Das Zinshaus: In die richtige Kapitalanlage investieren

Mit einem Zinshaus oder in Deutschland weitflächig auch Mietshaus, kann ein Immobilieneigentümer nicht nur sein Kapital anlegen, sondern auch laufende Einnahmen generieren. Ein Zinshaus ist damit ein zumeist sehr lohnenswertes Investment und eine solide Altersvorsorge. Doch um diese offensichtlichen Vorteile genießen zu können, sollten Kapitalanleger nachhaltig investieren und sich vorher gründlich informieren.

Das Zinshaus

Grundsätzlich versteht man unter einem Zinshaus eine Renditeimmobilie in Form von einem vermieteten Mehrfamilienhaus, die Erträge in Form von Mietzinsen (Mieteinnahmen) einbringt. Der Begriff Zinshaus ist vorwiegend in Süddeutschland und Österreich traditionell verwurzelt, während es in weiten Teilen Deutschlands eher als Mietshaus bekannt ist.

Das Zinshaus: Ein Phänomen der Wiener Gründerzeit

Ursprünglich stammt das Zinshaus in seiner Urform aus dem Russland des 17. Jahrhundert. Die Investmentmethodik wurde aber erst im Zuge des Gründerzeitbooms im 19. Jahrhunderts in Wien für europäische Bauherren interessant.
Damals entwickelte sich Wien im Zuge einer gesellschaftlichen Neuordnung, mit der eine erhebliche Stadtflucht einherging, zu einer internationalen Metropole und wuchs innerhalb von einem Jahrhundert von circa 250.000 auf bis zu zwei Millionen Einwohner an. Eine Leitfunktion in diesem Wachstumsprozess übernahm dabei das Großbürgertum, das als Reaktion auf das anhaltende Bevölkerungswachstum aktiv am Mietwohnungsbau partizipierte und somit die zuvor einheitlichen Straßenblöcke erstmals in privat verwaltete Einzelhäuser aufgebrochen wurden.

Die gründerzeitliche Immobilienemanzipation des Bürgertums zivilisierte so nicht nur die europäische Mietkultur, sondern prägte auch nachhaltig die Entwicklung von differenzierteren Baustilen in Mitteleuropa. Die verschiedenen Gründerzeitepochen Frühgründerzeit, Hochgründerzeit und Spätgründerzeit begrenzen den klassischen Zinshausbegriff auf Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1945.

Das Zinshaus heute: Generalisierungen und Abgrenzungen

Das Zinshaus wird heute allerdings auch breiter aufgefasst und häufig als synonym für Anlageimmobilien und Renditeobjekte genutzt. Viele Eigentümer vertreiben bis heute Zinshäuser als sichere Altersvorsorge und Kapitalanlage. Gleichzeitig verschwinden auch viele der traditionellen Mietshäuser als gesammelten Wohneinheiten, die zu Renditezwecken vermietet werden, von der Bildfläche. Dank guter Lageverhältnisse verschiebt sich das Mietgeschäft hin zu losgelösten, einzelnen Anlageimmobilien und immer mehr Parzellen werden als Eigentumswohnungen verkauft werden.

Eine wichtige Abgrenzung bezüglich der Zinshäuser ist für österreichische Mieter und Eigentümer in der Regulation durch das Mietrechtsgesetz zu treffen. Das Mietrechtsgesetz (nach BGB Mietrecht) reguliert hierbei wichtige Aspekte der Kaution, Befristung sowie des Kündigungsschutzes. Hierbei findet das Mietrecht allerdings nur bei Miethäusern Vollanwendung, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, denn diese gelten als Altbauten. Bei Neubauten, nach dem Stichtag errichtetet Kapitalanlagen, gilt hingegen nur die Teilanwendung des Mietrechtes. Dies schlägt sich beispielsweise in der fehlenden Mietzinsbegrenzung für Neubauten nieder.

Das Zinshaus im Immobilienkauf

Ein Zinshaus beziehungsweise Mietshaus gilt als sichere Kapitalanlage und kann vor allem als Quelle einer soliden Altersvorsorge gesehen werden. Das Kapital ist vor Inflation geschützt und die Anlageimmobilie bringt Rendite in Form von Mietzahlungen ein. Dennoch sollten Kaufinteressenten die Investition nicht nur gründlich planen und durchführen, sondern auch sorgsam durchdenken.

