Fläche nicht gleich Fläche: Alles Wichtige rund um die Nutzfläche Ihrer Immobilie

Letztes Update: 19.04.2022

Nutzfläche in einer leeren Wohnung

Sie wissen bereits, dass der Wert Ihrer Immobilie von allerlei Merkmalen und Faktoren abhängt. Doch wussten Sie auch, dass sich selbst die Fläche einzelner Räume wertsteigernd oder -mindernd auswirken kann? Denn bei Immobilien ist Fläche nicht gleich Fläche. Obwohl alle Räume Ihrer Immobilie zwar Teil Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sind, sind sie nach der DIN 227 nicht alle bewohnbar. Räume in Immobilien werden nämlich bestimmten Flächentypen zugeordnet, der Nutzfläche-, der Verkehrsfläche und der Funktionsfläche. Zur Nutzfläche zählen dabei alle Räume, die einen bestimmten Zweck erfüllen. Räume, die zur Nutzfläche gehören, müssen nicht unbedingt bewohnbar sein. Doch was heißt denn „nicht bewohnbar“? Welche Räume gehören nun konkret zur Nutzfläche und welche nicht? Und wie wirkt sich die Nutz- und Wohnfläche auf den Wert meiner Immobilie aus? All dies erklärt McMakler in diesem Lexikonartikel.

Was ist die Nutzfläche eines Hauses?

Grundsätzlich werden alle Räume in Gebäuden drei verschiedenen Arten von Fläche zugeordnet: Der Nutzfläche, der technischen Funktionsfläche und der Verkehrsfläche. Die Nutzfläche beschreibt nach DIN 227 alle Flächen, die in der Immobilie einen bestimmten Zweck erfüllen. In Häusern oder Wohnungen gibt es bewohnbare und unbewohnbare Flächen. Unbewohnbar bedeutet in diesem Fall, dass diese Flächen auch für andere Zwecke genutzt werden können als zum Wohnen, zum Beispiel als Lager oder Abstellraum. Flächen, die zur Nutzfläche gehören, können sowohl bewohnbar als auch unbewohnbar sein. Die Nutzfläche wird in sieben Kategorien gegliedert, die jeweils einen bestimmten Verwendungszweck aufweisen. Kann ein Raum in eine dieser Kategorien eingeteilt werden, handelt es sich bei dem Raum um eine Nutzfläche. Die sieben Kategorien sind:

  • Aufenthalt und Wohnen: dazu zählen beispielsweise Wohn-, Gemeinschafts-, Speise- und Warteräume

  • Pflegen und Heilen: dazu zählen OP-Räume, Physiotherapie und Reharäume

  • Büroarbeit: dazu zählen Büro-, Besprechungs- und Aufenthaltsräume

  • Maschinen- und Handarbeit, Experimente und Produktion: beispielsweise Laborräume oder Werkstätten

  • Lager, Verteiler und Verkaufen

  • Bildung und Kultur: Bibliotheken, Versammlungs- und Sporträume

  • Sonstige Nutzung: Garderoben, Parkplätze und Räume für zentrale Technik

Arbeitszimmer als Teil der Nutzfläche

Nutzfläche in der Landwirtschaft

Auch in der Landwirtschaft wird von landwirtschaftlicher Nutzfläche gesprochen. Hierzu zählen alle Grundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören, wie etwa Wiesen, Weiden und Ackerflächen.

Was ist der Unterschied zwischen der Nutzfläche und der Wohnfläche?

Um den Kauf- oder Mietpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nutzfläche wichtig. Wir wissen bereits, dass die Nutzfläche der Teil der Grundfläche einer Immobilie ist, der für einen bestimmten Zweck genutzt werden kann und nicht zwingend bewohnbar sein muss. Der Zweck kann jedoch durchaus auch das Wohnen sein. Die Wohnfläche beschreibt die Fläche in einem Haus, die bewohnbar ist. Somit ist die Wohnfläche Teil der Nutzfläche. Zur Wohnfläche zählen also alle Aufenthaltsräume wie beispielsweise das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, die Küche oder das Bad.

