Was ist Ihre Immobilie wert?

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Wie verkaufe ich meine Eigentumswohnung (schnell)?

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, sollten Sie den richtigen Verkaufszeitpunkt wählen, den Verkaufsprozess effizient planen und mögliche Kosten für den Verkauf berücksichtigen. Nutzen Sie die Vorbereitungsphase, um den Wert Ihrer Wohnung zu ermitteln, gegebenenfalls Maßnahmen zur Wertsteigerung vorzunehmen und alle wichtigen Unterlagen zusammenzustellen. Analysieren Sie Ihre Käuferzielgruppe, um Ihre Vermarktungs- und Preisstrategie entsprechend auszurichten. Mittels ansprechender Exposés sollte Ihr Verkaufsobjekt dann über die passenden Kanäle genau in Richtung dieser Zielgruppe vermarktet werden. Reagieren Sie zügig auf Anfragen, koordinieren Sie Besichtigungstermine und bereiten Sie sich auf mögliche Käuferfragen vor, auch zur Eigentümergemeinschaft. Wenn Sie den passenden Käufer für Ihre Wohnung gefunden haben, einigen Sie sich mit ihm auf den Kaufpreis und lassen Sie den Kaufvertrag vom Notar aufsetzen. Nachdem der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist, lässt der Notar den neuen Eigentümer der Wohnung ins Grundbuch eintragen und die Wohnung geht mit der Schlüsselübergabe an ihren neuen Besitzer über.

Was müssen Sie beachten, wenn Sie eine Wohnung verkaufen? Wie sieht ein zielgerichteter Verkaufsprozess aus? Im Folgenden führen wir Sie Schritt für Schritt im Detail durch den Prozess des Wohnungsverkaufs. Dabei gehen wir auf Besonderheiten und wichtige Entscheidungen ein, die Sie im Vorfeld des Verkaufs Ihrer Wohnung treffen sollten. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, wie Sie Ihre Eigentumswohnung schneller verkaufen können.

Eigentumswohnung verkaufen

1. Wann sollte ich meine Wohnung verkaufen?

Der ideale Verkaufszeitpunkt für Ihre Wohnung hängt von der Lage am Immobilienmarkt, aber auch von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Verkaufsmotiven ab. Wir haben nachfolgend 10 gute Gründe zusammengestellt, anhand derer Sie entscheiden können, ob Sie Ihre Wohnung zu diesem Zeitpunkt verkaufen sollten:

10 gute Gründe, Ihre Wohnung jetzt zu verkaufen:

  1. 1.

    Die aktuell niedrigen Zinsen machen den Wohnungskauf zum Beispiel für Investoren attraktiv. Das erhöht die Nachfrage und damit die Chancen, schnell einen geeigneten Käufer für Ihre Wohnung zu finden.

  2. 2.

    Ein hohes Niveau der Immobilienpreise deutet auf einen guten Verkaufszeitpunkt hin. Sie sollten die Entwicklung der lokalen Immobilienpreise im Auge behalten um zu sehen, zu welchem Zeitpunkt für Ihre Wohnung ein guter Verkaufspreis erzielt werden kann.

  3. 3.

    Eine attraktive Lage der Wohnung erhöht die Nachfrage und die Chance auf einen guten Verkaufspreis. Behalten sie die Marktdynamik und die Entwicklung einzelner Bezirke, zum Beispiel in Ballungszentren, im Blick!

  4. 4.

    Befindet sich Ihre Wohnung in einer Lage, die Ihren Wünschen nicht entspricht, können Sie den Wohnungsverkauf nutzen, um sich durch den Erlös eine neue Wohnung an Ihrem Wunschort zu finanzieren und Ihren Umzug dorthin realisieren.

  5. 5.

    Familienzuwachs oder der Wunsch nach einem größeren Zuhause sprechen für den Hauskauf oder Hausbau und dafür, dass der richtige Zeitpunkt gekommen ist, sich für ein Haus von Ihrer kleineren Eigentumswohnung zu trennen.

  6. 6.

    Nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren ist der perfekte Zeitpunkt, um Ihre Wohnung ohne Spekulationssteuer gewinnbringend zu verkaufen.

  7. 7.

    Im Alter sollten Sie sich damit auseinandersetzen, wie Sie Ihr Vermögen an Ihre Angehörigen hinterlassen möchten. Um die Erbschaftssteuer zu umgehen oder zu reduzieren, können Sie Ihre Wohnung noch zu Lebzeiten verkaufen. Vor allem, wenn Sie mehreren Begünstigten etwas vermachen möchten, ist es leichter, Geldbeträge auf diese Personen aufzuteilen, als Immobilien.

  8. 8.

    Wenn Sie die Schenkungssteuer umgehen möchten, sollten Sie Ihre Wohnung verkaufen, wenn der Wert der Wohnung den Schenkungssteuer-Freibetrag des Beschenkten übersteigt. Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Schenker und kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Den Erlös aus dem Wohnungsverkauf können Sie dem Begünstigten also gestaffelt, alle zehn Jahre, steuerfrei schenken oder auch auf mehrere Personen aufteilen.

  9. 9.

    Wenn Sie eine Wohnung als Schenkung oder Erbe erhalten haben, sollten Sie die Wohnung verkaufen, wenn Sie sie nicht bewohnen möchten, den finanziellen Gewinn besser verwenden können oder auf das Geld angewiesen sind.

  10. 10.

