Hausverkauf auf Rentenbasis – So klappt es mit der Immobilienrente

Immobilienverkauf auf Rentenbasis kann sich lohnen.Das Haus ist abbezahlt, die Rente fällt jedoch eher knapp aus? Mit einem Hausverkauf auf Rentenbasis haben Immobilieneigentümer die Möglichkeit, das Haus gegen regelmäßige Rentenzahlungen zu veräußern. Dabei haben sie in der Regel zwei Optionen zur Auswahl: den Verkauf auf Rentenbasis mit oder ohne Wohnrecht. Wie die Immobilienrente funktioniert und welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, erfahren Sie hier.

Was bedeutet Hausverkauf auf Rentenbasis?

Wer seine Immobile verkaufen möchte, erhält dafür vom Käufer üblicherweise einmalig eine vereinbarte Kaufpreiszahlung. Bei einem Immobilienverkauf auf Rentenbasis gestaltet sich dies anders: Der Verkäufer einigt sich mit dem Käufer auf eine monatliche Zahlung, die als Rente genutzt wird. Auch möglich ist eine einmalige Teilzahlung und den Erhalt des Rests als monatliche Zahlung über einen befristeten Zeitraum. Die Immobilienverrentung muss zudem ins Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Die Höhe der monatlichen Zahlungen hängt von verschiedenen Faktoren ab wie:

  • Verkehrswert der Immobilie,

  • aktuelle Zinssätze,

  • voraussichtliche Lebenserwartung des Verkäufers.

Übrigens:

Die Zahlungen gelten als sonstige Einkünfte und müssen daher entsprechend versteuert werden.

Das Haus zu verkaufen auf Rentenbasis bringt zwei Möglichkeiten für den Verkäufer mit sich: im veräußerten Eigenheim wohnen zu bleiben oder aber den Verkauf ohne Wohnrecht zu tätigen.

Hausverkauf auf Rentenbasis mit oder ohne Wohnrecht

Vor allem ältere Eigentümer entscheiden sich für einen Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht. Dazu muss mit dem Käufer ein Wohnrecht vereinbart werden, welches entweder lebenslang oder nur für einen bestimmten Zeitraum gilt. Das lebenslange Wohnrecht wird mithilfe eines Grundbucheintrages festgehalten. So werden ehemalige Hauseigentümer zu dauerhaften Mietern im einstigen Immobilieneigentum. Der Gegenwert des Wohnrechts wird jedoch als Mietzahlung von den monatlichen Rentenzahlungen abgezogen. Wie hoch die Miete ist, hängt vom aktuellen Mietspiegel der Region ab.

Wer sich für einen Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht entscheidet, erhält höhere Rentenzahlungen, da keine Mietzahlungen geleistet werden. Allerdings könnte der bisherige Eigentümer in dem Fall auch einen klassischen Hausverkauf in Betracht ziehen.

Tipp:

Es lohnt sich, eine sogenannte Wertsicherungsklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen: Diese verpflichtet den Käufer, die Rente der aktuellen Inflationsrate anzupassen.

Seniorenpaar entscheidet sich für Hausverkauf auf Rentenbasis

Welche Arten der Immobilienrente gibt es?

Ein Hausverkauf gegen Rentenzahlungen ist auf verschiedene Weisen möglich. Wir stellen Ihnen die gängigsten Modelle vor:

Leibrente

Wird ein Hausverkauf gegen Leibrente vereinbart, ist dem Verkäufer in der Regel ein Wohnrecht auf Lebenszeit in der Immobilie eingeräumt. Dies wiederum senkt den Wert der Immobilie. Der Käufer zahlt den Kaufpreis in monatlichen Raten ab. Wie der Begriff „Leibrente“ vermuten lässt, sind die Zahlungen vom Leib der begünstigten Person abhängig. Konkret bedeutet die Vereinbarung einer Leibrente, dass die Rentenzahlungen bis zum Ableben des Begünstigten zu leisten sind. Dies heißt auch: Je länger der Begünstigte lebt, desto höher ist der Kaufpreis für die Immobilie. Im Umkehrschluss fällt bei einem früheren Ableben des Begünstigten der Kaufpreis niedriger aus.

Bei einer abgekürzten Leibrente sind die Rentenzahlungen nicht allein an das Ableben des Begünstigten gekoppelt, sondern zudem an das Erreichen eines bestimmten Alters oder den Ablauf einer festgelegten Laufzeit. Die Parteien können zum Beispiel vereinbaren, dass die Rentenzahlung nach spätestens zehn Jahren endet.

Zeitrente

Die Zeitrente gilt als Gegenentwurf zur Leibrente. Wird eine Zeitrente festgelegt, erfolgen die Rentenzahlungen nur über einen bestimmten Zeitraum. Zudem kann die Kaufpreiszahlung als Einmalzahlung, Teilzahlung oder lediglich monatliche Ratenzahlungen erfolgen. Auch bei der Zeitrente wird oftmals ein Wohnrecht ausgehandelt, welches entweder mit Ablauf der Zahlungen endet oder lebenslang beansprucht werden kann.

