Objektanalyse — Wie rentabel ist eine Immobilie?

Letztes Update: 09.09.2020

Eine Objektanalyse bildet die Basis eines jeden Immobiliengeschäftes. Jede Immobilie verfügt über ein unterschiedliches Potenzial hinsichtlich der Flächen-, Bewirtschaftungs- und Kosteneffizienz sowie möglicher Einnahmen. Zum Beispiel sind Lage, bauliche Nutzung, Größe und Bauweise eines Objektes wichtige Faktoren, die in die Analyse einfließen. Auf Basis dieser Wertermittlung erfolgen sowohl die Preisfindung als auch die Zielgruppenbestimmung und es werden Werbebotschaften generiert. Für Besitzer von Anlage- und Gewerbeimmobilien sind Objektanalysen interessant, wenn verlässliche Daten bei der Suche nach Umwidmungsmöglichkeiten benötigt werden.

1. Objektanalyse: Definition und Nutzen

Im Zuge der Objektanalyse werden unterschiedliche verallgemeinerbare und wertbeschreibende Attribute einer Immobilie untersucht. Dabei werden Eigenschaften der Objektteile ermittelt und vergleichend beurteilt. Je nach Genauigkeit der Analyse, wird sie bei unterschiedlichen Gelegenheiten in der Immobilienwirtschaft genutzt. Oft kommt die Objektanalyse im Zuge eines Immobilienverkaufs zum Einsatz und dient der Zielgruppenfindung sowie der darauf basierenden Anpassung von Werbebotschaften. Eine umfangreichere Objektanalyse wird hingegen meist bei gewerblichen Immobilien veranschlagt, um Grunddaten für die Projektentwicklung oder Umwidmungsmöglichkeiten von Renditeobjekten zu erfassen.

Grundsätzlich versteht man unter Objektanalyse die ordentliche Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert ist im Immobilienverkauf ein wesentlicher Kennwert für die Preisfindung.


2. Objektanalyse: Immobiliensachverständiger oder Makler?

Sowohl Immobilienmakler als auch Immobiliensachverständige können Wertermittlungen durchführen. Es bestehen jedoch variable Unterschiede in der Qualität und absolute Unterschiede in der Gültigkeit:

  • Immobiliensachverständige, beziehungsweise geprüfte Immobiliengutachter, sind in Deutschland neben entsprechend ausgebildeten Architekten die Einzigen, die ein ausführliches, detailliertes und zweifelsfrei nachvollziehbares Verkehrswertgutachten erstellen dürfen. Diese Wertermittlung muss nach standardisierten Gütekriterien erfolgen und hat als einziges vor Gericht bestand.

  • Immobilienmakler ermitteln den Verkehrswert im Zuge eines Immobilienverkaufs, wobei es prinzipiell um die Konstituierung eines fairen, aber rentablen Verkaufspreises geht.

Die Immobilienbewertung durch einen erfahrenen, kompetenten Makler kann bei grundständigen Immobilienverkäufen dem umfangreichen und kostenpflichtigen Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen vorgezogen werden. Wird die Objektanalyse für den Verkauf oder die Rentabilitätsprüfung einer Gewerbeimmobilie benötigt oder muss gegebenenfalls einer gerichtlichen Prüfung standhalten, sollte in jedem Fall zu dem detaillierten Gutachten durch einen Immobiliensachverständigen gegriffen werden.

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Auch Immobilienmakler können sich zu Immobiliensachverständigen weiterbilden lassen und danach gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten verfassen.


3. Objektanalyse: Inhalte des Verfahrens

In der ausführlichen Objektanalyse wird das Objekt in Bezug auf verschiedene Analysebereiche untersucht, die wiederum in eigenen Zwischenanalysen zusammengefasst werden. Diese umfassen die Lageanalyse, die Grundstücks- und Gebäudeanalyse, die Wirtschaftlichkeitsanalyse, die Rentabilitätsanalyse und die Rechtsanalyse:

3.1 Lageanalyse

Da die Lage der wichtigste Wertfaktor ist, bildet die Lageanalyse das Herzstück der Immobilienbewertung. Die verschiedenen Lagefaktoren werden in Hinblick auf zwei übergeordnete Dimensionen untersucht: Die Makro- und die Mikrolage:

  • Die Makrolage beleuchtet den gesamten Standort, also die Stadt oder oft auch nur die Kommune, in der die Immobilie sich befindet. In die Makrolage fließen beispielsweise Lagekriterien wie: die Bevölkerungsstruktur, die Wirtschaftsentwicklung, die Verkehrsinfrastruktur, die durchschnittlichen Lebenskosten, aber auch die allgemeine Beliebtheit mit ein.

