Objektanalyse — Wie rentabel ist eine Immobilie?

Eine Objektanalyse bildet die Basis eines jeden Immobiliengeschäftes. Auf der Grundlage der Wertermittlung erfolgt die Preisfindung, die Zielgruppenbestimmung und es werden Werbebotschaften generiert. Aber die Objektanalyse kann auch für Besitzer von Anlage- und Gewerbeimmobilien interessant sein, die verlässliche Daten für die Suche nach Umwidmungsmöglichkeiten benötigen.

Objektanalyse: Definition und Nutzen

Im Zuge der Objektanalyse werden unterschiedliche verallgemeinerbare und wertebeschreibende Attribute einer Immobilie untersucht. Dabei werden Eigenschaften der Objektteile ermittelt und vergleichend beurteilt. Die Analyse kann je nach Genauigkeit und Anlass gebraucht und genutzt werden. Oft kommt die Objektanalyse im Zuge eines Immobilienverkaufs zum Einsatz und dient der Zielgruppenfindung sowie der darauf basierenden Anpassung von Werbebotschaften. Eine umfangreiche Objektanalyse wird hingegen meist bei gewerblichen Immobilien veranschlagt, um Grunddaten für die Projektentwicklung oder Umwidmungsmöglichkeiten von Renditeobjekten zu erfassen.

Grundsätzlich versteht man darunter die ordentliche Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert ist im Immobilienverkauf ein wesentlicher Kennwert für die Preisfindung.

Objektanalyse: Immobiliensachverständiger oder Makler?

Sowohl Immobilienmakler als auch Immobiliensachverständige können Wertermittlungen durchführen. Es bestehen jedoch variable Unterschiede in der Qualität und absolute Unterschiede in der Gültigkeit:

  • Immobiliensachverständige beziehungsweise geprüfte Immobiliengutachter sind in Deutschland neben entsprechend ausgebildeten Architekten die Einzigen, die ein ausführliches, detailliertes und zweifelsfrei nachvollziehbares Verkehrswertgutachten erstellen dürfen. Diese Wertermittlung muss nach standardisierten Gütekriterien erfolgen und hat als einziges vor Gericht bestand.

  • Immobilienmakler ermitteln den Verkehrswert im Zuge eines Immobilienverkaufs, wobei es prinzipiell um die Konstituierung eines fairen, aber rentablen Verkaufspreises geht.

Die Immobilienbewertung durch einen erfahrenen, kompetenten Makler kann bei grundständigen Immobilienverkäufen dem umfangreichen und kostenpflichtigem Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen vorgezogen werden. Wird die Objektanalyse für den Verkauf oder die Rentabilitätsprüfung einer Gewerbeimmobilie benötigt oder muss gegebenenfalls einer gerichtlichen Prüfung standhalten, sollte in jedem Fall zu dem detaillierten Gutachten durch einen Immobiliensachverständigen gegriffen werden.

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Auch Immobilienmakler können sich zu Immobiliensachverständigen weiterbilden lassen und danach gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten verfassen.

Objektanalyse: Das Verfahren

In der ausführlichen Objektanalyse wird das Objekt in Bezug auf verschiedene Analysebereiche untersucht, die wiederum in eigenen Zwischenanalysen zusammengefasst werden. Diese umfassen die Lageanalyse, die Grund¬stücks- und Gebäudeanalyse, die Wirtschaftlichkeitsanalyse, die Rentabilitätsanalyse und die Rechtsanalyse:

Die Lageanalyse

Mit der Lage als wichtigsten Wertfaktor bildet die Lageanalyse das Herzstück der Immobilienbewertung. Die verschiedenen Lagefaktoren werden in Hinblick auf zwei übergeordnete Dimensionen untersucht: Die Makro- und die Mikrolage:

  • Die Makrolage beleuchtet den gesamten Standort, also die Stadt oder oft auch nur die Kommune, in der die Immobilie sich befindet. In die Makrolage fließen beispielsweise Lagekriterien wie: die Bevölkerungsstruktur, die Wirtschaftsentwicklung, die Verkehrsinfrastruktur, die durchschnittlichen Lebenskosten, aber auch die allgemeine Beliebtheit mit ein.

  • Die Mikrolage schließt hingegen alle Lagefaktoren der unmittelbaren Umgebung mit ein. Wichtige Lagekriterien sind hier beispielsweise: soziale Strukturen, Lärmeinflüsse, Häuserzustand (benachbarter Immobilien), Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten oder der Verkehrsanbindung.

Die Grundstücks- und Gebäudeanalyse

Die Grundstücksanalyse betrachtet alles rund um den Grundstückswert. Dazu gehören die Grundstücksgröße, die Grundstücksform (Schnitt des Grundstücks im Hinblick auf Nutzungsmöglichkeiten), die Topographie und die Bodenverhältnisse. Die Analyse zeigt vor allem auch die baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf.

Die Gebäudeanalyse hingegen betrachtet eine bereits vorhandene Privat- oder Gewerbeimmobilie auf dem Grundstück. Hier fließen ähnliche Faktoren mit ein, also die Ermittlung der vollkommenen Wohn- und Nutzfläche, der Grundschnitt (für die Raumaufteilung) sowie das Baujahr. Gleichzeitig wird der Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen und die Kenndaten der Energieversorgung einschließlich energiesparender Dämmungsmaterialien in die Gebäudeanalyse mit einbezogen.

Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse

Sofern es sich um eine Gewerbe- oder Anlageimmobilie handelt, kommt noch eine Renditeanalyse dazu. Hierbei können je nach Art, Lage und Nutzung des Objektes unterschiedliche Aspekte bei der Analyse im Vordergrund stehen, weswegen kein allgemeingültiges Analyseschema sinnvoll wäre. Grundsätzlich werden dabei die realen oder geschätzten Kosten den realen oder geschätzten Ergebnissen gegenübergestellt, um die Wirtschaftlichkeit zu ermitteln.

Die Rechtsanalyse

Für die Rechtsanalyse werden die Grundbuchdaten herangezogen. Dabei werden bestehende Eigentumsverhältnisse evaluiert und vor allem Vermerke in Abteilung II des Grundbuches begutachtet. So werden alle Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile, sowie Miet- und Pachtverhältnisse untersucht und im Analyseergebnis aufgezeigt.

Unterlagen für die Objektanalyse

Für die Analyse der verschiedenen Objektteile, benötigt der Immobiliengutachter einige Dokumente und Nachweise, um eine akkurate, vollständige und beglaubigte Wertermittlung zu erstellen.

  • Für die Lageanalyse: Flurkartenauszug (kann beim Katasteramt online beantragt werden; sollte nicht älter als drei Monate sein)

  • Für die Grundstücksanalyse: Grundstücksgrundrisse und -schnittzeichnungen (zur Ermittlung der Grundstücksgröße und der Grundstücksform); eventuell bestehende Bodenanalysen (Informationen zu den Bodenverhältnissen)

  • Für die Gebäudeanalyse: Bauzeichnungen (Grundriss/Schnittzeichnungen), die Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen (zur Bestimmung des Modernisierungsgrades)

  • Renditeanalyse: Je nach Analyseschema; bei Mietobjekten Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten

  • Rechtsanalyse: Grundbuchauszug (Grunddaten, Ansprüche von Dritten z.B. Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte), bei Erbbaurecht Erbbaurechtsvertrag, bei Denkmalschutz Denkmalbescheid, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Nachweis über Baulasten)