    Wenn Sie in Scheidung leben und eine gemeinsame Wohnung mit Ihrem Ehepartner besitzen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, die gemeinsame Wohnung zu verkaufen. Es kommt vor, dass keiner der Ehepartner über die finanziellen Mittel verfügt, den Ex-Partner auszuzahlen. Häufig möchte auch keiner von beiden die Wohnung behalten - zum Beispiel, weil damit Erinnerungen verbunden sind.

Wie läuft der Verkaufsprozess mit McMakler ab?

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Was sind die Hauptmotive für den Wohnungsverkauf?

McMakler hat die Hauptmotive für den Wohnungsverkauf von Q1/2019 bis Q2/2020 untersucht. Demnach stellen Umzüge (31 Prozent) und eine gute Marktsituation (29 Prozent) die häufigsten Motive für den Wohnungsverkauf dar. Steuern sparen und finanzielle Gründe belegen Platz 3 (12 Prozent), gefolgt von Altersgründen (11 Prozent), Erbangelegenheiten (6 Prozent) und Scheidungen beziehungsweise Trennungen (3 Prozent).

Abb.1: Verkaufsmotive für den Wohnungsverkauf (Analyse von McMakler; Mai 2020)

Verkaufsmotive Wohnungsverkauf McMakler

2. Welche Kosten kommen beim Wohnungsverkauf auf mich zu?

Eigentumswohnung verkaufen: Kosten

Die Kosten, die beim Verkauf einer Wohnung entstehen, sind individuell zu betrachten. Die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Grundbucheintrag und die Notarkosten für das Aufsetzen des Kaufvertrags trägt in der Regel der Käufer.

Mögliche Kosten auf Verkäuferseite sind Kosten für die Wertermittlung, Kosten für die Beschaffung erforderlicher Unterlagen (z.B. Energieausweis) oder Kosten für die Löschung von Rechten Dritter aus dem Grundbuch. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, obwohl durch eine Finanzierung noch Verbindlichkeiten gegenüber der Bank bestehen, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkaufen, fällt auf den Veräußerungsgewinn die Spekulationssteuer an.

Unser Tipp: Kosten sparen beim Wohnungsverkauf

Bei McMakler erhalten Sie die Immobilienbewertung kostenlos. Sollten Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung beauftragen, besorgen wir die erforderlichen Unterlagen, wie den Energieausweis, ebenfalls kostenlos für Sie.

Fordern Sie mit nur wenigen Klicks eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung bei uns an und vereinbaren Sie telefonisch einen Termin mit einem unserer Immobilienmakler vor Ort:

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3. Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Der Gesetzgeber sieht den innerhalb kurzer Zeit stattfindenden Kauf und Wiederverkauf einer Immobilie als Spekulationsgeschäft an. Die sogenannte Spekulationsfrist, innerhalb derer die Erwirtschaftung von Spekulationsgewinnen aus Immobilienverkäufen besteuert wird, ist auf zehn Jahre festgelegt.

Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist stattfindet oder der Verkäufer in den letzten drei Jahren selbst in der betreffenden Wohnung gewohnt hat. Wenn diese sich also mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden hat oder Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, können Sie die Wohnung ohne Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn verkaufen.

Es können allerdings noch weitere Steuern beim Immobilienkauf anfallen: Wenn eine Privatperson mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren veräußert, gilt sie als gewerblicher Grundstückshändler. Auf die bei den Verkäufen erzielten Gewinne fallen dann regulär die Einkommens- und die Gewerbesteuer an.

4. Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Wohnung an?

Falls Sie eine Wohnung geerbt haben und diese verkaufen möchten, müssen Sie die Spekulationssteuer nur zahlen, wenn der Erblasser die Wohnung selbst erst in den letzten zehn Jahren erworben hat. Die Spekulationsfrist betrifft nicht den Zeitpunkt, an dem Sie das Objekt erben. Werfen Sie daher einen Blick in die zur Wohnung gehörenden Unterlagen und Verträge. Wenn Sie Miterbe einer Wohnung sind, können Sie über den Verkauf der Wohnung nicht allein entscheiden. Sie müssen sich dafür mit der Erbengemeinschaft absprechen.

Wenn Immobilien vererbt werden, fällt eventuell Erbschaftssteuer an, unabhängig davon, ob Sie das Objekt verkaufen wollen oder nicht. Ob Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen ist vom Verwandtschaftsgrad abhängig, welcher Ihren Steuerfreibetrag festlegt, sowie vom Verkehrswert der Immobilie.

5. Welchen Einfluss hat die Eigentümergemeinschaft auf den Wohnungsverkauf?

Anders als beim Verkauf von Häusern spielt die Eigentümergemeinschaft beim Wohnungsverkauf eine entscheidende Rolle. Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, sollten Sie darauf vorbereitet sein, dass Kaufinteressenten Fragen zur Eigentümergemeinschaft haben.

Warum spielt die Eigentümergemeinschaft eine so große Rolle beim Wohnungsverkauf?

Der Verkauf einer Wohnung unterscheidet sich vom Hausverkauf, da eine Wohnung nicht für sich allein steht, sondern Teil eines Wohnhauses und damit eines Gemeinschaftseigentums ist. Daher werden anteilig auch Nutzungsrechte am jeweiligen Wohnkomplex veräußert. Das Gemeinschaftseigentum wird gemeinschaftlich genutzt. Wenn ein Wohnungseigentümer außerhalb seiner Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen möchte (z.B. Wohnungstür wechseln; Balkon anbauen), muss er sein Vorhaben vorab in der Eigentümerversammlung mit den anderen Eigentümern besprechen.

