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Objektanalyse — Wie rentabel ist ihre Immobilie?

Letztes Update: 09.06.2021

Eine Objektanalyse ist eine ausführliche Untersuchung der Lage und Beschaffenheit einer Immobilie und dient in erster Linie dazu, den Marktwert des Gebäudes zu ermitteln.

Sie bildet die Basis eines jeden Immobiliengeschäftes. Jede Immobilie verfügt über ein unterschiedliches Potenzial hinsichtlich der Flächen-, Bewirtschaftungs- und Kosteneffizienz sowie möglicher Einnahmen. Die Lage, bauliche Nutzung, Größe und Bauweise eines Objektes sind beispielsweise wichtige Faktoren, die in die Analyse einfließen. Auf Basis dieser Wertermittlung erfolgen sowohl die Preisfindung als auch die Zielgruppenbestimmung und es werden Werbebotschaften generiert. Für Besitzer von Anlage- und Gewerbeimmobilien sind Objektanalysen interessant, wenn verlässliche Daten bei der Suche nach Umwidmungsmöglichkeiten benötigt werden.

1. Was ist eine Objektanalyse?

Mit einer Objektanalyse werden unterschiedliche verallgemeinerbare und wertbeschreibende Attribute einer Immobilie untersucht und beurteilt, um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Dabei werden Eigenschaften der Objektteile ermittelt und vergleichend beurteilt. Je nach Genauigkeit der Analyse, wird sie bei unterschiedlichen Gelegenheiten in der Immobilienwirtschaft genutzt. Oft kommt die Objektanalyse im Zuge eines Immobilienverkaufs zum Einsatz und dient als Grundlage für die Vermarktung des Gebäudes, der Zielgruppenfindung sowie der darauf basierenden Anpassung von Werbebotschaften. Wie umfangreich die Objektanalyse ist, hängt in erster Linie von der Größe des Objektes ab. Ein Gewerbegebäude wird anders und ausgiebiger bewertet als ein Wohngebäude. Da der Wert eines Gewerbegebäudes direkten Einfluss auf den Umsatz des Gebäudes hat, ist die Objektanalyse ein hilfreiches Mittel beim Treffen von finanziellen Entscheidungen. Sie liefert wichtige Hilfestellungen bei der Frage, ob ein Gebäude verkauft oder behalten werden soll und welche Verbesserungsmaßnahmen vorgenommen werden sollten.

Objektanalyse

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist im Immobilienverkauf ein wesentlicher Kennwert für die Preisfindung.

2. Wer führt eine Objektanalyse durch?

Sowohl Immobilienmakler als auch Immobiliensachverständige können Wertermittlungen durchführen. Es bestehen jedoch variable Unterschiede in der Qualität und absolute Unterschiede in der Gültigkeit:

Immobiliensachverständige, beziehungsweise geprüfte Immobiliengutachter, sind in Deutschland neben entsprechend ausgebildeten Architekten die Einzigen, die ein ausführliches, detailliertes und zweifelsfrei nachvollziehbares Verkehrswertgutachten erstellen dürfen. Diese Wertermittlung muss nach standardisierten Gütekriterien erfolgen und hat als einzige vor Gericht bestand.

Immobilienmakler ermitteln den Verkehrswert im Zuge eines Immobilienverkaufs, wobei es prinzipiell um die Konstituierung eines fairen, aber rentablen Verkaufspreises geht.

Die Immobilienbewertung durch einen erfahrenen, kompetenten Makler kann bei grundständigen Immobilienverkäufen dem umfangreichen und kostenpflichtigen Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen vorgezogen werden. Wird die Objektanalyse für den Verkauf oder die Rentabilitätsprüfung einer Gewerbeimmobilie benötigt oder muss gegebenenfalls einer gerichtlichen Prüfung standhalten, sollte jedoch in jedem Fall zu dem detaillierten Gutachten durch einen Immobiliensachverständigen gegriffen werden.

Objektanalyse durchgeführt von Immobiliensachverständiger

Auch Immobilienmakler können sich zu Immobiliensachverständigen weiterbilden lassen und danach gerichtlich anerkannte Verkehrswertgutachten verfassen.

3. Wie wird eine Objektanalyse durchgeführt?

In der ausführlichen Objektanalyse wird das Objekt in Bezug auf verschiedene Analysebereiche untersucht, die wiederum in eigenen Zwischenanalysen zusammengefasst werden. Diese umfassen die Lageanalyse, die Grundstücks- und Gebäudeanalyse, die Wirtschaftlichkeitsanalyse, die Rentabilitätsanalyse und die Rechtsanalyse. Die Eigenschaften des Objektes werden beurteilt und anschließend mit denen ähnlicher Objekten verglichen, um Rückschlüsse bezüglich einer Wertsteigerung oder -minderung ziehen zu können. Die Analysebereiche sind:

Durchführung der Objektanalyse

3.1 Lageanalyse

Da die Lage der wichtigste Wertfaktor ist, bildet die Lageanalyse das Herzstück der Immobilienbewertung. Die verschiedenen Lagefaktoren werden bezüglich zweier übergeordneter Dimensionen untersucht: Der Makro- und der Mikrolage:

  • Die Makrolage beleuchtet den gesamten Standort, also die Stadt oder oft auch nur die Kommune, in der die Immobilie sich befindet. In die Makrolage fließen beispielsweise Lagekriterien wie: die Bevölkerungsstruktur, die Wirtschaftsentwicklung, die Verkehrsinfrastruktur, die durchschnittlichen Lebenskosten, aber auch die allgemeine Beliebtheit mit ein.

