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Hausbewertung: Was ist Ihr Haus wert?

Eine Hausbewertung ist besonders vor einem Hausverkauf oder -kauf wichtig, da sie ein entscheidendes Werkzeug bei der Preisfindung darstellt. Außerdem ist die Ermittlung des Hauswerts bei einer Erbschaft oder einer Scheidung von Bedeutung. Doch wie genau erfolgt die Hausbewertung? Muss immer ein Experte hinzugezogen werden? Welche Eigenschaften beeinflussen den Hauswert? Welche Verfahren kommen bei der Immobilienbewertung zum Einsatz? In unserem Ratgeber-Artikel bieten wir Ihnen Antworten auf diese Fragen zum Thema Hausbewertung.

Eigentümer bei der Hausbewertung'

1. Wann ist eine Hausbewertung notwendig?

"Was ist mein Haus wert?" ist eine Frage, die sich zu einigen Anlässen stellt:

  • Bei einem Hausverkauf kann eine Immobilienbewertung, durch einen professionellen Gutachter, als Basis für die Preisfindung dienen.

  • Verbraucher können durch eine Hausbewertung überprüfen, ob die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer vom Finanzamt richtig festgesetzt wurde.

  • Außerdem sollte man bei Erbschaftsteilungen oder bei Scheidungen den Hauswert ermitteln.

  • Eine Immobilienbewertung ist notwendig zur transparenten und rechtlich belastbaren Darlegung bei Banken. Das kann notwendig sein z.B. zur Beleihung einer Immobilie oder bei der Versicherung zur Erstellung einer Police.

  • Zur Beobachtung und Analyse der Marktentwicklung, um etwaige Aufschwünge oder Einbrüche für profitable Geschäfte nutzen zu können.

2. Wie können Sie eine Hausbewertung veranlassen?

Möchte man den Hauswert ermitteln, gibt es unterschiedliche Wege:

  • Kostenlose Hausbewertung online:
    Als erste Orientierung, bei der Frage, "Was ist mein Haus wert?", können Sie auf unterschiedlichen Portalen im Internet in wenigen Minuten eine kostenlose Immobilienbewertung vornehmen. Hierzu müssen Sie nur einige Merkmale des Objekts eingeben, die dann bei der Hausbewertung berücksichtigt werden. Die Immobilienbewertung basiert auf Echtzeitdaten und berücksichtigt individuelle Merkmale Ihrer Immobilie.

  • Exakte Hausbewertung durch einen Gutachter erstellen lassen:
    Wer einen Hauswert ermitteln muss, der auch für rechtliche Angelegenheiten legitimiert ist, sollte damit einen kostenpflichtigen Gutachter beauftragen. Er besichtigt das Objekt persönlich und erfasst vor Ort alle relevanten Merkmale, die in die Berechnung des Hauswerts einfließen. Wenn Gutachter vor Ort Ihre Immobilie bewerten, können sie wesentlich genauer den Hauswert ermitteln.

3. Welche Merkmale beeinflussen den Hauswert?

Der Verkehrswert eines Hauses wird von mehreren Kriterien beeinflusst. Dazu gehören insbesondere:

  • Lage und Infrastruktur:
    Der Verkehrswert eines Hauses wird entscheidend davon geprägt, in welcher Region und in welcher Mikrolage es liegt. Sehr wichtige Aspekte bei der Bewertung der Lage sind eine gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, das Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Arztpraxen, Cafés und Restaurants, Banken und Postfilialen sowie von Erholungs- und Freizeitangeboten im nahen Wohnumfeld. Grundsätzlich gilt: je besser die Lage, desto höher der Hauswert. Wenn z. B. ein Haus eine schöne Lage am Wasser oder im Grünen hat, beeinflusst dies den Hauswert positiv. Wenn das Haus aber in einem Industriegebiet oder an einer stark befahrenen Straße liegt, wird sein Wert davon entsprechend gemindert. Ebenso werden gegenwärtige Entwicklungstendenzen der hiesigen Gegend berücksichtigt.

  • Bausubstanz und energetische Beschaffenheit:
    Auch diese Merkmale beeinflussen maßgeblich den Verkehrswert. Besonders relevant sind die Dicke und der Zustand des Mauerwerks, die Dämmung der Außenwände, die Dachisolierung sowie die Beschaffenheit von Fenstern und Außentüren. Zusätzlich beeinflussen die verbauten technischen Anlagen zur Wärmegewinnung den Energiekennwert.

  • Verwendungsmöglichkeiten:
    Wichtig sind nicht nur die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten der bereits vorhandenen Räume (z. B. die Anzahl der Zimmer und Bäder, das Vorhandensein von einem Keller), sondern auch die Möglichkeiten, das Haus in Zukunft um weitere Räume (z. B. um einen Wintergarten) zu ergänzen.

  • Alter und individuelle Merkmale:
    Auch das Alter eines Hauses kann den Hauswert entscheidend prägen. Ein höheres Alter muss den Hauswert nicht zwangsläufig mindern, sofern das Haus regelmäßig in Stand gesetzt wurde und modern ausgestattet ist. Hausbesitzer, die ihr Haus stetig aufrüsten, wohnwerterhöhende Merkmale verbauen und es auf einen neuen technischen Stand bringen, können den Verkehrswert ihres Hauses positiv beeinflussen. Bei einem Hausverkauf können Sie dann einen höheren Preis erzielen, da die zukünftigen Besitzer weniger oder keine Renovierungs-, Sanierungs- und Reparaturkosten tragen müssen.

Wie stark die einzelnen Eigenschaften des Hauses bei der Wertermittlung eines Hauses gewichtet werden, hängt von dem gewählten Verfahren der Wertbestimmung ab.

4. Welche Verfahren kommen bei der Hausbewertung zum Einsatz?

Es gibt drei unterschiedliche Wertermittlungsverfahren um einen Verkehrswert zu ermitteln:

  • Vergleichswertverfahren:
    Mit dem Vergleichswertverfahren kann ein Immobiliengutachter den Verkehrswert ermitteln, indem er sogenannte Vergleichsobjekte, die in ihrer Lage, Beschaffenheit und Ausstattung ähnlich sind, zur Berechnung des Verkehrswertes hinzuzieht.

  • Sachwertverfahren:
    Hierbei bilden die Herstellungskosten des Hauses als Neubau, unter Berücksichtigung des altersbedingten Gebäudezustandes, der Bodenrichtwert sowie die baulichen Außenanlagen den Verkehrswert des Hauses.

  • Ertragswertverfahren:
    Sollten Sie eine Immobilie bewerten wollen, die vermietet ist, wird das Ertragswertverfahren zur Hausbewertung genutzt. Die Mieteinnahmen werden mit den laufenden Kosten verrechnet und die langfristig prognostizierte erzielbare Rendite dient zur Verkehrswertermittlung.

5. Welche Dokumente müssen bei der Hausbewertung vorliegen?

Um einen Hauswert ermitteln zu können, müssen mehrere Unterlagen vorliegen. Dazu gehören:

  • ein Grundbuchauszug,
  • ein Auszug aus der Flurkarte,
  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis,
  • die Bauzeichnungen des Hauses
  • sowie Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen.

Diese Dokumente benötigt der Gutachter bei seiner Kalkulation, damit er möglichst exakt die Immobilie bewerten kann. Falls Sie einen Makler beauftragen, weil Sie ein Haus verkaufen möchten, kann der Ihnen auch ganz genau mitteilen, welche Unterlagen in Ihrem Fall genau von Nöten sind und sie gegebenenfalls mit einer Vollmacht sogar selbst besorgen.


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