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Abstandsfläche: Vorschriften für den Hausbau

Gebäude dürfen oft nicht Wand an Wand gebaut werden – ein gewisser Abstand ist unbedingt einzuhalten. Haben Sie ein Grundstück gekauft und möchten dieses bebauen, hegen Sie sicherlich den Wunsch, den Platz voll und ganz auszunutzen. In Deutschland ist es jedoch nicht erlaubt, ein Haus direkt an die Grundstückgrenze zu bauen. Detaillierte Regeln legen genau fest, welche Freifläche Sie einhalten müssen. Mit einer einfachen Formel berechnen Bauherren diese Abstandsfläche selbst.

Was versteht man unter einer Abstandsfläche?

Die Abstandfläche ist im Baurecht verankert: Sie gibt an, wie viel Fläche Sie zwischen der Grundstücksgrenze zum Nachbarn und Ihrem eigenen Bau freizuhalten haben und wie tief diese mindestens sein muss. Innerhalb der Abstandsfläche dürfen Sie kein anderes Gebäude errichten – das gilt in der Regel für Bauten, die zu Wohnzwecken genutzt werden. 

Darunter fallen demnach keine Garagen, Carports oder Gartenhäuser. Dennoch gibt es Gebäudetypen, die zwar keine volle Wohnfläche darstellen, aber dennoch einen Effekt auf das Nachbarhaus haben. Dazu zählen Mauern, Windräder, höherliegende Terrassen und ähnliches. Prüfen Sie hier im Einzelfall, welche Abstandsfläche zu berücksichtigen ist.

Wozu dienen Abstandsflächen überhaupt?

Abstandsflächen haben für Eigentümer Vor- und Nachteile. Einerseits bleibt für einen Eigner freier Raum um die eigenen vier Wände gewahrt, da die Nachbarn keine Immobilie bis an die Grundstücksgrenze bauen dürfen. Andererseits können Eigentümer wiederum selbst den Platz auf ihrem Grundstück baulich nicht voll ausnutzen. Nachvollziehbare Gründe zeigen auf, dass eine Abstandsfläche zwischen Häusern wichtig ist:

  • Schutz vor Feuer: Wenn Gebäude eng beieinander stehen, stellt dies im Falle eines Brandes unter Umständen eine große Gefahr dar. Durch Funkenflug und die enorme Hitze können ebenso die Nachbarhäuser Feuer fangen. Wenn sich ein großer Abstand zwischen den Häusern befindet, dann senkt dies das Risiko für übergreifende Brände deutlich. Deshalb gilt es für Häuser mit einer weichen Bedachung auch, eine größere Abstandsfläche erfüllen. 

  • Schutz der Privatsphäre: Abstandsflächen sorgen dafür, Nachbarn vor neugierigen Blicken oder Lärm zu schützen. Ohne sie würden Gebäude mit sehr geringem Abstand gebaut, woraus sich Streitigkeiten ergeben können. Damit sich jeder auf seinem Grundstück wohlfühlt und in seinem Zuhause nicht zu sehr gestört wird, ist für Wohnhäuser ein gewisser Abstand zum Nachbargrundstück vorgeschrieben. 

  • Schutz der Lebensqualität: Sind Häuser dicht an dicht gebaut, führt dies womöglich dazu, dass weitaus weniger Tageslicht in die Immobilien dringt als zuvor. Wer ursprünglich noch helle bis gar lichtdurchflutete Räume sein Eigen nennen und eine freie Sicht nach draußen genießen konnte, blickt dann auf die Wand des Nachbarhauses. Damit diese Art der Lebensqualität gewahrt bleibt, müssen Abstände beherzigt werden. Das sorgt zudem für eine bessere Belüftung.

Die Bebauung an der Grundstücksgrenze kann zu Streit zwischen Nachbarn führen.

Welche Regeln hat der Gesetzgeber für Abstandsflächen festgelegt?

Alle Regeln bezüglich der Abstandsflächen sind in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt. Hier zeigen sich regionale Unterschiede, auf die unbedingt zu achten ist.

Welcher Abstand zwischen zwei Bauten eingehalten werden muss, hängt maßgeblich von deren Höhe ab. In den meisten Bundesländern wird mit einem Faktor von 0,4 gerechnet. Wer ein 10 Meter hohes Haus baut, hat demnach 4 Meter Abstand zu allen Nachbargebäuden zu befolgen. 

Achtung: In vielen Bundesländern gilt ohnehin ein Mindestabstand von drei Metern. Wer also ein Bungalow mit einer niedrigen Höhe von beispielsweise 3 Metern baut, darf trotzdem nicht bis auf 1,2 Metern an die Grundstücksgrenze heran bauen.

