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Baudarlehen einfach erklärt

Letztes Update: 07.07.2021

Bei einem Baudarlehen oder einem Baukredit wird Geld bei einer Sparkasse oder Bank aufgenommen, um den Kauf oder den Bau einer Immobilie zu finanzieren.

Im Vergleich zu einem normalen Kredit handelt es sich bei einem Baudarlehen um große Geldsummen ab 50.000 Euro mit einer längeren Laufzeit, die bis zu 40 Jahre betragen kann. Ein Baukredit ist an eine wohnwirtschaftliche Nutzung gebunden, das heißt, der Kreditbetrag kann auch beispielsweise für die Modernisierung einer Bestandsimmobilie ausgegeben werden. Doch welche Art von Baukredit eignet sich in welcher Situation? Wovon hängen die Zinssätze ab? Welche Baufinanzierung verspricht mehr Flexibilität und welche bietet mehr Sicherheit? Diese und viele andere Fragen werden wir in diesem Ratgeber-Artikel beantworten.

Für ein Baudarlehen werden auch die Synonyme Immobilienhypothek, Baukredit, Baufinanzierung und Hauskredit verwendet.

1. Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Es gibt viele verschiedene Arten von Baudarlehen. Um sich für eines von ihnen zu entscheiden, muss man zunächst den Zweck der Anwendung klar definieren. Grundsätzlich lassen sich Baukredite in folgende Gruppen einteilen:

  • Darlehen für Erstfinanzierer, die zum ersten Mal eine Baufinanzierung benötigen

  • Darlehen für Anschlussfinanzierer, die bereits eine Immobilie besitzen, dafür aber eine neue Finanzierung brauchen

  • Kredite für Zwischenfinanzierer, die eine bestehende Immobilie verkaufen und anschließend eine neue erwerben wollen

  • Kredite zur Modernisierung bestehender Immobilien

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1.1. Welche Baukredite passen am besten zu Erstfinanzierern?

Die folgenden Arten von Baudarlehen werden am häufigsten für die erstmalige Baufinanzierung verwendet:

  • das Annuitätendarlehen

  • der Bausparvertrag

  • die Bausparsofortfinanzierung

  • das Volltilgerdarlehen

  • das KfW Darlehen

1.2. Welche Baufinanzierung sollte als Anschlussfinanzierung verwendet werden?

Besteht ein Bedarf an einer neuen Finanzierung einer bestehenden Immobilie, können die folgenden Baukredite eingesetzt werden:

  • das Forward-Darlehen

  • der Bausparvertrag

1.3. Welche Baukredite eignen sich für eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung benötigen sie beispielsweise, wenn Sie den Kauf einer neuen Immobilie durch den Verkauf einer alten Immobilie finanzieren wollen, aber nicht rechtzeitig auf das Geld zugreifen können. Folgende Kredite eignen sich hierfür:

  • das variable Darlehen

  • das Cap-Darlehen

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1.4. Welche Art von Baudarlehen wird für Modernisierer empfohlen?

Baudarlehen: ModernisierungEs gibt zwei verschiedene Arten von Darlehen, die zur Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen verwendet werden können. Dazu gehören:

  • der Modernisierungskredit als Baudarlehen

  • der Modernisierungskredit als Ratenkredit

2.Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen für die Finanzierung eines Hauses?

Ein Annuitätendarlehen ist eines der am häufigsten genutzten unter den Immobiliendarlehen. Das Besondere daran ist die Sollzinsbindung. Das heißt, der Zinssatz und die monatliche Zahlung sind für die gesamte Laufzeit festgelegt. Ein Annuitätendarlehen ist also für Menschen geeignet, die Stabilität schätzen und sich ihrer Zahlungsfähigkeit sicher sind. Die Laufzeit des Annuitätendarlehens und dementsprechende Zinsbindungsfrist variiert von 5 bis 25 oder sogar 30 Jahren. Es ist wichtig zu beachten, dass eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens oder zusätzliche Zahlungen nur gegen zusätzlichen Gebühren möglich sind. Außerdem verbleibt nach Ablauf der anfänglich gewählten Zinsbindung meist eine Restschuld, für deren Tilgung Sie später eventuell einen weiteren Kredit aufnehmen müssen.

3. Wann ist ein Volltilgerdarlehen das richtige Baudarlehen?

Ein Volltilgerdarlehen eignet sich auch für Kreditnehmer, die ein Höchstmaß an Gewissheit und Sicherheit suchen, da es sich durch feste monatliche Zahlungen während der gesamten Laufzeit auszeichnet. Ein fester Zinssatz wird von Ihnen, wie bei einem Annuitätendarlehen, für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Der Hauptunterschied ist jedoch, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss. Mit anderen Worten: Die Zinsbindung und die monatlichen Raten müssen mit der Aussicht kalkuliert werden, dass am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Der niedrigste mögliche Zinssatz für ein Volltilgerdarlehen wird jedoch in der Regel höher sein als der Mindestzinssatz für ein Annuitätendarlehen. Außerdem verlangen Banken oft eine höhere anfängliche Tilgung für diese Art von Baudarlehen. All dies verdeutlicht, dass ein Volltilgerdarlehen vor allem für gut verdienende Kreditnehmer mit einem hohen und stabilen Einkommen geeignet ist, da es zwar eine gewisse Sicherheit bietet, aber auch eine erhebliche finanzielle Belastung mit sich bringt.

