, unterstehen Notare ausschließlich den Vorschriften der Bundesnotarordnung. Der Notar übernimmt ein weit gefächertes Tätigkeitsfeld, wobei die Beurkundung und Beglaubigung von Rechtsgeschäften (zum Beispiel: Immobilienkaufverträgen, Erbschaften oder Eheverträgen), Unterschriften oder Beweisen im Vordergrund steht. Notare werden zur hauptberuflichen Amtsausübung auf Lebenszeit bestellt (§ 3 Absatz 1 BNotO).

Was ist ein Notar?

2. Was macht ein Notar?

“Ist ein Notar im Spiel, wird schon alles fair ablaufen.”, so oder ähnlich denken viele Immobilienkäufer. Das ist so nicht immer richtig, denn auch bei einem Kaufvertrag, den ein Notar aufsetzt, sollten Interessenten ihre Augen offenhalten.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, erklärt:

“Ein Notar sorgt dafür, dass der Immobilienkaufvertrag keine juristischen Mängel aufweist. Er kann aber keine detaillierten Angaben zu den wirtschaftlichen Gesichtspunkten des Vertrages machen. Ob also ein Kaufpreis angemessen ist oder nicht, liegt nicht im Aufgabenbereich des Notars.”

Außerdem erlaubt sich der Notar kein Urteil über die Bonität und Zuverlässigkeit der Vertragspartner. Er kann aber vertraglich festlegen, dass bei einer Nichtzahlung des Käufers keine Nachteile für den Verkäufer entstehen.

Aufgaben eines Notars

Absicherung mit dem Vorvertrag

Ein Vorvertrag kann sowohl für Käufer als auch Verkäufer sinnvoll sein. Auch dieser muss, damit er wirksam ist, von einem Notar beurkundet werden.

Matthias Klauser sagt:

“Wer bereits eine Finanzierung für den Kauf von der Bank zugesichert bekommen hat, sichert sich durch den Vorvertrag ab. Entscheidet sich der Verkäufer doch gegen den Immobilienverkauf, entstehen für den Käufer keine negativen Folgen.”

Aber auch für den Verkäufer kann der Vorvertrag sinnvoll sein. Hat dieser beispielsweise ein anderes Geschäft mit dem daraus resultierenden Geld abgeschlossen, kann dies negative Auswirkungen auf den Immobilienverkäufer haben. Die Schadensersatzklausel im Vorvertrag kann mögliche Verluste und Schäden abdecken. Zu beachten ist jedoch, dass auch für den Vorvertrag Notargebühren anfallen.

Alle wichtigen Vereinbarungen in der notariellen Beurkundung

Der Notar nimmt bei der notariellen Beurkundung alle wesentlichen Angelegenheiten mit auf. Sowohl der Kaufpreis, die Zahlungsart, Angaben zum Objekt wie Baujahr, Sanierungsjahr und Vorliegen als auch die Gewährleistung müssen im Vertrag geregelt sein. Zur Gewährleistung gehört zum Beispiel die Übernahme der Maklerprovision.

Notarielle Beurkundung oder notarielle Beglaubigung?

Beim Notartermin geht es entweder um eine notarielle Beurkundung oder um eine notarielle Beglaubigung. Die notarielle Beurkundung wird im § 128 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Demnach genügt es, wenn zunächst der Antrag und anschließend die Annahme des Antrags von einem Notar beurkundet wird. In der Regel liest der Notar den anwesenden Parteien den gesamten Vertrag vor und klärt eventuelle Fragen. Bei einer notariellen Beurkundung wird der gesamte Inhalt des Dokuments vom Notar überprüft. Sowohl beim Immobilienverkauf, als auch beim Immobilienkauf wird vom Gesetzgeber eine notarielle Beurkundung verlangt. Bei einer notariellen Beglaubigung wird der Inhalt des Dokuments nicht geprüft. Hierbei wird ausschließlich die Echtheit einer Abschrift, meist Unterschrift, vom Notar bestätigt.

