Diese Maßnahmen steigern den Wert Ihrer Immobilie vor dem Verkauf

Durch Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen oder eine Modernisierung kann in vielen Fällen eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt werden. Doch in welchen Fällen lohnt sich der Mehraufwand und wann wird zu viel investiert? Welche Arbeiten sorgen für die höchste Wertsteigerung? Das lesen Sie hier.

Wertsteigerung bei Immobilien

Was spricht für erneuernde Maßnahmen vor dem Verkauf?

Eine große Anzahl von Eigentümern investiert vor dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in erneuernde Maßnahmen. Laut den erhobenen Daten lassen nur rund sechs Prozent der Immobilienbesitzer keine Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen, bevor sie verkaufen. In den meisten Fällen raten Immobilienmakler den Verkäufern zu erneuernden Maßnahmen. Wer der Empfehlung des Experten folgt, kann sich in der Regel über einen Mehrerlös freuen. Denn in über einem Drittel der Fälle erhöht sich der letztendlich erzielte Verkaufspreis nach Renovierungsarbeiten um durchschnittlich sechs bis zehn Prozent. In mehr als einem Viertel der Fälle ist sogar ein Mehrerlös von bis zu 20 Prozent möglich.

Im Allgemeinen gilt, dass eine attraktive und gepflegte Immobilie potenzielle Kaufinteressenten schneller überzeugt, da sie sich von anderen Angeboten abhebt und letztendlich einen höheren Angebotspreis rechtfertigt. Natürlich sind erneuernde Maßnahmen oft teuer. Jedoch können Sie dadurch über kurz oder lang Geld sparen. Dies gilt besonders für die Energieeffizienz. Eine Immobilie, die energetisch renoviert wurde, ist attraktiver für Käufer, weil sie eine bessere Energieeffizienzklasse und somit eine bessere Beurteilung für den Energieausweis hat. Außerdem können durch energetisch relevante Maßnahmen Heizkosten gespart werden.

Tipp: Für eine Vielzahl der Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz können Sie staatliche Förderungen erhalten. Davon können Sie als Eigentümer bereits vor dem Verkauf profitieren. Sowohl die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAfA) vergeben beispielsweise günstige Kredite und Zuschüsse. Die KfW fördert sogar Eigentümer, die einen Energieeffizienz-Experten mit den Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen betrauen. Neben Arbeiten an Fenstern, am Dämmmaterial und den Heizungsanlagen wird auch der Wohnkomfort bezuschusst, wie der altersgerechte Umbau und der Einbruchschutz.

Umsatzsteuer sparen


Sparen können Eigentümer auch bei Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Besitzer von selbstgenutzten Immobilien 20 Prozent der Lohnkosten von ihrer eigenen Einkommenssteuer absetzen können. So lässt sich die Umsatzsteuer von 19 Prozent ausgleichen. Vorsicht: Die steuerliche Absetzbarkeit lässt sich nicht mit staatlichen Förderungen kombinieren.

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Worauf ist bei Investitionen in Renovierungen zu achten?

Welche Investitionen ratsam sind, hängt sowohl von der Immobilie selbst als auch von der Käufergruppe und der jeweiligen Verkaufssituation ab. Nicht immer lohnen sich kostspielige Arbeiten. Die meisten Eigentümer sind in Bezug auf den Immobilienverkauf Laien. Das birgt die Gefahr, dass diese einerseits zu viel investieren oder andererseits den Aufwand von Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten überschätzen und daher nichts erneuern lassen.

