Mietrendite berechnen – so geht‘s

Letztes Update: 13.08.2021

Wer eine Immobilie als Geldanlage erwirbt, muss die Mietrendite berechnen und langfristig im Auge behalten. Schon vor dem Kauf kann sie bei der Entscheidung helfen, ob sich das Investment lohnt. Gerade wenn eine Finanzierung für den Immobilienkauf aufgenommen wird, ist die Mietrendite von hoher Bedeutung. Der Idealzustand: Tilgung und Zinsen sind durch die Mieteinnahmen gedeckt. Dabei ist nicht etwa die Bruttomietrendite, sondern die Nettomietrendite ausschlaggebend.

Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite

Bei der Nettomietrendite sind etwaige Bewirtschaftungskosten schon abgezogen, daher ist sie für die Entscheidung für oder gegen eine Immobilie von hoher Bedeutung. Zur groben Orientierung reicht die Berechnung der Bruttomietrendite nach folgender Formel:

Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis x 100 = Bruttomietrendite

Schauen wir uns die Berechnung der Bruttomietrendite an einem Beispiel an:

  • Eine Zwei-Zimmer-Wohnung ist für einen Kaufpreis in Höhe von 100.000 Euro inseriert

  • Die Wohnung ist vermietet und erzielt eine Kaltmiete von 500 Euro im Monat

  • 500 Euro x 12 Monate = 6.000 Euro Jahreskaltmiete

  • 6.000 Euro / 100.000 Euro x 100 = 6 Prozent Bruttomietrendite

  • Die Bruttomietrendite für diese Immobilie beträgt also 6 Prozent

Die schnelle Berechnung der Bruttomietrendite ist von Vorteil, wenn man durch Inserate browst und auf einen Blick sehen möchte, ob sich der Kauf einer angebotenen Immobilie lohnen würde.

Nettomietrendite berechnen – in 3 Schritten

In der nächsten Phase muss jeder Anleger die Nettomietrendite berechnen, um vor dem tatsächlichen Kauf sicher aussagen zu können, ob sich der Erwerb lohnt.

Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite müssen vor einem Immobilienkauf berechnet werden.

1. Schritt: Jahresreinertrag berechnen

Um die Nettomietrendite zu berechnen, wird zuallererst der sogenannte Jahresreinertrag errechnet. Dieser sagt aus, wie viel von der Jahreskaltmiete nach Abzug aller Kosten für den Kauf und die Bewirtschaftung der Wohnung übrig bleibt.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören:

  • Kosten für die Hausverwaltung

  • Instandhaltungskosten für die Wohnung (inkl. Rücklagen)

Neben dem Kaufpreis fallen für den Erwerb der Immobilie folgende Kaufnebenkosten an:

  • Grunderwerbssteuer (bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises)

  • Maklergebühren (bis zu 7 Prozent des Kaufpreises)

  • Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 Prozent des Kaufpreises)

  • Instandsetzungskosten (z. B. Renovierung vor der Vermietung)

Um den Jahresreinertrag zu berechnen, stellen Sie nun die Einnahmen den Ausgaben gegenüber.

Am Beispiel der oben genannten Zwei-Zimmer-Wohnung bezahlt der Vermieter im Jahr 1.000 Euro für Instandhaltung und Hausverwaltung sowie weitere 1.500 Euro im Jahr für die Instandsetzungsrücklage. Daraus ergibt sich nach der Formel „Jährliche Einnahmen – Ausgaben = Jahresrohertrag“ Folgendes:

6.000 Euro – 2500 Euro = 3.500 Euro Jahresrohertrag

2. Schritt: Nettomietrendite-Formel

Nachdem der Jahresrohertrag feststeht, können Sie im nächsten Schritt die Nettomietrendite nach folgender Formel berechnen:

Jahresreinertrag / Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten x 100 = Nettomietrendite

Gehen wir bei der Beispielwohnung von Kaufnebenkosten in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises (15.000 Euro) aus, dann sieht die Berechnung der Mietrendite folgendermaßen aus:

