Geerbtes Haus verkaufen – aber wie?

Jeder dritte Erwachsene hat schon einmal geerbt und bei den über 55-Jährigen sogar schon mehr als die Hälfte, das geht aus der Studie Quirin Privatbank in Zusammenarbeit mit dem internationalen Marktforschungsinstitut YouGov Deutschland hervor¹. Rund 25 Prozent der Erben möchten die Immobilie selbst nutzen, die Mehrheit vermietet oder verkauft das geerbte Haus. Damit der Verkauf Ihres geerbten Hauses ein voller Erfolg wird, haben wir in unserem Ratgeber-Artikel die wichtigsten Informationen für Sie zusammengestellt.

Ein geerbtes Haus erfolgreich verkaufen

Gründe die für einen Verkauf sprechen

Eine Immobilie zu erben ist meist auch mit viel Verantwortung verbunden und es will gut überlegt sein, wie mit dem geerbten Haus weiterverfahren wird. Sie können die geerbte Immobilie entweder selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.

Es gibt natürlich viele gute Gründe die geerbte Immobilie zu verkaufen, beispielsweise befindet sich die Immobilie in einer für Sie ungünstigen Lage oder gar in einer anderen Stadt, von der Sie Ihren Arbeitsplatz nicht mehr gut erreichen können. Oder das geerbte Haus liegt fernab von Schulen, Einkaufmöglichkeiten oder hat eine schlechte Anbindung zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch hohe Kosten, wie z. B. Instandhaltungskosten, können ein Argument für den Verkauf sein. Die aktuelle Marktsituation ist für einen Hausverkauf sehr lukrativ und Sie möchten mit dem Erlös eventuell einen Traum verwirklichen oder als Kapitalanlage für Ihre Altersvorsoge nutzen.

Was muss vor dem Verkauf beachtet werden?

Sie haben sich entschieden das geerbte Haus zu verkaufen, dann wurden im besten Fall schon folgende Fragen berücksichtigt:

  • Sie sind Alleinerbe oder haben sich schon mit Ihren Miterben auf den Hausverkauf innerhalb der Ausschlagungsfrist geeinigt?
  • Haben Sie den Einblick ins Grundbuch vorgenommen?
  • Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen (Erbschein oder notarielles Testament)?
  • Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?
  • Ist der Erbfall innerhalb der Spekulationsfrist eingetreten?
  • Wurde der Verkehrswert der Immobilie ermittelt?

Haben Sie persönlich oder mit Ihrer Erbengemeinschaft alles abgeklärt, wäre die nächste Überlegung, ob für den Verkauf des gerbten Hauses ein Immobilienmakler hinzugezogen wird.
Beim Verkauf durch einen Immobilienmakler sparen Sie nicht nur Zeit und Nerven, sondern profitieren von weiteren Vorteilen. Meistens fällt der Zeitpunkt der Trauerphase mit dem Bescheid über die Erbschaft zusammen. Ein Makler kann Sie in dieser sehr stressigen Phase bei der Veräußerung des geerbten Hauses unterstützen und sich um Angelegenheiten wie Immobilienbewertung, den Energieausweis und weitere wichtige Dokumente sowie natürlich die Vermarktung kümmern.

IMMOBILIENWERT ERMITTELN

Welche Steuern fallen an und in welcher Höhe?

In erster Linie fällt die Erbschaftssteuer an. In Deutschland gilt, dass die Begünstigten ihr Erbe versteuern müssen. Dies wird unter anderem gesetzlich im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt. Die Steuerfreibeträge werden ebenfalls gesetzlich geregelt. Demnach wird die Steuer nur auf die Summe erhoben, welche nach Abzug der Freibeträge des geerbten Vermögens übrig bleibt. Die Höhe des Freibetrages hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen Erben und Erblasser und deren Steuerklasse ab.

VerwandschaftsgradErbschaftssteuer Freibetrag

Ehepartner_innen, Lebenspartner_innen

500.000 €

Kinder, Enkelkinder (deren Eltern verstorben sind), Stiefkinder, Adoptivkinder

400.000 €

Enkelkinder, Kinder von Stiefkindern

200.000 €

Eltern und Großeltern

100.000 €

Eltern, Großeltern, bei Erwerb durch Schenkung für Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner

20.000 €

Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, etc.

20.000 €

Nicht verwandte Erben

20.000 €


Unter bestimmten Umständen lässt sich die Erbschaftssteuer vermeiden. Beispielsweise, wenn die Summe des geerbten Hauses nicht den Freibetrag übersteigt. Sollte dies aber dennoch der Fall sein, kann die Immobilie des Erblassers (soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt) nach dem Erbfall auch für mindestens 10 Jahre vom eingetragenen Ehe- oder Lebenspartner oder von einem Kind des Erblassers bewohnt werden. Eine Nutzung als zweiter Wohnsitz ist ein Verstoß gegen diese Bestimmung. Auch eine Vermietung darf nicht erfolgen. Nach diesen 10 Jahren entfällt die Erbschaftssteuer. Wenn der Erbe aber eindeutig nachweisen kann, dass er aus bestimmten Gründen die Immobilie veräußern muss, weil er es sich nicht leisten kann dort zu wohnen, entfällt auch die Steuer.