Bei der Entscheidung, ob Sie für Ihr Haus oder Ihre Wohnung vor dem Verkauf in erneuernde Maßnahmen investieren wollen, sollten Sie zuerst genau Ihr verfügbares Budget prüfen. Wie teuer dürfen die Maßnahmen höchstens sein, damit Sie am Ende mit dem höheren Verkaufspreis Gewinn machen? Darüber hinaus ist es wichtig, zu überprüfen, wie hoch die Nachfrage in Ihrer Region ist. In einem Gebiet mit hoher Nachfrage nach Wohnimmobilien lohnen sich zusätzliche Investitionen zur Verbesserung des Zustands Ihrer Immobilie meistens.
Zu beachten ist dabei, dass erneuernde Maßnahmen zwar den theoretischen Verkehrswert Ihrer Immobilie steigern, aber niemand den höheren Preis zahlen wird, wenn keine Nachfrage besteht. Bevor Sie also hohe Summen in die Erneuerung Ihrer Immobilie investieren, sollte realistisch kalkuliert werden, um wie viel Prozent die Maßnahmen den Marktwert erhöhen. Andernfalls besteht die Gefahr, dass sich die Investitionen am Ende nicht rentieren.

Ein professioneller Immobilienmakler weiß, welche Arbeiten sich lohnen und was sie kosten und hat außerdem oft den Kontakt zu passenden Handwerkern. Er hilft Ihnen, die potenzielle Wertsteigerung durch erneuernde Maßnahmen unter Berücksichtigung aller Einflussfaktoren zu kalkulieren. Darüber hinaus unterstützt er Sie bei der Organisation dieser sowie während des gesamten Verkaufsprozesses. Dadurch können Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Tipp: Um eine große, punktuelle finanzielle Belastung durch größere Investitionen zu vermeiden, sind Sie als Immobilienbesitzer gut beraten, wenn Sie nach Möglichkeit jedes Jahr zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen zurücklegen.

Wie intensiv sollte renoviert werden?

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, Ihre Immobilie vor dem Verkauf zu erneuern, stellt sich natürlich noch die Frage nach dem Standard der durchzuführenden Maßnahmen. Hierbei ist die jeweilige Zielgruppe entscheidend. Für die Zielgruppe relevante Faktoren sind vor allem Art und Lage der Immobilie.
Bei einer Eigentumswohnung, die nach dem Verkauf vermietet werden soll, muss die zukünftige Mietzielgruppe berücksichtigt werden. Luxuriöse Sanierungsarbeiten lohnen sich beispielsweise bei einem City-Loft in einem Trendbezirk, das eher eine zahlungskräftigere Klientel anzieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung an Selbstnutzer oder Kapitalanleger verkauft wird.

Anders ist es beispielsweise bei einem Einfamilienhaus im Speckgürtel einer Großstadt, wo sich das Angebot eher an Familien mit Kindern richtet, die die Immobilie selbst bewohnen möchten. In diesem Fall wäre eine luxuriöse Ausstattung eher hinderlich für den Verkauf. Sinnvoll wäre eine familienorientierte Renovierung mit gutbürgerlichem Standard, die viele potenzielle Käufer ansprechen würde.
Bei einer zukünftigen Mietwohnung in einem strukturell schwächeren Stadtteil sollte eher moderat investiert werden, da Kapitalanleger nicht gewillt sind, einen Preis zu zahlen, der sich durch Mieteinnahmen nur sehr langfristig rentieren würde.

Die Immobilie sollte während des gesamten Vermarktungsprozesses ins bestmögliche Licht gerückt werden. Das Innere der Immobilie aufgeräumt und geputzt zu präsentieren sowie den Garten in einen gepflegten Zustand zu bringen, sind ein Muss vor jedem Immobilienverkauf. In vielen Fällen reichen schon kleine Ausbesserungen und Verschönerungen aus, um den Eindruck der Immobilie für Kaufinteressenten zu verbessern, da diese Kosten und Aufwand für Renovierungsarbeiten und kleinere Reparaturen häufig höher einschätzen.
Viele Schönheitsfehler wirken hingegen abschreckend auf potenzielle Immobilienkäufer. Auch wenn Sie sich grundsätzlich gegen kleine oder größere Erneuerungsmaßnahmen entscheiden, ist es notwendig, auf jeden Fall schwere Schäden wie einen Hausschwammbefall vor dem Verkauf zu beheben. Denn gravierende Mängel sind nicht nur sehr kostenintensiv, sondern auch gesundheitsschädigend und daher für alle Interessenten ein eindeutiges Ausschlusskriterium.