In einer Eigentümergemeinschaft herrscht nicht zwingend Konsens, bei Meinungsverschiedenheiten kommt es gelegentlich zu Streitigkeiten. Die Situation innerhalb der Eigentümergemeinschaft spielt daher für Kaufinteressenten eine wichtige Rolle.

Ist ein Kaufinteressent beispielsweise mit den in der Vergangenheit getroffenen Entscheidungen der Eigentümer nicht einverstanden, birgt das für ihn das Risiko, dass seine Meinung und die der Gemeinschaft auch in Zukunft voneinander abweichen und womöglich Beschlüsse getroffen werden, mit denen er nicht einverstanden ist. Diese Bedenken könnten dazu führen, dass der Kaufinteressent nicht Teil der Eigentümergemeinschaft werden möchte und sein Kaufangebot zurückzieht.

Wie finde ich den passenden Käufer für die Eigentümergemeinschaft?

Mit der richtigen Zielgruppenansprache erhöhen Sie die Chance, einen Käufer zu finden, der zur Eigentümergemeinschaft passt. Beim Wohnungsverkauf sollten Sie auf den gemeinschaftlichen Aspekt Ihrer Immobilie achten und auf Fragen der Interessenten vorbereitet sein. Beantworten Sie Fragen zur finanziellen Ausstattung und Organisation der Eigentümergemeinschaft. Details dazu finden Sie in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Geben Sie Kaufinteressenten Einblick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, damit diese sich ein Bild von den Miteigentümern machen können. Räumen Sie auf diese Weise mögliche Einwände aus dem Weg.

6. Wie läuft ein Wohnungsverkauf ab?

Der Wohnungsverkauf ist in der Regel ein mehrmonatiger Prozess, der einiges an Überlegung erfordert. Es ist von Vorteil, in der Vorbereitungsphase alle wichtigen Unterlagen zu beschaffen und den Verkehrswert der Wohnung zu ermitteln. Wenn die richtige Verkaufsstrategie gewählt und die Wohnung attraktiv in aussagekräftigen Exposés und Anzeigen präsentiert wird, finden sich bald Kaufinteressenten. Nun heißt es, Besichtigungstermine zu koordinieren und Verkaufsverhandlungen zu führen. Ist auch die Bonität des Käufers gegeben, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Abschließend folgen der Notartermin, die Eintragung ins Grundbuch, die Zahlungsabwicklung und die Schlüsselübergabe. Im Folgenden gehen wir detailliert auf die wichtigsten Etappen beim Wohnungsverkauf ein.

Phase 1 - Vorbereitung

  • Immobilie vorbereiten

  • Unterlagen zusammenstellen

  • Verkehrswert ermitteln

Der Ablauf beim Wohnungsverkauf beginnt mit der Vorbereitungsphase. Ein wichtiges Element dieser Phase ist die Wohnungsbewertung, denn sie bietet die Grundlage für den Angebotspreis. Darüber hinaus werden in dieser Phase alle relevanten Dokumente zusammengestellt, um diese parat zu haben, sobald sich die ersten Personen für weitere Details interessieren. Bevor Sie Ihre Wohnung den Interessenten präsentieren, sollten Sie kleinere Mängel beheben und die Wohnung reinigen sowie aufräumen, damit Sie das Objekt von seiner besten Seite präsentieren können.

Phase 2 - Vermarktung

  • Verkaufsstrategie festlegen

  • Exposé und Anzeigen erstellen

  • Besichtigungstermine durchführen

Analysieren Sie zunächst Ihre Käuferzielgruppe, um in Anschluss Ihre Vermarktungsstrategie daran auszurichten. Sobald Sie das Exposé und Anzeigen erstellt haben, können Sie mit der Vermarktung beginnen und Besichtigungstermine durchführen.

Phase 3 - Abwicklung

  • Verkaufsverhandlungen

  • Bonität des Käufers prüfen

  • Kaufvertrag aufsetzen

Was der Ablauf soweit reibungslos und gibt es einen geeigneten Käufer, folgt die Abwicklungsphase. Nach erfolgreichen Verkaufsverhandlungen müssen Sie die Bonität des Käufers prüfen. Anschließend kann der Notar den Kaufvertrag aufsetzen.

Phase 4 - Übergabe

  • Notartermin

  • Zahlung des Kaufpreises

  • Grundbucheintrag

  • Schlüsselübergabe

Zum Schluss wird der Vertrag beim Notar unterzeichnet. Nach Bezahlung des Kaufpreises wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und der Schlüssel übergeben.

Verkaufsprozess Grafik

Verkaufen Sie Ihre Wohnung schnell und einfach mit McMakler

Eine Wohnung zu verkaufen ist ein Prozess, der viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Wenn Sie eine Wohnung schnell verkaufen möchten, benötigen Sie in der Regel die passende fachliche und regionale Expertise und Tipps für die beste Vermarktungsstrategie. Legen Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung in unsere Hände und wir kümmern uns um den kompletten Vermarktungsprozess und die effiziente Abwicklung bis zum Notartermin!

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Phase I Vorbereitung

7. Wie lange dauert der Wohnungsverkauf?

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie nicht den Fehler machen, einen übereilten Verkauf zu forcieren, sondern genügend Zeit von der Vorbereitung bis zum Verkauf einplanen. Dennoch können Sie mit einer geschickten, zielgerichteten Verkaufsstrategie unnötige Arbeit sparen. Die durchschnittliche Verkaufsdauer für Wohnungen liegt, vom Vermarktungsbeginn bis zum Notartermin, bei 80 Tagen. Eine Übersicht der durchschnittlichen Verkaufsdauer, aufgeteilt nach Bundesländern, zeigt die folgende Tabelle.

