Auslandsimmobilien: Vom Traumurlaub zum Traumhaus

Viele kennen das Gefühl: Kaum ist nach ein oder zwei Wochen Urlaub am Strand, an der See oder in den Bergen das Urlaubsgefühl da, schon müssen wieder die Koffer gepackt werden. Wer sich öfter zu seinem Lieblings-Urlaubsort hingezogen fühlt, überlegt schon einmal, nicht mehr teure Hotelübernachtungen zu zahlen, sondern dort eine Immobilie zu kaufen. Und nicht wenige bleiben nach dem Kauf der Traumimmobilie für immer dort – für einen Altersruhesitz im Paradies. Damit der Traum erhalten bleibt und es nach dem Kauf keine bösen Überraschungen gibt, sollten Käufer im Ausland unbedingt auf die folgenden Punkte achten.

 Traumimmobilie im Ausland kaufen

Welche Dokumente sind im Ausland ein Muss?

Sind die Würfel für den Kauf der Traumimmobilie im Ausland gefallen, sei es als Feriendomizil oder Altersruhesitz, sollten vor dem Kauf insbesondere diese Unterlagen und Dokumente eingesehen werden:

  • Abschriften (Kopien) von Grundbucheinträgen/Eigentumsregisterauszug

  • Amtliche Eigentumsnachweise des Verkäufers

  • Belege über den unbelasteten Zustand der Immobilie (Nachweise über bezahlte Steuern etc.)

  • Nachweise der amtlich genehmigten Bebauung

  • In der EU: Energieausweis, technische Genehmigungen für Gas-, Wasser- und Elektroinstallationen usw.

In einzelnen Ländern können diese Dokumente anders bezeichnet werden. Informieren Sie sich als Kaufinteressent daher rechtzeitig, welche amtlichen Bescheinigungen zu welchen Kosten erhältlich sind und was Ihnen dort mindestens nach Rechtslage zusteht.

Rechtslage und Praxis: Andere Länder, andere Sitten

Auch wenn es nach einer Binsenweisheit klingt, so gilt doch besonders bei rechtlichen Fragen: Andere Länder, andere Sitten. Beim Kauf einer Auslandsimmobilie sollte vor allem auf das teilweise stark von Deutschland abweichende Vertragsrecht im Land des Erwerbs geachtet werden. Das gilt auch für den Euro-Raum, wo nach Jahrhunderte alten Traditionen noch sehr verschiedenes Recht gilt. Es empfiehlt sich also, rechtzeitig vor der Immobiliensuche bei Konsulaten, Hausbanken, spezialisierten Anwälten und Maklern oder qualifizierten Verbraucherschutzvereinigungen (zum Beispiel Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien) sowie auf Fachportalen im Internet allgemeine Informationen einzuholen.

Auch entsprechende Erfahrungsberichte oder Fachliteratur sind dafür nützlich. Scheuen Sie aber nicht davor zurück, im Zweifel die eine oder andere qualifizierte Honorarberatung in Kauf zu nehmen. Das ist in jedem Fall die bessere Investition, als nach dem Immobilienkauf durch Unwissen oder Fehlinformationen teures Lehrgeld bezahlen zu müssen.

Grundsätzlich sollte in anderen Ländern bei geschäftlichen Besprechungen und Vertragsabschlüssen daran gedacht werden:

  • Das mündliche „Ja“ kann schnell als verbindliches Einverständnis missverstanden werden. Selbst wenn es freundlich und höflich wirkt, sagen Sie bei geschäftlichen Fragen nicht gleich „Ja“, wenn es nicht so gemeint ist.

  • Mündliche Vereinbarungen sollten möglichst auch im Kaufvertrag (Notar) stehen. Dann können diese später nicht bestritten werden.

  • Unterschreiben Sie nichts voreilig und erliegen Sie nicht dem Irrtum, ein privat unterschriebener Vorvertrag, eine Kaufoption oder ein unprofessionell verfasster Kaufvertrag wäre nicht rechtsverbindlich. Ganz im Gegenteil: Es können daraus sehr wohl Zahlungsverpflichtungen entstehen.

  • Wenn nicht ausreichende Sprachkenntnisse vorhanden sind, sollte unbedingt ein amtlich zugelassener und sachkundiger Dolmetscher beim Kaufvertragstermin anwesend sein.

  • Informieren Sie sich, wie viel Prozent der Kaufsumme als Anzahlung beim Immobilienkauf im jeweiligen Land üblich sind.

