Grunddienstbarkeit: Das steckt hinter dem dauerhaften Nutzungsrecht

Eine Grunddienstbarkeit wirkt sich wertmindernd auf dem Marktpreis einer Immobilie aus. Doch worum handelt es sich dabei und wann kommen Eigentümer nicht drum herum, diese einzuräumen?

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten Sie prüfen, ob dieses mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist; denn die Grunddienstbarkeit kann Ihrem Nachbarn in spe Rechte einräumen, die Ihnen vielleicht nicht gefallen.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen zwei Immobilieneigentümern, die dem Einen Rechte an dem Grundstück des Anderen einräumt, die dieser ohne eine spezielle Erlaubnis nicht hätte. Auf diese Weise begünstigt eine Grunddienstbarkeit den Eigentümer des sogenannten „herrschenden Grundstücks“ und belastet den Eigentümer des sogenannten „dienenden Grundstücks“. Den Umgang mit der Dienstbarkeit regelt das Grundstücksrecht in den §§ 1018 bis 1029 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Möchten Sie eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen, beauftragen Sie damit einen Notar. Dieser formuliert die festgehaltenen Vereinbarungen gesetzeskonform, beglaubigt die Vertragsunterzeichnung und bestellt die Grundbucheintragung beim Grundbuchamt.

Eintragung in das Grundbuch

Einigen Sie sich mit Ihrem Nachbarn darauf, dass dieser Teile Ihres Grundstücks mitbenutzen darf, stehen Ihnen zwei Möglichkeiten zur Verfügung, um die Vereinbarung festzuhalten: in Form eines Vertrages oder in Form eines Vertrages mit anschließendem Eintrag in das Grundbuch der belasteten Immobilie. Beide Optionen unterscheiden sich wesentlich in ihren Auswirkungen. Während ein Vertrag nicht auf eine andere Person übertragbar ist und beim Weiterverkauf der Immobilie ungültig wird, ist der Grundbucheintrag einer Grunddienstbarkeit nach §96 des Bürgerlichen Gesetzbuches dauerhaft an die Immobilie gebunden; es sei denn, das eingeräumte Recht ist zeitlich begrenzt. Dadurch muss bei einem Verkauf der neue Eigentümer die Vereinbarung akzeptieren. Diese Einschränkung wirkt sich auf den Verkehrswert der Immobilie aus: Er sinkt.

Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit senkt den Marktwert einer Immobilie, da sie Dritten ein Mitbenutzungsrecht einräumt. Wie hoch der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie ist, berechnen die Experten von McMakler für Sie kostenlos.

Verschiedene Arten der Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit räumt Nachbarn jedoch nicht nur Nutzungsrechte ein. Sie kann auch Eigentümer dazu verpflichten, spezielle Rechte aufzugeben. Je nach Inhalt der Grunddienstbarkeit unterscheidet man zwischen der Nutzungsdienstbarkeit und der Unterlassungsdienstbarkeit.

Art der GrunddienstbarkeitFolgen des Grundbucheintrags

Nutzungsdienstbarkeit

Erlaubnis Teile des dienenden Grundstücks langfristig auf eine bestimmte Weise zu nutzen, beispielsweise durch Ausüben des Wegerechts oder durch das Verlegen von unterirdischen Versorgungsleitungen.

Unterlassungsdienstbarkeit

Verbot von speziellen Handlungen, beispielsweise dem Bau eines mehrstöckigen Hauses, das die Aussicht versperrt oder auch das Verbot, spezielle Brennstoffe zu verheizen, um die Belästigung durch Emissionen zu verhindern.

Beispiele für häufig genutzte Grunddienstbarkeiten

Als Grunddienstbarkeit kommen verschiedene Nutzungsrechte oder Unterlassungspflichten in Frage. Zu den häufigsten zählen:

Das Einräumen eines Wegerechts oder Durchfahrtsrecht

In diesem Fall dürfen der Begünstigte, seine Mitbewohner und Besucher einen genau definierten Weg über das dienende Grundstück nutzen, um zu ihrem Haus zu gelangen. Dieser Fall tritt häufig ein, wenn ein Haus in zweiter Reihe liegt und nicht unmittelbar an die öffentlichen Verkehrswege angeschlossen ist. Wie die Grundstücksgrenzen verlaufen, verrät die sogenannte „Flurkarte“. Sie bildet die Kartengrundlage des Grundbuchs. Um das eigene Grundstück dennoch erreichen zu können, benötigt der Eigentümer des hinteren Grundstücks ein Zuweg. Der Gesetzgeber schreibt hier sogar im sogenannte „Notwegerecht“ (§§ 917 und 918 BGB) vor, dass der Eigentümer des vorderen Grundstücks einer Duldungspflicht unterliegt.

Überbau erlauben

Hierbei gestattet der Eigentümer des dienenden Grundstücks seinem Nachbarn, dass Teile seiner Bebauung – das kann beispielsweise das Dach des Gartenhäuschen oder auch das des Wohnhauses sein – über die Grundstückgrenze hinweg in sein Grundstück hinein ragen.