Tabelle: Durchschnittliche Dauer für einen Wohnungsverkauf (ab Vermarktungsbeginn bis zum Notartermin) in Tagen nach Bundesländern (ab Vermarktungsbeginn bis zum Notartermin)

BundeslandVerkaufsdauer (Tage)
Baden-Württemberg70
Bayern61
Berlin70
Brandenburg106
Bremen131
Hamburg57
Hessen68
Mecklenburg-Vorpommern83
Niedersachsen60
Nordrhein-Westfalen66
Rheinland-Pfalz94
Saarland92
Sachsen77
Sachsen-Anhalt88
Schleswig-Holstein87
Thüringen71
Durchschnitt80

Wie lange es dauert, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, hängt in erster Linie von der Nachfrage ab und davon, wie schnell ein passender Käufer gefunden wird.

7.1 Welche Faktoren bestimmen die Nachfrage nach einer Eigentumswohnung?

Die nachfolgenden Faktoren bestimmen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zum Kauf. Je höher die Nachfrage ist, desto größer sind die Chancen, den passenden Käufer zu finden und desto schneller kann eine Eigentumswohnung verkauft werden.

a) Marktsituation

  • Zielgruppe

  • Kaufkraft

  • Zinshöhe

  • Wohnungsangebote in der Region

  • Immobilienpreise am Standort

b) Lage und Infrastruktur

  • Makrolage (räumliches Umfeld, Region, Stadt)

  • Mikrolage (unmittelbare Umgebung, Nachbarschaft)

  • Verkehrsaufkommen

  • Anbindung an Geschäfte, Schulen, ÖPNV

  • Parknähe

  • auch: Entwicklungstendenzen

c) Wohnungsmerkmale, Ausstattung und Zustand

  • Verkaufspreis der Wohnung

  • Verfügbarkeit (vermietet/ bezugsfrei)

  • Größe/ Wohnfläche

  • Anzahl Zimmer/ Bäder/ Keller

  • Garten/ Balkon

  • Bodenbelag

  • Alter

  • Energiekennwert

  • Instandhaltung/ Modernisierung/ Sanierung

  • Dämmung/ Isolierung

  • Beschaffenheit von Fenstern, Türen, Leitungen

7.2 Wie finde ich schnell den passenden Käufer für meine Wohnung?

Für einen schnellen Wohnungsverkauf ist es wichtig, dass Sie Ihre Käuferzielgruppe kennen, um die Vermarktungsstrategie entsprechend abstimmen und die Wohnung mit einem ansprechenden Exposé über die passenden Vermarktungskanäle präsentieren zu können. Außerdem sollten Sie den Verkehrswert der Wohnung vorab bestimmen lassen, damit Sie den optimalen Verkaufspreis beziehungsweise Angebotspreis festlegen können.

Info

Im Abschnitt Phase II: Vermarktung gehen wir näher auf die Vermarktungsstrategien, Käuferzielgruppen und Exposés ein.

8. Wie kann ich den Wert (Verkehrswert) meiner Wohnung ermitteln?

Eigentumswohnung verkaufen: Verkehrswert

Für die richtige Preisfindung ist eine fachkundige Wertermittlung der Wohnung unerlässlich. Gerade, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist eine professionelle Wertermittlung der Eigentumswohnung für den Verkaufspreis ausschlaggebend. Oftmals befinden sich unter den Kaufinteressenten Kapitalanleger, die beim Kauf einer Wohnung vor allem auf eine hohe Rendite achten. Aber auch beim Verkauf einer leeren, nichtvermieteten Wohnung ist eine detaillierte Wertermittlung nötig, um einen realistisch erzielbaren Verkaufs- und Angebotspreis festzulegen.

Der erste Schritt für die Bewertung einer Eigentumswohnung ist die Ermittlung des Verkehrswertes, auf dessen Grundlage, je nach Verkaufsstrategie, ein Angebotspreis festgelegt werden kann. Nach § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird der Verkehrswert

"durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Folgende Faktoren beeinflussen also den Verkehrswert einer Wohnung und wirken sich damit auch auf den Verkaufspreis aus:

  • Lage/ Infrastruktur

  • Zustand/ energetische Beschaffenheit

  • Nutzungsmöglichkeiten

  • Alter/ Ausstattung/ individuelle Merkmale

  • Verfügbarkeit (vermietet/ bezugsfrei)

Einen ersten Anhaltspunkt für einen möglichen Verkaufspreis bieten Ihnen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Ihrer Stadt beziehungsweise Ihrem Stadtteil.

9. Wie bestimme ich den Angebotspreis?

Der Angebotspreis sollte sich am Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufinteresse in der Region orientieren sowie zur Vermarktungsstrategie passen. Mehr Informationen zur Vermarktungsstrategie finden Sie weiter unten auf dieser Seite im Abschnitt Vermarktung. Ein höherer Preis geht in der Regel mit einer längeren Verkaufsdauer einher, wohingegen eine Wohnung, die günstiger angeboten wird, meist schneller einen Käufer findet.

Wenn Sie Ihre Wohnung zufriedenstellend verkaufen möchten, sollten Sie den Angebotspreis weder zu niedrig noch zu hoch ansetzen und sich am Verkehrswert der Wohnung orientieren. Da Immobilienbesitzer ihrer Wohnung meist einen emotionalen Wert beimessen, kann der subjektiv angesetzte Verkaufspreis vom Verkehrswert abweichen. Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf raten wir daher, den Verkehrswert mit den gängigen Wertermittlungsverfahren objektiv bestimmen zu lassen.

Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Eigentumswohnung kostenlos und unverbindlich von uns ermitteln und legen Sie den optimalen Angebotspreis für den Verkauf fest!

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10. Sollte eine Wohnung vor dem Verkauf renoviert werden?

Der Zustand der Wohnung beeinflusst ihren Verkaufspreis. Wenn Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen möchten, sollten Sie überlegen, ob es für Sie von Vorteil wäre, noch vor dem Verkauf werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen an der Wohnung vornehmen zu lassen.

Werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen sind:

  • Renovierungsmaßnahmen/ Schönheitsreparaturen

  • Instandhaltungsarbeiten

  • Modernisierungsmaßnahmen, z.B. Modernisierung der Bäder

Bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung vor dem Verkauf renovieren oder modernisieren, um damit den Wert zu steigern, sollten Sie berücksichtigen, wie hoch die Kosten für die Renovierung oder Modernisierung sind. Die Kosten sollten in Relation zur Wertsteigerung stehen. Eine renovierte Wohnung kann bei einem Immobilienverkauf durchaus einen höheren Verkaufspreis erzielen. Allerdings sollten die Kosten für eine Renovierung den möglichen Mehrerlös nicht übersteigen. Darüber hinaus sollten Sie berücksichtigen, dass der Zeitfaktor für Modernisierungsmaßnahmen die Verkaufsdauer erhöhen kann.

Eigentumswohnung verkaufen: Renovierung

11. Sollte ich eine Wohnung vermietet oder leerstehend verkaufen?

Ob Sie eine Wohnung vermietet oder unvermietet verkaufen sollten, hängt von der Art, der Ausstattung und der Lage der Eigentumswohnung - und damit einhergehend von der Käuferzielgruppe ab.

Unvermietete Wohnung verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung unvermietet zum Kauf anbieten, erhöhen Sie einerseits die Verkaufschancen und andererseits den Wert der Wohnung. Der Grund: Mieter haben Kündigungsschutz und das schreckt viele Käufer ab, eine vermietete Wohnung zu kaufen - vor allem, wenn sie die Wohnung selbst bewohnen oder sie ihren Angehörigen zur Verfügung stellen möchten. In diesem Fall obliegt dem Käufer die Pflicht, nachzuweisen, dass er die Wohnung für den Eigenbedarf erworben hat. Dann erst hat er das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wobei er die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten einhalten muss. Diese Hürden bleiben Käufern bei unvermieteten Wohnungen erspart, weshalb leere Wohnungen in der Regel schneller und zu einem höheren Verkaufspreis vermittelt werden können.

Vermietete Wohnung verkaufen

Für Immobiliengesellschaften und Investoren ist es weniger relevant, ob eine Wohnung vermietet oder bezugsfrei angeboten wird, denn sie sind auf der Suche nach einer stabilen Kapitalanlage und einer hohen Rendite. Besonders interessant für sie sind Objekte, die noch im Wert steigen, im Verhältnis zum Kaufpreis hohe Mieteinnahmen erzielen und in nächster Zeit keiner Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bedürfen. Da die Nachfrage nach Immobilien zum Beispiel in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg oder München sehr hoch ist, finden Verkäufer von vermieteten Wohnungen hier in der Regel schnell einen interessierten Kapitalanleger als Käufer.

Lesetipp: Das müssen Sie beachten, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten.


12. Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 Abs. 1 BGB) berechtigt den Mieter einer Wohnung, diese vor anderen zu kaufen, wenn die Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und durch den Vermieter an einen Erstkäufer verkauft werden soll.

Wann gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gilt nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung zu einer Eigentumswohnung. Der Mieter muss also bereits in der Wohnung gewohnt haben - noch bevor sie zur Eigentumswohnung umgewandelt wurde - und zum Verkaufszeitpunkt immer noch Mieter sein. Der Mieter hat auch dann ein Vorkaufsrecht, wenn er beim Einzug darüber informiert wurde, dass die Wohnung einmal umgewandelt werden soll.

Wann gilt das Vorkaufsrecht nicht?

Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt nicht, wenn Sie als Vermieter eine Wohnung an Ihre Verwandten (darunter Ehepartner, Geschwister, Kinder, (Ur-)Enkel, Nichten und Neffen, Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Schwager) oder an Angehörige Ihres Haushalts veräußern möchten.

Ist das Vorkaufsrecht übertragbar?

Nein, nur der Mieter selbst kann das Vorkaufsrecht nutzen. Nachdem er die Wohnung gekauft hat, kann er die Wohnung aber wiederum an eine andere Person übertragen. Tut er dies innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren, so hat er die Pflicht, Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen.

Eigentumswohnung verkaufen: Vorkaufsrecht

13. Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf? (Download: Checkliste)

Bevor Sie mit der Vermarktung Ihrer Wohnung beginnen können, sollten Sie außerdem alle erforderlichen Unterlagen für den Wohnungsverkauf zusammenstellen. Folgende Dokumente sollten nicht fehlen:

  • Teilungserklärung

    Im Gegensatz zum Hausverkauf benötigen Sie für einen Wohnungsverkauf die Teilungserklärung. Aus ihr geht hervor, welche Flächen der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum bezeichnet die individuellen Eigentumsrechte an Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus (Kellerabteil, Dachbodenabteil, Tiefgaragenstellplatz). Bereiche, die von allen Eigentümern gleichberechtigt nutzbar sind, gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus etc.).