Welche Räume zählen zur Nutzfläche und welche nicht?

Welche Räume zählen nun konkret zur Nutzfläche? Folgende Räume sind Teil der Nutzfläche:

  • Wohnzimmer

  • Esszimmer

  • Arbeitszimmer

  • Kinderzimmer

  • Küche

  • Schlafzimmer

  • Badezimmer

  • Gäste-WC

  • Balkon, Loggien und Terrassen

  • Besen- und Speisekammern innerhalb und außerhalb der Wohnung

  • Ausgebaute und nicht ausgebaute Dachböden

  • Wintergärten, Schwimmbäder und Fitnessräume

  • Keller und Lagerräume

Viele der genannten Räume sind sowohl Nutzfläche als auch Wohnfläche. Arbeitszimmer, Besen- und Speisekammern, die sich außerhalb der Wohnung befinden und nicht ausgebaute Dachböden zählen jedoch ausschließlich zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche.

Wohnzimmer als Nutz- und Wohnfläche

Flächen, die weder zur Nutzfläche noch zur Wohnfläche zählen, sind Flure, Treppenhäuser, Heizungsräume und Aufzüge. Diese Räume gehören der Funktions- oder Verkehrsfläche an.

Kann die Nutzfläche zur Wohnfläche umgewandelt werden?

Eine Nutzfläche, die noch keine Wohnfläche ist, kann zu einer Wohnfläche umgewandelt werden. Dazu ist jedoch in den meisten Fällen eine bestimmte Genehmigung erforderlich. Ob die Genehmigung erteilt wird, hängt von der jeweiligen Landesbauordnung und dem Umfang des Aus- oder Umbaus ab. Auskunft darüber, ob eine Fläche Ihrer Immobilie zu einer Wohnfläche umgewandelt werden kann, erteilt die Bauaufsichtsbehörde.

Meistens müssen bestimmte Auflagen, wie eine Mindestraumhöhe und eine Mindestgröße der Fensterläden, erfüllt werden, damit der Umbau einer Nutzfläche in eine Wohnfläche genehmigt wird. Ein nicht ausgebauter Dachboden kann beispielsweise leicht in eine Wohnfläche umgebaut werden. Der Dachboden zählt jedoch nur dann als Wohnfläche, wenn die Deckenhöhe über zwei Metern liegt, ansonsten wird auch ein ausgebauter Dachboden nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet.

Immobilienbesitzer baut Dachboden aus.

Wie berechne ich die Nutzfläche?

Als Verkäufer Ihrer Immobilie sollten Sie gut über die verschiedenen Flächentypen Ihrer Immobilie informiert sein, da diese den Kaufpreis beeinflussen. Mehr Nutzfläche bedeutet mehr Nutzungsmöglichkeiten für den Käufer und wirkt sich somit wertsteigernd auf die Immobilie aus. Daher ist es wichtig, die Nutzfläche genauestens zu bestimmen.

Die Nutzflächenberechnung ist simpel. Dabei müssen Sie lediglich die Flächen aller Räume, die zur Nutzfläche zählen, addieren. Die Summe der Flächen ergibt die Nutzfläche Ihrer Immobilie.

Der Wert Ihrer Immobilie hängt nicht allein davon ab, wie groß die Nutzfläche ist, sondern auch davon, um welche Art von Nutzfläche es sich handelt. Ein kleines Arbeitszimmer ist beispielsweise mehr wert als ein großer Keller. Ebenfalls gibt es das allgemeine Missverständnis, dass ausschließlich Räume, die zur Wohnfläche zählen, wertsteigernd sind. Dies ist nicht der Fall. Auch Räume, die ausschließlich zur Nutzfläche und nicht zur Wohnfläche gehören, steigern den Wert einer Immobilie, da sie dem Besitzer der Immobilie vielfältige Nutzungsmöglichkeiten bieten.

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