Gut vorbereitet zum Notartermin

Wichtig: Beide Parteien dürfen ihren Personalausweis nicht vergessen, da sie diesen zu Beginn des Termins vorlegen müssen. Unternehmer müssen ggf. zusätzlich an ihren Handelsregisterauszug denken. Während des Termins liest der Notar den Vertragsentwurf vor, erklärt juristische Begrifflichkeiten und beantwortet offene Fragen.

Matthias Klauser sagt:

“Wenn Eigentümer offene Fragen haben, sollten sie diese unbedingt vor der Vertragsunterzeichnung stellen. Der Notar ist verpflichtet, Interessenten professionell und neutral zu beraten.”

Kommen Korrekturen hinzu, trägt der Notar sie nachträglich ein. Nachdem Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben, beglaubigt der Notar diesen und macht ihn damit rechtskräftig. Einen qualifizierten Makler mit dem Immobilienprozess zu beauftragen hat den Vorteil, dass er nicht nur einen Notar empfiehlt, sondern sich auch um alle Aufgaben rund um den Notartermin kümmert.

Vollzug des Vertrages

Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung: So heißt es im Kaufvertrag. Der wirksame Kaufvertrag soll sicherstellen, dass der Käufer das Eigentum an der Immobilie erlangt. Dafür kontrolliert der Notar als neutrale Instanz die weiteren Voraussetzungen und führt die nachfolgenden Schritte durch.

Matthias Klauser erklärt:

“Nach Vertragsabschluss beantragt der Notar zunächst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese dient vor allem der rechtlichen Absicherung des Käufers während des Eigentumserwerbs.”

Danach veranlasst der Notar die Eintragung der beurkundeten Grundschuld ins Grundbuch - sofern diese vorliegt. Er übermittelt außerdem den Kaufvertrag ans Finanzamt, damit dieses die Grunderwerbsteuer in einem Bescheid festsetzen kann. Sind danach alle Voraussetzungen für einen lastenfreien Erwerb gegeben, steht dem Eigentumsübergang nichts mehr im Weg: Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Der Kaufpreis wird vom Käufer auf das Notaranderkonto eingezahlt. Dabei handelt es sich um ein vom Notar treuhänderisch geführtes Konto. Sobald der Käufer die Grundsteuer und den Kaufpreis gezahlt hat und dem Notar die Nachweise hierfür vorliegen, wird der Käufer als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Vollzug des Vertrages durch den Notar

3. Welche Gebühren fallen beim Notar an?

Die Notargebühren werden gemäß der Gebührenordnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Darin steht, welche Kosten für welche Vorgänge gelten. Die Notarkosten sind unter anderem vom Immobilienwert als auch von den einzelnen Vorgängen abhängig. Die Beurkundung des Vertrags für den Immobilienverkauf beansprucht circa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Weitere 0,5 Prozent des Kaufpreises fallen für die Eintragung ins Grundbuch an. In der Regel werden die festgesetzten Gebühren vom Käufer bezahlt, dazu zählen vor allem die Beurkundung der Grundschuld und die Kosten für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Die Notarkosten gehören neben der Maklerprovision, den Kosten für den Grundbucheintrag und der Grunderwerbsteuer zu den direkten Kaufnebenkosten.

Aufgepasst: Die Kosten für das Löschen von eingetragenen Belastungen oder Rechten Dritter an der Immobilie aus dem Grundbuch trägt der Verkäufer allein.

Matthias Klauser weiß:

“Sobald der Notar den Entwurf für den Kaufvertrag erstellt hat, kann dieser die Kosten für den Termin gemäß der Gebührenordnung in Rechnung stellen, selbst wenn der Termin letztendlich nicht stattfindet.”

McMakler-Lesetipp

Lesen Sie auch unseren weiterführenden Ratgeber zum Thema: Notarkosten.


Bildquellen:
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Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt ([email protected]).

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