Die wichtigsten Fakten zum Sondernutzungsrecht

Letztes Update: 09.09.2020

Das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich durch alle Eigentümer im gleichen Maße genutzt werden. Erwirbt jedoch ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, geht damit die alleinige Nutzungsbefugnis einher. Für den Sondernutzungsberechtigten ergeben sich dadurch viele Vorteile, dennoch sollten Berechtigte auch einhergehende Einschränkungen und Pflichten kennen. Was bedeutet ein Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen? Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet? Alle wichtigen Richtlinien erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel.


1. Wozu autorisiert ein Sondernutzungsrecht?

Das Sondernutzungsrecht gehört zu den wichtigsten Begriffen, die jeder Eigentümer als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kennen sollte. Durch ein Sondernutzungsrecht können einem einzelnen Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Dementsprechend kann der Sondernutzungsberechtigte diese Fläche allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist in der Regel begrenzt, weshalb der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Änderungen an der Nutzungsfläche vornehmen darf, außer dies wurde ausdrücklich von der Wohnungseigentümerschaft gestattet.

Worauf kann ein Sondernutzungsrecht bestellt werden?

Prinzipiell können alle Flächen, die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. In der Regel wird in Mehrfamilienhäusern zwischen folgenden Gemeinschaftsflächen unterschieden:

  • Terrassen
  • Gemeinschaftsgärten oder Gartenanteile
  • Kellerräume
  • Dachboden
  • Garagenplätze
  • KFZ Parkplätze
  • hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Die Sondernutzungsrechte werden dabei meist einer bestimmten Eigentumswohnung zugesprochen. Deren Eigentümer oder Mieter verfügt dann als Sondernutzungsberechtigter über die Sondernutzung. **Auch nach dem Erwerb eines Sondernutzungsrechtes bleibt die jeweilige Fläche Gemeinschaftseigentum**.
Info

Unterschied Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf die alleinige Nutzung einer Fläche des Gemeinschaftseigentums. Es befugt den Berechtigten allerdings nicht dazu, diese Fläche nach Belieben umzubauen. Beim Sondereigentum erhält der Käufer einen Rechtsanspruch auf die erworbene Fläche. Er kann diese nach eigenen Wünschen verändern und umbauen.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Ein Sondernutzungsrecht kann zum einen bereits in der Teilungsvereinbarung begründet sein. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer als vertragsbindend anzusehen. Die Teilungserklärung ist bereits bei Erwerb einer Eigentumswohnung in dem Wohnkomplex festgelegt und einsehbar. Zum anderen können Sondernutzungsrechte laut Wohnungseigentumsgesetz nachträglich durch die Wohnungseigentümer vereinbart werden. Der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten an einer Fläche müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Außerdem muss die entsprechende Vereinbarung notariell beurkundet werden. Ein reiner Mehrheitsbeschluss ist dabei jedoch nicht hinreichend, da dieser aufgrund mangelnder Beschlusskompetenz nicht gültig ist.

Wie werden Sondernutzungsrechte übertragen?

Bei der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten muss das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber dem Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers (z. B. Käufer) seine Wirkung entfaltet. Auch kann ein Sondernutzungsberechtigter das Sondernutzungsrecht nur innerhalb der Wohngemeinschaft übertragen, nicht aber isoliert veräußern. Es steht dem betroffenen Eigentümer zu, sein Sondernutzungsrecht nach seinem Ermessen zu vermieten. Um das Sondernutzungsrecht zu verkaufen, braucht er jedoch die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.


2. Rechtliche Vorteile und Pflichten des Sondernutzungsrechtes

Neben den exklusiven Nutzungsrechten eines Sondernutzungsberechtigten gehen mit der Sondernutzungsberechtigung einige Rechte einher, welche nur innerhalb ihrer Grenzen ausgeübt werden sollten.

So ist es nicht erlaubt, bauliche Veränderungen an der Sondernutzungsfläche vorzunehmen, also beispielsweise ein Gartenhaus oder eine Steinmauer zu errichten. Der Sondernutzer ist hingegen dazu befugt, unbeständige Änderungen an der jeweiligen Nutzungsfläche vorzunehmen, so können beispielsweise Gartenmöbel deponiert oder eine Hecke angelegt werden. Auch besteht für den Sondernutzungsberechtigten ein gesetzlicher Anspruch auf sämtliche Erträge aus dem Sondernutzungsgegenstand, welche zum Beispiel durch Vermietung (Kfz-Stellplatz) anfallen können.

Kann ein Sondernutzungsrecht entzogen werden?

Sondernutzungsberechtigte müssen stets aufpassen, ihre Sondernutzungsrechte nicht zu überschreiten, da die Eigentümer in diesem Fall dazu berechtigt sind, eine Unterlassung zu fordern oder die Nutzungsrechte im Extremfall wieder zu entziehen. Sondernutzungsberechtigte können im Gegenzug Schadensersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn sie an der Ausübung der Sondernutzungsrechte gehindert werden.


3. Instandhaltung bei Sondernutzungsrecht

Der Nutzungsberechtigte ist durch das bestehende Sondernutzungsrecht nicht automatisch zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Grundsätzlich besteht diese Pflicht sowie die Verkehrssicherungspflicht, wie beispielsweise die Räum- und Streupflicht, auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da es sich bei der Sondernutzungsfläche weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt und dieses durch die Nutzungsrechte nicht ins Sondereigentum übergeht. Nicht selten wird jedoch dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarung auferlegt. Unter Umständen kann der Sondernutzungsberechtigte auch zur Instandsetzung verpflichtet werden.

Lesen Sie auch unsere Ratgeber-Seiten zum Thema Wohnungseigentumsgesetz und Eigentumswohnung kaufen.

Info

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).