Zinshaus (Mietshaus) kaufen: In die richtige Kapitalanlage investieren

Letztes Update: 09.09.2020

Mit einem Zinshaus (auch Mietshaus genannt) kann ein Immobilieneigentümer nicht nur sein Kapital anlegen, sondern auch laufende Einnahmen generieren. Per Definition versteht man darunter ein Objekt mit einzelnen Wohneinheiten, das vom Eigentümer in Form von Mietverhältnissen vermietet wird, um Erträge (Rendite) zu erwirtschaften. Es ist also nicht für den Eigenbedarf bestimmt. Ein Zinshaus ist ein zumeist sehr lohnenswertes Investment und eine solide Altersvorsorge. Doch um diese offensichtlichen Vorteile genießen zu können, sollten Kapitalanleger nachhaltig investieren und sich grundlegend informieren, bevor sie ein Zinshaus kaufen. Erfahren Sie in diesem Artikel mehr über den Kauf, die Finanzierung und den Bau eines Zinshauses.


1. Definition: Was ist ein Zinshaus?

Grundsätzlich versteht man unter einem Zinshaus eine Renditeimmobilie in Form von einem vermieteten Mehrfamilienhaus, welche dem Eigentümer Erträge in Form von Mietzinsen (Mieteinnahmen) einbringt. Der Begriff Zinshaus ist vorwiegend in Süddeutschland und Österreich traditionell verwurzelt, während es in weiten Teilen Deutschlands eher als Mietshaus bekannt ist.

1.1 Das Zinshaus: Ein Phänomen der Wiener Gründerzeit

Ursprünglich stammt das Zinshaus in seiner Urform aus dem Russland des 17. Jahrhunderts. Die Investment-Methodik wurde aber erst im Zuge des “Gründerzeitbooms” im 19. Jahrhundert in Wien für europäische Bauherren interessant. Damals entwickelte sich Wien im Zuge einer gesellschaftlichen Neuordnung, mit der eine erhebliche Stadtflucht einherging, zu einer internationalen Metropole und wuchs innerhalb von einem Jahrhundert von circa 250.000 auf bis zu zwei Millionen Einwohner an. Eine Leitfunktion in diesem Wachstumsprozess übernahm dabei das Großbürgertum, das als Reaktion auf das anhaltende Bevölkerungswachstum aktiv am Mietwohnungsbau partizipierte, womit die zuvor vereinheitlichten Straßenblöcke erstmals in privat verwaltete Einzelhäuser aufgebrochen wurden.

Die gründerzeitliche Immobilien-Emanzipation des Bürgertums zivilisierte so nicht nur die europäische Mietkultur, sondern prägte auch nachhaltig die Entwicklung von differenzierteren Baustilen in Mitteleuropa. Die verschiedenen Epochen der Gründerzeit - (Frühgründerzeit, Hochgründerzeit und Spätgründerzeit) begrenzen den klassischen Zinshausbegriff auf Mehrfamilienhäuser mit einem Baujahr vor 1945.


2. Das Zinshaus heute: Generalisierungen und Abgrenzungen

Der Begriff Zinshaus wird heute wesentlich breiter gefasst und häufig als Synonym für Anlageimmobilien und Renditeobjekte genutzt. Viele Eigentümer unterhalten bis heute Zinshäuser als sichere Altersvorsorge und Kapitalanlage. Gleichzeitig verschwinden auch viele der traditionellen Mietshäuser als gesammelte Wohneinheiten, die zu Renditezwecken vermietet werden, von der Bildfläche. Dank vorteilhafter Lageverhältnisse verschiebt sich das Mietgeschäft hin zu losgelösten, einzelnen Anlageimmobilien und immer mehr Parzellen werden als Eigentumswohnungen verkauft.

Eine wichtige Abgrenzung bezüglich der Zinshäuser ist für österreichische Mieter und Eigentümer in der Regulation durch das Mietrechtsgesetz zu treffen. Das Mietrechtsgesetz (nach Bürgerlichem Gesetzbuch: Mietrecht) reguliert hierbei wichtige Aspekte der Kaution, Befristung sowie des Kündigungsschutzes. Hierbei findet das Mietrecht allerdings nur bei Mietshäusern Vollanwendung, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, denn diese gelten als Altbauten. Bei Neubauten, also nach dem genannten Stichtag errichteten Kapitalanlagen, gilt hingegen nur die Teilanwendung des Mietrechts. Dies schlägt sich beispielsweise in der fehlenden Mietzinsbegrenzung für Neubauten nieder.


