Immobilienpreise in Deutschland 2026

Die Immobilienpreise in Deutschland zeigen im Jahr 2026 ein gemischtes Bild. Nach den starken Rückgängen der Jahre 2022 bis Anfang 2024 hat sich der Markt seit Mitte 2024 stabilisiert und verzeichnete zunächst einen moderaten Aufwärtstrend, insbesondere bei Wohnimmobilien. Die sogenannte „Immobilienkrise" gilt damit weitgehend als überwunden. Getragen wurde diese Erholung vor allem durch die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank in den Jahren 2024 und 2025 sowie durch einen anhaltenden Wohnraummangel. Zuletzt hat sich das Umfeld jedoch wieder eingetrübt: Die Inflation im Euroraum ist im Frühjahr 2026 erneut gestiegen, was die Finanzierungsbedingungen belastet und die weitere Preisentwicklung unsicherer macht. Die Energieeffizienz hat sich dabei zu einem entscheidenden Faktor entwickelt, der die Preisentwicklung maßgeblich beeinflusst. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Wohnimmobilien bundesweit leicht an. Experten rechnen für das Gesamtjahr 2026 mit einer eher moderaten Entwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich, bei zunehmend regionaler Spreizung.

Immobilienpreisentwicklung 2026 in Deutschland

Immobilienpreisentwicklung für Ein- und Mehrfamilienhäuser

Nach deutlichen Preisrückgängen in den Vorjahren haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stabilisiert und zeigten Anfang 2026 einen moderaten Aufwärtstrend. Bundesweit lag der Durchschnittspreis für Bestands-Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Quartal 2026 im Bereich von rund 3.000 €/m², wobei die regionalen Unterschiede erheblich sind – die aktuellen Quadratmeterpreise der größten Städte in der Tabelle oben verdeutlichen diese Spanne.

In den sieben größten deutschen Städten setzten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt leicht nach oben fort. Auch in dicht und dünn besiedelten ländlichen Gebieten gab es teils leichte Zuwächse, wobei sich hier regional starke Unterschiede abzeichnen und gerade in strukturschwachen Regionen weiterhin Preisrückgänge zu verzeichnen waren.

Die Preise für Mehrfamilienhäuser zeigen insgesamt eine langsamere Erholung.

Immobilienpreisentwicklung für Eigentumswohnungen

Die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland haben sich ebenfalls stabilisiert und zeigten im Jahr 2026 zunächst einen moderaten Aufwärtstrend. Bundesweit lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen im niedrigen vierstelligen Bereich; in den Metropolen werden – wie die Tabelle oben zeigt – deutlich höhere Werte erreicht, in München beispielsweise ein Vielfaches des bundesweiten Mittels.

Marktindizes weisen für das erste Quartal 2026 leichte Zuwächse gegenüber dem Vorjahr aus. In den sieben größten deutschen Städten entwickelten sich die Wohnungspreise dabei am dynamischsten.

In kreisfreien Großstädten erhöhten sich die Preise leicht. Während die Preise in dicht besiedelten ländlichen Gebieten für Wohnungen stiegen, verzeichneten dünn besiedelte ländliche Gebiete weiterhin tendenziell einen Preisrückgang.

Immobilienpreisentwicklung für Grundstücke und Bauland

Die Preise für Grundstücke und Bauland in Deutschland setzen ihren langfristigen Aufwärtstrend fort. Dieser Trend ist seit über einem Jahrzehnt weitgehend konstant und wird hauptsächlich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot an bebaubarem Land getrieben, insbesondere in dicht besiedelten Gebieten.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag der Durchschnittspreis für baureifes Land zuletzt bei rund 270 €/m². Diesem Durchschnittswert liegt eine breite Spanne zugrunde: In kleinen Gemeinden betrug der Durchschnittspreis rund 100 €/m², während er in Städten mit über 500.000 Einwohnern bei etwa 1.100 €/m² lag. München und das Umland stechen mit den bundesweit höchsten Durchschnittspreisen hervor, die in Spitzenlagen ein Vielfaches dieser Werte erreichen können.

