Home Staging – So erfolgreich ist die Immobilienaufwertung

Letztes Update: 07.09.2020

Der Trend des Home Staging, ursprünglich aus den USA, hat sich mittlerweile auch in Deutschland fest etabliert. Als Home Staging bezeichnet man die professionelle Aufbereitung von Räumen innerhalb einer Immobilie zur Verkaufsförderung. Ziel ist es, die Immobilie für potentielle Käufer so attraktiv wie möglich zu gestalten. Die Deutsche Gesellschaft für Home Staging verspricht eine ganze Reihe vielversprechender Verkaufsvorteile. Doch was kann die Immobilienaufwertung wirklich und wie funktioniert Home Staging? Welche Techniken machen Home Staging erfolgreich und welche Leistungsspektren bieten deutsche Staging Agenturen?


1. Was bedeutet Home Staging?

Beim Home Staging geht es grundlegend um die Aufwertung einer Immobilie zum Verkauf. Dabei wird eine effektive Mischung aus Innenarchitektur und Verkaufstechnik angewandt, wodurch letztendlich die Vermarktungsdauer verkürzt und der Verkaufspreis erhöht werden sollen. Der Begriff Home Staging nimmt seine Bedeutung aus den englischen Wörtern “home” für Zuhause und “staging” für Inszenierung. Das Home Staging soll der Immobilie zielgerichtet mehr Präsenz und Ästhetik verleihen, um eine möglichst große Bandbreite an potenziellen Käufern auf dem Wohnungsmarkt anzusprechen. Die Räume werden professionell hergerichtet und dienen dabei als Einrichtungsvorschläge. Die persönlichen Gegenstände des Verkäufers werden entfernt, wodurch es Kaufinteressenten leichter fällt, sich mit der Immobilie zu identifizieren.


2. Wie gehen Home Stager vor?

Um das angestrebte Ziel der optimalen und professionellen Inszenierung der Immobilie zu erreichen, um so die Zeitspanne des Hausverkaufs zu verkürzen, muss der äußere erste Eindruck pointiert sein. Damit die Umgestaltung des Verkaufsobjekts den gewünschten Effekt erreicht, nehmen Home Stager prinzipiell folgende Maßnahmen vor:

  • In einem ersten Schritt wird die Immobilie in ihren bestmöglichen Zustand gebracht. Das bedeutet, dass jegliche Unordnung beseitigt und die Wohnung oder das Haus „entrümpelt“ werden. Hierbei werden unter Umständen auch notwendige Vorarbeiten zur Aufwertung, wie zum Beispiel der Anstrich der Wände oder Gartenarbeit, vorgenommen.

  • Danach wird die professionelle Inszenierung der Immobilie konzipiert. Sie zielt darauf ab, die positiven Eigenschaften der Immobilie hervorzuheben und die räumliche Aufteilung optimal zu nutzen. Dafür entwerfen Home Stager individuelle Farb- und Raumkonzepte, welche jeweils auf die individuellen räumlichen Kapazitäten der Immobilie zugeschnitten werden.

  • Eine weitere Strategie des Home Staging ist die Entpersonalisierung der Immobilie. Die persönlichen Gegenstände und Möbelstücke zu entfernen, gehört ebenfalls zum Verkaufsoptimierungsprozess. Persönliche Gegenstände dienen nicht mehr der Wohnlichkeit des vorherigen Eigentümers, sondern ausschließlich vereinzelt als Accessoires für die Wohnung.

  • Ein besonderes Augenmerk bei der Immobilienaufwertung liegt auf der Möbelauswahl. Ziel ist es, die Immobilie mit einem neutralen und hochwertigen Mobiliar auszustatten. Hierfür verwenden Agenturen teilweise Möbel aus Pappe sowie Möbelstücke aus dem eigenen Inventar.



Die tatsächliche Leistung der Home Staging Agenturen hängt selbstverständlich von den individuell wählbaren Home-Staging-Angeboten für Immobilienverkäufer ab. Je nach Aufwand benötigt ein Home Stager ungefähr drei bis fünf Tage für einen Auftrag.

Wer beauftragt Home Stager?

Home Stager werden am häufigsten von Immobilienmaklern beauftragt, um einen schnelleren Verkauf für ihre Kunden zu erzielen. Aber auch immer mehr private Anbieter beauftragen Home Stager zur Verkaufsförderung.


3. Wie funktioniert die Home-Staging-Strategie?

Um durch ihre Arbeit sowohl einen Immobilienverkauf zum Höchstpreis, als auch eine möglichst kurze Verkaufszeit zu fördern, setzen die Home Stager auf einige erfolgversprechende Inszenierungsstrategien.

3.1 Aufwertung durch Entpersonalisierung und Entrümpelung

Es ist kein Geheimnis, dass bei Kaufinteressenten generell ein höheres Interesse an neuwertigen Objekten besteht. Viele Menschen bauen eine emotionale Bindung zu ihrem Besitz auf. Er wird als Teil der eigenen Identität angesehen. Deshalb können durch neuwertige Objekte in der Regel höhere Erlöse erzielt werden. Um diesen Effekt bei der Immobilienaufwertung zu erzielen, entpersonalisieren und entrümpeln Home Stager das jeweilige Verkaufsobjekt. So spiegelt die Immobilie weniger die Charakteristika des vorherigen Eigentümers wider, sondern sie erhält einen neutraleren Modellcharakter.

3.2 Aufwertung durch eine unaufdringliche Möblierung

Genauso verhält es sich beim Mobiliar: Es fällt Kaufinteressenten schwerer, sich eine leere oder fremd möblierte Wohnung mit den eigenen Möbeln vorzustellen. Eine stilistisch unaufdringliche Möbelauswahl erhöht daher den Wohlfühlcharakter einer Wohnung. Gleichzeitig reduziert sie das Risiko für einen verfälschten Eindruck, der durch die persönliche Einrichtung des Vorgängers entstehen könnte.

