Grundstück vererben – 3 Wege Steuern zu sparen

An die eigene Sterblichkeit denkt niemand gerne, doch bleibt der Erbengemeinschaft meist viel Zeit und Geld erspart, wenn der eigene Nachlass bereits im Voraus durchdacht wurde. Immobilien gehören dabei zu den wirtschaftlich und emotional bedeutendsten Vermögenswerten. Nicht selten lösen sie deshalb Konflikte im Kreis der Hinterbliebenen aus. In diesem Ratgeber erfahren Sie wie Erbstreitigkeiten verhindert werden können und welche Möglichkeiten es gibt, um Ihr Erbe effizienter zu gestalten.

Älteres Paar plant den Nachlass des Grundstücks

1. Grundstück vererben mit Testament

Immobilien sind oftmals die größten vorhandenen Kapitalanlagen und haben für viele Eigentümer darüber hinaus großen emotionalen Wert, vor allem bei Eigenbezug. Daher ist es wichtig sicherzustellen, dass das hinterbliebene Grundstück an den richtigen Menschen übergeben wird. Es empfiehlt sich frühzeitig ein Testament aufzusetzen, das den Erbfall transparent regelt. Dabei gibt es zwei Formen, die Üblich sind:

Das privatschriftliche Testament, auch eigenhändiges Testament, wird von dem Testator selbst handschriftlich verfasst, ohne Mitwirkung von Dritten. Empfehlenswert ist dabei eine Unterschrift unter Angabe von Zeit und Ort. Ansonsten darf es in jeder Sprache verfasst werden, die von einem dritten verstanden werden kann.

Ein notarielles Testament erfolgt mit der Erklärung des letzten Willens vor einem Notar oder der Übergabe einer Schrift an den Notar. Ein öffentliches Testament hat meist volle Beweiskraft und kann den Erbschein ersetzen.

Testamentsvollstreckung

Der Testator muss in seinem Testament die Anweisung für die Einrichtung einer Testamentsvollstreckung geben. Er hat die Möglichkeit einen Testamentsvollstrecker zur Durchsetzung seines letzten Willens zu ernennen. Dieser führt, sollte er dazu bereit sein, gemeinsam mit dem Nachlassgericht die Testamentsvollstreckung durch.

2. Erbfolge ohne Testament

Sollte der Erblasser kein Testament verfasst haben, setzt die gesetzliche Erbfolge ein. Die Angehörigen erben dabei in einer vom Erbrecht vorgegebenen Rangordnung. Es erben immer nur die Hinterbliebenen mit der höchsten Rangordnung. Gibt es keine Erben in der ersten Ordnung, erbt die zweite Ordnung und so weiter.

  • Erben der 2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Neffen/ Nichten
  • Erben der 3. Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen


Für Ehegatten besteht ein Sondererbrecht neben dem Verwandtenerbrecht, seine Höhe hängt davon ab, neben wem der Ehegatte zur Erbfolge gelangt:

  • Neben Erben 1. Ordnung ¼
  • Neben Erben 2. Ordnung ½
  • Neben Erben 3. Ordnung 1/1

Vorher nicht festgehaltene Wünsche, wie das Hinterlassen einzelner Wertgegenstände an Freunde oder gemeinnützige Organisationen und das Vermachen ganzer Grundstücke an einzelne Erben, können dabei nicht berücksichtigt werden.

3. Vererben, verkaufen oder verschenken?

Wer sich noch vor seinem Ableben um die effiziente Aufteilung seines Gesamtvermögens kümmert, erspart der späteren Erbengemeinschaft in vielen Fällen großen Ärger und gegebenenfalls Erbschaftssteuern. Hinterlassen Sie mehrere Erben erster Ordnung, ohne eine Erbregelung durch ein Testament oder ähnliches, müssen diese das Gesamterbe durch die vorgegebene Erbfolge teilen. Meist ist es jedoch ratsam, unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten, den Erbfall noch zu Lebzeiten zu koordinieren.

3.1 Vererben innerhalb der Freibeträge

Das vererben stellt für den Erblasser grundsätzlich den komfortabelsten Weg dar eine Immobilie zu übertragen, da lediglich ein schriftliches Testament benötigt wird. Sollten jedoch konkrete Vorstellungen über die Verteilung des Gesamtvermögens bestehen, so sollten die geltenden Steuerbestimmungen vorzeitig berücksichtigt werden. Eine Erbschaft ist generell am lohnendsten, wenn sich der vorgesehene Betrag, beziehungsweise der Verkehrswert der zu vererbenden Immobilie, innerhalb des gesetzlichen Freibetrages bewegt. Die Erbschaftssteuer sieht im Falle einer Erbschaft folgende Freibeträge vor:

Begünstigte/rFreibetrag pro Erbschaft/ Schenkung (alle 10 Jahre)

Ehe- & eingetragene Lebenspartner

500.000 Euro

Kinder

400.000 Euro

Enkel

200.000 Euro

Eltern, Großeltern

100.000 Euro/ 20.000 Euro

Nicht-Verwandte

20.000 Euro

Eine weitere Möglichkeit steuerfrei ein Grundstück zu erben, ist die Beantragung eines sachlichen Erbes. In diesem Fall wird dem Erbe die Immobilie zur Selbstnutzung überlassen – komplett steuerbefreit. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Immobilie 10 Jahre lang als Hauptwohnsitz genutzt werden muss und weder vermietet, noch veräußert werden darf.

