Gesetzliche Regelungen im Baugesetzbuch (BauGB)

Letztes Update: 17.01.2022

Beim Baugesetzbuch handelt es sich um ein Bundesgesetz, das erstmals in seiner Neufassung am 1. Juli 1987 in Kraft trat. Zuvor wurden alle Bauvorhaben in Deutschland durch den Vorgänger geregelt: das Bundesbaugesetz (BBauG).

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist hierzulande von maßgebender Bedeutung, schließlich nimmt das Gesetz einen entscheidenden Einfluss auf Gestaltung, Struktur und Entwicklung von Städten und Dörfern in Deutschland. Es beinhaltet die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente, die Städten und Gemeinden zur Verfügung stehen. Zur Orientierung ist das Baugesetzbuch in vier Abschnitte unterteilt: Allgemeines Städtebaurecht, besonderes Städtebaurecht, sonstige Vorschriften und Überleitungs- und Schlussvorschriften.

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Allgemeines Städtebaurecht und Bauleitplanung

Zentraler Bestandteil des ersten Kapitels „Allgemeines Städtebaurecht“ ist die Bauleitplanung. Sie besitzt für Städte und Gemeinden einen besonders hohen Stellenwert. Über die Bauleitplanung wird die Bodennutzung und die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde mit dem Ziel einer sinnvollen Gestaltung unter Berücksichtigung aller relevanten Aspekte gesteuert. Gemeinden haben auf der Basis des Baugesetzbuches (BauGB) selbst zu entscheiden, welche beziehungsweise wie bauliche Vorhaben umgesetzt werden. Gemeinden sind verpflichtet, entsprechende Bauleitpläne aufzustellen, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

Die kommunalen Gebietskörperschaften wie Gemeinden und Kreise stehen in der Verantwortung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne sowie eine Landschaftsplanung zu erstellen. Dabei sind vielseitige Interessen zu berücksichtigen. Unter anderem gibt es gesetzliche Vorschriften hinsichtlich

  • der Beteiligung der Öffentlichkeit,

  • dem Einbeziehen von unterschiedlichen Behörden und

  • dem Schutz der Umwelt.

Gerade dieser letzte Aspekt hat in den vergangenen Jahren deutlich an Stellenwert gewonnen. Vor der Umsetzung bestimmter Bauvorhaben ist eine Umweltprüfung in der Regel verpflichtend.

Mithilfe der Bauleitplanung haben Gemeinden die Option, die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken einzuschränken. In diesem Fall gibt es eine gesetzliche Regelung, den Wertverlust durch Entschädigungen auszugleichen. Erschwerend bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben kommt hinzu, dass einige Eigentümer ihre Grundstücke nicht entsprechend den festgesetzten Zwecken nutzen oder ihre Gebäude verfallen lassen. Für diese besonderen Fälle können Städte und Gemeinden das vermeintlich „letzte Mittel“ zur Anwendung bringen, um Planungen nicht zu gefährden: die Enteignung.

Allein diese angeführten Bestandteile der Bauleitplanung durch die Gemeinden und Städte zeigt, wie komplex die gesetzlichen Regelungen ausfallen, die im Baugesetzbuch (BauGB) verankert sind.

Sanierungen und die Beseitigung von Missständen durch das Baugesetzbuch vorgeschrieben

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Paragrafen 34 und 35 im allgemeinen Städtebaurecht

Ein wichtiger Bestandteil des allgemeinen Städtebaurechts in Deutschland sind die Paragrafen 34 und 35. Hierin sind gesetzliche Vorschriften über die Zulässigkeit von Bauvorhaben verankert, wenn für die Baufläche noch kein Bebauungsplanung existiert. Im § 34 Abs. 1 BauGB ist festgeschrieben, dass sich ein Bauvorhaben in Art, Maß, Bauweise und hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung nahtlos einfügen muss. Trotz aller gesetzlichen Regelungen gibt es hinsichtlich dieser Regelungen immer wieder zahlreiche rechtliche Auseinandersetzungen. Beispielsweise sorgt die Interpretation der näheren Umgebung, die durch das Bauvorhaben beeinflusst wird, für Unklarheiten bei Bauherren.