  • Energieausweis

    Im Gegensatz zum Hausverkauf ist der Energieausweis für Käufer einer Eigentumswohnung wenig aussagekräftig. Der Energieausweis wird immer für eine Immobilie als Ganzes erstellt, nicht aber für eine einzelne Wohnung.

  • Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung

    Bei einer Eigentümergemeinschaft wird mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung einberufen. Die Eigentümergemeinschaft trifft im Plenum alle wichtigen Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum. Diese werden in den Eigentümerversammlungsprotokollen festgehalten. Hier finden Wohnungskäufer nützliche Informationen für geplante Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.

  • Übersicht über die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung

    Die Instandhaltungsrücklage muss als Teil des Hausgeldes monatlich von allen Eigentümern gezahlt werden und dient als finanzielle Vorsorge für zukünftige Instandsetzungsmaßnahmen.

  • Grundriss und Wohnflächenberechnung

    Ein Grundriss und eine Wohnflächenberechnung sind wichtig für die Erstellung des Exposés und sollten daher vor Vermarktungsbeginn vorliegen.

  • Grundbuchauszug

    Mit dem Grundbuchauszug weisen Sie gegenüber dem Käufer und dem Notar nach, dass Sie der Eigentümer der Wohnung sind. Den Grundbuchauszug können Sie beim Grundbuchamt beantragen.

  • Die letzten drei Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftsplan

    Die jährlichen Wohngeldabrechnungen zeigen laufende Kosten für Instandhaltung und Verwaltung (z.B. Hausmeisterkosten, Renovierungskosten, Reparaturkosten), welche die Eigentümer im jeweiligen Jahr getragen haben, sowie Einnahmen (z.B. Instandhaltungsrücklage). Im Wirtschaftsplan kann der Käufer das Hausgeld für das Folgejahr absehen, welches auf die Eigentümer zukommt.

  • Versicherungsnachweise

    Feuerversicherung, Gebäudesachversicherung

  • Sanierungsnachweise

    Anhand der Sanierungsnachweise kann der Käufer sehen, welche Maßnahmen am Gebäude beziehungsweise an der Wohnung durchgeführt wurden.

  • Hausverwaltervertrag

    Der Hausverwaltervertrag muss vom Käufer übernommen werden und regelt die Aufgaben sowie die Vergütung des Hausverwalters.

  • Baubeschreibung (soweit vorhanden)

    Falls eine Baubeschreibung vorhanden ist, sollte sie den Unterlagen beigefügt werden. Diese ist interessant für Wohnungskäufer, da hier vom Bauträger festgelegt wurde, wie die gesamte Anlage gebaut wurde – angefangen von der Bodenplatte über das Mauerwerk bis hin zum Dachstuhl und den Steckdosen in den Wohnungen.

  • Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich:

    Kopie des Mietvertrages, Kopie des Verwaltervertrages, Betriebskostenabrechnung.

In der Regel sollten Ihnen diese Unterlagen als Eigentümer vorliegen. Sollten Sie feststellen, dass Ihnen Unterlagen für den Verkauf Ihrer Wohnung fehlen, können Sie oder ihr beauftragter Immobilienmakler diese meist gegen eine Gebühr bei Ihrer Hausverwaltung anfordern.

Mit der McMakler-Checkliste für den Wohnungsverkauf vergessen Sie keine wichtigen Unterlagen! Laden Sie sich die Checkliste hier kostenlos als PDF herunter:

Checkliste unvermietete Wohnung verkaufenCheckliste vermietete Wohnung verkaufen

Phase II - Vermarktung

14. Die Vermarktungsstrategie

Die passende Vermarktungsstrategie ist das A und O beim Wohnungsverkauf. Mit einer professionellen und zielgruppenorientierten Vermarktung erreichen Sie Ihre Käuferzielgruppe und beschleunigen den Verkaufsprozess.

a) Käuferzielgruppe evaluieren
Für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf sollten Sie Ihre Käuferzielgruppe kennen und die Vermarktungsstrategie entsprechend ausrichten. Mögliche Käuferzielgruppen mit Eigenbedarf sind Singles, Paare ohne/ mit Kindern, Studenten oder Senioren. Bei vermieteten Wohnungen bietet sich eine Strategie an, die vor allem auf Kapitalanleger ausgelegt ist.

b) Vermarktungsplattformen wählen
Vermarkten Sie Ihre Wohnung dort, wo sich Ihre Käuferzielgruppe aufhält und präsentieren Sie das Objekt zum Beispiel auf Immobilienportalen, in Zeitungen oder mit Schildern.

c) Verkaufs- und Preisstrategie festlegen
Bereiten Sie sich im Vorfeld auf Preisverhandlungen vor und entscheiden Sie sich für eine Preisstrategie. Beispiele für Preisstrategien sind:

  • Leicht-Über-Marktwert-Strategie
    Die Immobilie wird etwa 5% über dem fairen Marktwert inseriert. Dadurch wird von Beginn an die richtige Zielgruppe angesprochen. Als Resultat kann die Immobilie innerhalb eines überschaubaren Zeitraums vermarktet werden. Der durch diese Strategie durchschnittlich erzielte Kaufpreis liegt dabei knapp unterhalb des fairen Marktpreises. Empfehlenswert ist diese Strategie für Eigentümer, die eine Unter-Marktwert Strategie scheuen und dennoch zu einem guten Preis verkaufen möchten. Für die Ermittlung des fairen Marktpreises bedarf es jedoch eines erfahrenen Maklers.

