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Mehrfamilienhaus verkaufen – Das sollten Sie beim Verkauf beachten

Schon ein vermeintlich einfacher Wohnungsverkauf kann ohne Makler ausgesprochen kompliziert werden. Ein Mehrfamilienhaus verkaufen ist eine Aufgabe die daher erst recht nicht unterschätzt werden sollte. Nicht nur das Bewertungssystem ist kompliziert, auch die Tatsache, dass es sich in aller Regel um mehrere vermietete Wohneinheiten handelt, macht den Prozess sehr umfangreich. Was gilt es zu beachten, wenn man ein so ein Haus verkaufen möchte und wie wird der Verkauf schließlich zu einem Erfolg? Welche Rechte haben eigentlich die Mieter? Wie funktioniert die Wertermittlung? Einen Überblick über Themen, die beachtet werden sollten und ein paar Tipps, möchten wir Ihnen in diesem Ratgeberartikel geben.

Mehrfamilienhaus verkaufen – Das sollten Sie beim Verkauf beachten

1. Mehrfamilienhaus verkaufen – Was gilt es zu beachten?

Ein Mehrfamilienhaus hat im Vergleich zu einzelnen Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern in gleicher Lage einen relativ hohen Preis. Das bedeutet, dass oft vor allem Investoren zu den Interessenten gehören. Weil Sie nicht nur eine Wohnung verkaufen, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus, ist die Liste der Dinge, die beachtet werden sollten relativ lang. Insbesondere dann, wenn Sie ohne Makler privat verkaufen. Immerhin handelt es sich in der Regel um mehrere einzelne Mietwohnungen. Um ein Mehrfamilienhaus zu bewerten, muss beispielsweise jeder Mietvertrag und der Zustand jeder einzelnen Wohnung betrachtet werden. Wer sich nicht 100 % sicher ist, sollte einen Makler beauftragen.
Welche Punkte gilt es also beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

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1.1 Es werden mehr Unterlagen benötigt, als beim Verkauf einer einzelnen Wohnung

Die üblichen Unterlagen wie Grundrisse, Flurkarte, Energieausweis und Versicherungsnachweise sollten um Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen und Renovierungen, sowie alle Unterlagen zur Substanz des Hauses ergänzt werden. Käufer eines Mehrfamilienhauses haben häufig die Befürchtung, dass nach dem Kauf versteckte Kosten, zum Beispiel für eine Schwammsanierung, auftreten. Demzufolge möchten potenzielle Käufer in der Regel alle entsprechenden Unterlagen der einzelnen Wohnungen einsehen.


Immobilienmakler sind routiniert im Verkaufen von Immobilien. Sie wissen bei allen nötigen Unterlagen in welcher Form sie vorliegen müssen und wo sie zu beschaffen sind. Häufig kennen sie auch die Abläufe und die ausstellenden Behörden bereits.



1.2 Interessenten sind in der Regel routiniert

Ein Mehrfamilienhaus kostet viel Geld. Oft werden Mehrfamilienhäuser also von Investoren gekauft und als Kapitalanlage gesehen. Kapitalanleger gehen meist routiniert vor und kennen sich in der Materie aus, oder aber ihnen stehen kundige Berater zur Seite.
Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, birgt immer auch gewisse Risiken. Um diese so gering wie möglich zu halten, überprüfen Käufer den Zustand und die Unterlagen der Immobilie sehr genau, bevor sie sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses entscheiden.

1.3 Mehrfamilienhaus verkaufen, oder jede Wohnung separat verkaufen?

Da es sich um mehrere Wohnparteien handelt, lässt sich ein Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Eigentumswohnungen umwandeln. So können Sie jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Nicht selten kaufen Investoren ein Mehrfamilienhaus komplett, um später, wenn sie das Haus verkaufen, genau das zu tun. Häufig lässt sich mit dieser Methode nämlich eine höhere Rendite erzielen. Auch Sie sollten überlegen, ob Sie jede Wohneinheit als separate Wohnung verkaufen möchten. Beachten Sie allerdings, dass damit neben dem Erlös, auch der Aufwand steigt.

1.3.1 Wie wird ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt?

Für die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in separate Eigentumswohnungen gibt es einige Voraussetzungen. Vor dem Verkauf der einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses muss die Aufteilung beim Grundbuchamt beantragt werden. Damit dem Antrag stattgegeben wird, muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen. Für diese müssen die einzelnen Wohnungen baulich durch Decken und Wände voneinander getrennt sein und jede einen eigenen verschließbaren Zugang besitzen. Außerdem muss Wärme- und Schallschutz für jede Wohnung gewährleistet sein. Werden die Wohnungen separat verkauft, hat jeder Mieter ein Vorkaufsrecht auf die jeweils bewohnte Wohnung.

