Ein Thema, viele Ansichten: Befindet sich Deutschland in einer Immobilienblase?

20.06.18 • Lesezeit: 3:50 Minuten

Seit mehr als acht Jahren, weist der deutsche Immobilienmarkt in seiner Preisentwicklung steigende Tendenzen auf.¹ Mit diesem Aufschwung werden die Fragen danach, ob wir uns derzeit in einer Immobilienblase befinden und ob diese möglicherweise bald platzen wird, lauter. Ein Thema, welches vor allem wegen den hohen Immobilienpreise bei vielen Deutschen wieder an Relevanz gewonnen hat. Was ist überhaupt eine Immobilienblase? Welche Faktoren beeinflussen eine solche und bestehen eventuell jetzt schon Parallelen zu früheren Krisen im Ausland?

Immobilienblase

Wann spricht man von einer Immobilienblase?

Grundsätzlich spricht man von einer Immobilienblase, wenn die Preise für Immobilien innerhalb einer kurzen Zeitspanne, unverhältnismäßig und unproportional im Verhältnis zur Lage, zur Teuerungsrate oder zum Durchschnittseinkommen steigen.

Steigende Preise sind normal für den Markt und ein Resultat aus Angebot und Nachfrage. Steigende Preise sind nicht zwangsläufig ein Indiz für eine Immobilienblase. Sobald jedoch Kreditnehmer und demzufolge Banken ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, kann eine Immobilienblase das wirtschaftliche Gleichgewicht durcheinanderbringen.

Info

In den USA führte die Finanzkrise 2007 Banken und Verbraucher in den finanziellen Ruin. Auslöser dafür war die zuvor geplatzte Immobilienblase.

Welche Faktoren beeinflussen das Zustandekommen?

Für das Zustandekommen spielen mehrere Aspekte eine Rolle. Unter anderem können folgende Faktoren beobachtet werden:

  1. Das Kreditvolumen: Es bezeichnet die Summe aller von Banken und der Bundesbank gewährten Kredite und beeinflusst die Stabilität des Marktes. Wenn das Kreditvolumen durch die Vergabe von hohen Krediten, an nicht ausreichend liquide Kunden gesteigert wird, wächst das Risiko einer Immobilienblase.

  2. Die Fremdkapitalquote: Sie gibt an, wie viel Prozent der Immobilienkosten über dem jeweiligen Kredit finanziert werden. Kapitalanleger sollten eine komplette Fremdfinanzierung in der Regel vermeiden.

  3. Die Laufzeit der Darlehen: Kredite mit einer kurzen Laufzeit bergen die Gefahr, dass bei einer Anschlussfinanzierung möglicherweise höhere Zinsen gezahlt werden müssen. Demnach schützen sich Haushalte vor einer Zinserhöhung, indem sie Verträge mit längeren Laufzeiten abschließen.

  4. Die Tilgungsrate: Sie gibt den Prozentsatz des Darlehens an, der zum Schuldenabbau eingesetzt wird.

Bestehen Parallelen zu früheren Krisen im Ausland?

In den USA bildete sich wegen einer lockeren Kreditvergabe, kaum vorhandenem Eigenkapital und einer geringen Tilgung, eine Immobilienblase. Mit dem Anstieg der Zinsen konnte der Großteil der Bevölkerung seine Raten nicht mehr bedienen: Die Folge war der Verkauf des Eigenheims. Daraus wiederum resultierte der enorme Preis- und Sachwertverfall von Immobilien und brachte die Immobilienblase zum Platzen.

Die Einführung des Euros in Spanien und das daraus resultierte niedrige Zinsniveau, machten den spanischen Immobilienmarkt zu einem lukrativen Spekulationsgeschäft. Die großzügige Ausweisung von Bauland ermöglichte zahlreiche Bauprojekte und lockte eine Vielzahl an Investoren. Eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien führte zu steigenden Preisen. Als die Zinsen wieder anstiegen, und die Nachfrage nach Krediten in diesem Zusammenhang sank, platze die zuvor entstandene Immobilienblase. Viele Eigentümer verloren ihren Job und konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen. Das Platzen der Immobilienblase hatte Auswirkungen auf ganz Spanien.

Auch Deutschland befindet sich derzeit in einem Bau- und Immobilienboom. Im letzten Jahren wurde deutlich mehr gebaut, bei den aktuell niedrigen Bauzinsen, als in den Vorjahren und die Immobilienpreise steigen in den Großstädten stetig an. Verlust- und Fremdkapitalquoten deutscher Banken sprechen aber für eine vorsichtige Kreditvergabe.²

Auch die Menge, die an Krediten vergeben wird, unterscheidet sich zu Spanien. Während in Spanien die Kreditbestände vor der Finanzkrise geradezu explodierten, sind sie in Deutschland in den vergangenen Jahren nur langsam gestiegen.

Die höheren Preise werden, anders als in den USA und Spanien, durch die Nachfrage getrieben und nicht durch das Angebot. Der Bedarf an Wohnungen ist immer noch höher als das derzeitige Angebot. Ein Grund dafür sind die hohen Beschäftigungszahlen,³ die das Interesse an rentablen Investitionsmöglichkeiten steigern.

Eine Auswertung von Interhyp, dem größten Kreditvermittler für private Baufinanzierung in Deutschland, zeigt, dass Deutsche die Niedrigzinspolitik nutzen, um vor allem möglichst schnell ihre Kredite zu tilgen. Die Tilgungsrate hat sich von 2009 bis 2017 auf etwa drei Prozent verdoppelt.⁴

Steigende Preise sind nicht zwangsläufig ein Indikator für eine Immobilienblase. Vielmehr beeinflussen eine Vielzahl von Faktoren das Zustandekommen einer solchen. Wirft man einen Blick auf vergangene Krisen und deren Entwicklung – allen voran in Spanien und den USA – wird deutlich, dass Parallelen bestehen, diese aber einen anderen Ursprung aufweisen.



Auch interessant in Bezug auf Immobilienpreise: Wie sich die Immobilienpreise in Frankfurt nach dem Brexit verändern könnten.


¹ Vgl. Statista

² Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft

³ Vgl. Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2017

⁴ Vgl. Interhyp

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