Erbengemeinschaft: Was ist, wenn einer den Verkauf des Hauses blockiert?

Letztes Update: 22.10.2020

Wie ist die Rechtslage, wenn Sie in einer Erbengemeinschaft ein Haus geerbt haben und dieses verkaufen möchten, doch einer der Miterben will dies nicht? Sowohl der Verkauf als auch die Vermietung einer geerbten Immobilie erfordern Einstimmigkeit, also die Zustimmung jedes Mitglieds der Erbengemeinschaft. Stimmt ein Mitglied nicht zu, so blockiert es damit den Verkauf. Wie geht man mit dieser Situation um?

Erbengemeinschaft trauert am Grab: Haus geerbt

Lösungen, wenn ein Miterbe den Hausverkauf blockiert:

  • Sie können die Auflösung der Erbengemeinschaft über einen Anwalt einklagen. Diese sogenannte Auseinandersetzungsklage ist jedoch nicht immer erfolgreich. Zudem entstehen Ihnen hohe Kosten für den Anwalt.

  • Sie können ebenfalls über einen Anwalt eine Teilungsversteigerung der Immobilie durchführen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung. Der Nachteil von Versteigerungen ist, dass der Erlös für die Immobilie in der Regel weit unter dem eigentlichen Verkehrswert liegt. Die Erbengemeinschaft hätte im Fall einer Versteigerung dennoch weiter Bestand, daher bleibt das Risiko für Streit. Wichtig: Im Grundbuch der Immobilie darf kein Teilungsversteigerungsverbot eingetragen sein.

  • Sie können Ihren Erbteil komplett verkaufen. Das Problem dabei ist, dass Sie einen Investor finden müssen, der Ihren Anteil am Erbe übernimmt und an Ihre Stelle in die Erbengemeinschaft eintritt. Beim Verkauf müssen Sie außerdem mit Einbußen von 20 bis 30 Prozent des Wertes sowie weiteren Kosten für Notar und Vermittler rechnen.


1. Erbengemeinschaft: Haus verkaufen, vermieten, selbst nutzen?

Ist eine Erbschaft nicht testamentarisch geregelt und gibt es mehr als einen Alleinerben, so entsteht laut Gesetz zwangsweise eine Erbengemeinschaft, welche die Erbmasse zusammen erbt. Je nach Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich für jeden Erben eine Erbquote, die seinen Anteil am Erbe (Erbteil) bestimmt. Umfasst ein Nachlass nicht Geld, welches einfach zu teilen wäre, sondern Immobilien oder Gegenstände, so ist eine Nachlassteilung, die alle Miterben zufriedenstellt, häufig eine Herausforderung. Dass eine Erbengemeinschaft eine Nachlassimmobilie harmonisch verwaltet, ist leider seltener der Fall. Das Risiko für Uneinigkeit und Streit innerhalb einer Erbengemeinschaft ist hoch. Entscheidungen, die die Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von geerbten Immobilien (Grundstücken, Häusern oder Wohnungen) betreffen, müssen laut Gesetz in Einstimmigkeit getroffen werden. In welchen Fällen darf ein Erbe Entscheidungen ohne die Zustimmung der Miterben treffen? Was ist, wenn man ein geerbtes Haus verkaufen will, aber einer den Verkauf blockiert? Erfahren Sie in diesem Ratgeber, wie Sie einen Immobiliennachlass in einer Erbengemeinschaft aufteilen und wie Erblasser Erbstreitigkeiten bereits zu Lebzeiten vorbeugen können.


2. Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht nach § 2032 Absatz 1 BGB zwangsweise immer dann, wenn durch die gesetzliche Erbfolge oder testamentarische Verfügung mehrere Personen einen Erblasser beerben. Ohne Testament oder Erbvertrag entsteht eine Erbengemeinschaft automatisch, sobald es mehr als einen Alleinerben gibt (z.B. der Ehegatte plus ein Kind).

Jeder Erbe ist unabhängig von seinem Willen Teil der Erbengemeinschaft. Er hat jedoch das Recht, das Erbe innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis der Erbschaft auszuschlagen. In diesem Fall hat er Anspruch auf seinen Pflichtteil. Schlägt ein Miterbe die Erbschaft aus, scheidet er aus der Erbengemeinschaft aus.

