Haus verkaufen oder vermieten: Vor- und Nachteile im Vergleich

Letztes Update: 11.08.2020

Egal ob Erbfall, Umzug oder Trennung – es gibt einige Situationen im Leben, die einen überlegen lassen, was mit dem eigenen Haus geschehen soll. Will oder kann man die Immobilie nicht selbst bewohnen, stellt sich als Erstes die Frage, ob man diese verkaufen oder lieber doch vermieten sollte. Lesen Sie hier, welche Vor- und Nachteile beide Varianten für Sie als Eigentümer haben, was sich in Ihrem Fall am meisten lohnt und was es bei der Entscheidungsfindung zu beachten gilt.

Das Haus verkaufen oder vermieten?


Haus verkaufen oder vermieten – Was ist sinnvoller?

Es gibt sicherlich keine pauschale Antwort auf die Frage, ob es sinnvoller ist, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten. Wenn Sie ein Haus besitzen, das Sie (zumindest momentan) nicht selbst bewohnen wollen oder können, sollten Sie für die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung einige Aspekte bedenken, um abzuwägen, welche Variante sich in Ihrem Fall am meisten lohnt. Zu bedenken sind dabei die individuellen Gegebenheiten und Anforderungen des Hauseigentümers. Für die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung sind beispielsweise folgende Fragen zu beantworten:

  • Wie hoch ist der Immobilienwert und die mögliche Rendite? Wie viel ist das Haus wert? Wäre ein Verkauf oder eine Vermietung (in Bezug auf den möglichen Verkaufserlös oder die Mietrendite) die rentablere Alternative? Wie alt ist das Haus?

  • Sind Sie und das Haus rechtlich oder finanziell an Verpflichtungen oder Mitentscheider gebunden? Sind Sie alleiniger Eigentümer des Hauses? Haben Sie das Haus geerbt und gibt es eine Erbengemeinschaft, die bei der Entscheidung miteinbezogen werden muss? Ist das Haus bereits abbezahlt oder finanzieren Sie es noch mit einem laufenden Kredit und müssen Sie beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entrichten?

  • Wie ist Ihre persönliche und finanzielle Situation? Wie lange befindet sich das Haus schon in Ihrem Besitz? Kommt eine Eigennutzung für Sie nur momentan oder generell nicht infrage? Auf welche Weise soll das im Haus gebundene Vermögen in Zukunft nutzbar gemacht werden?

Im Folgenden geben wir Ihnen eine detaillierte Auskunft über finanzielle und steuerliche sowie rechtliche und organisatorische Aspekte als Entscheidungsgrundlage für eine Vermietung oder einen Verkauf Ihres Hauses.


Verkaufen oder vermieten – Was lohnt sich finanziell?

Bei der Wahl zwischen verkaufen und vermieten stellen sich viele Eigentümer zuerst die Frage: Was ist lukrativer? Neben der aktuellen Marktlage und den Immobilienpreisen in Ihrer Region sollten Sie die Entscheidung abhängig von Ihrer finanziellen Situation treffen. Wägen Sie ab, ob es für Sie eher von Vorteil ist, den gesamten Verkaufserlös kurzfristig zu erhalten oder stattdessen ein kontinuierliches Einkommen durch regelmäßige Mieteinnahmen.

Mit dem Zufluss an Liquidität durch einen hohen Verkaufserlös können Sie die Summe für andere hohe Investitionen oder Kosten verwenden, beispielsweise um einen bestehenden Kredit abzubezahlen oder ein neues Haus zu kaufen. Andernfalls besteht auch die Möglichkeit, die Geldsumme anzulegen. Allerdings ist bei klassischen Geldanlagen die Rendite aufgrund aktuell geringer Verzinsung meist niedriger als bei der Mietrendite. Außerdem sinkt der Geldwert bei traditionellen Geldanlagen mit der Zeit inflationsbedingt.

Die Mietrendite wird im Allgemeinen ermittelt, indem die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie gesetzt werden. Sie gilt als weitgehend inflationssichere und zuverlässige Einnahmequelle, die zugleich als Altersvorsorge dienen kann. Als eine gute Mietrendite wird in der Regel ein Prozentsatz ab circa vier Prozent angesehen. Dabei kommt es aber auch auf die Art der Immobilie an. Der jeweilige Mietpreisspiegel dient als Orientierungshilfe für die Jahresmiete. Für die Entscheidung, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten sollen, kann eine Hausbewertung eine Hilfe sein. Wenn Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses kennen, haben Sie einen Anhaltspunkt in Bezug auf den möglichen Verkaufspreis beziehungsweise die mögliche Mietrendite.

