Hausverkauf: Das sind die 7 größten Fehler

Ein Hausverkauf ist ein komplexer und meist langwieriger Prozess. Als Eigentümer sollten Sie, wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen nichts dem Zufall überlassen und alle wichtigen Fragen schon im Voraus klären: Ziehen Sie das abschließen eines Maklervertrags in Betracht? Ist der Zeitpunkt überhaupt für den Verkauf Ihrer Immobilie geeignet? Um Ihren Verkaufsprozess so unbeschwert wie möglich zu gestalten, können Sie sich im Folgenden über mögliche Stolpersteine informieren und diese gleich umgehen.

Eigentümer entspannen sich beim Verkauf des Eigenheims, indem sie diese Fehler vermeiden

1. Fehler: Der falsche Zeitpunkt

Die Vorbereitungen bei einem Hausverkauf sind genauso wichtig wie der Hausverkauf selbst. Und dazu gehört es auch, den Zeitpunkt, zu welchem Sie Ihr Haus verkaufen möchten, gut abzuwägen. Er kann enormen Einfluss auf den erzielten Verkaufspreis nehmen.

Um den optimalen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen, ist es unerlässlich, dass Sie bei Ihrem Hausverkauf die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung schon im Voraus beobachten, um mögliche Trends in der Preisentwicklung festzustellen. Auch sollten Sie die Entwicklung der Zinsen im Auge behalten. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie einen Käufer für Ihr Haus finden und die Immobilie zum Bestpreis verkaufen können.

Hat der Leitzins der Europäischen Zentralbank z. B. Einfluss auf den Wert Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihres Grundstücks und somit auf den Verkauf der Immobilie?
Eine Niedrigzinspolitik kann zu höheren Vermögenspreisen führen, da niedrige Zinsen den Wunsch nach Eigentum steigern. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: Mai 2018), was Ihnen bei der Preisverhandlung mit Interessenten in die Hände spielen kann. Umgekehrt kann eine Zinssteigerung zu sinkender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führen.

Außerdem muss beachtet werden, dass nach zehn Jahren die Spekulationssteuer auf Immobilien entfällt – Sie zahlen ab 2018 also keine Steuern mehr auf den Verkauf von Immobilien, die Sie vor 2008 erstanden haben.

Seien Sie daher achtsam bei der Wahl des Verkaufszeitpunktes: Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, ist es ratsam, wichtige Gesetzgebungen und Kostenaspekte des Immobilienmarktes im Hinterkopf zu behalten. Immobilienmakler können Sie bei diesem wichtigen Thema beraten und unterstützen – sowohl rechtlich, als auch wirtschaftlich.

2. Fehler: Der Immobilien-Verkehrswert ist unbekannt

Jeder Eigentümer kennt den Preis, welchen er für sein Haus ursprünglich bezahlt hat und wie viel Geld für Reparaturen, Sanierungen und Ausbesserungen benötigt wurde. Wenn Sie Ihr Eigenheim verkaufen, ist es relevant, den aktuellen Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu kennen. Dabei ist es möglich, dass der aktuelle Verkehrspreis stark von dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis abweicht. Generell werden Immobilienpreise durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt jedoch zahlreiche weitere Faktoren, die den Immobilienpreis beeinflussen können – darunter fällt auch das gewählte Wertermittlungsverfahren. Es ist folglich ratsam, mit der Wertermittlung Ihres Hauses einen Experten zu beauftragen. Informieren sie sich, dank der Wertermittlung wird es ihnen möglich sein einen akkuraten Verkaufspreis zu bestimmen, welcher weder Kaufinteressenten abschreckt, noch ihre eigenen Erwartungen untertrifft.

Immobilienmakler bieten hier oftmals eine kostenlose Immobilienbewertung an. Ein Makler berät Sie zudem auch bezüglich Sanierungen oder Modernisierungsmaßnamen. Mit der Zeit entstehen an vielen Häusern kleinere Mängel, an die man sich als Eigentümer schnell gewöhnt. Kleinere Reparaturen und Ausbesserungen am Haus können sich schnell lohnen: für eine bessere Hausbewertung und damit Sie Ihre Immobilie zu einem guten Preis verkaufen können. Sie müssen damit rechnen, dass viele Interessenten kleinere Schäden am Haus beanstanden, um den Kaufpreis zu senken.