Erbteile in einer Gesamthandsgemeinschaft

Der Erbteil (Erbanteil) eines Miterben an der Erbmasse berechnet sich nach seiner Erbquote. Je nach testamentarischer Bestimmung oder Rangfolge in der gesetzlichen Erbfolge ergibt sich die Erbquote automatisch. Der Inhaber des Erbteils ist in entsprechender Höhe am Gesamtnachlass beteiligt, nicht aber an jedem einzelnen Erbschaftsgegenstand. Die Erbschaftsgegenstände werden von der Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft gehalten. Der einzelne Miterbe kann also nicht über die einzelnen Nachlassgegenstände, sondern nur über seinen Miterbenanteil am Nachlass, also seinen Anteil im Ganzen oder in Bruchteilen, verfügen (§ 2033 Absatz 1 Satz 1 BGB). Der Erbteil kann übertragen oder auch verpfändet werden.

Wozu dient eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist vom Gesetzgeber auf Auseinandersetzung angelegt und dient allein dazu, das Erbe aufzuteilen. Bis zur Auseinandersetzung müssen die Mitglieder der Erbengemeinschaft den Nachlass gemeinsam verwalten. Es ist jedoch nicht vorgesehen, dass die Erbengemeinschaft die Nachlassverwaltung des Gesamthandsvermögens auf Dauer übernimmt.


3. Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses

Die Nachlassverwaltung umfasst folgende Verwaltungsmaßnahmen:

  • Maßnahmen zur Verwahrung des Nachlasses

  • Maßnahmen zur Sicherung des Nachlasses

  • Maßnahmen zur Erhaltung des Nachlasses

  • Maßnahmen zur Gewinnung der Nutzungen

  • Maßnahmen zur Bestreitung der laufenden Verbindlichkeiten

Beispiele für konkrete Verwaltungsmaßnahmen sind: Reparaturen, Ausbauten, Inbesitznahme, Vermietung, Verpachtung, Sanierung und Modernisierung. Bei der Verwaltung unterscheidet man nach § 2038 BGB zwischen der außerordentlichen Verwaltung, der ordnungsgemäßen Verwaltung und der Notverwaltung:

a) Außerordentliche Verwaltung (Einstimmigkeit erforderlich)

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung erfordern die Zustimmung aller Miterben beziehungsweise aller Mitglieder der Erbengemeinschaft (Einstimmigkeit). Zu diesen gehören Maßnahmen, die zu einer wesentlichen Veränderung des Nachlasses führen, so zum Beispiel eine Veränderung der Zweckbestimmung oder der Gestalt des Nachlasses. Ob eine Veränderung wesentlich ist, richtet sich hierbei nach dem gesamten Nachlass und nicht nach einzelnen Erbschaftsgegenständen.

Beispiele für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung:

  • Ein Unternehmen, das den Nachlass im Wesentlichen ausmacht, wird in ein Unternehmen einer anderen Branche umgewandelt.

  • Ein durch Krieg zerstörtes Haus wird wiederaufgebaut.


Ob der Hausverkauf eine wesentliche Veränderung darstellt, ist oftmals eine Einzelfallentscheidung, wie diese Gerichtsurteile zeigen:

"Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall der Veräußerung eines Ferienhauses keine wesentliche Veränderung des Nachlasses gesehen, sondern lediglich eine von § 745 Absatz 3 BGB nicht erfasste Umstrukturierung des Nachlasses von Sachwerten in Barwerte - jedenfalls dann, wenn weitere erhebliche Nachlasswerte und auch Immobilien vorhanden sind. Hingegen hat das OLG München in einem Fall der Veräußerung einer Wohnung zum Zwecke der Bedienung persönlicher Verbindlichkeiten eines der Miterben eine wesentliche Veränderung bejaht." (Quelle)


b) Ordnungsgemäße Verwaltung (Mehrheitsverwaltung; einfache Stimmenmehrheit erforderlich)

Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung erfordern eine einfache Stimmenmehrheit gemessen an den Erbanteilen der Miterben (Mehrheitsverwaltung). Alle Miterben sind dazu verpflichtet, an den Verwaltungsmaßnahmen mitzuwirken. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehören alle Verwaltungsmaßnahmen, die der Beschaffenheit des Nachlasses und dem Interesse aller Miterben entsprechen.