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Die Mietrendite bietet häufig eine langfristige stabile Einnahmequelle. Gleichzeitig besteht für die Zukunft die Möglichkeit, das Haus später noch selbst zu nutzen oder doch zu verkaufen. Trotzdem gibt es auch einige Risiken, wenn Sie Ihr Haus vermieten. Beispielsweise kann es zu Mietausfällen kommen, wenn die Mieter sich die Miete nicht mehr leisten können oder Sie an Mietnomaden geraten. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter mit finanziellen Rückständen rechnen und laufende Kosten aus Ihrer eigenen Tasche bezahlen. Des Weiteren führt eine Vermietung (nicht nur bei Mietnomaden, sondern auch bei gewöhnlichen Mietern) in der Regel zu einer Abnutzung des Hauses, die wiederum einen negativen Einfluss auf den Hauswert haben kann. Beim Verkauf des Hauses haben Sie als Eigentümer, abgesehen davon, wie Sie den Verkaufserlös verwalten, ein geringeres finanzielles Risiko.

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Unser Tipp

Wenn Sie sich vom Haus trennen möchten, allerdings nicht sofort ausziehen wollen, besteht die Möglichkeit, das Haus unter Vereinbarung eines Nießbrauchrechtes zu verkaufen. So können Sie für die festgelegte Zeit im Haus wohnen bleiben.


Verkauf oder Vermietung: Verpflichtungen und Zeitaufwand

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, bleiben Sie natürlich Eigentümer und Entscheidungsträger über die Immobilie. Doch mit den Rechten gehen auch Pflichten als Vermieter einher. Das Aufgabenfeld des Vermieters beinhaltet eine Reihe von Verpflichtungen, die teilweise sowohl kosten- als auch zeitintensiv sein können, weshalb Sie sich vorab darüber bewusst sein sollten, ob Sie derartige Verpflichtungen eingehen möchten. Natürlich können Sie das Haus auch im Nachhinein noch verkaufen, wenn Sie merken, dass die Vermieter-Rolle nicht das Richtige für Sie ist. Allerdings sollten Sie berücksichtigen, dass Mieter nicht ohne Weiteres gekündigt werden können, da es entsprechende Fristen und Mieterschutz gibt. Darüber hinaus kann die Immobilie wie bereits erwähnt durch die Abnutzung aufgrund einer Vermietung an Wert verlieren, wodurch Sie am Ende vermutlich einen geringeren Verkaufspreis erzielen können, als wenn Sie gleich verkaufen. Aber auch für diese Situation haben wir einige Tipps für Sie parat, wie Sie vor dem Verkauf den Wert Ihrer Immobilie steigern können.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Zeit und Geld in die Verwaltung und Instandhaltung des Hauses zu investieren. Zudem sind Sie in der Regel Ansprechpartner für die Mieter. Zu Ihren Aufgaben gehört es beispielsweise, bei Bedarf Handwerker zu beauftragen und Reparaturen und Baumaßnahmen zu beaufsichtigen. Außerdem müssen Sie Verwaltungsaufgaben übernehmen (sofern Sie nicht kostenpflichtig eine Hausverwaltung damit beauftragen). Im Falle einer Kündigung müssen Sie für den Nachmieter sorgen und wenn der Mieter nicht zahlt, müssen Sie sich um das Mahnverfahren kümmern. Wenn das Haus also in einem ansprechenden Zustand gehalten und durchgängig vermietet werden soll, ist die Vermietung oft zeitaufwändig. Wenn Sie wenig Zeit haben, um sich um Mietangelegenheiten zu kümmern und kein finanzielles Risiko eingehen möchten, sind Sie mit einem Verkauf besser beraten. Nach der Schlüsselübergabe und dem Eingang des Kaufpreises haben Sie als ehemaliger Eigentümer keine weiteren Pflichten mehr.

Ein altes Haus verkaufen oder vermieten?

Besonders bei älteren Häusern stehen häufig Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an, die teilweise mit hohen Kosten verbunden sind und für den Vermieter schnell zu finanziellen Problemen führen können, wenn dieser nicht über die nötigen Rücklagen verfügt. Ein altes Haus zu verkaufen, ist daher in den meisten Fällen bequemer für den Eigentümer, da die Pflichten zur Verwaltung und Instandhaltung sowie damit verbundene Kosten und langfristige Bürokratie entfallen.