Für beide Parteien birgt eine Zeitrente den Vorteil, dass der genaue Kaufpreis vorab ersichtlich ist. Verstirbt der Begünstigte, geht die Zeitrente auf die Erben über.

Umkehrhypothek

Bei einer Umkehrhypothek wird die eigene Immobilie nicht an einen privaten Käufer veräußert, sondern das Haus von dem Eigentümer beliehen. Das heißt die Bank gewährt dem Eigentümer ein Darlehen und besichert dieses mit einer Grundschuld im Grundbuch. Die Auszahlung des Kredits kann als Einmalzahlung oder als monatliche Ratenzahlung erfolgen.

Das Besondere an der Umkehrhypothek: Zu Lebzeiten des Eigentümers muss dieser weder Zinszahlungen noch Tilgungen leisten. Erst nach dem Ableben wird die Rückzahlung des Darlehens und der Zinskosten fällig. Die Tilgung des Darlehens samt der Zinskosten übernehmen entweder die Erben oder die Bank tilgt den ausstehenden Betrag mit dem Verkauf der Immobilie.


Gut zu wissen:

Im Gegensatz zu anderen Varianten des Hausverkaufs auf Rentenbasis bleibt der Eigentümer hier weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und trägt die Kosten für anfallende Reparaturen oder Sanierungen.

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht bietet sich für ältere Immobilieneigentümer an.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Berechnung der Rentenzahlung bei einer Leibrente

Die Höhe der Rentenzahlungen ist von verschiedenen Faktoren abhängig: Zunächst gilt es, den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dieser berechnet sich unter anderem nach Baujahr, Lage, Grundstücksgröße und Wohnfläche. Von dem aktuellen Verkehrswert der Immobile zieht der Käufer zunächst einen Risikoabschlag ab, der verbleibende Wert wird in monatliche Ratenzahlungen aufgeteilt. Für die Ermittlung der Rente ist das Alter des Verkäufers entscheidend, da die zu erwartende Lebensdauer in die Berechnung einfließt. Die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes gibt Auskunft über einen Mittelwert der Lebenserwartung des Verkaufenden. Die Höhe der Rentenraten wird entsprechend dem Zeitraum bis zum angenommenen Ableben des Verkäufers veranschlagt.

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Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs auf Rentenbasis

Ob ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis für Sie sinnvoll ist, hängt immer von der individuellen Sachlage ab. Es lohnt sich, vorab die Optionen zu prüfen. Denn je nach Situation können sich Vor- und Nachteile ergeben.

Vorteile

  • Durch die regelmäßige Ratenzahlungen profitieren Sie von einem zusätzlichen Einkommen über Ihre gesetzliche Rente hinaus.

  • Sie wohnen lebenslang im eigenen Haus und damit in gewohnter und vertrauter Umgebung.

  • Auch nach dem Ableben des Verkäufers kann der Lebenspartner oder die Lebenspartnerin weiterhin Rentenzahlungen erhalten.

Nachteile

  • Durch Risikoabschlag und Mietzahlungen vermindert sich der Immobilienverkaufspreis.

  • Die Immobilienverrentung gilt als komplex, Käufer mit Interesse an diesem Erwerbsmodell sind entsprechend rar.

  • Nachteil für den Käufer: Der Kaufende kann die Immobilie oft nicht sofort selbst nutzen und auch nicht absehen, wann es dazu kommen wird. Erreicht der Verkäufer zudem ein höheres Alter als prognostiziert, kann dies zu finanziellen Verlusten auf Käuferseite führen.

Gut zu wissen:

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis mit den Kindern zu vereinbaren, kann für beide Seiten vorteilhaft sein. Als Eltern erhalten Sie eine lebenslange Rente mit geringer Steuerlast. Ihr Nachkomme kann die Ausgaben als Werbungskosten steuerlich absetzen. Zudem entfällt die Erbschaftssteuer, die bei einer üblichen Vererbung des Hauses veranschlagt wird.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Vorzüge unbedingt vorab abwägen

Ob sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis für Sie lohnt, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zukunftswünschen ab. Bringt Ihnen solch ein Verkauf langfristig finanzielle Vorteile und möchten Sie lebenslang in der eigenen Immobilie wohnen bleiben, kann sich diese Option für Sie lohnen. Bevor Sie sich dazu entscheiden, sollten Sie Ihre Möglichkeiten dennoch mit einem Experten besprechen, da eine Immobilienverrentung ein komplexes Unterfangen ist.

Wir von McMakler stehen Ihnen bei allen Fragen zum Thema Immobilienverkauf und -finanzierung gerne mit Rat und Tat zur Seite. Entweder vor Ort in einem unserer McMakler-Standorte, per E-Mail oder telefonisch unter 0800 2002 123. Wir freuen uns auf Sie!

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