Auslandsimmobilien: Vom Traumurlaub zum Traumhaus

Letztes Update: 03.09.2020

Viele kennen das: Kaum ist nach ein oder zwei Wochen Urlaub mit Strand und Meer oder in den Bergen das Urlaubsgefühl da, müssen die Koffer wieder gepackt werden. Wer sich öfter zu seinem Lieblings-Urlaubsort hingezogen fühlt, überlegt schon einmal, nicht mehr teure Hotelübernachtungen zu bezahlen, sondern dort eine Immobilie zu kaufen. Und nicht wenige bleiben nach dem Kauf der Traumimmobilie für immer dort – für einen Altersruhesitz im Paradies. Damit der Traum erhalten bleibt und es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollten Käufer im Ausland unbedingt auf die folgenden Punkte achten.

 Traumimmobilie im Ausland kaufen

Das Wichtigste in Kürze

  • Interessenten sollten die Immobilie hinsichtlich Lage, Bausubstanz und Erreichbarkeit prüfen
  • Idealerweise sollten ausländische Bankberater deutsch sprechen oder Kaufinteressenten die jeweilige Landessprache beherrschen
  • Bei Unsicherheiten gilt: Finger weg von Vorverträgen und mündlichen Versprechungen

6 konkrete Tipps für Käufer von Auslandsimmobilien

Ob eine moderne Stadt-Immobilie im pulsierenden Paris in Frankreich oder eine gemütliche Ferienhütte in den Bergen in Österreich: Viele Deutsche träumen von einem Haus oder einer Wohnung fernab der Heimat. Doch egal ob im In- oder Ausland: Ein Immobilienkauf ist immer ein großer Schritt der den Interessenten vor viele Herausforderungen stellen kann. Wer aber alle wichtigen Faktoren beachtet, wird mit dem Kauf einer Auslandsimmobilie – ungeachtet ob als Erst- oder Zweitwohnsitz – lange Freude haben. Worauf kommt es beim Kauf einer Auslandsimmobilie an?

1. Tipp: Gut gewappnet Richtung Traumimmobilie

Ein Haus oder eine Wohnung im Ausland bringt einiges an Vorteilen mit sich. Eigentümer können ihre Urlaubszeit und freien Tage in dem jeweiligen Land verbringen und gleichzeitig Hotelgebühren sparen. Auch können Immobilienbesitzer ihr Objekt vermieten, um zusätzliche Einnahmen zu generieren. Besonders in beliebten Gegenden winken oft hohe Renditen. Mit zunehmendem Alter kann die Auslandsimmobilie zudem als Altersresidenz dienen, um beispielsweise den kalten Wintermonaten in Deutschland zu entfliehen. Doch neben vielen Vorteilen gibt es auch Risiken.

Matthias Klauser, Chief Revenue Officer von McMakler, erklärt:

„Wenn Interessenten Objekte im Ausland erwerben, sollten sie sich auf einige Herausforderungen gefasst machen. Sprachliche Barrieren, komplizierte Finanzierungen und Missverständnisse aufgrund geografischer und kultureller Unterschiede können auf Eigentümer zukommen.“

2. Tipp: Keine unüberlegten Entscheidungen treffen

Interessenten sollten keine übereilten Entscheidungen treffen und die Immobilie hinsichtlich Lage, Bausubstanz und Erreichbarkeit prüfen. Was auf Bildern wie die Traumimmobilie aussieht, kann sich im realen Leben als baufällige Ruine entpuppen. Im Idealfall sollten Kaufinteressenten zusätzlich mit ortsansässigen Personen wie Nachbarn sprechen und Informationen über die Umgebung sammeln. So können in manchen Gegenden etwa instabile Lehmböden vorherrschen. Das ist oft nur bei genauerer Betrachtung sichtbar und kann im Nachhinein zum Albtraum werden.

Matthias Klauser rät:

„Käufer sollten außerdem einen aktuellen Grundbuchauszug verlangen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Der Grundbuchauszug stellt Eigentumsverhältnisse deutlich dar. Darüber hinaus sehen Käufer, ob das Objekt mit Hypotheken belastet ist.“

3. Tipp: Klarheit bei der Finanzierung einer Auslandsimmobilie

Die wenigsten Deutschen zahlen die Auslandsimmobilie aus eigener Tasche. Um bei namhaften deutschen Banken einen Kredit zu bekommen, müssen potenzielle Käufer neben einer guten Bonität ein schuldenfreies Objekt in Deutschland besitzen. Kompliziert wird es, wenn dieses Objekt noch nicht abbezahlt ist.

