Leibrente – Sichere Altersvorsorge oder risikoreiches Nischenprodukt?

Mit der Immobilienleibrente besteht für ältere Hausbesitzer die Möglichkeit, die aktuelle Rente aufzubessern. Lesen Sie hier, unter welchen Bedingungen sich die Leibrente lohnt und welche Vorteile und Risiken sie birgt.

Leibrente als Altersvorsorge

Was ist die Leibrente?

Leibrenten sind gleichbleibende Bezüge, die auf Lebenszeit einer bezugsberechtigten Person ausgezahlt werden. In diesem Artikel geht es um die Leibrente als eine Form der Immobilienverrentung. Die Immobilienleibrente ermöglicht es Immobilienbesitzern im Rentenalter, das im eigenen Haus gebundene Vermögen in Form von lebenslangen Rentenzahlungen zu nutzen. Dabei können sie weiterhin mietfrei wohnen, ohne wie bei einem traditionellen Hausverkauf, ausziehen zu müssen.

Die sogenannte „Rente aus Stein“, wie die Immobilienleibrente auch genannt wird, ist ein Modell mit Tradition, das hierzulande allerdings etwas in Vergessenheit geraten ist. Bereits im Mittelalter war es üblich Haus und Land auf einen neuen Eigentümer zu übertragen, der im Gegenzug eine lebenslange Versorgung garantierte. In anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien und den Vereinigten Staaten ist die Leibrente auch heute noch ein verbreitetes Modell. In Deutschland gilt sie allerdings noch als Nischenprodukt.

Grundsätzlich kann zwischen zwei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung unterschieden werden:

Variante 1: Die Leibrente

Bei dieser Variante erhält der Verkäufer vom Käufer eine lebenslange monatliche Leibrente sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Beides wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Die Instandhaltung der Immobilie übernimmt dann in der Regel der neue Eigentümer.

Im Pflegefall: Nießbrauch


Für den Fall, dass Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt doch aus dem Haus ausziehen müssen, weil sie beispielsweise in ein Pflegeheim ziehen müssen, können sie mit dem Käufer ein Nießbrauchrecht (Recht jeglicher Nutzung) vereinbaren. Dies ermöglicht es den Nießbrauchberechtigten beim Umzug ins Pflegeheim das Haus zu vermieten, um so die Pflegekosten decken zu können. Das gilt beim einfachen Wohnrecht nicht. Der Nießbrauch sollte ebenso ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Rentenzahlungen können je nach Vereinbarung auf zwei Arten erfolgen:

  1. Leibrente: Es wird eine lebenslange Zahlung an den Verkäufer vereinbart.

  2. Zeitrente: Es wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums (zum Beispiel 15 Jahre) gilt der Kaufpreis als getilgt.

Darüber hinaus wird zwischen verbundener und abgekürzter Leibrente unterschieden. Unter einer verbundenen Leibrente versteht man die Vereinbarung einer Leibrente auf das Leben mehrerer Personen, zum Beispiel bei einem Ehepaar oder zwischen Eltern und Kindern. Dabei erlischt die Rentenzahlung mit dem Tod der Personen, es sei denn, die Vereinbarung beinhaltet eine Mindestlaufzeit durch eine Rentengarantiezeit. Dann müssen die Renten in jedem Fall über den festgelegten Zeitraum gezahlt werden (an Hinterbliebene).
Die abgekürzte Leibrente stellt eine Mischung aus Zeit- und Leibrente dar. Sie ist zeitlich befristet und erlischt im Falle eines vorzeitigen Ablebens des Leibrentners.

Variante 2: Die Umkehrhypothek

Neben der Leibrente gibt es als ein zweites Modell der Verrentung die sogenannte umgekehrte Hypothek. Bei dieser Variante schließen Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung. Das Haus bleibt im Eigentum des Besitzers und die Hypothek wird in monatlichen Raten an den Eigentümer ausbezahlt. Im Gegensatz zur normalen Immobilienfinanzierung baut sich hierbei die Schuldenlast von Jahr zu Jahr auf, das Prinzip der Hypothek funktioniert also umgekehrt. Zum Ende der Laufzeit enden die monatlichen Ratenzahlungen und die Hypothek muss entweder in einer Summe zurückgezahlt werden oder die Immobilie wechselt in den Besitz der Bank.

