Der Marktwert – So viel ist Ihre Immobilie wert

Verkehrswert, Marktwert, Zeitwert, Gemeiner Wert… Während des Immobilienverkaufs haben Sie bestimmt schon einige Begriffe gehört und gesehen. Dabei den Überblick zu behalten, ist gar nicht so leicht. Doch besonders der Marktwert wird für Sie im Rahmen des Immobilienverkaufs relevant. Der Marktwert beschreibt den Wert, den Ihre Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung auf dem Markt erzielen kann. Der Marktwert liefert Ihnen somit einen Anhaltspunkt, wie hoch Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie ansetzen können. Ermittelt wird der Marktwert mithilfe einer Immobilienbewertung durch einen Makler oder Gutachter. Doch was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert? Wie wird der Marktwert der Immobilie ermittelt und wie teuer ist ein Marktwertgutachten? McMakler hat das Wichtigste zum Thema Marktwert für Sie zusammengefasst.

Damit Sie wissen, wie viel Ihre Immobilie beim Verkauf wert ist, muss sie bewertet werden. Bei einer Immobilienbewertung wird der Marktwert der Immobilie ermittelt. Was genau der Marktwert ist, wird in § 194 des Baugesetzbuches genau definiert. Kurz gesagt, handelt es sich beim Marktwert um den Preis, den die Immobilie im Zeitpunkt der Immobilienbewertung auf dem Markt erzielen kann. Der Marktwert kann Ihnen dabei helfen, sich mit dem Käufer auf einen realistischen Preis zu einigen. Der Marktwert ist dabei ein Durchschnittswert, der sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Bewertung bezieht. Das Stichwort „Zeitpunkt“ ist dabei besonders wichtig, denn die Marktlage spielt bei der Marktwertermittlung eine entscheidende Rolle. Da sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ständig verändert, ist der Marktwert schon wenige Wochen nach der Immobilienbewertung nicht mehr akkurat.

Bei der Ermittlung des Marktwertes wird von einem Verkauf auf dem freien Markt ausgegangen. Sie ist also nur zielführend, wenn es sich bei der Immobilienveräußerung weder um eine Zwangsversteigerung oder einen Notverkauf, noch um einen Verkauf ausschließlich im Freundes- oder Bekanntenkreis handelt, wo Ihre Immobilie gegebenenfalls zu einem Freundschaftspreis verkauft werden würde. Es werden bei der Marktwertermittlung ausschließlich objektive Faktoren berücksichtigt, subjektive Betrachtungen bleiben außen vor.

Neben dem Marktwert wird oft auch vom Verkehrswert gesprochen. Der Verkehrswert ist dem Marktwert gesetzlich gleichgestellt. Die Begriffe “Verkehrswert” und “Marktwert” können demnach synonym verwendet werden. Sachverständige und Gutachterausschüsse sprechen fast ausschließlich vom „Verkehrswert“ und nutzen den Begriff Marktwert nicht. Deswegen werden die Gutachten zur Immobilienbewertung auch als „Verkehrswertgutachten“ und nicht als „Marktwertgutachten“ bezeichnet. Weitere Synonyme für den Marktwert sind auch „Zeitwert“ oder der „Gemeine Wert“, wobei der Term „gemeiner Wert“ heutzutage nur noch selten genutzt wird.

Der Marktwert wird insbesondere dann relevant, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und wissen wollen, welchen Wert Sie realistisch auf dem Markt erzielen können. Jedoch gibt es weitaus mehr Gründe, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Ist die Immobilie beispielsweise Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung über Vermögenswerte, wie bei einer Scheidung oder Erbauseinandersetzung, wird der Marktwert vom Gericht benötigt. Auch Versicherungen oder Banken bestimmen den Marktwert einer Immobilie, wenn etwa ein Kredit vergeben werden soll, ein Insolvenzverfahren oder eine Zwangsversteigerung ansteht.

Wollen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie zwecks des Verkaufs herausfinden, dann können Sie einen Immobilienmakler mit der Immobilienbewertung beauftragen. Wird der Marktwert jedoch von offizieller Stelle angefordert, muss ein Immobiliengutachter die Bewertung durchführen und ein schriftliches Verkehrswertgutachten erstellen.

Der Marktwert ergibt sich meist automatisch im Vermarktungsprozesses durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Doch gerade wenn der Immobilienwert von offizieller Stelle benötigt wird, muss er von einem Gutachter mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens ermittelt werden. Zur Immobilienbewertung können das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren genutzt werden. Welches davon für die Ermittlung des Marktwertes Ihrer Immobilie zur Anwendung kommt wird, hängt von der Art der Immobilie ab.

Das Vergleichswertverfahren gilt als die präziseste Methode zur Immobilienbewertung und eignet sich für die meisten Immobilien. Der Marktwert einer Immobilie wird hierbei durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermittelt. Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen in großen Wohnkomplexen können besonders präzise mit diesem Verfahren bewertet werden, da oft mehrere Vergleichsimmobilien in der näheren Umgebung vorhanden sind. Individuelle oder außergewöhnliche Häuser können jedoch meistens nicht anhand des Vergleichswertverfahrens bewertet werden, da keine Vergleichsimmobilien zur Verfügung stehen.

Das Sachwertverfahren kommt oft bei Immobilien zum Einsatz, die keine Erträge generieren oder deren Wert nicht mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt werden kann. Das Sachwertverfahren ist ein äußerst komplexes Verfahren und bezieht sich auf die Herstellungskosten der Immobilie samt ihren Außenanlagen. Mit dem Sachwertverfahren wird ermittelt, was die Neuerrichtung der Immobilie zum Bewertungszeitpunkt Zeitpunkt kosten würde.