Matthias Klauser empfiehlt:

„Um nicht auf die Auslandsimmobilie verzichten zu müssen, gehen viele Interessenten alternativ zu einer ausländischen Bank. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass Gebühren im Ausland oft höher und Zinskonditionen ungünstiger sein können. Idealerweise sollte der Bankberater deutsch sprechen oder der Interessent die jeweilige Landessprache beherrschen.“

4. Tipp: Kosten im Blick haben

Interessenten, die sich für eine Auslandsimmobilie entscheiden, sollten bedenken, dass neben den allgemeinen Kaufkosten noch zusätzliche Kosten anfallen. Zum einen gibt es die Reisekosten, die für die Besichtigung entstehen. Eine Besichtigung sollten Eigentümer jedoch unbedingt wahrnehmen, um nicht Betrügern zum Opfer zu fallen.

Klauser rät:

„Wem die jeweilige Landessprache Probleme bereitet, der sollte einen Dolmetscher beauftragen, der Dokumente übersetzt und bei rechtlichen Schritten zur Seite steht. Potenzielle Käufer sollten sich in diesem Fall informieren, mit welchen Preisen sie für die Betreuung durch einen Dolmetscher rechnen müssen. Auch unsere Makler von McMakler können unterstützen, da wir auch in Ländern wie Österreich und Frankreich aktiv sind und unsere Makler vor Ort regionales Know-how mitbringen.“

Des Weiteren kommen Verwaltungskosten hinzu. Regelmäßige Reparaturen und Pflege sowie Heiz- und Stromkosten – insbesondere, wenn die Immobilie vermietet wird – dürfen Eigentümer nicht vergessen.

5. Tipp: Geeignete Immobilie finden

Gut, besser, am besten: Kunden sollten sich nicht gleich für die erstbeste Immobilie entscheiden und ein Auge auf das weitere Umland haben. Manchmal gibt es geeignetere Häuser oder Wohnungen für einen besseren Preis nur wenige Kilometer entfernt. Diese finden Käufer bestenfalls selbst vor Ort oder auf dem lokalen Immobilienmarkt – dazu können Sie im Internet recherchieren, Immobilienmakler beauftragen oder sich regionale Zeitungen mit Angeboten durchlesen. Sie können auch in das Immobilienportfolio großer deutscher Maklerunternehmen schauen. McMakler zum Beispiel ist neben Deutschland auch in Österreich (www.mcmakler.at) und Frankreich (www.mcmakler.fr), vor allem Paris, aktiv und kann Interessenten eine erste Auswahl aufzeigen.

6. Tipp: Vorsicht vor Fallstricken

Andere Länder, andere Sitten: Was hierzulande unprofessionell wirken würde, kann in anderen Ländern durchaus verbindlich sein. In Deutschland zählt eine schriftliche Vereinbarung nicht als vollständiger Kaufvertrag. Im europäischen Ausland kann das anders aussehen.

Klauser von McMakler warnt:

„Wer sich im Ausland aufhält, sollte aufpassen, nichts Unbekanntes zu unterschreiben. Ein Blatt Papier kann schnell zum Verhängnis werden, wenn kein Notar anwesend ist. Nicht in jedem europäischen Land ist ein Notar bei einer Vertragsabschließung ein Muss.“

Auch sollten sich zukünftige Immobilienbesitzer beim Vertragsabschluss nicht unter Druck setzen lassen. Bei Unsicherheiten gilt: Finger weg von Vorverträgen und mündlichen Versprechungen. Diese sind in vielen Ländern verbindlich. Des Weiteren sollten Interessenten keine Reservierungsgebühren zahlen. Sie gelten oft als eine Art Zusage zum Kauf, sind rechtlich bindend oder verschwinden auf fremden Konten.

Welche Dokumente sind im Ausland ein Muss?

Sind die Würfel für den Kauf der Traumimmobilie im Ausland gefallen, sei es als Feriendomizil oder Altersruhesitz, sollten Sie vor dem Kauf insbesondere diese Unterlagen und Dokumente einsehen:

  • Abschriften (Kopien) von Grundbucheinträgen / Eigentumsregisterauszug

  • Amtliche Eigentumsnachweise des Verkäufers

  • Belege über den unbelasteten Zustand der Immobilie (Nachweise über bezahlte Steuern etc.)

  • Nachweise der amtlich genehmigten Bebauung

  • In der EU: Energieausweis, technische Genehmigungen für Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen usw.



In einzelnen Ländern können diese Dokumente anders bezeichnet werden. Informieren Sie sich beim Kauf einer Auslandsimmobilie daher rechtzeitig, welche amtlichen Bescheinigungen zu welchen Kosten erhältlich sind und was Ihnen dort mindestens nach Rechtslage zusteht.


