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Hausbewertung: Was ist Ihr Haus wert?

Eine Hausbewertung ist besonders vor einem Hausverkauf oder -kauf wichtig, da sie ein entscheidendes Werkzeug bei der Preisfindung darstellt. Außerdem ist die Ermittlung des Hauswerts bei einer Erbschaft oder einer Scheidung von Bedeutung. Doch wie genau erfolgt die Hausbewertung, muss immer ein Experte hinzugezogen werden, welche Merkmale beeinflussen den Hauswert und welche Verfahren kommen zum Einsatz? In unserem Ratgeber-Artikel haben wir für Sie die Antworten auf diese Fragen zum Thema Hausbewertung vorbereitet.

Eigentümer bei der Hausbewertung

1. Wann ist eine Hausbewertung notwendig?

Eine Bestimmung des Hauswerts ist bei unterschiedlichen Anlässen notwendig:

  • Bei einem Hausverkauf oder -kauf kann die Wertermittlung des Hauses durch einen professionellen Gutachter als Basis für die Preisfindung dienen.

  • Verbraucher können durch eine Hausbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt wurde.

  • Außerdem ist eine Berechnung des Hauswerts bei Erbschaftsteilungen oder bei Scheidungen relevant.

  • Zur transparenten und rechtlich belastbaren Darlegung bei Banken zur Beleihung einer Immobilie und bei der Versicherungen zur Erstellung einer Police.

  • Zur Beobachtung und Analyse der Marktentwicklung, um etwaige Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.

2. Wie können Sie eine Hausbewertung veranlassen?

Es gibt unterschiedliche Wege, den Wert eines Hauses zu ermitteln:

  • Kostenlose Hausbewertung online:
    als erste Orientierung, wie viel Ihr Haus ungefähr wert ist, können Sie auf unterschiedlichen Portalen im Internet in wenigen Minuten eine kostenlose Berechnung vornehmen. Hierzu müssen Sie nur mehrere Merkmale des Objekts eingeben, die bei der Ermittlung des Hauswerts berücksichtigt werden. Die Analyse basiert auf Echtzeitdaten und berücksichtigt individuelle Merkmale Ihrer Immobilie.

  • Exakte Hausbewertung durch einen Gutachter erstellen lassen:
    wer eine exakte Bestimmung des Hauswerts benötigt, die auch für rechtlichen Angelegenheiten legitimiert ist, sollte damit einen kostenpflichtigen Gutachter beauftragen. Er besichtigt das Objekt persönlich und erfasst vor Ort alle relevanten Merkmale, die in die Berechnung des Hauswerts einfließen.

3. Welche Merkmale beeinflussen den Hauswert?

Der Wert eines Hauses wird von mehreren Kriterien beeinflusst. Dazu gehören insbesondere:

  • Lage und Infrastruktur:
    Der Wert eines Hauses wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region und in welcher Mikrolage es liegt. Sehr wichtige Aspekte bei der Bewertung der Lage sind eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Arztpraxen, Cafés und Restaurants, Banken und Postfilialen sowie von Erholungs- und Freizeitangeboten imnahen Wohnumfeld. Grundsätzlich gilt: je besser die Lage, desto höher der Hauswert. Wenn z. B. ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus aber in einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige Entwicklungstendenzen der hiesigen Gegend berücksichtigt.

  • Bausubstanz und energetische Beschaffenheit:
    Auch diese Merkmale beeinflussen maßgeblich den Hauswert. Besonders relevant sind die Dicke und der Zustand des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die Beschaffenheitvon Fenstern und Außentüren. Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den Energiekennwert.

  • Verwendungsmöglichkeiten:
    Wichtig sind nicht nur die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der bereits vorhandenen Räume (z. B. die Anzahl der Zimmer und Bäder, das Vorhandensein von einem Keller), sondern auch die Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (z. B. um einen Wintergarten) zu erweitern.

  • Alter und individuelle Merkmale:
    Auch das Alter eines Hauses kann den Hauswert entscheidend prägen. Ein höheres Alter muss den Hauswert nicht zwangsläufig mindern, sofern das Haus regelmäßig in Stand gesetzt wurde und modern ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende Merkmale verbauen und auf einen neuen technischen Stand bringen, können den Wert ihres Hauses positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können Sie dann einen höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger oder keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen.

Wie stark die einzelnen Eigenschaften des Hauses bei der Berechnung des Hauswerts gewichtet werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Wertbestimmung ab.

4. Welche Verfahren kommen bei der Hausbewertung zum Einsatz?

Es gibt drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Berechnung des Verkehrswertes eines Hauses:

  • Vergleichswertverfahren:
    Bei dieser Methode werden sogenannte Vergleichsobjekte, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung ähnlich sind, zur Berechnung des Verkehrswertes berücksichtigt.

  • Sachwertverfahren:
    Hierbei bilden die Herstellungskosten des Hauses als Neubau unter Berücksichtigung des altersbedingten Gebäudezustandes, der Bodenrichtwert sowie die baulichen Außenanlagen den Gesamtwert des Hauses.

  • Ertragswertverfahren:
    Diese Methode zur Bestimmung des Hauswerts kommt zum Einsatz, wenn das betreffende Haus Mieteinnahmen erzielt. Diese werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.

5. Welche Dokumente müssen bei der Hausbewertung vorliegen?

Bei der Ermittlung des Hauswerts müssen mehrere Unterlagen vorliegen. Dazu gehören ein Grundbuchauszug, ein Auszug aus der Flurkarte, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, die Bauzeichnungen des Hauses sowie Nachweise von Modernisierungsmaßnahmen. Diese Dokumente benötigt der Gutachter bei seiner Kalkulation, damit er den Hauswert möglichst exakt berechnen kann.


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