Auslandsimmobilien in Spanien

Nach wie vor sind Immobilien in Spanien bei Käufern sehr begehrt. Gerade in den touristischen Hochburgen im Norden Spaniens, aber auch auf den Balearen oder den Kanarischen Inseln ist die Nachfrage groß. Für Immobilienkäufer aus Deutschland gibt es aber eine Reihe von Besonderheiten zu beachten. Das betrifft insbesondere das Vertragsrecht und spezielle Gesetze. So müssen EU-Bürger sich zu aller erst über die spanischen Konsulate eine Ausländeridentitätsnummer (N.I.E = „Número de Identidad de Extranjero“) zuteilen lassen, wenn sie in Spanien rechtswirksam Verträge oder Geschäfte abschließen wollen. Diese ist auch für andere alltägliche Verträge wie beim Kauf von Prepaid-Handykarten oder einer Bankkontoeröffnung notwendig.

Vertragsrecht: Im Unterschied zu Deutschland ist ein nicht notariell beglaubigter Vertrag rechtswirksam. Es kommt allein auf den Inhalt des Dokuments an, unbeachtet, ob es als Vorvertrag, Kaufvertrag oder als Kaufoption betitelt worden ist. Ein Vorvertrag kann also genauso rechtswirksam zu etwas verpflichten wie letztlich der Kaufvertrag vor einem Notar.

Notar und Kaufvertrag: In Spanien gibt es keine Auflassung wie nach dem deutschen Recht in § 925 BGB (Einigung und Übertragung). In Spanien wird der Käufer durch Unterschrift beim notariellen Kaufvertrag zum Immobilieneigentümer. Dieser dokumentiert und bestätigt beim Termin, was die Vertragsparteien miteinander vereinbart haben und fügt die amtlichen Dokumente rund um den Immobilienkauf als Anhang bei. Er überprüft aber nicht die Kaufpreiszahlung Zug um Zug.

Es ist daher sinnvoll, beim Notartermin dem Verkäufer die Immobilie insbesondere per Barscheck mit Scheckgarantie (der Bank) zu bezahlen. Lassen Sie sich den Erhalt vom Verkäufer quittieren, wenn es nicht im Vertrag erwähnt worden ist. Allerdings verlangen Banken teilweise hohe Gebühren für die Ausstellung der Schecks.

Küstengesetz: Das sogenannte „Ley de Costas“ regelt den Schutz der spanischen Küsten und sieht dafür Schutzzonen vor. Wer ein Objekt in Ufer- oder Strandnähe erwirbt, sollte unbedingt vorher prüfen lassen, ob eine gesetzeskonforme Baugenehmigung vorliegt. Ohne Baugenehmigung riskiert der Erwerber, dass das Gebäude rechtswidrig errichtet worden ist und abgerissen werden muss.

Auslandsimmobilien in Italien

Italien ist nicht nur seit Jahrzehnten ein sehr gefragtes Urlaubsland. Viele Deutsche versuchen nach wie vor dort ihren Traum von einer Ferienimmobilie zu verwirklichen.

Auch beim Kauf einer Auslandsimmobilie in Italien sind spezielle gesetzliche Regelungen zu beachten. Grundsätzlich können alle EU-Staatsbürger wie auch Italiener selbst Immobilien erwerben. Aber insbesondere beim Wechsel des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer unterscheiden sich die Regelungen zwischen beiden EU-Ländern wesentlich. Es gilt zwar zunächst das Prinzip der Gegenseitigkeit: So wie ein Italiener in Deutschland problemlos ein Haus kaufen kann, so ist es umgekehrt auch Deutschen möglich, in Italien Eigentum zu erwerben.

Vertragsrecht: Zum Erwerb gehört in der Regel ein Vorvertrag („contratto preliminare“), in welchem bereits ein Kaufpreis festgeschrieben ist. Nur dann, wenn alle vorvertraglichen Pflichten erfüllt sind, wird ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser bewirkt den Übergang des Eigentums. Allerdings ist der Hauptvertrag im Unterschied zu Deutschland in der Bedeutung eher untergeordnet. Denn die entscheidenden Punkte sind bereits im Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geklärt worden.

Kaufpreiszahlung: Diese muss komplett nachweisbar erfolgen. So gibt es auch schon aufgrund des italienischen Geldwäschegesetzes Probleme, Zahlungen in bar (zum Beispiel für eine Anzahlung) zu leisten. Denn Beträge über 5.000 Euro dürfen nicht mit Bargeld gezahlt werden. In jedem Fall empfiehlt es sich deshalb, den Kaufpreis per Scheck oder Überweisung zu zahlen.

Sowohl für den Kauf einer Auslandsimmobilie in Italien wie auch für Spanien empfiehlt sich, dass der Käufer dort ein Konto bei einer Bank eröffnet. Er sollte rechtzeitig vor dem Notartermin den Kaufpreis dorthin überweisen, um für den Termin der notariellen Beurkundung den Scheck an den Verkäufer übergeben zu können.


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