Wohnen mit Perspektive: Vielseitiges Zweifamilienhaus mit Garten, Balkonen & PV-Anlage

Willkommen in einem Zuhause, das großzügiges Wohnen, flexible Nutzungsmöglichkeiten und einen gepflegten Modernisierungsstand vereint.

Dieses gepflegte Zweifamilienhaus überzeugt durch seine durchdachte Aufteilung, vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und eine solide Bauweise. Die im Jahr 1970 errichtete Immobilie wurde über die Jahre hinweg laufend instand gehalten und in wesentlichen Bereichen modernisiert.

Auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 191,42 m² erstreckt sich das Haus über zwei Ebenen und bietet eine klare sowie funktionale Struktur. Es ist derzeit in zwei räumlich voneinander getrennte Wohneinheiten im Erdgeschoss und Obergeschoss gegliedert. Die vorhandene Aufteilung ermöglicht dennoch eine flexible Nutzung – ideal für Eigennutzer mit zusätzlicher Vermietung, Mehrgenerationenwohnen oder als Kapitalanlage.

Die Erdgeschosswohnung verfügt über ca. 97,16 m² drei gut geschnittene Zimmer und bietet direkten Zugang zum Garten sowie einen eigenen Balkon, der den Wohnraum harmonisch ins Freie erweitert. Die Wohnung im Obergeschoss hat umfasst ca. 94,26 m² ebenfalls drei Zimmer und überzeugt durch einen Balkon mit angenehmem Ausblick. Beide Einheiten bieten eine funktionale Raumaufteilung mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten.

In den vergangenen Jahren wurden beide Wohnungen umfassend modernisiert. Im Erdgeschoss wurden 2015/2016 moderne Vinylbodenbeläge im Wohn- und Arbeitszimmer verlegt. In den Jahren 2017/2018 folgten weitere Maßnahmen, darunter neue Bodenbeläge in Flur und Schlafzimmer, die Erneuerung von Türen und Zargen sowie der Austausch der Heizkörper. Das Badezimmer im Erdgeschoss wurde im Zeitraum von Dezember 2017 bis Januar 2018 vollständig saniert. Die Küche ist mit einem Parkettboden ausgestattet.

Im Obergeschoss wurden bereits in den Jahren 2003/2004 umfangreiche Modernisierungen durchgeführt. Dazu zählen die Erneuerung der Bodenbeläge in Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmern sowie Laminatböden in weiteren Räumen. Auch hier wurden Türen und Heizkörper erneuert. Das Badezimmer im Obergeschoss wurde ebenfalls in diesem Zuge saniert. In beiden Bädern wurde zusätzlich eine Fußbodenheizung nachgerüstet.

Das Dach wurde im Jahr 2006 vollständig neu eingedeckt und befindet sich in einem ordnungsgemäßen Zustand. Der Dachstuhl ist unverändert und solide erhalten. Eine Zwischensparrendämmung (ca. 1992) ist vorhanden und trägt zur Verbesserung der Energieeffizienz bei. Entsprechende Nachweise liegen vor.

Das ca. 667 m² große Grundstück bietet einen gepflegten Garten mit viel Platz zur individuellen Nutzung und Erholung. Terrasse, Balkone sowie eine erneuerte Pergola unterstreichen die hohe Aufenthaltsqualität im Außenbereich. Eine Überdachung des Kellerabgangs sowie eine Drainage entlang der straßenseitigen Hausbreite tragen zusätzlich zum Werterhalt der Immobilie bei.

Der Eingangsbereich wurde aufgewertet und umfasst eine Hauseingangstüre aus dem Jahr 1999 sowie eine ergänzende Festverglasung im Obergeschoss (2013), die für einen angenehmen Lichteinfall sorgt. Der Eingangsbereich im Erdgeschoss ist zusätzlich hochwertig mit Granit verkleidet und unterstreicht den gepflegten Gesamteindruck.

Ein besonderes Highlight stellt die beheizte Garage mit integrierter Montagegrube dar, die vielseitige Nutzungsmöglichkeiten bietet. Ergänzend stehen ein Kellergeschoss mit ausreichend Stauraum sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss zur Verfügung, das zusätzliches Potenzial bietet.

Abgerundet wird das Gesamtangebot durch eine im Jahr 2006 installierte Photovoltaikanlage mit einer Leistung von ca. 7,5 kWp, die zur nachhaltigen Energiegewinnung beiträgt und langfristige wirtschaftliche Vorteile bietet.

Die Immobilie befindet sich in attraktiver Wohnlage im Ortsteil Riedlingen der Großen Kreisstadt Donauwörth. Der Stadtteil zählt zu den größten und gewachsenen Wohngebieten der Stadt und bietet eine angenehme Kombination aus ruhigem Wohnen und guter Infrastruktur.

Im Bereich Bildung und Betreuung ist die Lage besonders vorteilhaft: Ein Kindergarten sowie eine Grundschule befinden sich direkt im Ortsteil, weiterführende Schulen sind im Stadtgebiet von Donauwörth schnell erreichbar.

Die Nahversorgung ist durch zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Banken und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs im Stadtgebiet von Donauwörth sehr gut gewährleistet.

Die Verkehrsanbindung ist als überdurchschnittlich gut zu bezeichnen. Der Bahnhof von Donauwörth stellt einen wichtigen regionalen Verkehrsknotenpunkt dar und bietet Anschluss in Richtung Augsburg, Nürnberg und Ingolstadt. Ergänzt wird dies durch ein gut ausgebautes Busnetz im Stadtgebiet. Über die nahegelegenen Bundesstraßen besteht zudem eine schnelle Anbindung an das überregionale Straßennetz.

Die Umgebung bietet darüber hinaus zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Rad- und Spazierwege sowie die naturnahe Lage entlang der Donau tragen zu einer hohen Wohn- und Lebensqualität bei.

Die Provision i.H.v. 3,57 % inkl. MwSt. ist mit Kaufvertragsbeurkundung fällig, sofern der Verkaufspreis über 83.000,00 € liegt.

Liegt der Verkaufspreis dagegen bei/unter 83.000,00 €, ist die fest vereinbarte Mindestprovision i.H.v. mind. 5.950,00 € inkl. MwSt. mit Kaufvertragsbeurkundung fällig. Die Mindestprovision fällt insg. nur einmal an, wodurch Verkäufer und Käufer die Mindestprovision dann jeweils mit 2.975,00 € inkl. MwSt. tragen.