Leitungen verlegen

Auch beim Verlegen von Leitungen, die zur Erschließung eines unbebauten Grundstücks notwendig sind – dazu zählen Frisch- und Abwasserleitungen ebenso wie Strom, DSL und Wärmelieferanten – benötigt der Eigentümer eines straßenfern gelegenen Grundstücks die Erlaubnis des Nachbarn, Leitungen durch dessen Grundstück verlegen zu lassen.

Bebauung begrenzen

In diesem Fall muss der Nachbar sich beim Planen seines Neubaus nicht nur nach den Vorgaben des Bauamtes, sondern auch nach denen des Nachbarn richten. Das betrifft häufig die Höhe des Gebäudes oder auch den Zwischenraum zwischen den beiden Häusern.

Schmutz- oder Lärmbelästigung hinnehmen

Einigen sich zwei Nachbarn darauf, dass der Besitzer des dienenden Grundstücks eine erhöhte Luftverschmutzung oder eine dauerhafte Lärmbelästigung von dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Kauf nimmt, kann diese Übereinkunft ebenfalls als Grunddienstbarkeit im Grundbuch verankert werden. Das kann eine sinnvolle Maßnahme sein, wenn ein Landwirtschaftsbetrieb einen Teil des Grundstücks verkauft, bei den Arbeiten im Betrieb aber regelmäßig Lärm- oder Geruchsbelästigungen – etwa durch die Haltung von Nutztieren oder auch durch Düngungen des angrenzenden Erntefelds – entstehen. Mit Hilfe einer Grunddienstbarkeit schützt sich der Verkäufer langfristig vor Schadensersatzansprüchen des Käufers.

Das sogenannte „Hammerschlags- und Leitungsrecht“ berechtigt einen Eigentümer dazu, für Wartungs- oder Reparaturarbeiten das Grundstück des Nachbarn zu betreten. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Arbeiten andernfalls nicht oder nur mit sehr hohem Aufwand durchgeführt werden können.

Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien

Doch aus welchem Grund sollte ein Immobilieneigentümer einem anderen Rechte einräumen, die seine eigenen beschneiden? – Im Falle des Notwegerechts hat er keine andere Wahl. Der Gesetzgeber zwingt ihn dazu. Handelt es sich hingegen um das freiwillige Einräumen eines speziellen Nutzungsrechts, fließt in der Regel Geld. Entweder einigen sich die beiden Vertragsparteien darauf, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks regelmäßig kleinere Summen Geld als Entschädigung an den Nachbarn zahlt oder aber eine höhere Einmalzahlung leistet. Diese Zahlungen bezeichnet man als „Nutzungsentgeld“ oder auch „Nutzungsrente“. Auf diese Weise erkauft sich der Begünstigte seine zusätzlichen Rechte. Dennoch muss er bei der Nutzung des Nachbargrundstücks einige Dinge beachten:

  1. Der Umgang mit den genutzten Bereichen des dienenden Objektes muss laut §1020 des BGB schonend erfolgen. Das hieße beim Wegerecht, dass keine schweren Maschinen den Weg befahren dürfen oder der Weg auf andere Weise überstrapaziert wird.
  2. Die Einhaltung der vereinbarten Zahlungen zählt ebenfalls zu den Pflichten des Grunddienstbarkeit-Begünstigten. Andernfalls kann der Zahlungsempfänger eine Zahlungsklage anstrengen.
  3. Die Pflege – dazu zählen Instandsetzungsmaßnahmen ebenso wie der Unterhalt – eine zum Nachbargrundstück zählender Anlage kann laut §1021 des BGB ebenfalls zu den Pflichten des Begünstigten zählen. Wie diese aussieht, sollten Sie beim Bestellen der Grunddienstbarkeit exakt festlegen, um spätere Konflikte zu vermeiden.

Um Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen, sollten Sie darauf achten, dass die Rechte und Pflichten der Grunddienstbarkeit im Vertrag umfassend definiert und unmissverständlich formuliert werden. Hier sollten alle Details – beispielsweise Umfang der Nutzung und Pflegemaßnahmen – berücksichtigt werden. Als Ergänzungen können in vielen Fällen erklärende Zeichnungen sinnvoll sein.

Grunddienstbarkeit löschen: Änderung oder Beendigung der eingeräumten Rechte

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann eine Grunddienstbarkeit nicht beenden. Änderungen oder Löschung der Grunddienstbarkeit muss immer der Begünstigte beantragen. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hält demnach die Zügel in der Hand. Das gilt auch dann, wenn der Eigentümer des dienenden Hauses wechselt – sofern die Grunddienstbarkeit im Grundbuch der Immobilie festgeschrieben ist. Ist die Vereinbarung lediglich vertraglich festgehalten, nicht aber im Grundbuch eingetragen, wechselt bei einem Weiterverkauf der Vertragspartner – und dieser ist nicht an die Vereinbarungen seines Vorgängers gebunden.

Ausnahme: Haben Sie sich mit Ihrem Vertragspartner auf einen speziellen Zeitpunkt geeinigt, an dem die Grunddienstbarkeit endet, wird diese mit Ablauf der Frist unwirksam und aus dem Grundbuch gelöscht.