Wer ein Zinshaus als Vorsorgeimmobilie oder Renditeobjekt erwerben will, sollte die Besonderheiten gegenüber dem Erwerb einer Eigentumsimmobilie zur Eigennutzung beachten. Für eine Anlageimmobilie dieses Formates fallen nicht nur laufende Kosten an, sondern es sollte auch ein gewisser Teil des Eigenkapitals investiert werden.

Wertmerkmale eines Zinshauses

Ist die Entscheidung für die Anlageimmobilie getroffen, gilt besondere Obacht bei der Auswahl der perfekten Kapitalanlage. Da ein Miethaus als dauerhaftes Renditeobjekt gedacht ist, sollten wesentliche Wert-, aber auch Kostenfaktoren nicht vernachlässigt werden. Um ein rentables Anlageobjekt zu erwirtschaften, können Kaufinteressenten nach den folgenden Objektattributen selektieren:

  • Lage: Der Lagefaktor ist der nachhaltigste und wichtigste Wertfaktor des Grundstückes. Unabhängig von der Bebauung beeinflusst er direkt den gängigen Mietzins.

  • Zustand: Der bauliche Zustand der Immobilie ist im Hinblick auf nötige oder sinnvolle Sanierungen und Modernisierungen relevant und schlägt sich damit in der Gesamtinvestition nieder.

  • Baujahr: Unter Umständen muss bei den Instandhaltungskosten sehr alter Immobilien mit 100 Prozent des Jahresertrages gerechnet werden.

Laufende Kosten und Einnahmen:

  • Renditeaussicht: Der mögliche Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche sollte im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse ermittelt werden.

  • Mietverhältnisse: Mögliche Leerstände, die einen Mietausfall von zwei bis sechs Prozent bewirken könnten, aber auch günstig eingemietete Bestandsmieter, sollten in Renditekalkulationen berücksichtigt werden.

  • Instandhaltungskosten: Die Kosten für die Instandhaltung von Ertragshäusern, stellen reguläre und wiederkehrende Ausgaben für Eigentümer dar. Die durchschnittliche Instandhaltungsrücklage beträgt etwa 30 Prozent des Jahresertrags oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwerts.

  • Verwaltungskosten: Im Zuge eines Immobilienkaufs muss mit Kaufnebenkosten und für die anschließenden Vermietung mit regulären Verwaltungskosten gerechnet werden.

Besonderheiten im Kaufvertrag

Hieraus ergibt sich, dass auch bei den Vertragsverhandlungen für den Erwerb eines Renditeobjektes besondere Sorgfalt geboten ist. Dabei sollte unbedingt ein Immobilienmakler als Unterstützung hinzugezogen werden, da sich Fehler in der Vertragsabwicklung später unter Umständen in unvorhergesehenen Ausgaben und Renditeeinbußen äußern können. Anleger sollten dabei einige Aspekte im Kaufvertrag prüfen.

Zum Objekt:

  • Lastenfreiheit bestätigen
  • Erhaltungszustand des Objekts evaluieren
  • Einhalten der Bebauungsvorschriften (Bebauungsplan)

Zur Verwaltung und Kosten:

  • Instandhaltungsrücklage festhalten
  • Bestehende Kautionen überprüfen
  • Verrechnungsstichtag festlegen
  • Umsatzsteuer erörtern
  • Ungewöhnliche Mietverträge (Sondernutzungsrechte) identifizieren

Zinshaus: Rendite selbst kalkulieren

Sind vor dem Erwerb einer attraktiven Renditeimmobilie die nötigen Auskünfte zugänglich, können sich Kaufinteressenten relativ einfach einen Überblick über die realistische Renditeerwartung verschaffen. Hierfür können Spekulanten die Eigenkapitalrendite errechnen, diese abstrahiert den Durchschnittsertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. dem Zinssatz). Dabei werden jegliche Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Sie berechnet sich wie folgt:

Objektrendite x 100 / Kaufpreis (gebundenes Eigenkapital) = Rendite in Prozent

Um die Objektrendite eines Miethauses zu errechnen kann folgende Formel verwendet werden:

Mietreinertrag - Unterhaltskosten - Steuerlast = Objektrendite

Allerdings sollten Interessenten einer Renditeimmobilie in Ihrer Spekulation berücksichtigen, dass nur sehr vage Prognosen anhand dieser Rechnung gemacht werden können. Alle Informationen werden aus vergangenen Tatsachen geschöpft und sind dadurch unzuverlässig. So werden beispielsweise auch keine Wertsteigerungen und Tilgungsleistungen berücksichtigt.