  • Die Mikrolage schließt hingegen alle Lagefaktoren der unmittelbaren Umgebung mit ein. Wichtige Lagekriterien sind hier beispielsweise: soziale Strukturen, Lärmeinflüsse, Zustand benachbarter Immobilien, Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten oder die Verkehrsanbindung.

Die einzelnen Merkmale der Mikro- und Makrolage unterscheiden sich in qualitative und quantitative Standortfaktoren. Bei gewerblich genutzten Immobilien unterliegen die qualitativen Standortfaktoren, wie Kultur, Bildungsniveau und öffentliche Meinung, meist den qualitativen Faktoren, wie Steuern, Miete und Infrastruktur. Je nach Interessenten und Nutzung der Immobilie spielen sie in der Lageanalyse also eine über- oder untergeordnete Rolle.

3.2 Grundstücks- und Gebäudeanalyse

Die Grundstücksanalyse betrachtet alles rund um den Grundstückswert. Dazu gehören die Grundstücksgröße, die Grundstücksform (Schnitt des Grundstücks im Hinblick auf Nutzungsmöglichkeiten), die Topographie und die Bodenverhältnisse. Die Analyse zeigt vor allem auch die baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf.

Die Gebäudeanalyse hingegen betrachtet eine bereits vorhandene Privat- oder Gewerbeimmobilie auf dem Grundstück. Hier fließen ähnliche Faktoren mit ein, also die Ermittlung der verfügbaren Wohn- und Nutzfläche, der Grundschnitt (für die Raumaufteilung) sowie das Baujahr. Gleichzeitig werden der Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen und die Kenndaten der Energieversorgung einschließlich energiesparender Dämmungsmaterialien in die Gebäudeanalyse miteinbezogen.

3.3 Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse

Sofern es sich um eine Gewerbe- oder Anlageimmobilie handelt, kommt noch eine Renditeanalyse dazu. Hierbei können je nach Art, Lage und Nutzung des Objektes unterschiedliche Aspekte bei der Analyse im Vordergrund stehen, weshalb ein allgemeingültiges Analyseschema wenig sinnvoll wäre. Grundsätzlich werden dabei die realen oder geschätzten Kosten den realen oder geschätzten Ergebnissen gegenübergestellt, um die Wirtschaftlichkeit zu ermitteln.

3.4 Rechtsanalyse

Für die Rechtsanalyse werden die Grundbuchdaten herangezogen. Dabei werden bestehende Eigentumsverhältnisse evaluiert und vor allem Vermerke in Abteilung II des Grundbuches begutachtet. So werden alle Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile sowie Miet- und Pachtverhältnisse untersucht und im Analyseergebnis aufgezeigt.


4. Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse?

Für die Analyse der verschiedenen Objektteile benötigt der Immobiliengutachter einige Dokumente und Nachweise, um eine akkurate, vollständige und beglaubigte Wertermittlung zu erstellen.

📄 Unterlagen für die Lageanalyse

Flurkartenauszug (kann beim Katasteramt online beantragt werden; sollte nicht älter als drei Monate sein)

📄 Unterlagen für die Grundstücksanalyse

Grundstücksgrundrisse und -schnittzeichnungen (zur Ermittlung der Grundstücksgröße und der Grundstücksform); eventuell bestehende Bodenanalysen (Informationen zu den Bodenverhältnissen)

📄 Unterlagen für die Gebäudeanalyse

Bauzeichnungen (Grundriss/Schnittzeichnungen), die Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen (zur Bestimmung des Modernisierungsgrades).

📄 Unterlagen für die Renditeanalyse

Je nach Analyseschema; bei Mietobjekten Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten.

📄 Unterlagen für die Rechtsanalyse

Grundbuchauszug (Grunddaten, Ansprüche von Dritten z.B. Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte), bei Erbbaurecht Erbbaurechtsvertrag, bei Denkmalschutz Denkmalbescheid, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Nachweis über Baulasten).


Fazit

Die Objektanalyse dient den Beteiligten als aktuelle und objektive Betrachtung ihrer Immobilie. Sie soll Eigentümern und Gläubigern die Möglichkeit geben, eine angemessene Bewertung vorzunehmen, in der zum Beispiel mögliche Altlasten, aber auch neue baurechtliche Optionen identifiziert werden können. Der Umfang dieser Analysen sollte sich nach dem Objekt und dem zu tragenden Risiko richten. Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten möchte, benötigt sicherlich eine umfangreichere Analyse, als sie bei der Bewertung einer Eigentumswohnung typischerweise erforderlich ist. Das Kernziel der Objektanalyse ist immer eine umfangreiche und verlässliche Beurteilung der Immobilie, durch Berücksichtigung aller ausschlaggebenden Eigenschaften und Faktoren, um schließlich den angemessenen Verkehrswert zu bestimmen.

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