Beispiele für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung:

  • Das Schließen eines Pachtvertrages oder Mietvertrages sowie dessen Kündigung

  • Maßnahmen zur Instandhaltung sowie Reparaturen


Erbengemeinschaft Haus: Erhaltung des Nachlasses

c) Notverwaltung (Einzelverwaltung; keine Zustimmung erforderlich)

Maßnahmen der Notverwaltung sind dringend zum Erhalt des Nachlasses erforderlich und können daher auch ohne Zustimmung der Miterben vorgenommen werden, wenn keine Zeit zum Einholen der Zustimmung gegeben ist (Einzelverwaltung). Der einzelne Miterbe ist hier nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, die Notverwaltungsmaßnahmen durchzuführen, um den Nachlass zu erhalten.

Beispiele für Maßnahmen der Notverwaltung:

  • Unaufschiebbare Maßnahmen zur Instandhaltung sowie Reparaturen

  • Das Verwerten verderblicher Nachlassgegenstände


4. Geerbtes Haus verkaufen, selbst nutzen oder vermieten

Bei einer Erbengemeinschaft (Gesamthandsgemeinschaft) wird der Nachlass zum gemeinschaftlichen Vermögen aller Miterben. Über alle Nachlassgegenstände wird gemeinsam verfügt, so auch über geerbte Immobilien. Selbst nutzen, vermieten, verkaufen: Welche Möglichkeiten, Rechte und Pflichten haben Miterben und insbesondere hinterbliebene Ehepartner?

Info
Grundbucheintrag

Im Erbfall ohne Testament wird die Erbengemeinschaft automatisch Eigentümer des Immobilienerbes. Zusätzlich sollte innerhalb von zwei Jahren beim zuständigen Grundbuchamt eine Grundbuchberichtigung für die Erbengemeinschaft beantragt werden. Hierbei werden alle Miterben nicht als Bruchteilseigentümer, sondern als gemeinsame Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Hinterbliebenen können dann also nur gemeinsam über Teile der geerbten Immobilie verfügen (§ 47 GBO).

a) Eigennutzung der Wohnimmobilie mit Nutzungsentschädigung

Befindet sich ein Haus im Besitz einer Erbengemeinschaft und möchte ein Erbe das Haus als Wohnhaus selbst nutzen, so haben seine Miterben Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Die Miterben können also eine monatliche Miete fordern. Die Nebenkosten trägt ebenfalls der Erbe, der das Haus bewohnt. Hat die Erbengemeinschaft die Nutzung geduldet, so kann sie die Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend fordern, sondern nur zukünftig.

b) Vermietung und Verwaltung des Immobilienerbes

Entscheiden sich die Erben dafür, die Immobilie zu vermieten und zu verwalten, kann die Erbengemeinschaft mit einem notariell beglaubigten Gesellschaftervertrag in eine rechtsfähige Personengesellschaft umgewandelt werden. Eine Personengesellschaft ist geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge (z.B. Mietverträge) abschließen. Die Einnahmen durch Miete und Pacht werden in der Regel unter den Miterben entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt. Um Streit zu vermeiden, bietet sich die Hausverwaltung durch eine neutrale externe Person an.

c) Hausverkauf durch Bevollmächtigung eines Maklers

Durch den Hausverkauf kann ein schneller Abschluss des Erbvorgangs erfolgen und Streitigkeiten vorgebeugt werden. Eine schnelle Veräußerung mit kurzem Leerstand, aber auch eine Renovierung wirken sich positiv auf den Verkaufspreis für ein Haus oder eine Wohnung aus. Um sich nicht selbst mit der Immobilienvermarktung beschäftigen zu müssen, kann die Erbengemeinschaft einen erfahrenen Immobilienmakler damit beauftragen. Die Erteilung einer Vollmacht an einen Immobilienmakler hilft, den Verkauf zu beschleunigen und Interessenskonflikte zu vermeiden. Der Bevollmächtigte ist verpflichtet, im Interesse der Erbengemeinschaft zu handeln.

Achtung: Blockierung des Hausverkaufs durch einzelne Erben möglich

Wie bereits erwähnt, stellt der Hausverkauf in der Regel keine Maßnahme der Verwaltung, sondern der Auseinandersetzung des Nachlasses dar. Aus diesem Grund ist bei der Veräußerung einer Nachlassimmobilie die einstimmige Zustimmung aller Miterben erforderlich. Unabhängig von seiner Erbquote kann somit jeder Miterbe einen Verkauf des Immobilienerbes blockieren. Blockiert ein Miterbe (zum Beispiel eines der Kinder) den Hausverkauf, so können Sie eine Teilungsversteigerung über einen Anwalt durchsetzen. Der Erlös der Teilungsversteigerung fließt dann in die Erbengemeinschaft ein, lässt sich aber leichter aufteilen. Alternativ können Sie Ihren Erbteil komplett verkaufen. Eine weitere Möglichkeit ist die Auflösung der Erbengemeinschaft nach erfolgreicher Auseinandersetzungsklage. Alle diese Möglichkeiten sind mit Risiken und Kosten verbunden.