3. Fehler: Sie schließen einen Makler von Vornherein aus

Natürlich ist es möglich den Hausverkauf bzw. Immobilienverkauf auch ohne Makler gewinnbringend zu verkaufen. Betrachten Sie Ihr Vorhaben unter den folgenden Blickpunkten um zu beurteilen ob Sie für den Verkauf einen Makler hinzuziehen möchten.

  1. Verfügen Sie über die zeitlichen Ressourcen um Ihren Hausverkauf zu organisieren, begleiten und abzuschließen?

  2. Reichen Ihr Wissensstand und Ihre Kompetenzen wirklich aus, um den Verkauf der Immobilie ohne Makler, zielgerichtet auf dem schnelllebigen, regionalen Immobilienmarkt zu koordinieren?

Es ist nicht ratsam sich auf gut Glück in den Immobilienmarkt zu stürzen. Viele Immobilien, die beispielsweise mit einem schwachen Exposé beworben werden oder bei denen der Verkaufspreis zu hoch angesetzt wurde, entwickeln sich so schnell zu Ausschussware. Im Zuge des Hausverkaufs ist es erfahrungsgemäß so, dass sich die Beschäftigung eines Maklers für den Eigentümer finanziell lohnt. Der Makler erhält nur im Erfolgsfall eine Provision und die genauen Konditionen können in einem Maklervertrag festgehalten werden.
Überlegen Sie, ob Sie einen Makler unter Vertrag nehmen. Ein kompetenter Makler berät Sie darin den effizientesten Weg für Ihren Hausverkauf zu finden, nimmt Ihnen viele Aufgaben ab und spart so Ihre Zeit. In den Zuständigkeitsbereich eines Maklers fällt unter anderem:

  • Die richtige Hausbewertung
  • Das vereinbaren und führen von Besichtigungsterminen
  • Die Vorbereitung von Kaufverträgen (damit Ihnen durch versteckte Klauseln kein Nachteil entsteht)
  • Anwesenheit beim Notartermin

4. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht identifiziert

Jede Wohnung, jedes Haus und jedes Grundstück ist beim Verkauf nur für bestimmte Käufergruppen interessant – teilweise hat dies finanzielle Gründe, in anderen Fällen liegt das an der Art, Größe oder Lage Ihrer Immobilie. Je nach Kaufinteressenten variieren auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihren Hausverkauf. Die Gestaltung des Exposés sowie die Art der Vermarktung (Immobilienplattform, Zeitungsanzeigen, Social Media etc.) korrespondiert im besten Fall mit den Kaufinteressenten. Ist dies der Fall, sollten Sie beim Hausverkauf Ihre Immobilie möglichst breit innerhalb der Interessengemeinde streuen, um die Nachfrage zu erhöhen und um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen.

Tipp


Achten Sie bei der Erstellung Ihres Exposés darauf akkurat in der Darstellung zu bleiben. Wecken Sie keine zu hohen oder falschen Erwartungen bei potenziellen Käufern, sondern bewerben Sie die Immobilie ehrlich. Häufig tendieren Eigentümer dazu die eigene Immobilie in den Suchanzeigen zu beschönigen. Das führt nach der Begutachtung nicht selten zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und schlussendlich zu verminderten Kaufangeboten.


Seien Sie nicht Nachlässig bei der Identifizierung der für Sie relevanten Käufergruppen, nur so können Sie Ihre Vermarktung zielgerichteter gestalten, was sich positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten und dadurch auch positiv auf den möglichen Verkaufspreis ausübt.

5. Fehler: Ohne Vorbereitung zum Besichtigungstermin

Kaufinteressenten kommen in den meisten Fällen mit sehr detaillierten Fragen zur Hausbesichtigung. Da es beim Hausverkauf um sehr viel Geld geht, achten die Interessenten bei dem Besichtigungstermin selbst auf die kleinsten Mängel am Haus und möchten sich meist so umfangreich wie möglich über den Zustand der Immobilie informieren. Sollten Sie als Eigentümer so einem Kreuzverhör unvorbereitet gegenüberstehen und Fragen offenlassen, könnten mögliche Käufer dadurch verunsichert werden, oder einen Vorwand darin sehen den Preis zu drücken.
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Informieren Sie sich bereits im Vorfeld über mögliche Fragen zum Haus oder zur Wohnung, sodass Sie schnell die richtigen Antworten parat haben. Achten Sie auch darauf rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen, die bei der Besichtigung erfragt werden können, zusammenzustellen. Dazu gehören in der Regel der Energieausweis des Hauses, der Grundriss, eine Nebenkostenübersicht und ein Grundbuchauszug. Am besten gelingt die Vorbereitung auf die Besichtigung mit einer Checkliste für den Hausverkauf für die wichtigsten Dokumente.