Welche sind die häufigsten Maßnahmen?

Putz- und Malerarbeiten machen mehr als die Hälfte der durchgeführten Maßnahmen aus und sind somit am häufigsten. Diese Arbeiten machen die Immobilie unmittelbar attraktiver, ohne zu sehr ins Geld zu gehen. Auch die Sanierung von Bad- und Sanitäranlagen sowie Investitionen in die Heizungsanlage und Fenster sind beliebt, da sie das Objekt erheblich modernisieren und außerdem die Energieeffizienz erhöhen. Erneuerungen von Dämmung und Dach sind sicherlich gute Investitionen, allerdings ziemlich kostenintensiv. Am unbeliebtesten sind mit nur knapp zehn Prozent Maßnahmen zur Reduzierung von Schadstoffbelastungen wie beispielsweise die Beseitigung von Asbest, Mineralwollfasern und Formaldehyd. Diese können enorme Kosten verursachen, weshalb es in vielen Fällen günstiger ist, das Haus abzureißen und das Grundstück als freies Bauland zu verkaufen.

Häufigste Erneeuerungsmaßnahmen zur Wertsteigerung

Wodurch gibt es die höchste Wertsteigerung?

Die folgende Tabelle gibt Aufschluss darüber, wie viele Eigentümer mit einer Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahme welche prozentuale Wertsteigerung ihrer Immobilie erreichen konnten.

Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeit< 5 %< 10 %< 20 %< 30 %< 40 %< 50 %> 50 %keine Angabe

Bad/Sanitäranlagen

16 %

37 %

22 %

5 %

5 %

2 %

2 %

12 %

Dach

10 %

36 %

28 %

4 %

2 %

2 %

1 %

16 %

Dämmung

26 %

28 %

22 %

6 %

3 %

2 %

0 %

14 %

Fenster

23 %

29 %

24 %

7 %

2 %

1 %

1 %

14 %

Fußboden

47 %

19 %

9 %

5 %

2 %

2 %

0 %

17 %

Heizung

16 %

28 %

23 %

11 %

5 %

4 %

1 %

12 %

Putz- / Malerarbeiten

49 %

21 %

10 %

5 %

2 %

1 %

0 %

13 %

Schadstoffbeseitigung

19 %

12 %

11 %

9 %

6 %

4 %

6 %

33 %

Fazit

Natürlich ist der erzielbare Verkaufspreis abhängig von Angebot und Nachfrage. Nichtsdestotrotz spielt der Zustand der Immobilie eine entscheidende Rolle. Wie viel letztendlich in erneuernde Maßnahmen investiert werden sollte und welche Maßnahmen notwendig sind, hängt vom Einzelfall ab. Die Käuferzielgruppe und individuelle Verkaufssituation sowie die finanziellen Verhältnisse des Eigentümers spielen ebenfalls eine Rolle.

Grundsätzlich gilt: Je kostenintensiver die Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten, desto höher ist der Mehrerlös. Allerdings bedeutet dies nicht, dass die teuerste Maßnahme auch immer die beste ist, denn in vielen Fällen können kleine Arbeiten schon einen großen Unterschied machen. Wenn Sie die Möglichkeit haben, sollten Sie jedoch konstant in Ihre Immobilie investieren. Alle paar Jahre sollten die Wände neu gestrichen und die Dachziegel erneuert werden. Außerdem sollten die Bausubstanz, Elektroleitungen und Heizungsanlagen regelmäßig modernisiert werden. Dadurch haben Sie nicht nur vor dem Verkauf weniger Kosten und Arbeit, sondern sorgen auch für einen beständigen Werterhalt Ihrer Immobilie und können Ihre Unkosten gleichmäßig verteilen.


Zur Datenerhebung: Es handelt sich um eine Umfrage in Form einer Online-Befragung, die vom Full-Service Immobiliendienstleister McMakler unter den 300 festangestellten Maklern des Unternehmers durchgeführt wurde.

Bildquelle: iStock.com/marchmeena29


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