Rechtslage und Praxis: Andere Länder, andere Sitten

Auch wenn es nach einer Binsenweisheit klingt, so gilt doch besonders bei rechtlichen Fragen: Andere Länder, andere Sitten. Beim Kauf einer Auslandsimmobilie, sei es in Österreich, Frankreich oder anderswo, sollte vor allem auf das teilweise stark von Deutschland abweichende Vertragsrecht im Land des Erwerbs geachtet werden. Das gilt auch für den Euro-Raum, wo nach jahrhundertealten Traditionen noch sehr verschiedenes Recht gilt. Es empfiehlt sich also, rechtzeitig vor der Immobiliensuche bei Konsulaten, Hausbanken, spezialisierten Anwälten und Maklern oder qualifizierten Verbraucherschutzvereinigungen (zum Beispiel Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien) sowie auf Fachportalen im Internet allgemeine Informationen einzuholen.

Auch entsprechende Erfahrungsberichte oder Fachliteratur sind dafür nützlich. Scheuen Sie sich aber nicht, im Zweifel die eine oder andere qualifizierte Honorarberatung in Kauf zu nehmen. Das ist in jedem Fall die bessere Investition, als nach dem Immobilienkauf durch Unwissen oder Fehlinformationen teures Lehrgeld bezahlen zu müssen.

Grundsätzlich sollte in anderen Ländern bei geschäftlichen Besprechungen und Vertragsabschlüssen daran gedacht werden:

  • Das mündliche „Ja“ kann schnell als verbindliches Einverständnis missverstanden werden. Selbst wenn es freundlich und höflich wirkt, sagen Sie bei geschäftlichen Fragen nicht gleich „Ja“, wenn es nicht so gemeint ist.

  • Mündliche Vereinbarungen sollten möglichst auch im Kaufvertrag (Notar) stehen. Dann können diese später nicht bestritten werden.

  • Unterschreiben Sie nichts voreilig und erliegen Sie nicht dem Irrtum, ein privat unterschriebener Vorvertrag, eine Kaufoption oder ein unprofessionell verfasster Kaufvertrag sei nicht rechtsverbindlich. Ganz im Gegenteil: Es können daraus sehr wohl Zahlungsverpflichtungen entstehen.

  • Wenn nicht ausreichende Sprachkenntnisse vorhanden sind, sollte unbedingt ein amtlich zugelassener und sachkundiger Dolmetscher beim Kaufvertragstermin anwesend sein.

  • Informieren Sie sich, wie viel Prozent der Kaufsumme als Anzahlung beim Immobilienkauf im jeweiligen Land üblich sind.



6.1 Auslandsimmobilien in Österreich

Vertragsrecht: Anders als in Deutschland kann ein Kaufvertrag für eine Immobilie in Österreich mündlich und formfrei vereinbart werden. Da es hier jedoch schnell zu Streitigkeiten kommen kann, sollte ein Kaufvertrag besser durch einen Anwalt aufgesetzt werden. Rechtskräftig wird der Eigentumswechsel nicht durch den Kaufvertrag, sondern mit Änderung des Grundbucheintrags beim Bezirksgericht. Wer eine Eigentumswohnung in Österreich von einem Bauträger kaufen möchte, welche noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, braucht einen Kaufvertrag über die Liegenschaftsanteile sowie einen Wohnungseigentumsvertrag.

Kaufnebenkosten: Wer in Österreich eine Immobilie kauft, muss Grundsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises abgeben. Die Kosten für den Grundbucheintrag belaufen sich in Österreich auf 1,1 Prozent des Kaufpreises.

6.2 Auslandsimmobilien in Frankreich

In Frankreich können Sie als natürliche Person aber auch als Gesellschaft, z.B. als Immobiliengesellschaft französischen bürgerlichen Rechts (Société Civile Immobilière SCI) eine Immobilie kaufen.

Vertragsrecht: Ein Immobilienkauf in Frankreich kann optional durch ein einseitiges, schriftliches Kaufversprechen („Promesse d‘achat“) eingeleitet werden und ist bindend, sobald der Verkäufer dies annimmt. Anders als in Deutschland ist hierbei keine notarielle Beurkundung erforderlich. Es folgt der Vorvertrag („Compromis de vente“), welcher bereits alle Details des Kaufvertrags enthält und für beide Parteien bindend ist. Mit Unterschrift des eigentlichen, notariell beurkundeten Kaufvertrags („Acte de vente“) bestätigen die Parteien, dass die im Vorvertrag aufgeführten Punkte erfüllt wurden (z.B. Löschung von Verbindlichkeiten).

Kaufnebenkosten: Beim Vorvertrag sind in der Regel 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises fällig. Außerdem wird für die Eintragung in das Grundstücksregister („Registre Hypothécaire“) eine Gebühr von knapp 6 Prozent erhoben. Hinzu kommen Notar- und Maklerkosten.