  • Unter-Marktwert-Strategie
    Die Immobilie wird etwa 5% unter dem fairen Marktpreis inseriert. Dadurch wird von Beginn an eine breite Zielgruppe angesprochen. Als Folge entsteht ein gewisser Wettbewerb zwischen potentiellen Käufern. Diese haben das Gefühl, ein echtes „Schnäppchen“ gefunden zu haben und sind deshalb bereit, auch mehr als den fairen Marktpreis zu bezahlen. Als Resultat ist es möglich, einen bis zu 10% höheren Verkaufspreis als den fairen Marktpreis zu erzielen. Die Zielgruppe für diese Strategie sind Eigentümer, die ihre Immobilie möglichst zügig zu einem bestmöglichen Preis verkaufen möchten.

15. Das (digitale) Exposé

Sie haben alle Vorbereitungen getroffen und die Vermarktungsstrategie festgelegt? Jetzt heißt es, Ihre Wohnung mittels eines Exposés ansprechend zu präsentieren. Einen bleibenden ersten Eindruck hinterlassen Sie mit schönen Objektfotos und einer ansprechenden Überschrift. Nutzen Sie für digitale Exposés die Möglichkeit, Interessenten mit virtuellen 360°-Rundgängen durch Ihre Wohnung zu führen. Fügen Sie einen Grundriss hinzu, erstellen Sie einen informativen Text und listen Sie alle wichtigen Eckdaten (Fläche, Zimmer, Baujahr etc.) übersichtlich in Tabellen- oder Listenform auf.

16. Besichtigungstermine

Sie sollten Käuferanfragen am besten zügig beantworten und Besichtigungstermine koordinieren. Die Wohnung sollte zu den Besichtigungen entsprechend vorbereitet werden, also ordentlich und sauber sein, allzu persönliche Gegenstände sollten Sie entfernen. Sie können auch Home Staging zur optischen Aufwertung der Wohnung einsetzen. Seien Sie auf Fragen der Käufer gut vorbereitet und haben Sie alle wichtigen Dokumente bei der Besichtigung zur Hand.

Phase III Abwicklung

17. Verkaufsverhandlungen und Bonitätsprüfung


Hat ein Käufer Interesse bekundet, kommt es zu den Verkaufsverhandlungen. Verkäufer, die jede Preisminderung ablehnen, haben es in der Regel schwerer, einen Käufer zu finden. Im Idealfall haben Sie im Vorfeld eine logische Preisstrategie entwickelt und sich schlagfertige Argumente für den angesetzten Wohnungspreis zurechtgelegt. Haben Sie sich mit dem Käufer auf einen Kaufpreis geeinigt, sollten Sie im nächsten Schritt die Bonität des Käufers prüfen.

Eigentumswohnung verkaufen: Verhandlungen

18. Kaufvertrag für Wohnung aufsetzen

Das Bürgerliche Gesetzbuch fordert für jeden Wohnungsverkauf eine notarielle Beurkundung. Die Notarkosten in Höhe von 1,5 - 2 Prozent des Kaufpreises trägt in der Regel der Käufer. Als Wohnungsverkäufer müssen Sie nur die Kosten für die Löschung Dritter aus dem Grundbuch tragen.

Was braucht der Notar?

Um den Kaufvertrag aufsetzen zu können, holt der Notar folgende Informationen bei den Vertragsparteien und/ oder Ämtern ein:

  • Persönliche Daten der beteiligten Parteien

  • Grundbuch und Sachstand (Belastungen, Dienstbarkeiten)

  • Vertragsgegenstand

  • Kaufpreis

  • Daten zum Übergang an Besitz, Nutzung und Lasten

  • Gewährleistungsansprüche

Hat der Notar alle Dokumente und Informationen eingeholt, erstellt er den Vertragsentwurf. Nach mindestens 14-tägiger Frist zur Durchsicht kann der Notartermin zur Vertragsunterzeichnung durch beide Parteien stattfinden.

Wer zahlt den Notar?

Beim Wohnungsverkauf zahlt in der Regel der Käufer den Notar.

Phase IV Übergabe

19. Grundbucheintrag und Wohnungsübergabe

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags führt der Notar die folgenden Schritte durch:

  1. Eintrag der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch

  2. Einholen von Zustimmungen (Kommune, Hausverwaltung)

  3. Zahlungsaufforderung an den Käufer

  4. Grundbucheintrag (nach Zahlungseingang)

  5. Schlüsselübergabe

Im Rahmen der Gewährung von Immobilienkrediten werden auch die Unterlagen zur Grundschuld vom Notar ans Grundbuchamt weitergeleitet.

20. Soll ich meine Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen?

Ein guter Immobilienmakler übernimmt nicht nur die Immobilienbewertung, sondern dient vor allem als Vermittler zwischen dem Verkäufer auf der einen und dem Käufer beziehungsweise dem zukünftigen Besitzer der Immobilie auf der anderen Seite. In dieser Rolle vermittelt der Makler beispielsweise bei Preisverhandlungen. Des Weiteren unterstützt der Immobilienmakler Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, angefangen von der Beschaffung der Unterlagen über die Präsentation und Vermarktung der Wohnung bis hin zum Verkaufsabschluss.

Qualifizierte Immobilienmakler bieten ein breites Dienstleistungsspektrum an. Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen und für Ihren Wohnungsverkauf einen Makler beauftragen wollen, achten Sie besonders auf die richtige Maklerwahl.

