Verfahren zur Wertermittlung Ihrer Immobilie

Eine Immobilienbewertung ist in vielen Situationen interessant, oft sogar notwendig. Gründe können persönliche Veränderungen wie Umzüge, Nachwuchs oder auch einfach die Suche nach einer guten Kapitalanlage sein. Aber wie genau funktioniert die Wertermittlung einer Immobilie, wie wird dabei genau verfahren? In diesem Ratgeberartikel klären wir Sie über die Funktionsweise der drei üblichen Wertermittlungsverfahren auf und darüber, warum es verschiedene Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien gibt.

Berechnung des Wertes einer Immobilie

Warum verschiedene Verfahren?

Die Art und Weise der Hausbewertung ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. In der ImmoWertV werden drei verschiedenen Methoden zur Wertermittlung von Immobilien beschrieben.

  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Es gibt verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung, weil sich der Wert einer Immobilie durch unterschiedliche Faktoren definiert.
Wird die Immobilie als vermietetes Objekt verkauft oder handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, ist für den Wert die Rendite in Form von Miete interessant. In diesem Fall kommt es zum Ertragswertverfahren. Dabei wichtig: Wie viel Rendite wirft die Immobilie in Zukunft ab? Wird die Immobilie aber nicht vermietet, sondern vom Eigentümer selbst bewohnt, kommt es zum Vergleichswertverfahren. Für welchen Preis wurden ähnliche Immobilien in der gleichen Lage in letzter Zeit verkauft?
Wenn es nicht ausreichend geeignete Vergleichsobjekte gibt, kommt es zum Sachwertverfahren. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Kosten eines theoretischen Wiederaufbaus berechnet.

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren ist der Hauswert unter Anderem von den zu erwartenden Erträgen und der Restnutzungsdauer abhängig. Die drei Hauptkomponenten bei der Berechnung sind der Jahresreinertrag, der Bodenwert und der sogenannte Vervielfältiger.

Info

Der Vervielfältiger

Der Vervielfältiger berechnet sich anhand einer Formel aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Die Formel sieht folgendermaßen aus:
[(Liegenschaftszins + 1)^Restnutzungsdauer – 1] / [(Liegenschaftszins + 1)^Restnutzungsdauer x Liegenschaftszins] = Vervielfältiger

Beispiel Ertragswertverfahren


Beispiel Ertragswertverfahren

1. Schritt: Jahresreinertrag der Immobilie

Um den Jahresreinertrag zu ermitteln werden vom Jahresrohertrag, bestehend aus der gesamten Jahresmiete ohne Nebenkosten, alle Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten abgezogen. Im Beispiel gehen wir von 500 m² Wohnfläche aus.

Jahresreinertrag der Immobilie
Rohertrag pro Jahr = Fläche x Monatsmiete pro m2 x 12 = 500 m2 x 8 €/m2 = 48.000 €
Bewirtschaftungs- & Verwaltungskosten = 12.000 €
Jahresreinertrag = Rohertrag - Kosten = 48.000 € - 12.000 € = 36.000 €

2. Schritt: Bodenwert und Bodenwertverzinsung

Die Bodenwertverzinsung wird ermittelt, indem man den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dieser Betrag wird vom Jahresreinertrag abgezogen. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Bodens. Für die Bestimmung des Boden- oder auch Grundstückswertes wird in der Regel das Vergleichsverfahren unter Zuhilfenahme der Bodenrichtwerte genutzt. In diesem Beispiel gehen wir von einem Bodenrichtwert von 140 € pro m² und einer Grundstücksgröße von 520 m² aus.

Bodenwert und -Verzinsung
Bodenwert = Fläche x Bodenrichtwert = 520 m2 x 140 €/m2 = 72.800 €
Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Lieganschaftszins = 72.800 € x 5 % = 3.640 €

3. Schritt: Gebäudeertragswert

Um den Gebäudeertragswert herauszufinden wird der Gebäudereinertrag ermittelt und mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus einer Formel aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Je länger die Restnutzungszeit und je niedriger der Liegenschaftszins einer Immobilie ist, desto besser fällt der Vervielfältiger aus. In unserem Beispiel gehen wir von einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren aus.
Damit kommen wir auf einen Vervielfältiger von 15,37.

Gebäudeertragswert
Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung = 36.000 € - 3.640 € = 32.360 €
Gebäudeertragswert = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = 32.360 € x 15,37 = 497.373 €

Bauschäden oder andere Umstände, die den Immobilienwert negativ beeinflussen, müssen gegebenenfalls abgezogen werden, um den tatsächlichen Verkehrswert heraus zu finden. Wem das zu kompliziert ist, der kann online seine Immobilie kostenlos bewerten lassen.

Vergleichswertverfahren

Allgemein kommt es zu dieser Form der Immobilienwertermittlung, wenn die bewertete Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt wird. Also bei nicht vermieteten Immobilien. Üblicher Weise also bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Zur Wertermittlung der Immobilie werden die Preise ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt und die Objekte mit dem zum Verkauf stehenden verglichen. Wichtige Parameter sind dabei unter anderem:

  • die Größe
  • die Restnutzungsdauer
  • der energetische und bauliche Zustand
  • Gebäudeart
  • Bauweise

Was eine Immobilie wirklich wert ist hängt auch von der direkten Umgebung ab. Eine große Kreuzung beispielsweise wirkt sich in der Regel negativ, eine ruhige Seitenstraße positiv auf den Immobilienwert aus. Die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien können beim örtlichen Gutachter-Ausschuss erfragt werden. Das alleine reicht aber nicht aus, um den tatsächlichen Verkehrswert zu ermitteln.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird ebenfalls bei nicht vermieteten Immobilien angewendet. Und zwar dann, wenn man eine Immobilie bewerten möchte, zu der es keine geeigneten Vergleichsobjekte gibt. Grundlage für die Sachwertmethode bilden der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück. Unter baulichen Anlagen wird in der Regel alles verstanden, was fest mit dem Boden verbunden ist, oder verhältnismäßig lange zur Verwendung an ein und derselben Stelle bleibt. Der Wert des Bodens wird mit Hilfe des Vergleichsverfahrens ermittelt, während der Wert der baulichen Anlagen in Anlehnung an die Herstellungskosten oder die Kosten zur Wiederbeschaffung ermittelt wird. Abnutzung und Zustand der Gebäude werden ebenfalls berücksichtigt. Da dieses Verfahren tendenziell eher marktfern ist, stellen Gutachterausschüsse Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.


Bildquelle: iStock.com/SARINYAPINNGAMs


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