6.3 Auslandsimmobilien in Spanien

Nach wie vor sind Immobilien in Spanien bei Käufern sehr begehrt. Gerade in den touristischen Hochburgen im Norden Spaniens, aber auch auf den Balearen oder den Kanarischen Inseln ist die Nachfrage groß. Für Immobilienkäufer aus Deutschland gibt es aber eine Reihe von Besonderheiten zu beachten. Das betrifft insbesondere das Vertragsrecht und spezielle Gesetze. So müssen EU-Bürger sich zuallererst über die spanischen Konsulate eine Ausländeridentitätsnummer (N.I.E = „Número de Identidad de Extranjero“) zuteilen lassen, wenn sie in Spanien rechtswirksam Verträge oder Geschäfte abschließen wollen. Diese ist auch für andere alltägliche Verträge wie bei einer Bankkontoeröffnung notwendig.

Vertragsrecht: Im Unterschied zu Deutschland ist ein nicht notariell beglaubigter Vertrag rechtswirksam. Es kommt allein auf den Inhalt des Dokuments an, ungeachtet, ob es als Vorvertrag, Kaufvertrag oder als Kaufoption betitelt worden ist. Ein Vorvertrag kann also genauso rechtswirksam zu etwas verpflichten wie letztlich der Kaufvertrag vor einem Notar.

Notar und Kaufvertrag: In Spanien gibt es keine Auflassung wie nach dem deutschen Recht in § 925 BGB (Einigung und Übertragung). In Spanien wird der Käufer durch Unterschrift beim notariellen Kaufvertrag zum Immobilieneigentümer. Dieser dokumentiert und bestätigt beim Termin, was die Vertragsparteien miteinander vereinbart haben und fügt die amtlichen Dokumente rund um den Immobilienkauf als Anhang bei. Er überprüft aber nicht die Kaufpreiszahlung Zug um Zug.

Es ist daher sinnvoll, beim Notartermin dem Verkäufer die Immobilie per Barscheck mit Scheckgarantie (der Bank) zu bezahlen. Lassen Sie sich den Erhalt vom Verkäufer quittieren, wenn es nicht im Vertrag erwähnt worden ist. Allerdings verlangen Banken teilweise hohe Gebühren für die Ausstellung der Schecks.

Küstengesetz: Das sogenannte „Ley de Costas“ regelt den Schutz der spanischen Küsten und sieht dafür Schutzzonen vor. Wer ein Objekt in Ufer- oder Strandnähe erwirbt, sollte unbedingt vorher prüfen lassen, ob eine gesetzeskonforme Baugenehmigung vorliegt. Ohne Baugenehmigung riskiert der Erwerber, dass das Gebäude rechtswidrig errichtet worden ist und abgerissen werden muss.

6.4 Auslandsimmobilien in Italien

Italien ist nicht nur seit Jahrzehnten ein sehr gefragtes Urlaubsland. Viele Deutsche versuchen nach wie vor dort ihren Traum von einer Ferienimmobilie zu verwirklichen.

Auch beim Kauf einer Auslandsimmobilie in Italien sind spezielle gesetzliche Regelungen zu beachten. Grundsätzlich können alle EU-Staatsbürger wie auch Italiener selbst Immobilien erwerben. Aber insbesondere beim Wechsel des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer unterscheiden sich die Regelungen zwischen beiden EU-Ländern wesentlich. Es gilt das Prinzip der Gegenseitigkeit: So wie ein Italiener in Deutschland problemlos ein Haus kaufen kann, so ist es umgekehrt auch Deutschen möglich, in Italien Eigentum zu erwerben.

Vertragsrecht: Zum Erwerb gehört in der Regel ein Vorvertrag („contratto preliminare“), in welchem bereits ein Kaufpreis festgeschrieben ist. Nur dann, wenn alle vorvertraglichen Pflichten erfüllt sind, wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser bewirkt den Übergang des Eigentums. Allerdings ist der Hauptvertrag im Unterschied zu Deutschland in der Bedeutung eher untergeordnet. Denn die entscheidenden Punkte sind bereits im Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geklärt worden.

Kaufpreiszahlung: Diese muss komplett nachweisbar erfolgen. So gibt es auch schon aufgrund des italienischen Geldwäschegesetzes Probleme, Zahlungen in bar (zum Beispiel für eine Anzahlung) zu leisten. Denn Beträge über 5.000 Euro dürfen nicht mit Bargeld gezahlt werden. In jedem Fall empfiehlt es sich deshalb, den Kaufpreis per Scheck oder Überweisung zu zahlen.

Sowohl für den Kauf einer Auslandsimmobilie in Italien wie auch in Spanien empfiehlt sich, dass der Käufer dort ein Konto bei einer Bank eröffnet. Er sollte rechtzeitig vor dem Notartermin den Kaufpreis dorthin überweisen, um für den Termin der notariellen Beurkundung den Scheck an den Verkäufer übergeben zu können.

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Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).


Bildquelle: iStock.com/amriphoto

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