  • Die Mikrolage umfasst hingegen alle Lagefaktoren der unmittelbaren Umgebung. Wichtige Lagekriterien sind hier beispielsweise: soziale Strukturen, Lärmeinflüsse, Zustand benachbarter Immobilien, Einkaufs- und Versorgungsmöglichkeiten oder die Verkehrsanbindung.

Die einzelnen Merkmale der Mikro- und Makrolage unterscheiden sich in qualitative und quantitative Standortfaktoren. Bei gewerblich genutzten Immobilien unterliegen die qualitativen Standortfaktoren, wie Kultur, Bildungsniveau und öffentliche Meinung, meist den qualitativen Faktoren, wie Steuern, Miete und Infrastruktur. Je nach Interessenten und Nutzung der Immobilie spielen sie in der Lageanalyse also eine über- oder untergeordnete Rolle.

3.2 Grundstücks- und Gebäudeanalyse

Die Grundstücksanalyse betrachtet alles rund um den Grundstückswert. Dazu gehören die Grundstücksgröße, die Grundstücksform (Schnitt des Grundstücks im Hinblick auf Nutzungsmöglichkeiten), die Topographie und die Bodenverhältnisse. Die Analyse zeigt vor allem auch die baulichen Nutzungsmöglichkeiten auf.

Die Gebäudeanalyse hingegen betrachtet eine bereits vorhandene Privat- oder Gewerbeimmobilie auf dem Grundstück. Hier fließen ähnliche Faktoren mit ein, also die Ermittlung der verfügbaren Wohn- und Nutzfläche, der Grundschnitt (für die Raumaufteilung) sowie das Baujahr. Gleichzeitig werden der Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen und die Kenndaten der Energieversorgung einschließlich energiesparender Dämmungsmaterialien in die Gebäudeanalyse miteinbezogen.

3.3 Wirtschafts- und Rentabilitätsanalyse

Sofern es sich um eine Gewerbe- oder Anlageimmobilie handelt, kommt noch eine Renditeanalyse hinzu. Hierbei können je nach Art, Lage und Nutzung des Objektes unterschiedliche Aspekte bei der Analyse im Vordergrund stehen, weshalb ein allgemeingültiges Analyseschema wenig sinnvoll wäre. Grundsätzlich werden dabei die realen oder geschätzten Kosten den realen oder geschätzten Ergebnissen gegenübergestellt, um die Wirtschaftlichkeit zu ermitteln. Diese Analyse spielt insbesondere eine wichtige Rolle für Investoren, welche abschätzen müssen, wie rentabel die Kapitalinvestition in ein Gewerbe sein wird.

3.4 Rechtsanalyse

Für die Rechtsanalyse werden die Grundbuchdaten herangezogen. Dabei werden bestehende Eigentumsverhältnisse evaluiert und vor allem Vermerke in Abteilung II des Grundbuches begutachtet. So werden alle Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile sowie Miet- und Pachtverhältnisse untersucht und im Analyseergebnis aufgezeigt.

4. Welche Unterlagen brauche ich für die Objektanalyse?

Unterlagen für Objektanalyse

Für die Analyse der verschiedenen Objektteile benötigt der Immobiliengutachter einige Dokumente und Nachweise, um eine akkurate, vollständige und beglaubigte Wertermittlung zu erstellen.

📄 Unterlagen für die Lageanalyse

Flurkartenauszug (kann beim Katasteramt online beantragt werden; sollte nicht älter als drei Monate sein)

📄 Unterlagen für die Grundstücksanalyse

Grundstücksgrundrisse und -schnittzeichnungen (zur Ermittlung der Grundstücksgröße und der Grundstücksform); eventuell bestehende Bodenanalysen (Informationen zu den Bodenverhältnissen)

📄 Unterlagen für die Gebäudeanalyse

Bauzeichnungen (Grundriss/Schnittzeichnungen), die Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen (zur Bestimmung des Modernisierungsgrades).

📄 Unterlagen für die Renditeanalyse

Je nach Analyseschema; bei Mietobjekten: Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten.

📄 Unterlagen für die Rechtsanalyse

Grundbuchauszug (Grunddaten, Ansprüche von Dritten z.B. Nießbrauch, Wohn- oder Vorkaufsrechte), bei Erbbaurecht Erbbaurechtsvertrag, bei Denkmalschutz Denkmalbescheid, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Nachweis über Baulasten).

Fazit

Die Objektanalyse beurteilt die bauliche Gestaltung der Immobilie bezüglich ihrer technischen Ausstattung, Qualität und Architektur.

Die Objektanalyse dient den Beteiligten als aktuelle und objektive Betrachtung ihrer Immobilie. Sie soll Eigentümern und Gläubigern die Möglichkeit geben, eine angemessene Bewertung vorzunehmen, in der zum Beispiel mögliche Altlasten, aber auch neue baurechtliche Optionen identifiziert werden können. Der Umfang dieser Analysen sollte sich nach dem Objekt und dem zu tragenden Risiko richten. Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten möchte, benötigt sicherlich eine umfangreichere Analyse, als sie bei der Bewertung einer Eigentumswohnung typischerweise erforderlich ist. Das Kernziel der Objektanalyse ist immer eine umfangreiche und verlässliche Beurteilung der Immobilie, unter Berücksichtigung aller ausschlaggebenden Eigenschaften und Faktoren, um schließlich den tatsächlichen Verkehrswert zu bestimmen. Die Bewertung soll Schwächen und Mängel darstellen, so dass Maßnahmenvorschläge zur Verbesserung des Immobilienwerts erarbeitet werden können. Diese Maßnahmenvorschläge müssen sowohl die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit als auch die Amortisationsdauer berücksichtigen. Kosten und Nutzen sollten jeweils in Relation gesetzt und unter dem Aspekt der Wirtschaftlichkeit betrachtet werden.

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Bildquellen: 

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