Gut zu wissen:

Für Gewerbegebiete gelten andere Abstandsflächen als für Privatleute. Wer hier den einzuhaltenden Abstand berechnen möchte, zieht einen Faktor von 0,2 heran. Eine 10 Meter hohe Halle dürfte also bis auf 2 Meter nah an die Grundstücksgrenze gebaut werden. Möglicherweise gilt jedoch in dem jeweiligen Bundesland auch für Gewerbegebiete ein Mindestabstand von 3 Metern. Dies ist ebenso von Fall zu Fall zu prüfen.

Wie berechnet man die Abstandsfläche im Detail?

Bei der Berechnung der Abstandsfläche kommt es auf die Details an. Die Grundlage bildet wie gesagt die Höhe des Hauses. Dabei zählen Vollgeschosse komplett, während das Dach nur zu einem Drittel bemessen wird. 

Um die Abstandsfläche (TA) zu berechnen, benötigen Sie also verschiedene Werte: Den Faktor für die Abstandsfläche (F), die Höhe der Außenwände (H), den Faktor für Dachhöhe, der meistens ein Drittel beträgt (FD), und die Höhe des Daches (HD). 

Dafür wird folgende Formel verwendet: F*(H+FD*HD)=TA

Der Wert, den diese Formel ergibt, ist dann die Abstandsfläche, zu deren Einhaltung Bauherren verpflichtet sind. Gilt in dem jeweiligen Bundesland jedoch ein Mindestabstand höher als die errechnete Abstandsfläche, dann zählt der Mindestabstand. 

Gut zu wissen:

Die meisten Bundesländer rechnen mit dem Faktor 0,4. In Niedersachen beträgt er 0,5, in Nordrhein-Westfalen 0,8 und in Bayern 1. Dabei kann es Unterschiede geben, ob es sich um ein Kerngebiet oder eine Ortsrandlage handelt. Bauherren haben also ganz genau hinzusehen, um die korrekte Abstandsfläche zu berechnen.

Wann müssen Abstandsflächen nicht eingehalten werden?

Wenn Sie ein neues Haus bauen, stehen Sie grundsätzlich in der Pflicht, sich nach den Abstandsflächen zu richten. Einige Ausnahmen räumt der Gesetzgeber jedoch ein: In den meisten Bundesländern dürfen kleine Gartenhäuser, Klettergerüste oder Garagen auch an die Grundstücksgrenze gebaut werden. 

Die genauen Regeln variieren von Bundesland zu Bundesland. Deshalb sollten Sie vor dem Bau unbedingt einen Blick in die jeweilige Bauordnung werfen.

Gut zu wissen:

Die Vorgaben der Bauordnung sind zwar gültig, können aber durch den Bebauungsplan für das jeweilige Gebiet ausgehebelt sein. Gegebenenfalls erlaubt dieser eine Grenzbebauung – dann müssen keine Abstandsflächen eingehalten werden. Das ist häufig bei Neubaugebieten der Fall, da diese ein einheitliches Erscheinungsbild haben sollen.

Wirkt sich die Wärmedämmung eines Gebäudes auf die Abstandsflächen aus?

Viele ältere Häuser haben keine Wärmedämmung. Wenn diese im Rahmen einer Modernisierung nachträglich angebracht wird, wirkt sich das natürlich auf die Abstandsfläche aus. Der Gesetzgeber argumentiert hier jedoch für den modernisierenden Eigentümer: Wer eine Wärmedämmung mit einer Dicke von maximal 25 Zentimetern anbringt, verletzt damit nicht die Abstandfläche der Nachbarn. 

Damit wird es Eigentümern von älteren Immobilien ermöglicht, ihr Haus nachträglich zu dämmen. Da dies ein wichtiger Punkt ist, um den Energieverbrauch in Deutschland zu senken, macht die Bauordnung hier diese Ausnahme. 

Beeinflusst ein Balkon die Abstandsfläche?

Wenn Sie einen Balkon oder Erker an Ihr Haus anbringen möchten, müssen Sie unter Umständen auch dabei die Abstandfläche beachten. In den meisten Bundesländern bleiben kleine Balkone jedoch unberücksichtigt und können bedenkenlos gebaut werden.

Die Regel hierfür lautet meist: Erst ab einer Tiefe von 1,5 Metern ist zu berücksichtigen, dass der Außenanbau nicht in die Abstandfläche hineinreichen darf. Das hat ebenfalls Gültigkeit, wenn der Balkon in seiner Breite mehr als ein Drittel Fassade einnimmt.

Sicherheit und Harmonie durch die Abstandsfläche

Die Abstandsfläche dient zum einen dazu, im Unglücksfall – wie bei einem Hausbrand – die Sicherheit der umliegenden Häuser gewährleisten. Zum anderen fördert es die Harmonie und das Zusammenleben von Nachbarn. Es gibt also gute Gründe dafür, wieso der Gesetzgeber durch die Vorschrift der Abstandsfläche ein Stück weit einschränkt, wie Eigentümer ihr Grundstück bebauen dürfen – zum Wohle aller.

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