Erbengemeinschaft Haus: Einer will nicht verkaufen

c) Übernahme der Immobilie und Auszahlung der Miterben

Möchte ein Miterbe eine Nachlassimmobilie, zum Beispiel ein Wohnhaus, komplett übernehmen, so muss er die Miterben auszahlen. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Auskunft über die angemessene Auszahlungshöhe und liefert damit die Voraussetzung zur Einigung. Durch einen notariell beglaubigten Vertrag wird Rechtssicherheit geschaffen.

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG

Miterben haben Vorkaufsrecht beim Hausverkauf
Sollte die Erbengemeinschaft ein Immobilienerbe verkaufen wollen, so haben die Miterben ein Vorkaufsrecht. Die Rechtsgrundlage dafür bildet § 2034 BGB. Das Recht zum Vorkauf hat der Miterbe ab Zeitpunkt der Benachrichtigung für die Dauer von zwei Monaten. Der Kaufvertrag muss innerhalb dieser Frist unterschrieben worden sein. Das Vorkaufsrecht für das Haus ist vererbbar.

Ehegatte hat Vorrecht auf Familienwohnhaus und Option auf Wohnrecht
Nach Erbrecht hat der Ehegatte des Erblassers ein Vorrecht an einem Haus, wenn er dieses mit ihm zusammen als Ehepaar bewohnt hat. Dieses Vorrecht besteht jedoch nicht für weitere Immobilien oder Anlageimmobilien. Möchte der hinterbliebene Ehepartner das Wohnhaus kaufen, muss dieser den Wert des Hauses gegenüber den Miterben ausgleichen. Ist der dazu finanziell nicht in der Lage, hat er alternativ die Möglichkeit, sein Wohnrecht als Nießbrauchrecht ins Grundbuch des Hauses eintragen zu lassen. Der Wert des Nießbrauchrechts muss gegenüber den anderen Erben ausgeglichen werden.

d) Übernahme von Landgütern (der Ertragswert zählt)

Hat der Erblasser angeordnet, dass einer der Miterben das Recht haben soll, ein zum Nachlass gehörendes Landgut oder Grundstück zu übernehmen, so ist im Zweifel anzunehmen, dass das Landgut zu seinem Ertragswert angesetzt werden soll. Der Ertragswert bestimmt sich nach dem Reinertrag, den das Landgut oder Grundstück nach seiner bisherigen wirtschaftlichen Bestimmung bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren kann (§ 2049 BGB).

Abgrenzung von Verwaltung und Auseinandersetzung teils schwierig

Die Erbauseinandersetzung oder Auflösung des Nachlasses ist von der Verwaltung des Nachlasses abzugrenzen, da sie in der Regel nicht auf den Erhalt, sondern auf die Verwertung und Zerschlagung ausgerichtet ist. Doch auch hier gibt es Ausnahmen, zum Beispiel wenn der Nachlass durch die Veräußerung einzelner Nachlassgegenstände gesichert wird. Wird beispielsweise ein Gebäude veräußert, dessen Bewirtschaftungskosten aufgrund bestehender Mietmängel die Mieteinnahmen übersteigen, so wird vermieden, dass der Nachlass verringert wird.

Auch Maßnahmen, welche die Erbauseinandersetzung lediglich vorbereiten (z.B. Verfügungen über Grundbesitz) werden teilweise der Verwaltung zugeordnet. Hier befindet man sich jedoch in einer Grauzone, da der Bundesgerichtshof keine klaren Abgrenzungskriterien aufgestellt hat.


5. Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Da der Gesetzgeber keine langfristige gemeinsame Verwaltung des Nachlasses vorsieht und sie zudem ein hohes Streitpotenzial mit sich bringt, sollte es Ziel der Miterben sein, das Erbe frühzeitig zu verteilen und die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft abzuschließen. Dies ist den Miterben allein jedoch nicht immer möglich.

a) Pfandverkauf oder Teilungsversteigerung

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung und damit die Aufhebung der Erbengemeinschaft verlangen. Im Streitfall kann dies nur durch Pfandverkauf beziehungsweise bei Grundstücken durch Teilungsversteigerung gemäß § 2042 Absatz 2 i.V.m. § 753 Absatz 1 BGB erfolgen. Eine Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerungen von Immobilien. Sie kommt zur Anwendung, wenn unteilbares Vermögen (zum Beispiel ein Haus oder ein Grundstück) in teilbares Vermögen (Geld) umgewandelt werden soll. Dies ist vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen und Voraussetzung für die Verteilung des Überschusses an die Miterben. Dabei gelangt der Erlös in das Gesamteigentum der Erbengemeinschaft. Vor allem bei Immobilien ist hier mit großen Verlusten zu rechnen.

Erbengemeinschaft Haus: Auseinandersetzung durch Teilungsversteigerung

b) Außergerichtliches Mediationsverfahren

Mit deutlich geringeren Kosten verbunden ist es, wenn sich die Miterben außergerichtlich durch ein Mediationsverfahren einigen. Bei der Mediation nimmt der Mediator Allparteilichkeit ein. Er vertritt somit alle Parteien und sucht nach einer Lösung, mit der alle Parteien zufrieden sind.


6. Als Erblasser eine Erbengemeinschaft vermeiden

Noch zu Lebzeiten, also vor Eintritt des Erbfalls, kann der Erblasser in seinem Testament eine Erbengemeinschaft ausschließen, indem er beispielsweise nur ein Kind als Erben benennt, welches das Erbe zu erfüllen und die Vermächtnisse an die anderen Kinder bzw. Erben zu verteilen hat.

Sollte sich die Erbengemeinschaft nicht vermeiden lassen, so kann der Erblasser die Testamentsvollstreckung anordnen. In diesem Fall bestimmt er einen Erben als Testamentsvollstrecker. Dieser hat den Nachlass unter Ausschluss der anderen Miterben zu verwalten und den Willen des Erblassers durchsetzen.

Weitere Möglichkeiten, die Härte der Erbengemeinschaft im Testament abzumildern, sind Vorausvermächtnisse und Teilungsanordnungen.

Erbengemeinschaft Haus: Vorausvermächtnis durch den Erblasser

Was ist eine Teilungsanordnung?
Der Erblasser kann zu Lebzeiten im Testament oder Erbvertrag durch eine Teilungsanordnung bestimmen, wie einzelne Erbgegenstände unter den Hinterbliebenen verteilt werden. Die Erbquoten bleiben davon unberührt. Wird einem Erben zum Beispiel ein Haus zugeteilt, dessen Wert die Erbquote übersteigt, so muss der Erbe dies gegenüber seinen Miterben ausgleichen.

Was ist ein Vorausvermächtnis?
Beim Vorausvermächtnis erhält ein Erbe einen Nachlassgegenstand im Vorfeld. Er muss dies seinen Miterben gegenüber in diesem Falle nicht ausgleichen und wird demnach bevorteilt.


Fazit

Eine Erbengemeinschaft ist vom Gesetzgeber auf Auseinandersetzung ausgelegt. Doch gerade, wenn es um geerbte Immobilien geht, ist eine gerechte Aufteilung der Erbmasse oft eine große Herausforderung, die schnell zum Erbstreit führen kann. Sowohl bei der Verwaltung als auch bei der Aufteilung des Nachlasses sind die Erben auf Konsens untereinander angewiesen. Durch Einbeziehung externer, neutraler Personen wie einem Makler oder einem Immobilienverwalter, die im Sinne der Erbengemeinschaft handeln, kann Konflikten und Streitigkeiten vorgebeugt und die Abwicklung des Erbes beschleunigt werden.

Fordert ein Miterbe im Streitfall die Auseinandersetzung durch Teilungsversteigerung, so ist mit hohen Verlusten zu rechnen. Besser ist es, die Miterben beugen einem Streit vor und einigen sich außergerichtlich, zum Beispiel über ein Mediationsverfahren. Noch besser ist es, wenn der Erblasser selbst das Erbe in seinem Testament oder einem Erbvertrag regelt.

Für den Immobilienverkauf, aber auch zur Auszahlung der Miterben bei Eigennutzung ist es wichtig, den Verkehrswert der Immobilien zu kennen.

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