3. Immobilienkauf: Ein Zinshaus kaufen

Ein Zinshaus beziehungsweise Mietshaus gilt als sichere Kapitalanlage und kann vor allem als Einnahmequelle einer soliden Altersvorsorge gesehen werden. Das Kapital ist vor Inflation geschützt und die Anlageimmobilie bringt Renditen in Form von Mieteinnahmen ein. Dennoch sollten Kaufinteressenten die Investition nicht nur gut durchdacht vorbereiten und durchführen, sondern zuvor auch alle möglichen Risiken berücksichtigen.

Wer ein Zinshaus als Vorsorgeimmobilie oder Renditeobjekt erwerben will, sollte die Besonderheiten gegenüber dem Kauf einer Eigentumswohnung zur Eigennutzung beachten. Für eine Anlageimmobilie dieses Formats fallen nicht nur laufende Kosten an, sondern es muss gegebenenfalls auch ein gewisser Teil des Eigenkapitals investiert werden.

3.1 Was sind die Wertmerkmale eines Zinshauses?

Ist die Entscheidung für die Anlageimmobilie getroffen, gilt besondere Aufmerksamkeit bei der Auswahl der perfekten Kapitalanlage. Da ein Mietshaus als dauerhaftes Renditeobjekt gedacht ist, sollten wesentliche Wert-, aber auch Kostenfaktoren nicht vernachlässigt werden. Um ein rentables Anlageobjekt zu erwerben, können Kaufinteressenten nach den folgenden Objektattributen selektieren:

  • Lage: Der Lagefaktor ist der nachhaltigste und wichtigste Wertfaktor des Grundstücks. Unabhängig von der Bebauung beeinflusst er direkt den gängigen Mietzins.

  • Zustand: Der bauliche Zustand der Immobilie ist im Hinblick auf nötige oder sinnvolle Sanierungen und Modernisierungen relevant und schlägt sich damit in der Gesamtinvestition nieder.

  • Baujahr: Unter Umständen muss bei den Instandhaltungskosten sehr alter Immobilien mit 100 Prozent des Jahresertrags gerechnet werden.



Laufende Kosten und Einnahmen:

  • Renditeaussicht: Der mögliche Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche sollte im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Analyse ermittelt werden.

  • Mietverhältnisse: Mögliche Leerstände, die einen Mietausfall von zwei bis sechs Prozent bewirken könnten, aber auch günstig eingemietete Bestandsmieter, sollten in den Renditekalkulationen berücksichtigt werden.

  • Instandhaltungskosten: Die Kosten für die Instandhaltung von Ertragshäusern stellen reguläre und wiederkehrende Ausgaben für Eigentümer dar. Die durchschnittliche Instandhaltungsrücklage beträgt etwa 30 Prozent des Jahresertrags oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwerts.

  • Verwaltungskosten: Im Zuge eines Immobilienkaufs muss mit Kaufnebenkosten und für die anschließende Vermietung mit regulären Verwaltungskosten gerechnet werden.



3.2 Besonderheiten im Kaufvertrag

Bei den Vertragsverhandlungen für den Erwerb eines Renditeobjekts sollte besondere Sorgfalt geboten sein. Interessierten Käufern wird geraten, einen Immobilienmakler als Unterstützung hinzuzuziehen, da sich andernfalls Fehler in der Vertragsabwicklung im späteren Verlauf als unvorhergesehene Ausgaben und Renditeeinbußen äußern können. Dagegen sollten Anleger folgende Aspekte des Kaufvertrags genau prüfen:

Zum Objekt:

  • Lastenfreiheit bestätigen lassen
  • Erhaltungszustand des Objekts evaluieren
  • Einhaltung der Bebauungsvorschriften prüfen (Bebauungsplan)

Zur Verwaltung und Kosten:

  • Instandhaltungsrücklagen festhalten
  • Bestehende Kautionen überprüfen
  • Verrechnungsstichtag festlegen
  • Umsatzsteuer erörtern
  • Ungewöhnliche Mietverträge (Sondernutzungsrechte) identifizieren