Der § 35 BauGB regelt hingegen die Bebauung des Außenbereiches einer Gemeinde oder Stadt. Die oberste Intention des § 35 BauGB besteht darin, das Bauen im Außenbereich grundsätzlich zu unterbinden, um beispielsweise natürliche Flächen oder die Umwelt zu schützen.

Besonderes Städtebaurecht als zweites Kapitel im Baugesetzbuch

Im besonderen Städtebaurecht des Baugesetzbuches liegt der Schwerpunkt der gesetzlichen Regelungen auf den städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, die durch Städte und Gemeinden ergriffen werden können. Sie verfolgt das Ziel, die Missstände zu beseitigen, sie zu verbessern oder umzugestalten. Ein tragender Aspekt in diesem Gesetzesabschnitt sind die exakten Kriterien einer Sanierungsbedürftigkeit, die Festsetzung der zielführenden Maßnahmen und vor allem die Mitwirkung der Betroffenen.

Für die Umsetzung der erforderlichen Maßnahmen gibt es Förderungen, die vonseiten der Gemeinden in Anspruch genommen werden können. Das Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ dient beispielsweise dem Erhalt von Städten mit historischen Stadtkernen und kommt vorwiegend in den „neuen“ Bundesländern zur Anwendung. Im Jahr 2004 wurde das Kapitel „Besonderes Städtebaurecht“ um die Regelungen zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt erweitert.

Diese und weitere Einzelvorschriften wurden erlassen, um die Verantwortlichkeit für die Planung und die entstehenden Kosten exakt zu regeln. Zudem soll verhindert werden, dass durch Sanierung eine Verdrängung der Bewohner stattfindet. Droht dies dennoch, sind die Gemeinden zur Erstellung von Hilfsprogrammen und Sozialplänen verpflichtet. Ist dies angemessen, kann Mietern und Pächtern ein Härteausgleich gewährt werden.

Sonstige Vorschriften sowie Überleitungs- und Schlussvorschriften im Baugesetzbuch

Im dritten Kapitel des Baugesetzbuches „Sonstige Vorschriften“ sind vor allem Verfahrensvorschriften verankert, wie Grundstückswerte zu ermitteln sind, wenn Entschädigungen aufgrund von Bauvorhaben erforderlich sind. Die Einrichtung von Gutachterausschüssen, die Planerhaltung bei Bauleitplänen und das Verfahren bei Rechtsstreitigkeiten über Verwaltungsakte sind weitere Aspekte, die im zweiten Kapitel gesetzlich geregelt werden.

Im letzten Kapitel sind Überleitungsregeln vom vorher geltenden Bundesbau- und Städtebauförderungsgesetz zum Baugesetzbuch festgeschrieben worden, um keine Gesetzeslücken zu bieten.

Komplexität des Baugesetzbuches

Mit seinem Stellenwert als wichtigstes Gesetz zu Bauvorhaben in Deutschland ist das Baugesetzbuch an Komplexität kaum zu übertreffen. Als Werkzeug und Instrument der städtebaulichen Planung und der Entwicklung des öffentlichen Raumes müssen die unterschiedlichsten Interessen und gesetzlichen Vorgaben berücksichtigt werden, um ein Vorhaben zu realisieren. Dem liegt zugrunde, dass von der ersten Idee über den ersten Spatenstich bis hin zum Bezug der bebauten Flächen oftmals Jahre ins Land ziehen können. Gerade im Innenbereich der Städte basiert die Planung und die Umsetzung auf einer hohen Kompromissbereitschaft.

Der Schutz der Natur ist ein zentraler Aspekt im Baugesetzbuch

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