3.3 Aufwertung durch Gestaltung und Ästhetik

Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor der Home-Staging-Industrie ist, dass die optimale Inszenierung der Immobilie gestalterischen und ästhetischen Regeln folgt. Home Stager arbeiten gezielt mit Wahrnehmungsgesetzen und Raumillusionen, um das Potenzial der Immobilie voll auszuschöpfen. Dabei muss besonders der Zuschnitt des Raumes beachtet werden sowie Licht und Farbeinwirkung. So funktioniert in einem kleinen Raum beispielsweise eine minimalistische Einrichtung mit grazilen Möbelstücken, welche eher mittig platziert werden sowie helle Wände und eine offene Fensterpartie.


4. Welche Leistungen bieten Home-Staging-Agenturen an?

Der Schwerpunkt der meisten Home-Staging-Agenturen liegt auf der Immobilienaufwertung, dabei wird oft ein breites Spektrum an Einrichtungsberatung angeboten:

4.1 Aktions-Staging (bewohnte Immobilien)

Das Aktions-Staging setzt sich aus einer Einrichtungsberatung, der Neugestaltung der Wohnung mit individuellen Farb- und Gestaltungskonzepten und einer Fotodokumentation zusammen.

4.2 Klassisches Home Staging (unbewohnte Immobilien)

Bei einem Staging von unbewohnten Immobilien wird die Wohnung oder das Haus zusätzlich mit Leihmobiliar ausgestattet.

4.3 Show Flat (Musterwohnungen)

Das Einrichten von Musterwohnungen wird in der Regel von Bauträgern genutzt, die neue oder sanierte Mehrfamilienhäuser auf den Wohnungsmarkt bringen wollen. Home Stager bieten dabei an, eine der verfügbaren Wohnungen zielgruppenoptimiert zu inszenieren. Diese Musterwohnung kann dann bei Besichtigungen präsentiert werden, um das Kaufinteresse anzuregen.

4.4 Home und Business Styling

Das Home Styling bedeutet eine Umgestaltung der privaten oder gewerblich genutzten Räume. Es handelt sich um eine Einrichtungsberatung nach den persönlichen Vorstellungen des Auftraggebers. Die Aufwertung kann von geringfügigen Änderungen bis hin zu einer kompletten Neumöblierung reichen. Hierbei sind die meisten Home Stager auch für die Wohlfühlstimmung im Büro geschult.

Es sollte dabei jedoch stets beachtet werden das ein Home Staging lediglich die Wohlfühlstimmung der Kaufinteressenten anregen soll, um den Verkauf zu fördern. Es beinhaltet keine Sanierungen oder sonstige Mängelbeseitigung und ersetzt diese auch nicht.

Wie viel kostet Home Staging?

Je nach Leistungspaket gibt es unterschiedliche Home Staging Preise. Grundsätzlich liegt der Preis je nach Aufwand zwischen einem bis drei Prozent des Verkaufspreises.

Heutzutage gibt es aber auch Angebote für unter 150 Euro. Dabei wird nicht die Immobilie aufgewertet, sondern nur ein Foto. Mit Hilfe von professioneller Home Staging Software können die Fotos virtuell nach Belieben bearbeitet und aufgewertet werden. Mit einem minimalen Zeitaufwand kann der Kunde seine Wunscheinrichtung zusammenstellen. Wichtig dabei ist, dass diese Fotos in Anzeigen oder Exposés als “Einrichtungsvorschläge” gekennzeichnet werden.


5. Home Staging: Entwicklung und Statistiken

Home Staging hat sich in den USA bereits im Jahr 1970 etabliert. Mit der Grundidee, durch strukturierte Verfahren den Wohlfühlcharakter inserierter Immobilien zu erhöhen. Während es vorerst nur in Großstädten und Ballungszentren genutzt wurde, entwickelte sich bis 1990 ein eigener Geschäftsbereich für Architekten und Innendesigner. Seit 2010 gibt es auch in Deutschland einen eigenen Berufsverband für Home Staging, die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR e.V.), welcher insbesondere an einem Imagegewinn der Branche arbeitet.

Statistiken scheinen den positiven Effekt auf den Kaufabschluss zu bestätigen. Laut einer Statistik des DGHR aus dem Jahr 2018, konnte bei den 913 einbezogenen Immobilien in über 73 Prozent der Fälle der inserierte Angebotspreis genau erreicht beziehungsweise übertroffen werden. Von den 34,5 Prozent der Fälle, in denen der Angebotspreis übertroffen wurde, konnte bei über der Hälfte ein Mehrerlös von fünf bis 15 Prozent erzielt werden.

Auch der Einfluss auf die Verkaufszeit wurde mit der DGHR Statistik überprüft. Demnach konnten von 403 Immobilien 85 Prozent innerhalb von 12 Wochen verkauft werden, davon 57 Prozent in den ersten vier Wochen. Insgesamt wurden bei 14,4 Prozent der Immobilien Kaufabschlüsse nach dem ersten Besichtigungstermin erwirkt.

Verkäufer sollten jedoch nicht vernachlässigen, welche Vorbereitungen und Aufgaben noch auf Eigentümer zu kommen, wenn ein Immobilienverkauf ansteht. Home Staging kann den Verkauf lediglich beschleunigen und den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Um den Verkaufsstress weiter zu reduzieren, hilft es beispielsweise eine Checkliste zum Hausverkauf zu nutzen. Alternativ kann auch ein Immobilienmakler beauftragt werden.

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Quelle: DGHR

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