2. Welche Kaufinteressenten gibt es für Mehrfamilienhäuser?

An wen werden Mehrfamilienhäuser in der Regel verkauft? Häufig gibt es wegen der höheren Preise nur wenige Interessenten. Oft sind es vermögende Privatanleger, die Mehrfamilienhäuser kaufen und als Anlageformen nutzen, oder Immobilienfonds, die sich aus der Vermietung und dem Wiederverkauf von Immobilien finanzieren. Häufig haben Käufer von Mehrfamilienhäusern bereits Routine beim Kaufen von Mehrfamilienhäusern. Um Ihren Interessenten professionell zu begegnen, ist es ratsam, einen Immobilienmakler zu engagieren. Nicht selten kennen Makler die in Frage kommenden Immobilienfonds und Anleger bereits. So lässt sich der Verkaufsprozess oftmals wesentlich schneller abwickeln und Sie können relativ unkompliziert ihr Haus verkaufen.

3. Mehrfamilienhaus verkaufen – Welche Rechte haben Mieter?

Einige Verkäufer fragen sich, was aus ihren Mietern wird, wenn sie ihr Haus verkaufen, oder ob Mieter Rechte haben, die sie beachten müssen, wenn sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgelegt, dass Erwerber einer vermieteten Immobilie an die bestehenden Mietverträge gebunden sind. Die Mieter laufen also nicht Gefahr, dass Ihre Mietverträge nach dem Hausverkauf direkt gekündigt werden. Für den Fall, dass Sie die Wohnungen des Mehrfamilienhauses einzeln verkaufen, gibt es sogar eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.
Sollten Sie jede Wohnung einzeln verkaufen, müssen Sie den Mietern ein Vorkaufsrecht einräumen.
Um Ärger mit Käufern und Mietern beim Hausverkauf zu verhindern, sollten bezüglich offener Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlungen, verbindliche Regelungen im Kaufvertrag enthalten sein.

4. Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus

Wie kann man den Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses ermitteln? Möchten Sie Ihr Mehrfamilienhaus bewerten, muss eines der vorgegebenen Bewertungsverfahren angewendet werden. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung.
Da beim Kauf von Mehrfamilienhäusern in der Regel nicht die Eigennutzung, sondern die Rendite im Vordergrund steht, wird zur Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses üblicherweise das Ertragswertverfahren genutzt. Grundlegend sind dabei einerseits der reine Bodenwert und andererseits die erzielbare Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Wenn Sie ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie über den Preis und dessen Zusammensetzung genauestens Bescheid wissen, damit Sie den angesetzten Preis im Verlauf des Immobilienverkaufs und vor allem während der Verkaufsverhandlungen begründen können.

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5. Wie wird der Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses ein Erfolg?

Oder anders gefragt: Was würde z.B. ein Immobilienmakler beachten, wenn er den Auftrag bekommt, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen?
Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie als Mehrfamilienhaus verkaufen, oder jede Wohnung einzeln verkaufen, gibt es einige Punkte zu beachten.
Ein wichtiger Punkt beim Immobilienverkauf ist die Dauer der Inserierung. Ab dem Zeitpunkt an dem Sie inserieren, sollte der Hausverkauf zügig abgewickelt werden. Ist eine Immobilie zu lange auf dem Markt, werden potentielle Interessenten misstrauisch und Sie müssen den Verkaufspreis stark reduzieren.
Um ein Mehrfamilienhaus zügig zu verkaufen, achten Makler auf folgende Dinge:

  • Exakte und objektive Bewertung des Mehrfamilienhauses
    Ist der Verkaufspreis zu hoch, werden Interessenten vergrämt und die Verkaufsdauer wird in die Länge gezogen. Ist er wiederum zu niedrig, verschenken Sie bares Geld.

  • Richtige Vorbereitung der Immobilie
    Das Mehrfamilienhaus sollte sowohl im Internet, als auch bei der Besichtigung für die objektiven Augen eines Käufers im besten Licht dargestellt werden. Dabei geht es nicht darum, Mängel zu verstecken, sondern Vorteile richtig darzustellen.

  • Erreichbarkeit
    Achten Sie bei Ihrem Immobilienverkauf auf eine gute Erreichbarkeit Ihrerseits. Wenn immer nur der Anrufbeantworter zu erreichen ist, werden sich Interessenten schnell anderen Angeboten zuwenden.

  • Vorhandensein relevanter Unterlagen
    Um schnell alle Anfragen und Fragen der Interessenten bearbeiten zu können, sollten alle Unterlagen bezüglich Ihrer Immobilie bereits auf Ihrem Tisch liegen.

  • Richtige Einschätzung der Interessenten
    Interessenten sollten richtig eingeschätzt werden, damit keine Zeit für solche verloren geht, die keine echten Kaufabsichten haben, oder sich die Immobilie eigentlich nicht leisten können.

Unsere regionalen Makler helfen Ihnen mit Expertise und modernster Technologie. Durch schlanke Strukturen und moderne, technikgestützte Prozesse, garantieren wir Ihnen eine reibungslose Abwicklung Ihres Hausverkaufs ohne Kosten für Sie als Eigentümer.

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