Wie wird die Höhe der Leibrente berechnet?

Die Höhe der Leibrente ist abhängig von verschiedenen Faktoren. Der Betrag wird unter anderem durch den Immobilienwert und die Laufzeit der Rentenzahlungen beeinflusst. Außerdem spielen das Alter und Geschlecht des Immobilieneigentümers eine Rolle. Bei der Berechnung wird der sogenannte Leibrentenfaktor eingesetzt, dem die statistische Lebenserwartung zugrunde liegt. Grundsätzlich gilt: Je älter Senioren beim Abschluss einer Leibrente sind, desto höher fallen die einzelnen Rentenzahlungen aus.
Zudem wird die Leibrente meist an die Inflationsrate gekoppelt, wodurch sich bei steigender Teuerungsrate auch die Rentenzahlungen erhöhen. Zu beachten ist, dass das Wohnrecht die Höhe der Leibrente mindert, da es den Wert der Immobilie senkt.

Info

Wie wird die Leibrente versteuert?

Bei der Immobilienleibrente wird nur der Ertragsanteil versteuert. Dieser ist abhängig vom Lebensalter bei Abschluss des Vertrages. Der Besteuerungsanteil sinkt kontinuierlich mit steigendem Alter bei Vertragsabschluss.

Ist die Leibrente eine sinnvolle Altersvorsorge?

Im Allgemeinen eignet sich die Haus-Rente für Senioren ab ca. 70 Jahren mit niedrigen monatlichen Einnahmen oder Schulden, die auf zusätzliches Geld im Alter angewiesen sind und nicht aus dem Eigenheim ausziehen möchten. Darüber hinaus werden Immobilieneigentümer angesprochen, die keine nahestehenden Erben oder kein Interesse daran haben, ihre Immobilie zu vererben.
Die Immobilienrente kann jedoch auch die Möglichkeit bieten, vorhandene Erben zu entlasten. Denn mit der Leibrente wird für eventuell anfallende Kosten im Alter vorgesorgt, für die andernfalls die Nachkommen Geld aufbringen müssten. Des Weiteren besteht die Möglichkeit, mit Hilfe der Leibrente die Erbschaftssteuer einzusparen. Wenn beispielsweise ein Erbe seinen Angehörigen pflegt und dafür nach dessen Tod die Immobilie erbt, wird eine hohe Erbschaftssteuer fällig. Der Leibrentner könnte seinem Erben schon zu Lebzeiten monatliche Beträge aus den Rentenzahlungen zukommen lassen, um diesen direkt finanziell zu entlasten.

Für Käufer kann das Modell der Leibrente interessant sein, wenn nicht genug Eigenkapital vorhanden ist, um den vollen Immobilienpreis mit einem Mal zu tilgen und die Selbstnutzung nicht sofort gewünscht ist. Des Weiteren besteht aus Käufersicht das Motiv der Spekulation: Stirbt der Leibrenten-Bezieher frühzeitig, kann der Käufer frei über die Immobilie verfügen und zahlt weniger als den ursprünglichen Wert (sofern keine Rentengarantiezeit vereinbart wurde).

Risiken der Immobilienverrentung

Auch wenn sie grundsätzlich Planungssicherheit im Alter bieten soll, kann eine Leibrentenvereinbarung einige Risiken bergen. Beim Modell der Umkehrhypothek ist zu beachten, dass diese ein relativ teures Produkt ist. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren. Das sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens des Eigentümers (länger als statistisch berechnet). Läuft der Vertrag vor dem Tod des Eigentümers aus, muss dieser im hohen Alter doch noch ausziehen und verfügt durch das Ende der monatlichen Ratenzahlungen nicht mehr über die dringend nötige Liquidität. Um das lebenslange Wohnrecht zu sichern, kann die Umkehrhypothek zwar mit einer Rentenversicherung kombiniert werden, allerdings ist dies eine teure Lösung für Senioren.
Bei der Leibrente besteht das Risiko eines Zahlungsausfalls seitens des Käufers. Um finanzielle Risiken zu vermeiden, sollten Eigentümer sich vertraglich in der Leibrentenvereinbarung absichern.