Prozentsätze auf das zu versteuernde Erbe in den Steuerklassen:

Steuerpflichtiges ErbeErbschaftssteuerklasse IErbschaftssteuerklasse IIErbschaftssteuerklasse III

75.000 €

7 %

15 %

30 %

300.000 €

11 %

20 %

30 %

600.000 €

15 %

25 %

30 %

6.000.000 €

19 %

30 %

30 %

13.000.000 €

23 %

35 %

50 %

26.000.000 €

27 %

40 %

50 %

über 26.000.000 €

30 %

43 %

50 %



Eine kleine Beispielrechnung dazu: Ihr geerbtes Haus hat eine Wohnfläche von 250 m² und einen Verkehrswert von 500.000 Euro. Jetzt bleiben 200 m² steuerfrei und auf die übrigen 50 m² beläuft sich ein Verkehrswert von 100.000 Euro, somit liegen Sie unter Ihrem steuerlichen Freibetrag von 400.000 Euro und zahlen keine Erbschaftssteuer.

Steuerfrei bleibt auch das Inventar des Erblassers im hinterbliebenen Haus. Dies ist im
§ 13 Absatz 1 Nr. 1 ErbStG geregelt. Unter Hausrat fällt zum einen erworbene Wäsche und Kleidungsstücke durch Personen der Steuerklasse I, soweit der Wert insgesamt 41.000 Euro nicht übersteigt.
Dazu kommen auch andere bewegliche körperliche Gegenstände, die nicht nach § 13 Absatz 1 Nr. 2 ErbStG befreit sind (Grundbesitz, Teile vom Grundbesitz, Kunstgegenstände, Kunstsammlungen, wissenschaftliche Sammlungen, Bibliotheken und Archive), die durch Personen der Steuerklasse I erworben wurden, soweit der Wert insgesamt 12.000 Euro nicht übersteigt. Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke und andere bewegliche körperliche Gegenstände, die ebenfalls nach § 13 Absatz 1 Nr. 2 befreit sind, die durch Personen der Steuerklasse II und III erworben wurden, soweit der Wert insgesamt 12.000 Euro nicht übersteigt.

Eine weitere Steuer, die bei der Veräußerung des Erbes fällig werden könnte, ist die Spekulationssteuer. In welcher Höhe der Spekulationsgewinn ausfällt, welche Frist beachtet werden muss und auch wie diese richtig berechnet wird, können Sie in unserem Ratgeber-Artikel über die Spekulationssteuer bei Immobilien nachlesen.

Auch das Finanzamt bekommt Geld für das geerbte Haus und ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt ermittelt bei einer Erbschaft auf gesetzlicher Grundlage und nach einem festgelegten, typisierenden Massenverfahren den Grundbesitzwert der Immobilie. Das Bewertungsverfahren berücksichtigt nicht die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten des Hauses, so wie ein unabhängiger Gutachter dies tun würde. Das Verfahren basiert einzig und allein auf den Daten der Gutachterausschüsse, z. B. den Bodenrichtwerten. Somit kann es passieren, dass das Finanzamt einen deutlich höheren Verkehrswert ermittelt, als dieser tatsächlich am Markt zu erzielen wäre und damit eine zu hohe Steuerlast für Sie als Verkäufer darstellt. Ein unabhängiger Gutachter ermittelt einen genauen Verkehrswert anhand der individuellen Immobiliendaten und somit einen geringeren Verkehrswert ermitteln.

Welche Kosten entstehen beim Verkauf des geerbten Hauses?

Wenn das geerbte Haus kein Sanierungsfall ist und die Spekulationssteuer nicht anfällt, dann entstehen Ihnen nur noch relativ geringe Zusatzkosten für den Verkauf der Immobilie:

  • Kosten für den Immobilienmakler (falls die Maklercourtage nicht vom Käufer getragen wird)
  • Direkte Vermarktungskosten (wenn kein Makler beauftragt wird)
  • Kosten für Reparaturen, Instandsetzung des Hauses (falls erforderlich)
  • Für das Begleichen der Verbindlichkeiten/Hypotheken (wenn das Haus noch belastet ist)
  • Ermittlung des Verkehrswertes durch einen unabhängigen Gutachter
Hausverkauf starten

¹ Quirin Privatbank

Bildquelle: iStock.com/izhairguns


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