Beim Verkauf eines Objektes, also eines Hauses oder einer Wohnung, ist es für Sie als Eigentümer essentiell, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Nur so haben Sie die Möglichkeit, einen angemessenen Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu erhalten. Ebenso kann bei einem geplanten Immobilienkauf auch für den Käufer eine Hausbewertung interessant sein.

Bei einer Immobilienbewertung gibt es viele verschiedene Faktoren, die berücksichtigt werden müssen. Wenn Sie den Immobilienpreis beispielsweise beim Hausverkauf zu hoch ansetzen, kann es passieren, dass Sie potenzielle Käufer abschrecken. Bei einem zu niedrig angesetzten Preis besteht das Risiko, dass Sie Ihre Immobilie unter ihrem tatsächlichen Wert, dem Verkehrswert, auch Marktwert genannt, an den Käufer bringen. Daher ist es ratsam, den Immobilienwert professionell, zum Beispiel mit einem Makler, ermitteln zu lassen. Auch bei gerichtlichen Verfahren, beispielsweise einer Scheidung oder Erbschaft, kann es wichtig bzw. notwendig sein, Ihr Haus schätzen zu lassen um den Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Warum und wann sollte man ein Haus schätzen lassen?

Die Gründe für eine Hausbewertung können unterschiedlich sein, doch das Ergebnis ist gleich: Sie erhalten eine präzise und realistische Schätzung des Wertes Ihrer Immobilie. Grundsätzlich können Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung entweder online oder von einem unabhängigen Immobiliengutachter schätzen lassen. In den folgenden Fällen ist es sinnvoll oder sogar notwendig Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen:

• wenn Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie anstreben

• im Falle einer Erbschaft oder Schenkung

• bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, bspw. einer Scheidung

• für Immobilienbelastungen, bspw. Darlehen

• bei einer Zwangsversteigerung

Im Allgemeinen sollten Sie Experten heranziehen, damit Sie eine möglichst akkurate Immobilienschätzung erhalten. Zu diesem Personenkreis zählen Architekten, Bauingenieure, Bänker, Vermessungsingenieure und natürlich Makler.

Während in einigen Fällen, wie bei einem Immobilienverkauf, eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend ist, wird in anderen ein professionelles Wertgutachten durch einen Gutachter oder Sachverständigen benötigt. Dieses ist meist sowohl mit einem hohen Kosten- als auch Zeitaufwand verbunden. Bei einem Wertgutachten ermittelt der Gutachter bzw. Sachverständige den Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie mit Hilfe bindender rechtlicher Vorgaben. In der Regel umfasst solch ein Gutachten 20 bis 30 Seiten und enthält neben der Berechnung auch die Begründung zur Wertermittlung. Wertgutachten sind vor allem bei der Klärung von Besitzverhältnissen, beispielsweise für Behörden oder vor Gericht, notwendig.

Wann wird ein Gutachter benötigt?

Ein Gutachter wird bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise in einem Scheidungsverfahren oder im Erbfall, eingesetzt. Vor Gericht sind nur vollständige Wertgutachten durch einen anerkannten Gutachter bzw. Sachverständigen gültig. Aber auch im Falle einer Zwangsversteigerung wird ein Gutachter vom Gericht beauftragt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Zur Dokumentation des Immobilienwerts wird in Steuerfragen dem Finanzamt ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen bzw. Gutachter vorgelegt.

Ein Wertgutachten durch einen Sachverständigen oder Gutachter ist in der Regel immer mit einem gewissen Kostenaufwand verbunden. Man unterscheidet grundsätzlich zwischen einem vollständigen Verkehrswertgutachten (auch Vollgutachten) und einem Kurzgutachten. Die Kosten für ein Wertgutachten sind nicht gesetzlich vorgegeben, richten sich jedoch in der Regel nach der inzwischen unverbindlichen Verordnung über 'Honorare für Architekten und Ingenieure' (HOAI) von 2009.

• vollständiges Verkehrswertgutachten: Die Kosten für ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegen in der Regel zwischen 1.000 Euro und 2.500 Euro.

• Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten ist deutlich weniger umfangreich, als ein Vollgutachten. Die Kosten belaufen sich hier in etwa auf 100 Euro bis 500 Euro.