4. Welche Art von Baudarlehen kann ich ohne Eigenkapital aufnehmen?

Eine Baufinanzierung ist auch ohne Eigenkapital möglich, z.B. bei einer Vollfinanzierung. Sie deckt 110 Prozent der Kosten ab, d.h. nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten, die in der Regel rund 10 Prozent des Kaufpreises betragen. Diesem Vorteil steht der recht hohe Zinssatz gegenüber, der für diese Art von Baudarlehen berechnet wird.

5. Wie funktioniert der Bausparvertrag?

Baudarlehen: Geld sparen

Ein Bausparvertrag ist eine weitere, weit verbreitete Art der Baufinanzierung, die sehr häufig genutzt wird. Allerdings werden Sie bei diesem Baukredit das Geld nicht sofort erhalten. Es kann etwa sieben oder acht Jahre dauern, bis die Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Wenn man einen Bausparvertrag abschließt, muss zunächst die Höhe der benötigten Bausparsumme festgelegt werden. Diese wird in zwei Teile untergliedert und setzt sich aus dem Betrag, den der Kreditnehmer selbst ansparen muss und dem Kreditbetrag mit günstigen Zinsen, zusammen. Sobald der Vertrag unterzeichnet ist, beginnt die Ansparphase, die je nach Bedingungen etwa acht oder sieben Jahre dauern kann. Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer kleine Monatsbeiträge in den Sparvertrag ein und erhält dafür Zinsen, die zwischen 0,5 und 1 Prozent pro Jahr liegen. Nach der Ansparphase kommt die Darlehensphase, in der der Gläubiger ein zinsgünstiges Darlehen von der Bausparkasse erhält. Die Baufinanzierung setzt sich dabei aus den ersparten Zinsen und dem Darlehen selbst zusammen. Dieses Baudarlehen eignet sich daher für diejenigen, die die Baufinanzierung weit im Voraus sichern wollen, da mehrere Jahre vergehen werden, bis Geld für die Finanzierung der Immobilie zur Verfügung steht.

6. Wie funktioniert das KfW Darlehen?

Baudarlehen: KfW

Ein KfW-Darlehen ist ein Kredit der staatlichen Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, der für den (Um-)Bau oder den Kauf einer Immobilie verwendet werden kann. Dieser Kredit kann jedoch nur über ein sogenanntes durchleitendes Kreditinstitut und nur als Ergänzung oder Zuschuss zu anderen Krediten bezogen werden. Dies bietet die Möglichkeit, Zinsen zu sparen und die finanzielle Belastung anderer Kredite zu minimieren. Mit anderen Worten: KFW-Darlehen und -Zuschüsse eignen sich für Bauherren oder Immobilienkäufer, die ein Haus bereits teilweise durch andere Arten von Baukrediten abgesichert haben.

7. Wann lohnt sich eine Bausparsofortfinanzierung?

Die Bausparsofortfinanzierung funktioniert im Prinzip genauso wie ein Bausparvertrag, mit dem Unterschied, dass das Geld sofort zur Verfügung gestellt wird. Dieses Geld wird als Vorausdarlehen bezeichnet und kann zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die ersten Zahlungen an das Kreditinstitut fällig. Diese gelten jedoch nicht als Zahlungen auf das Darlehen, sondern als Zahlungen auf den Bausparvertrag. Die Grundlage ist, dass der Kreditnehmer zunächst zwei Verträge abschließt - für ein Darlehen und für ein Sparkonto, für einen Zeitraum von etwa 15 Jahren. Am Ende des Bausparvertrages wird schließlich die ursprüngliche Darlehenssumme aus dem angesammelten Guthaben auf dem Sparkonto und aus dem neuen Bauspardarlehen, dessen Zinsen weiter gezahlt werden müssen, zurückgezahlt. Während der gesamten Zeit bleiben die monatlichen Zahlungen und der Zinssatz gleich. Dieser Baukredit bietet also eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings sind die Konditionen meist nicht so günstig wie bei anderen Arten von Baudarlehen. Zum Beispiel ist der Zinssatz in der Regel niedriger als der eines Annuitätendarlehens.

