Eigenkapitalrendite bei der Immobilienfinanzierung

Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, möchte mit seiner Investition in der Regel eine gute Rendite erzielen. Mithilfe der Eigenkapitalrendite können Sie ermitteln, wie viel Ertrag Sie für Ihr eingesetztes Kapital erhalten. In diesem Eintrag erfahren Sie, wie Sie die Eigenkapitalrendite berechnen können und wie sie genau funktioniert.

Die Eigenkapitalrendite ist eine wichtige Kennzahl, wenn Sie sich für die Finanzierung einer Immobilie zur Vermietung interessieren. Sie setzt nämlich den Ertrag einer Immobilie in Relation zu Ihrem eingesetzten Eigenkapital – und zeigt Ihnen somit, wie sehr sich Ihre Investition gelohnt hat. Damit ist die Immobilienrendite auch beim Verkauf Ihres Objekts für potenzielle Käufer interessant.

Die Eigenkapitalrendite können Sie mit der passenden Formel auch als Laie einfach selbst berechnen. Dazu müssen Sie zunächst ermitteln, wie hoch der Mietertrag Ihrer Immobilie im Jahr ist. Dafür ziehen Sie einfach die Verwaltungskosten und Zinszahlungen von Ihren Mieteinnahmen ab:

Mietertrag – (Zinszahlungen + Verwaltungskosten) = Jahresreinertrag

Durch diese Formel haben Sie die Jahresreinmiete Ihrer Immobilie ermittelt. Nun müssen Sie diesen Gewinn noch mit Ihrer Investition ins Verhältnis setzen. Für diese Berechnung der Eigenkapitalrendite gibt es eine einfache Formel:

(Jahresreinertrag / Eigenkapital) * 100 = Eigenkapitalrendite in Prozent

Die Eigenkapitalrendite lässt sich mit dieser Formel relativ präzise berechnen. Ihr Ziel sollte es sein, eine möglichst hohe Rendite für Ihre Investition zu erhalten. Mit den richtigen Konditionen kann es sich zu diesem Zweck lohnen, den Anteil an Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung zu reduzieren.

Unter gewissen Umständen können Sie bei der Immobilienfinanzierung den sogenannten Leverage-Effekt nutzen, bei dem Sie mit einem höheren Anteil an Fremdkapital Ihre Eigenkapitalrendite erhöhen. Dazu muss der Ertrag Ihrer Immobilie höher sein als die Zinsbelastung Ihrer Immobilienfinanzierung. Einfach gesagt: Wenn die Mieten hoch und die Zinsen niedrig sind, lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital für eine zur Vermietung gedachte Immobilie.

Wenn Sie die Immobilienfinanzierung planen, können Sie den Leverage-Effekt einrechnen, indem Sie die unterschiedlichen Werte in die genannte Formel eintragen: also höhere Zinskosten auf der einen Seite, weniger Eigenkapital auf der anderen Seite. So können Sie das für Sie beste Finanzierungsmodell finden.

Der Richtwert für eine gute Eigenkapitalrendite liegt bei etwa 10 Prozent. Wenn Sie sogar 20 Prozent Eigenkapitalrentabilität erreichen, haben Sie eine überdurchschnittlich gute Investition getätigt. Eine geringe oder gar negative Eigenkapitalrendite ist hingegen ein Zeichen für eine unrentable Immobilie.

Die Eigenkapitalrendite erfüllt verschiedene Funktionen in Bezug auf den Immobilienkauf und die Finanzierung. Zum einen können Sie damit verschiedene Finanzierungsmodelle miteinander vergleichen. Wie hoch sind die Mieteinnahmen einer Immobilie? Wie viel Fremdkapital können Sie bekommen? Und wie wirkt sich das auf Ihre Anlage aus? Das können Sie mit der Eigenkapitalrendite berechnen und einschätzen.

Zum anderen spielt die Eigenkapitalrentabilität auch beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Rolle. Sie können potenziellen Käufern damit deutlich machen, wie rentabel das Objekt als Anlage ist. Das kann ein entscheidendes Argument für Ihr Haus sein.

Neben der Immobilienrendite spielen natürlich noch andere Kennzahlen eine Rolle bei der Bewertung Ihrer Investition. Dieser Wert ist aber besonders wichtig, weil er die Vergleichbarkeit von Objekten erleichtert und Ihre Investition ins Verhältnis zum Gewinn setzt.

Die Umstände für hohe Eigenkapitalrenditen haben sich 2022 verschlechtert. Der Wert profitiert nämlich von hohen Mieten und niedrigen Zinsen. Die Mieten bewegen sich vor allem in deutschen Großstädten zwar weiterhin konstant auf einem hohen Niveau. Allerdings sind auch die Darlehenszinsen inklusive des Nominalzinses gestiegen, als die Europäische Zentralbank 2022 den Leizinssatz angehoben hat. Welches Finanzierungsmodell für Ihre finanzielle Ausgangslage und Ihre Wunschimmobilie am besten geeignet ist, können Sie jedoch jederzeit mithilfe der Eigenkapitalrendite-Formel berechnen.