Wer zahlt den Makler?

Wer den Makler zahlt, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Maklerprovision 2020.

21. Wohnung verkaufen – Die 8 häufigsten Fehler

Damit bei Ihrem Wohnungsverkauf auch wirklich nichts schief läuft, haben wir die häufigsten Fehlerquellen, die es zu vermeiden gilt, noch einmal auf einen Blick für Sie zusammengefasst:

Mangelnde Vorbereitung

Eigentümer sollten sich keinesfalls Hals über Kopf in den Verkauf ihrer Wohnung stürzen. Eine gute und rechtzeitige Vorbereitung ist das A und O für einen schnellen und erfolgreichen Verkauf der Wohnung. Daher sollten Eigentümer nichts dem Zufall überlassen und genügend Zeit für die nötige Vorarbeit einplanen. Eine mangelhafte Vorbereitung kann im Nachhinein deutliche finanzielle Einbuße bedeuten.

Wohnung unter Zeitdruck verkaufen

Natürlich möchte man den Verkauf der Wohnung so schnell wie möglich erledigt wissen und manchmal ist man sogar durch äußere Umstände genötigt, die Wohnung zeitnah zu verkaufen. Hektik tut jedoch selten gut. Einerseits führt ein vorschneller Verkauf in der Regel zu Fehlern, weil wichtige Dinge vergessen werden. Andererseits schwächt ein Verkauf unter Zeitdruck die eigene Verhandlungsposition und wirkt sich dadurch negativ auf den Verkaufspreis aus.

Den Wert der Wohnung „nach Gefühl“ einschätzen

Der Wohnungswert sollte nie vermutet oder ausschließlich nach Gefühl geschätzt werden. Vielmehr sollte der Wert genau und objektiv ermittelt werden, wobei der emotionale Wert, den die Wohnung für den Eigentümer hat, außer Acht gelassen werden muss. In der Regel kann nur eine marktgerechte Bewertung durch einen Fachmann, der alle wertwichtigen Faktoren mit einbezieht und über die nötige Marktkenntnis verfügt, einen realistischen Wert liefern. Dieser ist für die Kaufpreisfindung und letztendlich für einen erfolgreichen Verkauf entscheidend.

Unvollständige Unterlagen

Die Vollständigkeit der wichtigsten Unterlagen für den Verkauf ist sowohl für eine korrekte Wertermittlung als auch für den weiteren Verkaufsprozess von Bedeutung. Durch unvollständige Anzeigen oder fehlende Unterlagen bei Besichtigungen und Verkaufsgesprächen können potenzielle Käufer verloren gehen.

Überschätzung der eigenen Kompetenzen

Oftmals überschätzen Eigentümer die eigenen Fähigkeiten in Bezug auf die erforderlichen Schritte im Vermarktungsprozess. Die Präsentation der Wohnung in Anzeige und Exposé sowie die Durchführung von Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen erweisen sich oft als zeitaufwendiger und schwieriger als gedacht. Die Wohnung sollte professionell präsentiert werden, Besichtigungstermine sollten gut organisiert sein und Verkaufsgespräche kompetent und strategisch geführt werden.

Die Bonität des Käufers wird nicht überprüft

Aufgrund falscher Befangenheit scheuen sich viele Eigentümer davor, die Bonität des potenziellen Käufers zu prüfen. Diese falsche Rücksichtnahme und die Hoffnung, dass die Zahlungsabwicklung dann schon positiv abläuft, können Eigentümer teuer zu stehen kommen. Die Rückabwicklung des Kaufvertrages aufgrund von Finanzierungsproblemen ist kostspielig und nervenaufreibend. Mit einer Finanzierungsbestätigung durch die Bank des Käufers gehen Eigentümer auf Nummer sicher.

Der Kaufvertrag wird vorschnell unterschrieben

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages verlassen sich viele Verkäufer auf den Notar, der ja schließlich für den Kaufvertragsentwurf zuständig ist. Der Kaufvertrag soll die getroffenen Vereinbarungen widerspiegeln. Der Notar war jedoch nicht bei den Verhandlungen dabei, weshalb Eigentümer genau wissen sollten, welche Punkte wie im Vertrag berücksichtigt werden sollen. Vor der Unterzeichnung sollte der Vertrag dahin gehend geprüft werden.

Die Unterstützung eines Maklers wird kategorisch ausgeschlossen

Natürlich ist es prinzipiell möglich, die Wohnung ohne Makler zu verkaufen. Um sich die Maklerprovision zu sparen, schließen einige Eigentümer die Beauftragung eines Maklers jedoch von vornherein aus, ohne sich bewusst zu sein, wie viel Aufwand hinter einem eigenständigen Verkauf steckt. Ein Immobilienmakler bietet während des gesamten Verkaufsprozesses professionelle Beratung und Unterstützung: von der Präsentation über die Vermarktung und Verkaufsverhandlungen bis hin zum Kaufabschluss und Notartermin.

Fazit

Viele Eigentümer empfinden den Verkauf einer Eigentumswohnung als eher unkompliziert im Vergleich zum Hausverkauf. Dennoch entscheiden auch hier eine gute Vorbereitung und die richtige Herangehensweise darüber, ob und wie schnell Sie den passenden Käufer finden und welchen Verkaufspreis Sie für Ihre Wohnung erzielen. Ein erfahrener Immobilienmakler kann Ihnen den Vermarktungsprozess abnehmen, Ihnen wertvolle Zeit sparen und bei wichtigen Entscheidungen beratend zur Seite stehen.

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