Die wichtigsten Fakten zum Sondernutzungsrecht

Das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft kann grundsätzlich durch alle Eigentümer im gleichen Ausmaß genutzt werden. Erwirbt jedoch ein Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche, geht damit die alleinige Nutzungsbefugnis einher. Für den Sondernutzungsberechtigten ergeben sich dadurch viele Vorteile, dennoch sollten Berechtigte auch einhergehende Einschränkungen und Pflichten kennen. Wie ein Sondernutzungsrecht begründet wird und alle wichtigen Richtlinien erfahren Sie hier.

Wozu autorisiert ein Sondernutzungsrecht?

Durch ein Sondernutzungsrecht können einem einzelnen Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Dementsprechend kann der Sondernutzungsberechtigte diese Fläche allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist in der Regel begrenzt, weshalb der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Änderungen an der Nutzungsfläche vornehmen darf, außer es wurde ausdrücklich durch die Wohnungseigentümerschaft gestattet.

Worauf kann ein Sondernutzungsrecht bestellt werden?

Prinzipiell können alle Flächen die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. In der Regel wird in Mehrfamilienhäusern zwischen folgenden Gemeinschaftsflächen unterschieden:

  • Terrassen
  • Gemeinschaftsgarten oder Gartenanteile
  • Kellerräume
  • Dachboden
  • Garagenplätze
  • KFZ Parkplätze
  • hauseigene Schwimmbäder oder Saunen

Dier Sondernutzungsrechte werden dabei meist einer bestimmten Eigentumswohnung zugesprochen, dessen Eigentümer oder Mieter dann als Sondernutzungsberechtigter über die Sondernutzung verfügt. Auch nach dem Erwerb eines Sondernutzungsrechtes, bleibt die jeweilige Fläche jedoch Gemeinschaftseigentum.

Wie wird ein Sondernutzungsrecht begründet?

Ein Sondernutzungsrecht kann zum einem bereits in der Teilungsvereinbarung begründet sein. Diese ist für jeden einzelnen Wohnungseigentümer als vertragsbindend anzusehen. Die Teilungserklärung ist bereits bei Erwerb einer Eigentumswohnung in dem Wohnkomplex festgelegt und einsehbar. Zum anderen können Sondernutzungsrechte laut Wohnungseigentumsgesetz , nachträglich durch die Wohnungseigentümer vereinbart werden. Der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten an einer Fläche, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Außerdem muss die entsprechende Vereinbarung notariell beurkundet werden. Ein reiner Mehrheitsbeschluss ist dabei jedoch nicht hinreichend, da dieser aufgrund mangelnder Beschlusskompetenz nicht gültig wäre.

Wie werden Sondernutzungsrechte übertragen?

Bei der nachträglichen Vereinbarung von Sondernutzungsrechten, muss das Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden, damit es gegenüber dem Rechtsnachfolger des Wohnungseigentümers (z. B. Käufer) seine Wirkung entfaltet. Auch kann ein Sondernutzungsberechtigter das Sondernutzungsrecht nur innerhalb der Wohngemeinschaft übertragen, nicht aber isoliert veräußern.

Rechtliche Vorteile und Pflichten des Sondernutzungsrechtes

Neben den exklusiven Nutzungsrechten eines Sondernutzungsberechtigten, gehen mit der Sondernutzungsberechtigung einige Rechte einher, welche im Rahmen ihrer Eingrenzungen ausgeübt werden sollten.

So ist es zwar nicht erlaubt bauliche Veränderungen an der Sondernutzungsfläche vorzunehmen, also beispielsweise ein Gartenhaus oder eine Steinmauer zu errichten. Der Sondernutzer ist hingegen dazu befugt, unbeständige Änderungen an der jeweiligen Nutzungsfläche vorzunehmen, so können beispielsweise Gartenmöbel deponiert oder eine Hecke angelegt werden. Auch besteht für den Sondernutzungsberechtigten ein gesetzlicher Anspruch auf sämtliche Erträge aus dem besagten Gegenstand des Sondernutzungsgegenstand, welche zum Beispiel durch Vermietung (Kfz-Stellplatz) anfallen können.

Sondernutzungsberechtigte müssen jedoch stets aufpassen, Ihre Sondernutzungsrechte nicht zu überschreiten, da die Eigentümer in diesem Fall dazu berechtigt sind eine Unterlassung zu fordern, oder die Nutzungsrechte im Extremfall wieder zu entziehen. Sondernutzungsberechtigte können im Gegenzug Schadensersatz von der Wohnungseigentümerschaft verlangen, wenn sie an der Ausübung der Sondernutzungsrechte gehindert werden.

Instandhaltung bei Sondernutzungsrecht

Der Nutzungsberechtigte ist durch das bestehende Sondernutzungsrecht nicht automatisch zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Grundsätzlich besteht diese Pflicht sowie die Verkehrssicherungspflicht, wie beispielsweise die Räum- und Streupflicht, auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, da es sich bei der Sondernutzungsfläche weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt und dieses durch die Nutzungsrechte nicht zum Sondereigentum übergeht.
Nicht selten wird jedoch dem Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht durch Vereinbarung auferlegtzuerlegen. Unter Umständen kann dem Sondernutzungsberechtigten auch die Instandsetzungspflicht zugesprochen werden.