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Was ist eine Baulast? Definition, Arten und mehr

Letztes Update: 08.06.2021

Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde. Dabei geht es um Handlungen, die dieser vorzunehmen, zu unterlassen oder zu dulden hat.

Eingeschränkte Nutzbarkeit oder erweiterte Flächennutzung: Baulasten können die Bebaubarkeit von Grundstücken erheblich beeinflussen. Wenn eine Baulast im Baulastenverzeichnis vermerkt wird, entsteht für einen Grundstückseigentümer dadurch häufig ein Vorteil, dagegen muss ein anderer einen Nachteil hinnehmen. Der benachteiligte Nachbar kann in diesem Fall jedoch eine Entschädigungszahlung beanspruchen. Erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel, was genau eine Baulast ist, mit welchen Einschränkungen Eigentümer rechnen müssen und zwischen welchen Arten von Baulasten unterschieden wird.

Baulast

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Eigentümer eines belasteten Grundstücks verpflichtet sich gegenüber der Baubehörde, bauliche Veränderungen auszuführen, Vorhaben zu unterlassen oder auch Planungen zu dulden.

  • Baulasten werden beim Grundstückskauf auf den neuen Eigentümer übertragen.

  • Baulasten, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken, wirken sich negativ auf die Wertermittlung aus.

1. Was ist eine Baulast?

Bei Baulasten handelt es sich um öffentlich-rechtliche Einschränkungen, die die Bebaubarkeit beziehungsweise Nutzbarkeit von Grundstücken beeinflussen. Der Eigentümer eines belasteten Grundstücks verpflichtet sich gegenüber der Baubehörde, bauliche Veränderungen auszuführen, Vorhaben zu unterlassen oder auch Planungen zu dulden.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, rät:

„Baulasten werden beim Grundstückskauf auf den neuen Eigentümer übertragen. Daher ist es für potenzielle Käufer besonders wichtig, vor dem Erwerb einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen.“

Es steht jedem Grundstückseigentümer frei, eine Baulast zu übernehmen. Allerdings wird die Baulast verbindlich, sobald die Eintragung im Baulastenverzeichnis erfolgt ist. Sollte kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr bestehen, gibt es die Möglichkeit, diese von der Baurechtsbehörde aufheben zu lassen.

2. Welche Arten von Baulasten gibt es?

Baulast: Die Anbaubaulast

Unterschiedliche Arten von Baulasten können Grundstückseigentümer mal mehr und mal weniger einschränken. Eine der am häufigsten eingetragenen Baulasten in Deutschland ist die Abstandsflächenbaulast. Hierbei verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer, entsprechende Flächen auf seinem eigenen Grundstück nicht zu bebauen, damit sein Nachbar die Abstandsflächen seines Gebäudes einhalten kann.

Beispiel: Laut Landesbauordnung muss ein Gebäude einen seitlichen Abstand von mindestens drei Metern zur Grundstücksgrenze haben. Möchte ein Bauherr sein Haus näher an der Grenze errichten, braucht er vom Nachbarn sowie von der zuständigen Baubehörde die Zustimmung in Form einer Baulast. Der Nachbar übernimmt in diesem Fall den Abstand.

Aufgehoben wird die Abstandsflächenbaulast beim Vorliegen einer Anbaubaulast. Die Anbaubaulast bewirkt, dass zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, die unmittelbar an der Straße stehen, aneinander anschließen müssen ohne seitliche Abstände.

Matthias Klauser weiß:

„Da die Zustimmung zu einer Baulast freiwillig ist, sollte der benachteiligte Nachbar sich über die Folgen für sein Grundstück informieren und über eine Entschädigungszahlung nachdenken. Dabei können beide Parteien frei über eine Ausgleichssumme verhandeln.“

Eine andere Art der Baulast ist die Vereinigungsbaulast. Hierbei werden zwei oder mehrere unterschiedliche Grundstücke im Baurecht als eine Einheit betrachtet. Dadurch ist es möglich, ein Gebäude auf der verbundenen Fläche zu errichten.

Eine weitere, in Deutschland gängige Art der Baulast, ist die Erschließungsbaulast. Bei dieser Baulast wird ein Grundstück für Dritte durch Zugangs- oder Durchfahrtsrechte zugänglich gemacht. In dem Fall, dass ein Grundstück hinter dem belasteten Grundstück erschlossen werden muss, muss auf dem belasteten Grundstück beispielsweise mit Aufgrabungen gerechnet werden.

Bei der Stellplatzbaulast muss ein Grundstückseigentümer hingegen dulden, dass auf seinem Grundstück gegebenenfalls Stellplätze für Dritte errichtet werden.

Ebenfalls zu den am häufigsten eingetragenen Baulasten in Deutschland zählt die Überfahrbaulast. Diese wird beispielsweise dann notwendig, wenn die Feuerwehrzufahrt zu einem Grundstück nur über ein anderes Grundstück möglich ist.

Baulast: Überfahrbaulast und Feuerwehrzufahrt

3. Wie wird eine Baulast eingetragen?

Die Eintragung einer Baulast kann einzig und allein vom Baulastgeber beantragt werden. Der Grundstückseigentümer kann die Baulast also zu Lasten seines eigenen Grundstücks eintragen lassen. Den Antrag auf Eintragung der Baulast hat der Grundstückseigentümer in der Regel bei der jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörde vorzulegen. Darüber hinaus müssen Sie bei der Behörde weitere Unterlagen, wie einen Grundbuchauszug oder auch einen Lageplan vorlegen. Nach Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis wird diese wirksam. Die dabei entstehenden Kosten variieren und hängen von mehreren Faktoren ab. In der Regel werden die Kosten dabei vom Baulastnehmer, also vom Eigentümer des begünstigten Grundstücks, getragen.

4. Wie wirken sich Baulasten auf die Wertermittlung des Grundstücks aus?

Baulast: Auswirkungen auf die Wertermittlung

Je nachdem, um welche Baulast es sich handelt, kann diese den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Baulasten, die die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken, wirken sich negativ auf die Wertermittlung aus.

Matthias Klauser erklärt:

„Kaufinteressenten sollten jedoch wissen, dass nicht jede eingetragene Baulast eine Wertminderung des Grundstücks zur Folge hat. Wenn beispielsweise die Stadt ein Wegerecht im Brandschutzfall besitzt, dieses im täglichen Leben aber so gut wie nie nutzt, hat das keine großen Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Dagegen ist ein Wegerecht des Nachbarn eine größere Einschränkung, welche sich auch im Immobilienwert widerspiegelt.“

Um herauszufinden, ob eine Wertminderung vorliegt und wie hoch diese ist, können Eigentümer oder potenzielle Käufer einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen.

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