Tipp


Seien Sie genau, nehmen Sie sich Zeit für eine ordentliche Vorbereitung auf die Besichtigungstermine. So können sie während der Besichtigung nicht nur souverän auf die Fragen der Interessenten eingehen, sondern gegebenenfalls mit selbstgewählten Informationen auf Käufer zugehen und so Ihr Wohlbefinden gegenüber der Situation und Ihrer Immobilie stärken.

Hinweis

Die Unterlagen sollten vor der Besichtigung auch auf Aktualität und Gültigkeit geprüft werden. Z. B. laufen die ersten Energieausweise (aus dem Jahr 2008) bereits im Juli 2018 aus und müssen neu erstellt werden.

6. Fehler: Sie sind nicht verhandlungsbereit

Als Eigentümer wollen Sie Ihre Immobilie selbstverständlich zum bestmöglichen Preis verkaufen. Dem gegenüber steht aber ein Käufer, welcher am glücklichsten ist, wenn er am Ende des Verhandlungsprozesses einen Erfolg vermarkten kann. Daher ist es durchaus ratsam sich auf Verhandlungen einzulassen und besonnen zu entscheiden wann Sie Interessenten entgegenkommen sollten. Streiten Sie jede Preisminderung oder Veränderung des Kaufvertrags ab, werden Sie in der Regel keinen zeitnahen Hausverkauf erreichen können. Um geistesgegenwärtig in den Preisverhandlungen zu agieren, bietet es sich an folgende Dinge in Betracht zu ziehen:

  • Entwickeln sie eine logische Preisstrategie
  • Legen sie sich schlagfertige Argumente für ihre Preisvorstellungen bereit (Lage, Besonderheiten, Infrastruktur etc.)
  • Erwägen sie einen Makler hinzuzuziehen, da er durch seine Erfahrung routinierter in der Verhandlung agieren kann.

Erfahrungsgemäß finden die Verhandlungsparteien erst nach langen Besprechungen eine Einigung, verbauen Sie sich Ihren Verhandlungserfolg nicht durch Sturheit. Oftmals ist es auch möglich, dass spezifische Klauseln im Kaufvertrag den Kaufpreis noch steigern können.

7. Fehler: Sie übersehen Mängel im Kaufvertrag

Haben sich beide Parteien bei der Vertragsverhandlung auf einen Preis geeinigt, ist der Verkaufsprozess fast vollbracht. Die letzte Hürde vor einem erfolgreichen Verkauf ist letztlich der Notartermin. Der Notar verliest dabei den Kaufvertrag und im Anschluss wird dieser von Käufer und Verkäufer unterzeichnet, mit der notariellen Beglaubigung wird der Kauf rechtskräftig.

Da dieser Termin die letzte Möglichkeit ist den Kauf zu koordinieren und die eigenen Vorstellungen durchzusetzen, ist es sehr wichtig sich gründlich vorzubereiten. Beim Hausverkauf gibt es einige rechtliche Nebenbestimmungen, die für Eigentümer oftmals ungeahnte Konsequenzen haben. Daher ist es ratsam vor dem Termin alle Dokumente noch einmal genaustens zu prüfen und während der Verlesung besonders aufmerksam zuzuhören. Es ist weiterhin möglich, während der Verlesung durch den Notar, jederzeit zu unterbrechen und Fragen zu stellen. Machen Sie, wenn nötig, unbedingt von diesem Recht Gebrauch.

Hier ist es ein weiteres Mal ratsam, einen Makler zu beauftragen, der den Kaufvertrag Korrektur liest und Ihnen Verbesserungsvorschläge macht. Zwar beglaubigt der Notar Ihren Kaufvertrag und prüft ihn auf juristische Korrektheit, er führt jedoch keine inhaltlichen Korrekturen oder Ergänzungen durch und berät Sie auch nicht bei Ihrem Immobilienverkauf.

Ob mit oder ohne Makler, begehen Sie keine Schönheitsfehler, denn sobald Sie diesen Termin aufmerksam verfolgt haben und der Verkaufsvertrag unterschrieben ist, können Sie den erfolgreichen Abschluss Ihres Verkaufs bekunden. Der Notar übernimmt im Nachhinein die Abwicklung des Kaufvertrages und holt wichtige Genehmigungen und Zeugnisse ein.


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