8. Was sind die Merkmale eines variablen Darlehens?

Das variable Darlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es keine festen Zinssätze oder Monatsraten hat. Die Zinssätze werden alle drei Monate auf der Grundlage des aktuellen Zinsniveaus angepasst. Außerdem darf man Sondertilgungen auf das Darlehen leisten und es jederzeit ohne weitere Kosten vollständig zurückzahlen. Dies unterscheidet das variable Darlehen wesentlich von einem Annuitätendarlehen. Der ständig schwankende Zinssatz bedeutet jedoch ein gewisses Maß an Unsicherheit und Risiko, so dass diese Art von Darlehen in der Regel nur für eine kurze Zeit, meist als Zwischenfinanzierung, genutzt wird.

9. Was sind die Vorteile eines Cap-Darlehens?

Ein Cap-Darlehen ist prinzipiell ähnlich wie ein variabler Kredit, bietet aber eine Begrenzung des Zinssatzes, der von Anfang an festgelegt ist. Diese Sicherheit wird durch den höheren Sollzinssatz im Vergleich zu einem variabel verzinsten Kredit ohne Cap ausgeglichen.

10. Wann ist es sinnvoll, ein Forward-Darlehen einzusetzen?

Baudarlehen: Zinssatz

Ein Forward-Darlehen ist nur für Anschlussfinanzierer geeignet. Wenn das ursprüngliche Baudarlehen innerhalb von 12 bis 66 Monaten abläuft, haben Sie die Möglichkeit, einen Forward-Darlehensvertrag abzuschließen. Die Laufzeit des Forward-Darlehens läuft ab dem Ende des aktuellen Baukredits. Die Idee ist, die heutigen Zinssätze zu sichern. Dies ist natürlich nur dann lohnenswert, wenn das aktuelle Zinsniveau günstig ist und ein Anstieg zu erwarten ist. Bei einem Forward-Darlehen bleiben sowohl die Zinssätze als auch die monatlichen Raten bis zum Ende der Laufzeit unverändert. In diesem Sinne ist ein Forward-Darlehen ähnlich wie ein Annuitätendarlehen.

11. Wann wird ein Baudarlehen für Modernisierer genehmigt?

Für Modernisierungsmaßnahmen ist eine Finanzierung in Form eines Baudarlehens oder eines Ratenkredits möglich. Ein Baudarlehen kann jedoch nur gewährt werden, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind: Erstens muss die Immobilie im Wesentlichen schuldenfrei sein, und zweitens muss die Modernisierung zu einer Preissteigerung der Immobilie beitragen. Dann gewährt das kreditgebende Institut ein Baudarlehen mit günstigem Sollzins. Wenn die Bank die geplante Wertsteigerung der Immobilie als nicht realistisch empfindet oder wenn sie noch mit höheren Schulden belastet ist, kann ein einfacher Ratenkredit aufgenommen werden. Allerdings wird der Zinssatz weniger günstig sein.

Fazit: Wie wählt man die richtige Baufinanzierung?

Da es viele verschiedene Arten von Baudarlehen gibt, müssen zunächst die folgenden Fragen beantwortet werden:

Um welche Art der Finanzierung handelt es sich: Erstfinanzierung, Fertigstellungsfinanzierung oder Zwischenfinanzierung?

Für die Erstfinanzierung eignen sich die folgenden Baudarlehen:

  • das Annuitätendarlehen

  • der Bausparvertrag

  • die Bausparsofortfinanzierung

  • das Volltilgerdarlehen

  • das KfW Darlehen

Das Forward-Darlehen und der Bausparvertrag werden häufig als Anschlussfinanzierung eingesetzt. Zur Zwischenfinanzierung sind entweder ein variables Darlehen oder ein Cap-Darlehen gut geeignen.

Wird das Geld für den Kauf, den Bau oder die Modernisierung einer Immobilie verwendet?

Um ein Baudarlehen für die Modernisierung zu bekommen, muss die Immobilie lastenfrei sein und durch die Renovierung im Wert steigen.

Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen?

Generell gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser der Tilgungssatz. Es gibt jedoch auch Vollfinanzierungen, die 100 und sogar 110 Prozent der Kosten decken.

Wie hoch kann die monatliche finanzielle Belastung durch eine Baufinanzierung sein?

Für einige Kreditnehmer kann die Höhe der Monatsraten keine wesentliche Rolle spielen, für andere kann sie sehr wichtig sein.

Brauchen Sie Planungssicherheit oder mehr Flexibilität bei einer Baufinanzierung?

Wenn Sie sich die Möglichkeit erhalten wollen, Ihre Baufinanzierung vorzeitig zu tilgen oder zusätzliche Zahlungen zu leisten, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen, sollten Sie Baufinanzierungen in Betracht ziehen, die mehr Flexibilität bieten als z.B. ein klassisches Annuitätendarlehen.

Dies bietet gute Anhaltspunkte für die weitere Planung der Immobilienfinanzierung sein. In jedem Fall ist aber eine fachkundige Beratung zu empfehlen.

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