3.500 Euro / 115.000 Euro x 100 = 3,04 Prozent Nettomietrendite

3. Schritt: Eigenkapitalrendite ermitteln

Um herauszufinden, ob sich das Immobilieninvestment langfristig lohnt und dem Vermögensaufbau dient, lohnt es sich, im dritten Schritt die Eigenkapitalrendite auszurechnen. Dafür gehen wir davon aus, dass ein Kredit in Höhe von 80.000 Euro aufgenommen wird, die restlichen 25.000 Euro fließen als Eigenkapital in die Immobilie.

Nehmen wir einen effektiven Jahreszins in Höhe von 2 Prozent an, würde die Beispielwohnung über einen Finanzierungszeitraum von 10 Jahren circa 113.000 Euro kosten (25.000 Euro Eigenkapital + 80.000 Euro Tilgung + 8.000 Euro Zinsen). Der Reinertrag aus der Vermietung läge nach 10 Jahren bei 35.000 Euro. Angenommen, die Immobilie hätte eine Wertsteigerung von 1 Prozent im Jahr, betrüge ihr Verkaufswert nach 10 Jahren 110.000 Euro. Hat sich die Investition nun gelohnt?

88.000 Euro Fremdkapitalkosten – 35.000 Euro Rohertrag = 53.000 Euro + 25.000 Euro Eigenkapital = 78.000 Euro

110.000 Euro Verkaufswert – 78.000 Euro = 32.000 Euro

Nun errechnen Sie das Verhältnis von Eigenkapital (25.000 Euro) zur Rendite (32.000 Euro). Daraus ergibt sich eine Rendite in Höhe von 28 Prozent. Ist das eingesetzte Eigenkapital höher, reduziert sich die Rendite entsprechend.

Bei welcher Rendite lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Geldanlage?

Wie die Berechnungen zeigen, sorgen vor allem ein hoher Fremdkapitalanteil und niedrige Zinsen für eine hohe Rentabilität. Hinzu kommt der Faktor Vermietung – er hängt von der Nachfrage an dem jeweiligen Standort ab. Befindet sich die Immobilie in einer attraktiven Lage, so steigen die Chancen auf eine renditeträchtige Vermietung ohne Mietausfälle.

„Immobilienanleger sollten in jedem Fall sowohl die Brutto- als auch die Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite berechnen, bevor sie sich für den Kauf entscheiden. Aber auch viele softere Faktoren spielen eine nicht unwesentliche Rolle. Entwickeln sich die Stadt und der Kiez positiv? Gibt es eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen? Ist das Haus gepflegt oder verlangt es hohe Instandsetzungsrücklagen? Wenn die Bruttomietrendite über 4 bis 5 Prozent liegt und gleichzeitig eine positive Entwicklung der Mikro- und Makrolage sichtbar ist, dann sollte ich als Anleger genauer hinsehen.“

-Lam Son Nguyen, Vice President Strategy & Business Development bei McMakler

Viel Potenzial für Anleger am deutschen Immobilienmarkt

Gerade private Anleger haben hierzulande bei jährlichen Wertsteigerungen von bis zu 10 Prozent in Ballungszentren gute Renditechancen. Deutschland ist klassischerweise ein Mieterland – die Eigentumsquote beträgt gerade einmal 42 Prozent. Im Vergleich dazu gibt es in Frankreich oder Großbritannien eine Eigentumsquote von mehr als 65 Prozent. Dabei ist eine vermietete Immobilie eine hervorragende Möglichkeit, für das Alter vorzusorgen. Gerade die kommenden Generationen müssen neue Wege gehen, um die durch den demografischen Wandel entstehende Rentenlücke zu schließen. Eine Immobilie bietet also viele Chancen – mit ein wenig Recherche und Enthusiasmus kann jeder Verbraucher Vermieter werden und von einer hohen Mietrendite profitieren.

Lam Son Nguyen

Vice President Strategy & Business