• Beleihungswertgutachten: Für die Vergabe von Krediten und Darlehen benötigen Banken den Beleihungswert Ihrer Immobilie. Die Kosten können hierbei recht unterschiedlich ausfallen, für einen zertifizierten Gutachter zahlen Sie rund 130 Euro pro Stunde.

Generell wird der Preis einer Immobilie durch den Marktwert bzw. Verkehrswert ermittelt. Dieser kann mit Hilfe von drei unterschiedlichen Verfahren ermittelt werden: dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren. So kann für jede Art von Immobilie die passende Immobilienbewertung durchgeführt werden.

Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert zum Beispiel eines Grundstücks aus realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien ermittelt. Hierbei kann unter anderem auf Immobilienportale zurückgegriffen werden. Die Objekte, die zum Vergleich herangezogen werden, ähneln der zu schätzenden Immobilie beispielsweise in Faktoren wie Lage, Ausstattung und Größe. So kann ein aussagekräftiger Vergleich vorgenommen werden. Insbesondere unbebaute Grundstücke eignen sich zur Anwendung des Vergleichswertverfahrens für die Ermittlung des Marktpreises.

Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren orientiert sich an den Mieteinnahmen, die durch die Immobilie in der Vergangenheit generiert werden konnten. Daher kommt das Ertragswertverfahren insbesondere bei Mietshäusern oder vermieteten Wohnungen zum Einsatz. Dabei wird ermittelt, wie viel Kapital die Immobilie über den Zeitraum der Restnutzungsdauer voraussichtlich abwerfen wird.

Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird bei Häusern oder Wohnungen in Eigennutzung angewendet, da bei diesem Verfahren die individuellen Merkmale einer Immobilie, wie die Ausstattung, vollständig berücksichtigt werden. Es eignet sich sehr gut, um den Sachwert, auch Substanzwert, einer Immobilie zu schätzen. Der Sachwert bemisst sich nach dem Grundstückswert und dem Wert aller baulichen Anlagen. Der Bodenwert wird über das Vergleichsverfahren bestimmt. Der Wert der baulichen Anlagen wird anhand der Herstellungskosten oder der Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt, wobei der Zustand der Gebäude sowie die Abnutzung ebenfalls berücksichtigt werden.

Mehr Informationen zu den verschiedenen Bewertungsverfahren für eine Hausbewertung finden Sie auf unserer Seite Immobilienbewertung.

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist eine qualitative Immobilienbewertung ratsam, um einschätzen zu können, wie hoch der Immobilienwert ist. Für eine Hausbewertung einen Sachverständigen zu beauftragen, ist oft ein kostspieliger und zeitaufwendiger Prozess.

Die Online-Immobilienwertermittlung bei McMakler ist kostenlos, schnell, einfach und bietet eine gute Alternative zum traditionellen Wertgutachten durch einen Gutachter. Sie bietet Ihnen einen Anhaltspunkt für den Wert Ihrer Immobilie und hilft Ihnen bei der Vorbereitung des Verkaufs Ihrer Immobilie. Mit nur wenigen Klicks machen Sie über unser Onlineformular einige Angaben zu Ihrer Immobilie. Einer unserer Immobilienmakler in Ihrer Nähe vereinbart im nächsten Schritt einen kostenlosen Vor-Ort-Termin mit Ihnen, bei dem er weitere wichtige Objektdetails erfasst. Auf dieser Grundlage erstellen wir ein umfassendes Marktwertgutachten und schätzen den Wert Ihres Hauses somit professionell, kostenlos und unverbindlich.

Die Prognosen der Experten bei einer Hausbewertung stützen sich im Regelfall auf eine handvoll relevanter Faktoren. Die wichtigsten davon haben wir hier für Sie zusammengetragen:

Die Marktentwicklung

Die Marktentwicklung ist eines der grundlegenden Kriterien bei der Ermittlung des Marktpreises. Steigende Immobilienpreise und eine hohe Nachfrage können zu einer positiven Entwicklung des Marktwertes führen. Im besten Fall wird dadurch sogar der Altersabschlag (s.u.) ausgeglichen.