Was sind die Gründe für die Preisentwicklung?

Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland im Jahr 2026 wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Die Europäische Zentralbank (EZB) hatte ihre Leitzinsen in den Jahren 2024 und im ersten Halbjahr 2025 mehrfach gesenkt, hält das Zinsniveau seit Juni/Juli 2025 jedoch stabil. Bei der Sitzung am 30. April 2026 legte die EZB zum siebten Mal in Folge eine Zinspause ein; der Hauptrefinanzierungssatz liegt seitdem bei 2,15 %, der Einlagensatz bei 2,00 % und der Spitzenrefinanzierungssatz bei 2,40 %. Im Vergleich zu den Hochphasen 2023/2024 sind die Finanzierungskosten damit niedriger, allerdings hat sich der Ausblick zuletzt eingetrübt: Aufgrund wieder steigender Inflation werden für 2026 keine weiteren Zinssenkungen, sondern eher mögliche Zinserhöhungen diskutiert. Die Inflation im Euroraum war über weite Strecken rückläufig, ist im Frühjahr 2026 jedoch wieder deutlich gestiegen – getrieben vor allem durch höhere Energiepreise und geopolitische Belastungen – und lag damit wieder spürbar über dem mittelfristigen EZB-Ziel von 2,0 %. Die deutsche Wirtschaft zeigte 2025 nur eine schwache Entwicklung; für 2026 wird lediglich ein geringes positives Wachstum erwartet. Die Bau- und Materialkosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen; für 2026 wird ein moderater Anstieg der Bauleistungen erwartet, wobei Lohnkosten ein zentraler Preistreiber bleiben. Der Bausektor befindet sich weiterhin in einer schwierigen Lage mit niedrigen Baugenehmigungszahlen und Insolvenzen, was das Angebot an neuem Wohnraum begrenzt. Die Energieeffizienz hat sich zu einem entscheidenden Werttreiber entwickelt: Immobilien mit guten Energieeffizienzklassen (A+ bis B) erzielen deutlich höhere Preise, während unsanierte Objekte mit spürbaren Preisabschlägen rechnen müssen. Dies wird durch die schrittweise steigende CO₂-Bepreisung und strengere EU-Sanierungsvorgaben verstärkt. Zudem prägen gesetzliche Änderungen wie die reformierte Grundsteuer und neue Vorschriften für die energetische Ausstattung von Gebäuden den Markt weiter.

Die Immobilienpreise in deutschen Großstädten 2026

Im Jahr 2026 zeigt sich in vielen deutschen Großstädten ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau. Die Preise für Neubauwohnungen in den Top-7-Städten haben sich wieder dem Höchstniveau von 2022 angenähert. Der Trend zur „Stadtflucht", bedingt durch Erschwinglichkeit und Homeoffice-Möglichkeiten, könnte mittelfristig eine Nachfrageverschiebung in ländliche Gebiete bewirken.

Die aktuellen Quadratmeterpreise der größten deutschen Städte finden Sie in der Tabelle oben. Im Überblick zeigen sich laut McMakler-Daten folgende Tendenzen:

• Hamburg: weitgehend stabil mit leicht aufwärtsgerichteter Tendenz
• Frankfurt: moderat steigend
• Düsseldorf: moderat steigend
• Stuttgart: moderat steigend
• Köln: spürbarer Aufwärtstrend, besonders bei Wohnungen
• München: weiterhin eine der teuersten Städte mit anhaltender Aufwärtstendenz in den zentralen Lagen
• Berlin: moderat steigend im Mittel, mit deutlich höheren Zuwachsraten in den innerstädtischen Vierteln

Experten erwarten, dass sich dieser Trend im weiteren Jahresverlauf 2026 fortsetzen wird, mit tendenziell stabilen bis leicht steigenden Preisen in den Metropolregionen. Allerdings variiert die Entwicklung je nach Stadt und Immobilientyp erheblich. Faktoren wie Energieeffizienz, Lage und die wirtschaftliche Stärke der Region haben einen erheblichen Einfluss auf die Preisentwicklung.