3.2 Steuern sparen durch Schenkung

Sollte der Verkehrswert der Immobilie den zugelassenen Freibetrag überschreiten, kann eine Schenkung die Lösung für steuerfreies erben werden. Die Schenkungssteuer erlaubt die gestückelte Schenkung größerer Vermögenswerte innerhalb des Freibetrages von bis zu 500.000 Euro. Dieser darf von dem Beschenkten alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden. Die Variante lohnt sich besonders, wenn beispielsweise mehrere Eigentumswohnungen vererbt werden sollen.

Eine Schenkung erweist sich jedoch als etwas komplizierter, da ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag benötigt wird. Dadurch fällt mehr Arbeit für den Schenkenden an, er erhält jedoch auch die Möglichkeit die Vermögensübertragung aktiv zu gestalten. In dem Schenkungsvertrag kann festgehalten werden, dass die Vermögensübertragung erst im Rahmen des Erbfalls eintritt. Es handelt sich also nur um ein Schenkungsversprechen.

Nießbrauchrecht

Mit dem Nießbrauchrecht behält der Eigentümer nur noch das Verfügungsrecht und gibt sowohl das Nutzungs- als auch das Fruchtziehungsrecht an den oder die Nießbraucher ab. Häufige Anwendung findet es in der Übertragung eines Grundstücks an ein Familienmitglied erster Ordnung durch eine lebzeitige Schenkung . Der ehemalige Eigentümer erhält danach das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit, sowohl zu wohnzwecken als auch zur Vermietung. Verstirbt der Nießbraucher zehn Jahre nach der Schenkung oder später, spielt das verschenkte Eigentum für die Berechnung der Erbschaftsteuer keine Rolle mehr.

3.3 Verkaufen zu Lebzeiten

Immobilien gelten als Sicherheit und sollten dementsprechend auch als Wertanlagen gesehen werden. Dennoch kann es in Anbetracht der individuellen familiären Situation des Erblassers sinnvoll sein das Grundstück zu verkaufen. Demnach wird statt einer Immobilie ein Betrag vererbt, der optimaler Weise von den Freibeträgen gedeckt wird.

Diese Methode erweist sich als sinnvoll, wenn keiner der Angehörigen die Nutzung der Immobilie in Erwägung zieht und gleichzeitig keine Person die Immobilie als Mietobjekt verwalten kann oder will. Auch bei dem Verdacht auf Erbstreitigkeiten handelt es sich um einen sinnvollen Ansatz. Unter Berücksichtigung der Pflichtteilberechtigung, liegt es so im Ermessen des Erblassers, wie das Gesamtvermögen unter den Hinterbliebenen aufgeteilt wird.

Eine weitere Option ist die Leibrente, bei der der Verkäufer vom Käufer eine lebenslange monatliche Immobilienleibrente sowie ein lebenslanges Wohnrecht erhält.

4. Enterbung innerhalb gewisser Schranken

Unter besonderen Umständen besteht der dringende Wunsch einen Verwandten vom Erbe auszuschließen. Prinzipiell ist es möglich Verwandte jedes Verwandtschaftsgrads zu enterben; Verwandten erster Ordnung (Kindern, Enkeln, eingetragenen Lebenspartnern und Ehepartnern) steht im Falle einer Enterbung jedoch ein sogenannter Pflichtteil zu. Kindern steht beispielsweise immer ein Pflichtteil, grundsätzlich zwischen 25 und 50 % zu. Die Höhe steht dabei in Abhängigkeit zu dem ehelichen Status des verstorbenen Elternteils. In Härtefällen ist es jedoch möglich auch Erben erster Ordnung vom Erbe auszuschließen. Besteht der Wunsch seinem Kind die Pflichtteilberechtigung zu entziehen, muss die Begründung detailliert und schriftlich im Testament festgehalten werden. Falls alle Kinder bereits verstorben sind, wird dieser Pflichtteil auf Enkel übertragen.

5. Steuern sparen bei der Werteinschätzung

Der Wert der zu vererbenden Immobilie wird in einem Erbfall vom zuständigen Finanzamt errechnet und hat maßgeblichen Einfluss auf die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer . Das Finanzamt setzt dabei je nach verfügbaren Referenzen eines der drei Wertermittlungsverfahren ein: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren.

Wertmindernde Eigenschaften wie notwendige Modernisierungen sollten dabei unbedingt durch den Sachverständigen angegeben werden. Sollte der errechnete Verkehrswert dennoch von dem realen Verkehrswert abweichen, kann eine zusätzliche Wertermittlung, welche berücksichtigt werden muss, angefordert werden.


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