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem für vermietete Immobilien oder Gewerbeimmobilien. Dabei werden Boden- und Gebäudeertragswert ermittelt, um den Marktwert zu errechnen. Alle Details zum Ertragswertverfahren erfahren Sie in diesem Artikel.

In den meisten Fällen wird nicht nur ein einzelnes Verfahren angewandt. Zur präzisen Ermittlung des Marktwertes empfiehlt es sich häufig, zwei Verfahren durchzuführen. Nicht selten kommt es vor, dass die Ergebnisse der beiden Verfahren voneinander abweichen. In solchen Fällen wird oft der Durchschnittswert der Ergebnisse als Marktwert anerkannt. Einige Gutachter wählen auch jenes Ergebnis, welches mit dem Verfahren ermittelt wurde, das am besten zur Nutzung der Immobilie passt, wie beispielsweise das Ertragswertverfahren bei vermieteten Immobilien.

Der Marktwert einer Immobilie wird von folgenden Faktoren beeinflusst, die bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden:

• Lage der Immobilie

• Baujahr

• Wohnfläche/ Nutzfläche

• Grundstücksgröße

• Schnitt des Grundstücks

• Ausstattung und Zustand der Ausstattung

• Zustand der Immobilie

• Energieeffizienz

• Altlasten

• Rechtliche Einschränkungen (beispielsweise Denkmalschutz)

• Geplante Bauvorhaben in der nahen Umgebung

• Lage im Gebäude (bei Wohnungen)

• Ertragsaussichten der Immobilie (bei vermieteten Immobilien)

Die Nachfrage am Markt bleibt jedoch der entscheidendste Faktor, wenn es um den Marktwert der Immobilie geht. Letztendlich ist eine Immobilie auch nur so viel Wert, wie die Interessenten bereit sind, dafür zu zahlen.

Welche Dokumente werden für die Ermittlung des Marktwertes benötigt?

Damit der Immobiliengutachter oder der Immobilienmakler Ihre Immobilie akkurat bewerten können, werden einige Dokumente gebraucht. Grundsätzlich sollten Sie folgende Dokumente für die Immobilienbewertung parat haben:

• Grundbuchauszug

• Grundriss

• Baubeschreibung

• Baupläne

• Wohnflächenberechnung

• Energieausweis

• Flurkarte/ Lageplan

• Nachweis über erfolgte Reparaturen und Modernisierungen

• Nachweis über zusätzliche Einrichtungen

• Eintragung Wegerecht und Wohnrecht (nur wenn rechtliche Einschränkungen oder Lasten vorhanden sind)

• Weitere notarielle Urkunden, falls rechtliche Einschränkungen oder Lasten vorhanden sind

Wollen Sie kein Haus, sondern eine Wohnung oder ein Teileigentum verkaufen, so kommen zu den oben genannten Dokumenten noch Folgende hinzu:

• Aufteilungsplan

• Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung

• Wirtschaftsplan

• Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage

• Wohn- und Hausgeldabrechnungen der vergangenen 5 Jahre

• Protokolle der Eigentümerversammlungen

• Mietverträge/ Mietzusammenstellung (bei vermieteten Objekten)

• Bestandsmieterliste (bei vermieteten Objekten)

• Betriebskostenabrechnung der vergangenen drei Jahre (bei vermieteten Objekten)

Die Kosten für ein schriftliches Vollgutachten sind nicht gesetzlich festgelegt. Jeder Gutachter kann seine eigenen Preise bestimmen. Zudem variieren die Kosten je nach Immobilienwert und Aufwand für die Wertermittlung.

Beim Marktwert handelt es sich um einen „hypothetischen“ Wert. Das heißt, dass der Kaufpreis, den Ihre Immobilie tatsächlich auf dem Markt erzielt, stark vom ermittelten Marktwert abweichen kann. Der Marktwert wird nur mit Hilfe objektiver Gesichtspunkte ermittelt. Jedoch funktioniert ein realistischer Markt nicht immer „einwandfrei“ und subjektive Merkmale der Immobilie oder die Verhältnisse von Angebot und Nachfrage beeinflussen den tatsächlich erzielbaren Preis deutlich. Hat beispielsweise einst eine berühmte Person in Ihrer Immobilie gewohnt, wären vermutlich zahlreiche Interessenten bereit, einen höheren Preis zu zahlen. Selbiges gilt, wenn eine große Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft. In einem stark angespannten Markt sind Interessenten oft bereit, mehr zu bezahlen, um andere Interessenten zu überbieten. Alternativ kann es auch sein, dass es in Ihrer Umgebung gerade überhaupt keine Nachfrage nach Immobilien gibt. Somit müssten Sie Ihre Immobilie gegebenenfalls unter dem Marktwert verkaufen.

Der Marktwert bietet Ihnen zwar einen Orientierungswert für den Kaufpreis, doch ist er nicht immer gleich der ideale Angebotspreis. Ihr Makler, der sowohl die Marktlage als auch die Verkaufschancen einschätzen kann, wird Ihnen einen realistischen Angebotspreis festlegen. Oft entscheidet auch die Verkaufsart, ob der Angebotspreis über oder unter dem Marktwert liegt. Bei einem Bieterverfahren wird oft mit einem niedrigen Angebotspreis unter dem Marktwert begonnen, damit sich die Interessenten stufenweise überbieten können. Bei einem Verkauf ohne Bieterverfahren wird der Angebotspreis dagegen oft etwas über dem Marktwert angesetzt, damit zum Schluss ein höherer Kaufpreis erzielt werden kann oder der Verkäufer dem Käufer bei Verhandlungen entgegenkommen kann.