Die Lage

Bei der Wertermittlung des Hauses ist vor allem die Lage der Immobilie ein sehr wichtiger Faktor. Es ist entscheidend, ob die Immobilie im Stadtgebiet, im Randgebiet oder in einem Dorf gelegen ist. Außerdem ist es von großer Relevanz, ob die Immobilie in einem reinen Wohngebiet, einem Mischgebiet oder einem Industriegebiet liegt. Dies ist die sogenannte Mikrolage. Auch der Bodenwert ist von Bedeutung. In Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München werden deutlich höhere Immobilienpreise erzielt als in ländlichen Gebieten oder Kleinstädten.

Die Grundstücksgröße

Die Größe eines Grundstücks spielt für die Immobilienbewertung ebenfalls eine entscheidende Rolle. Oft wird eine erste Schätzung des zu erwartenden Verkaufspreises durch die Multiplikation der Quadratmeterzahl und den vorherrschenden Preis pro Quadratmeter errechnet.

Das Baujahr

Um den Hauswert schätzen zu lassen, ist es für den Gutachter ebenfalls von Bedeutung, aus welchem Jahr das Gebäude stammt. Handelt es sich um einen Neubau oder einen Altbau? Ist der Altbau renoviert und restauriert worden und somit in einem guten Zustand?

Die Bauweise

Die Art und Weise des Baus trägt ebenfalls zur Wertbestimmung bei. Zu unterscheiden sind hier beispielsweise Mauerwerk, Fertighaus oder ein Fundament aus Stahlbeton. Ebenso wichtig ist die Materialqualität. Bei besonders hochwertigen Materialien oder Details, wie beispielsweise Marmor, Echtholz-Dielen oder Stuck an den Decken, ist der Hauspreis dementsprechend höher.

Die Energieeffizienz

Besonders wertsteigernd kann sich eine effektive Wärmedämmung auswirken. Auch einen erheblichen Einfluss auf die Energieeffizienz haben die Qualität der Heizanlage und die Isolierung der Türen und Fenster. Es ist im Regelfall Pflicht, vor dem Verkauf einen aussagekräftigen Energieausweis zu beantragen, um potenziellen Abnehmern im Rahmen der Besichtigung sämtliche Informationen vorlegen zu können.

Der Zustand

Bei diesem Faktor gilt es die Bausubstanz des Gebäudes zu beurteilen. Dabei werden zum Beispiel die Wasserrohre und die Elektroinstallation geprüft. Bei älteren Immobilien gilt es zu beachten, wie oft diese über die Jahre kontrolliert wurden. Außerdem werden Fenster, Türen und Bodenbeläge in der Verkehrswertschätzung berücksichtigt.

Die Wohnfläche

Die Wohnfläche ist bei der Immobilienschätzung ein besonders ausschlaggebender Faktor. Neben den Räumlichkeiten und der Raumaufteilung, spielt auch die Deckenhöhe eine Rolle. Hohe Altbaudecken sind dabei besonders gefragt und erhöhen den Immobilienpreis dementsprechend. Balkone und Gärten werden mit 25 Prozent ihrer Fläche zu der zu berücksichtigenden Wohnfläche addiert. Sind der Garten oder der Balkon besonders aufwendig gestaltet, ist es möglich, dass dieser Prozentsatz höher ausfällt.

Die Außenlagen

Ein Wertgutachten fällt meist positiver aus, wenn ein Garten, eine Außenanlage, Carports, Garagen, Stellplätze, Fahrradständer, Kellerräume oder andere Außenbereiche zu dem Grundstück gehören.

All die oben genannten Faktoren sind zu berücksichtigen, wenn Sie als Eigentümer den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung professionell schätzen lassen möchten. Da zahlreiche Faktoren in eine Immobilienbewertung einfließen, ist es ratsam, hierfür die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen. Ob eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend ist oder ein professionelles Wertgutachten benötigt wird, hängt dabei vom Anlass der Wertermittlung ab.

Vor Gericht sind ausschließlich Wertgutachten gültig, die von einem anerkannten Gutachter oder Sachverständigen erstellt wurden. Beim Verkauf eines Hauses können Sie das Geld für einen Sachverständigen hingegen sparen und trotzdem eine präzise Wertermittlung erhalten. Im Rahmen der kostenlosen und umfassenden Immobilienwertermittlung berücksichtigt McMakler alle wertrelevanten Kriterien Ihrer Immobilie. Lassen Sie Ihr Haus kostenlos und unverbindlich von McMakler schätzen!