3.3 Zinshaus-Finanzierung: Rendite selbst berechnen

Sind vor dem Kauf einer attraktiven Renditeimmobilie die nötigen Auskünfte zugänglich, können sich Kaufinteressenten relativ einfach einen Überblick über die realistische Renditeerwartung verschaffen. Hierfür können Spekulanten die Eigenkapitalrendite errechnen. Diese abstrahiert den Durchschnittsertrag auf das eingesetzte Kapital (inkl. des Zinssatzes). Dabei werden jegliche Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Sie berechnet sich wie folgt:

Objektrendite x 100 / Kaufpreis (gebundenes Eigenkapital) = Rendite in Prozent

Die Objektrendite (auch: Gesamtkapitalrendite, Return on Investment, ROI) kann Anlegern Auskunft über gibt die optimalen Finanzierungsmöglichkeiten eines Zinshauses liefern. Sie verschafft einen besseren Überblick für den Einsatz von Fremdkapital. Liegt die Objektrendite über den Zinskosten der Fremdfinanzierung, erwirtschaftet der Anleger somit mehr, als er an Zinskosten zurückzahlen muss. Dieses Verhältnis von einer höheren Objektrendite zu einem niedrigeren Fremdkapitalzins wird auch als Leverage-Chance bezeichnet. Liegt der Fremdkapitalzins über der Objektrendite, besteht ein Leverage-Risiko, was eine Verschuldung begünstigt. Anleger erwirtschaften in diesem Fall also weniger, als sie an Zinskosten für die Fremdfinanzierung ihres Objektes zurückzahlen müssen. Um die Objektrendite eines Mietshauses zu berechnen, wird folgende Formel verwendet:

Objektrendite = Netto-Mietertrag x 100 / Anschaffungskosten

Allerdings sollten Interessenten einer Renditeimmobilie in ihrer Spekulation berücksichtigen, dass nur sehr vage Prognosen anhand dieser Rechnungen gemacht werden können. Alle Informationen werden aus vergangenen Tatsachen geschöpft und sind dadurch teils unzuverlässig. So werden beispielsweise nicht immer Wertsteigerungen und Tilgungsleistungen berücksichtigt.


4. Ein Zinshaus einfach bauen?

Für den Bau eines Zinshauses können unterschiedliche Gründe sprechen. Sind die nötigen Sanierungskosten eines vorhandenen Mietshauses beispielsweise zu hoch oder die Rentabilität sehr niedrig, kann unter bestimmten Gesichtspunkten der Neubau eines Zinshauses in Frage kommen. Hierbei sollten Anleger die unterschiedlichen Voraussetzungen und Planungsmerkmale berücksichtigen:

  • Lage des Baugrundstücks (Infrastruktur, Schulen, medizinische Versorgung, …)
  • Höhe der Baukosten
  • Optimale Grundstücksausnutzung
  • Art der Ausstattung
  • Art des Zinshauses (Fertighaus oder Massivhaus)
  • Finanzierung
  • Wirtschaftlichkeit

Ein Zinshaus zu bauen ist deutlich aufwendiger, als ein vorhandenes Objekt zu kaufen. Anleger sollten sich über den Mehraufwand und die damit verbundenen Risiken im Klaren sein. Plötzliche Einnahmeeinbußen, schlecht kalkulierte Kosten, Baumängel und Verstöße gegen die Bebauungsvorschriften haben schon einige Bauvorhaben zu Fall gebracht. Wer sich dagegen fachlich gut beraten lässt und finanziell genügend Spielraum hat, kann sich an den Neubau seines Mietshauses wagen.


Fazit

Der Begriff Zinshaus hat eine lange Vorgeschichte und steht für eine Gesellschaft, die sich Eigentum in Form von Häusern leisten kann und möchte. Die Mieteinnahmen eines Zins- oder Mietshauses sind für die Anleger als Altersvorsorge und zusätzliche Einnahmequelle weiterhin beliebt. Bei dem Kauf oder Bau eines Zinshauses müssen die Eigenschaften und Merkmale des Objektes umfassend geprüft werden. Eine fachliche Beratung von Maklern oder Architekten ist unerlässlich, um so unvorhergesehene Kosten und Mängel zu vermeiden. Der Zustand, die Rentabilität und die Finanzierung des Zinshauses sollten für eine sinnvolle Investition genauestens beleuchtet werden. Wer sich ausreichend informiert und von Fachleuten beraten lässt, hat die Möglichkeit, sich mit dem Kauf eines Zinshauses ein zweites Standbein zu sichern und eine lohnenswerte Rendite zu erwirtschaften.

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