Treuhandkonto: Definition, Eigenschaften und Risiken

Ob bei der Verwaltung von Wohneigentum oder der Überweisung einer Kaution: Eigentümer, Vermieter und Mieter treffen immer wieder auf den Begriff „Treuhandkonto“. Doch was verbirgt sich dahinter? Dieser Lexikonartikel gibt Ihnen einen Überblick über die Eigenschaften und Anwendungen von Treuhandkonten bei der Immobilienverwaltung und beim Mieten.

Bei einem Treuhandkonto besitzt und verwaltet eine Person Geld, das nicht in ihrem Eigentum ist. Die verwaltende Person wird als Treuhänder bezeichnet, das Geld kommt vom sogenannten Treugeber. Ein Treuhandkonto wird beispielsweise eingerichtet, damit Hausverwaltungen im Auftrag von Wohnungseigentümern arbeiten können.

Steuern und Abgaben

Auch wenn der Treugeber es selbst nicht verwaltet, handelt es sich bei dem Geld auf dem Treuhandkonto um sein Vermögen. Daher ist er auch verpflichtet, Abgaben und beispielsweise Steuern für Zinsgewinne zu zahlen. Der Treuhänder hat nur eine gewisse Verantwortung, sicherzustellen, dass der Treugeber über alle nötigen Zahlungen informiert ist und diese fristgerecht tätigen kann. Daher ist eine funktionierende Kommunikation beispielsweise zwischen einem Wohnungseigentümer und der Hausverwaltung besonders wichtig.

Offenes und verdecktes Treuhandkonto

Ein Treuhandkonto kann in verschiedenen Ausführungen genutzt werden. Zunächst wird zwischen verdeckten und offenen Treuhandkonten unterschieden. Ein offenes Treuhandkonto lässt sich daran erkennen, dass der eigentliche Eigentümer des Geldes kenntlich gemacht ist. Ein verdecktes Treuhandkonto wird ausschließlich unter dem Namen des Treuhänders bei der Bank eröffnet und geführt.

Anderkonto und privates Treuhandkonto

Im Umgang mit Immobilien spielen verdeckte Treuhandkonten kaum eine Rolle. Die am weitesten verbreiteten offenen Treuhandkonten sind das Anderkonto und das Treuhandkonto privater Treuhänder. Das Anderkonto wird beispielsweise als Notaranderkonto beim Immobilienkauf genutzt und kann nur von zugelassenen Notaren eröffnet werden. Ähnlich verhält es sich mit Rechtsanwaltsanderkonten.

Doch auch Privatpersonen können bei einer Bank ein Treuhandkonto eröffnen. Dazu braucht es einen Treuhandvertrag zwischen dem Treuhandgeber und dem Treuhänder. Darin werden die Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien festgehalten. Als privates Treuhandkonto gelten auch solche, die zur Verwaltung von Immobilien eingerichtet werden. Dabei ist ein Treuhandkonto mit gewissen Risiken verbunden.

Risiken des Treuhandkontos

Beim Treuhandkonto kann der Treuhänder alleine über das Geld verfügen, das ihm der Treugeber zur Verfügung gestellt hat. Die genauen Zwecke sollten zwar präzise im Treuhandvertrag angegeben werden, der Treugeber hat jedoch keine Verfügungsgewalt über das Geld. So hat zum Beispiel ein Wohnungseigentümer bei der Bank kein Auskunftsrecht über Kontoaktivitäten, wenn das Konto nicht in seinem Namen geführt wird, sondern über eine externe Hausverwaltung. Das erschwert die Situation, wenn es zum Betrugsfall kommen sollte. Für den Treugeber ist nämlich kaum ersichtlich, was mit seinem Geld passiert. Er kann zwar gegebenenfalls Informationen über den Kontostand erfragen oder feststellen, ob alle über das Konto abzuwickelnden Zahlungen auch getätigt werden. Die Gefahr von unentdeckten Veruntreuungen bleibt jedoch vergleichsweise hoch. Die Bank, bei der das Treuhandkonto eingerichtet wurde, haftet zudem nicht für veruntreutes Geld.

Riskant ist ein Treuhandkonto auch, wenn der Treuhänder in die Insolvenz geht. Denn dann fällt das Geld auf dem Treuhandkonto häufig zunächst in die Insolvenzmasse. Der Treugeber muss dann selbst aktiv werden und die Aussonderung des Geldes fordern. Das kostet ihn rechtlichen Aufwand, Zeit und Geld, bis er sein ihm zustehendes Vermögen wiederbekommt. Wenn also die Wohnungsverwaltung insolvent wird, kommt ein großer organisatorischer Aufwand auf die Wohnungseigentümer zu.

Trotz dieser Risiken wird das Treuhandkonto noch häufig von Vermietern, Eigentümern und Hausverwaltungen genutzt.

Bei der Verwaltung von Kautionszahlungen bietet sich ein Treuhandkonto für Vermieter und Mieter gleichermaßen an. Denn es ist klar geregelt, dass der Mieter zwar weiterhin Eigentümer des Geldes ist, er aber nicht einfach Zugriff darauf hat. So ist der Vermieter abgesichert, dass das Geld vom Mieter nicht einfach abgebucht wird, wenn er auszieht. Zudem sind die Kautionsbeträge in der Regel niedrig genug, sodass das Veruntreuungsrisiko relativ gering ist. In diesem Fall überwiegen die Vorteile des Treuhandkontos in der Regel die Nachteile.

Die verschiedenen Wohnungseigentümer eines Wohnhauses sind als Miteigentümer automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Als solche müssen sie beispielsweise Entscheidungen über Reparaturen am Haus gemeinsam treffen und für Müllgebühren und weitere laufende Kosten aufkommen. Den Anteil an den laufenden Kosten bezahlen die Wohnungseigentümer in Form des monatlichen Hausgeldes, dazu kommt die verpflichtende Instandhaltungsrücklage. Dieses Geld geht in der Regel an die Hausverwaltung, die durch die WEG beauftragt wurde. Lange Zeit war es üblich, dass die Hausverwaltung ein Treuhandkonto für die Beiträge der Eigentümer einrichtet. Damit kann eine Hausverwaltung gemäß dem Treuhandvertrag über das Geld verfügen und alle Zahlungen über das Treuhandkonto selbst tätigen.

Aufgrund der genannten Risiken der Veruntreuung und der fehlenden Einsicht wechseln jedoch mittlerweile immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften vom Treuhandkonto zu anderen Lösungen, wie beispielsweise dem WEG-Eigenkonto als offenes Fremdgeldkonto. Der Wandel geht jedoch langsam voran und es existieren immer noch zahlreiche Treuhandkonten zur Hausverwaltung.