Absicherung der Leibrente

Grundsätzlich bedarf die Leibrentenvereinbarung der Absicherung, damit es für Leibrentner im Ernstfall keine bösen Überraschungen gibt. Generell sollten Interessenten verschiedenen Angebote vergleichen und von unabhängigen Experten wie beispielsweise den Verbraucherzentralen prüfen lassen. Eine unabhängige Immobilienbewertung ist essentiell. Wichtig zu klären ist außerdem, wie das Wohn- und Nießbrauchrecht geregelt ist und wer für die Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss. Bei der Leibrentenvereinbarung sollten folgende Punkte beachtet werden:

  • Leibrentenvertrag notariell beurkunden lassen

  • Reallast im Grundbuch eintragen lassen zur Sicherung der Rentenzahlungen (in Hinblick auf Verzug oder Insolvenz des Käufers)

  • Lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch) ebenfalls an erster Stelle ins Grundbuch tragen lassen, um bei eventuellem Weiterverkauf des Hauses nicht ausziehen zu müssen

  • Verantwortlichkeit für Instandhaltung und Sanierung regeln

  • Weitere Sicherungsvormerkungen vereinbaren, beispielsweise eine Rückfallklausel (im Falle von ausbleibenden Zahlungen bekommt der Verkäufer das Eigentum zurück)

  • Gegebenenfalls eine Rentengarantiezeit vereinbaren lassen

  • Gegebenenfalls eine Leibrentenversicherung abschließen, um das Risiko einer langen Lebenszeit abzudecken

Sichere Alternative: traditionell verkaufen

Sofern man als Eigentümer nicht unbedingt in der Immobilie wohnen bleiben möchte, stellt der traditionelle Hausverkauf in der Regel die bessere Alternative dar. Der durch die Verrentung erzielte Preis liegt häufig unter dem Verkehrswert. Hohe Zusatzrenten lassen sich nur in Ballungsräumen erzielen, in denen Immobilie und Grund langfristig an Wert gewinnen. Beim traditionellen Verkauf gibt es keine Abzüge für Wohnrecht oder Nießbrauch, wodurch der Preis deutlich höher ausfällt. Die Leibrente ist somit im Vergleich zum herkömmlichen Verkauf deutlich weniger rentabel. Mit dem erzielten Erlös kann der Eigentümer beispielsweise eine kleinere Wohnung erwerben oder mieten und vom restlichen Betrag die Altersvorsorge finanzieren.
Wenn der Verkäufer nicht sofort über die gesamte Summe verfügen möchte, kann er das Geld anlegen und sich mithilfe eines Auszahlungsplans in regelmäßigen Beträgen auszahlen lassen. Gegebenenfalls besteht beim Verkauf auch die Möglichkeit, mit dem neuen Eigentümer einen langfristigen Mietvertrag auszuhandeln, wodurch der Verkäufer seinen Lebensabend in den eigenen vier Wänden verbringen kann.

Fazit

In bestimmten Fällen kann das Modell der Immobilienverrentung sinnvoll sein. Im Idealfall bietet es Immobilieneigentümern im Alter Planungssicherheit für die Altersvorsorge und ein zusätzliches finanzielles Polster. So können notwendige Kosten gedeckt und der Lebensabend in Ruhe genossen werden, ohne dass dafür das geliebte Eigenheim vollständig aufgegeben werden muss. Allerdings sollten vor Eingehen einer solchen Vereinbarung die Risiken geprüft und abgesichert werden, um finanziellem Schaden und dem unerwarteten Verlust des Hauses vorzubeugen.

Im Allgemeinen ist die Auswahl an Angeboten von Leibrentenmodellen in Deutschland eher gering. Besonders das Modell der Umkehrhypothek ist hierzulande eher ein Nischenprodukt. Aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen sind Umkehrhypotheken für deutsche Banken und Sparkassen nicht attraktiv, weshalb sie nur von einzelnen Instituten angeboten werden. Das Leibrentenmodell beim Hausverkauf ist zwar etwas geläufiger, aber dennoch nicht populär. Meist wird der traditionelle Hausverkauf bevorzugt, bei dem klare Fronten geschaffen und höhere Beträge erzielt werden können.

Wer also seine Immobilie nicht vererben und nicht unbedingt im Eigenheim wohnen bleiben möchte, sollte traditionell verkaufen. So kann der bestmögliche Verkaufspreis erzielt werden und der Verkaufserlös für die Altersvorsorge verwendet werden.

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Bildquelle: iStock.com/dolgachov


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