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, gibt es - je nach Situation - verschiedene Möglichkeiten. Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind, gestaltet es sich oft schwierig, das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung gleichermaßen unter den einzelnen Parteien aufzuteilen. Sollten Sie sich dazu entscheiden, die geerbte Immobilie zu vermieten, müssen die Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Häufig lohnt es sich im Falle einer Erbengemeinschaft, die geerbte Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös untereinander aufzuteilen.

Sollten Sie eine bereits vermietete Immobilie erben, bleibt das derzeitige Mietverhältnis bestehen. Sie werden damit automatisch zum Vermieter. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, das Haus vermietet weiterzuverkaufen. Das Haus leerstehend zu verkaufen, ist nicht sofort möglich, da Sie das bestehende Mietverhältnis nicht grundlos kündigen können. Falls Sie vorhaben, das Haus selbst zu bewohnen oder ein naher Verwandter einziehen möchte, ist es möglich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

Im Falle einer Trennung das Haus verkaufen oder vermieten?

Im Falle einer Trennung stellt sich unweigerlich die Frage, was mit dem gemeinsamen Immobilieneigentum geschehen soll. Dabei ist es die wohl einfachste Möglichkeit, das gemeinsame Haus bei der Scheidung zu verkaufen und den Erlös gleichermaßen zwischen beiden Parteien aufzuteilen. Um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden, lohnt es sich, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Bei einem guten Verhältnis zwischen den ehemaligen Ehepartnern besteht außerdem die Möglichkeit, das Haus nach der Scheidung zu vermieten. Dadurch können fortlaufende Immobilienkredite mithilfe der Mieteinnahmen getilgt werden. Aber aufgepasst, die Verwaltung einer vermieteten Immobilie ist mit viel Zeitaufwand verbunden. Getrennte Eheleute sollten sich daher frühzeitig einigen, wer diesen Teil übernimmt.


Steuerliche Aspekte bei Verkauf und Vermietung

Auch aus steuerlicher Sicht gibt es für die Entscheidung, ob man verkaufen oder vermieten sollte, einige Dinge zu beachten. Oftmals fallen bei einem Hausverkauf Steuern an. Als Eigentümer müssen Sie sich bewusst sein, dass die Gewinne aus Immobilienverkäufen steuerpflichtig sind, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist und vor dem Verkauf nicht selbst genutzt wurde. Bei diesen privaten Veräußerungsgeschäften fällt für den Verkäufer die Spekulationssteuer an. Diese Steuerlast entfällt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist oder wenn Sie das Haus vermieten, statt es zu verkaufen. Wenn sich das Haus im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Jahren in Eigennutzung befand, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls.


Fazit: Diese Fragen sollten Sie sich stellen

In der folgenden Tabelle finden Sie eine vergleichende Übersicht dazu, ob in Bezug auf bestimmte Gegebenheiten und Anforderungen der Verkauf oder die Vermietung Ihres Hauses die bessere Alternative ist:

Sie sollten Ihr Haus verkaufen, wenn…Sie sollten Ihr Haus vermieten, wenn…
… Sie eine schnelle, dafür größere Geldquelle als einmaligen Erlös bevorzugen.… Sie eine kontinuierliche, langfristige Einkommensquelle bevorzugen.
… Sie unabhängig sein und keine Verantwortung und Verpflichtungen als Vermieter eingehen möchten.… nichts dagegen haben, Zeit und Kosten in Vermietungsaufgaben zu investieren.
… Sie keine Zeit und Kosten in die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie investieren möchten.… Sie finanzielle Rücklagen für mögliche Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten haben.
… die erzielbare Mietrendite geringer als Erträge aus Geldanlagen wäre.… Sie die ggf. anfallende Zahlung von Spekulationssteuer vermeiden möchten.
… die Mietpreise vor Ort niedrig sind oder die Lage der Immobilie wenig gefragt ist.… es in Ihrer Region eine hohe Nachfrage nach Mietimmobilien gibt.
… Sie eine mögliche Wertminderung durch Abnutzung bei Vermietung vermeiden wollen.… Sie die Mieteinnahmen als Kapitalanlage für die Altersvorsorge nutzen möchten.
… Sie nicht sofort ausziehen möchten, aber sich einen Verkauf mit Nießbrauchrecht vorstellen können.… Sie sich nicht endgültig von dem Haus trennen, sondern es im eigenen Besitz behalten und eventuell später selbst nutzen möchten (Eigenbedarf).
Für Verkäufer: Hauswert online ermittelnFür Vermieter: Tipps zur Betriebskostenabrechnung


Bildquelle: iStock.com/AndreyPopov

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