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Immobilienblase 2021: Wie wahrscheinlich ist sie?

Letztes Update: 06.01.21

Die Immobilienblase ist eine Form der Spekulationsblase und beschreibt eine starke Überbewertung von Immobilien in einem bestimmten Bereich des Immobilienmarktes. Bei einer Immobilienblase steigen die Immobilienpreise unverhältnismäßig schnell an, erreichen einen Höchststand und fallen daraufhin rapide ab: Die Blase “platzt”.


Eine Immobilienblase entsteht durch die Überbewertung von Immobilien in einem regional abgegrenzten Teil des Immobilienmarktes. Die Preise für Immobilien in Deutschland sind in den letzten Jahren extrem gestiegen und haben sich in manchen Städten sogar verdoppelt. Befindet sich Deutschland derzeit in einer Immobilienblase? Wird die Immobilienblase 2021 platzen? Was passiert wenn die Immobilienblase platzt? Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt? Erklärungen und Prognosen zur Immobilienblase 2021 finden Sie in diesem Artikel.

1. Wann spricht man von einer Immobilienblase?

Grundsätzlich spricht man nur von einer Immobilienblase, wenn die Preise für Immobilien innerhalb einer kurzen Zeitspanne unverhältnismäßig und unproportional im Verhältnis zur Lage, zur Teuerungsrate oder zum Durchschnittseinkommen steigen.

Steigende Preise sind normal für den Markt und ein Resultat aus Angebot und Nachfrage. Steigende Preise sind nicht zwangsläufig ein Anzeichen für eine Immobilienblase.


2. Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?

Platzt eine Immobilienblase, führt dies oft zu einer nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Belastung. Kreditnehmer und Banken können ihren Zahlungsverpflichtungen für Häuser, Wohnungen oder andere Objekte nicht mehr nachkommen, wodurch das wirtschaftliche Gleichgewicht gestört wird.

Beispiel:

In den USA führte die Finanzkrise 2007 Banken und Verbraucher in den finanziellen Ruin. Auslöser dafür war die zuvor geplatzte Immobilienblase.

Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?


3. Wie entsteht eine Immobilienblase?

Für das Zustandekommen einer Immobilienblase spielen neben der Entwicklung der Kaufpreise, Mieten und des durchschnittlichen Einkommens weitere Aspekte eine Rolle. Für die Beurteilung der “Blasengefahr” und Überhitzung des Immobilienmarktes sollten unter anderem folgende Faktoren beobachtet werden:

  1. Kreditvolumen

  2. Fremdkapitalquote

  3. Laufzeit der Darlehen

  4. Tilgungsrate

Was bedeutet Kreditvolumen?

Das Kreditvolumen bezeichnet die Summe aller von Banken und der Bundesbank gewährten Kredite und beeinflusst die Stabilität des Marktes. Wenn das Kreditvolumen durch die Vergabe von hohen Krediten an nicht ausreichend liquide Kunden gesteigert wird, wächst das Risiko einer Immobilienblase.

Was bedeutet Fremdkapitalquote?

Die Fremdkapitalquote gibt an, wieviel Prozent der Immobilienkosten über den jeweiligen Kredit finanziert werden. Kapitalanleger sollten eine komplette Fremdfinanzierung in der Regel vermeiden.

Was bedeutet die Laufzeit der Darlehen?

Kredite mit einer kurzen Laufzeit bergen die Gefahr, dass bei einer Anschlussfinanzierung möglicherweise höhere Zinsen gezahlt werden müssen. Demnach schützen sich Haushalte vor einer Zinserhöhung, indem sie Verträge mit längeren Laufzeiten abschließen.

Was bedeutet die Tilgungsrate?

Die Tilgungsrate gibt den Prozentsatz des Darlehens an, der zum Schuldenabbau eingesetzt wird.


4. Wie wahrscheinlich ist eine Immobilienblase 2021?


In der Diskussion, ob Deutschland bzw. einige deutsche Großstädte und Metropolen sich in einer Immobilienblase bzw. Spekulationsblase befinden, teilen sich die Expertenmeinungen. Grund dafür sind mehrere Faktoren, die für, aber auch gegen die Gefahr einer Immobilienblase sprechen. Argumente, die dafür sprechen, sind beispielsweise stark steigende Immobilienpreise in Metropolen wie München und die Nullzinspolitik in Deutschland. Diese könnte dazu führen, dass Immobilienkäufer bei steigenden Zinsen ihre Kredite nicht zurückzahlen können, sobald die Zinsbindung abgelaufen ist. Argumente, die gegen eine Immobilienblase sprechen, sind strenge Kriterien für die Vergabe von Krediten. Verlust- und Fremdkapitalquoten deutscher Banken sprechen aber für eine vorsichtige Kreditvergabe.² für Immobilien sowie das weiterhin geringe Angebot von Wohnraum, welches auch in Zukunft nicht schnell zunehmen wird.

Wie wahrscheinlich ist eine Immobilienblase 2021?

Welche Städte sind am ehesten von einer Immobilienblase betroffen?


Zu den Städten mit der rasantesten Preisentwicklung und demnach mit dem größten Risiko einer Immobilienblase zählen: München, Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und Köln. Die Großstädte München und Frankfurt sind besonders betroffen. Hier sind die Kaufpreise für Wohnraum in den letzten Jahren am stärksten gestiegen.

Die aktuellen Preise und Entwicklungen zu Städten wie München, Berlin, Hamburg und weiteren Regionen finden Sie auf unserer Seite Immobilienpreise.

5. Werden Immobilien wieder billiger?


Nach aktuellen Prognosen ist es unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in nächster Zeit sinken werden. Steigende Löhne und das niedrigere Immobilienangebot im Vergleich zur Nachfrage begünstigen die Steigerung der Preise. Experten prognostizieren, dass die Hälfte aller deutschen Kreise und Städte mit einem realen Wertgewinn bis 2030 rechnen kann.

Werden die Immobilien wieder billiger?


6. Sollte ich jetzt Immobilien kaufen?


Wer zurzeit eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich ausreichend über die regionale Marktsituation informieren. Immobilienkäufer können in vielen Städten und Landkreisen mit steigenden Mieten und Immobilienpreisen rechnen. Die Wertsteigerungen von Immobilien sollen laut HWWI noch bis 2030 anhalten. Sobald die Preise für Immobilien stagnieren, könnten die Renditen für Anlageobjekte geringer ausfallen als erwartet. Anleger und Immobilienkäufer sollten sich deshalb über ihre Finanzierungssituation im Klaren sein und die Spekulations-Risiken kennen. In nächster Zeit ist jedoch keine Stagnation der Miet- und Kaufpreise zu erwarten. Niedrige Zinsen und das geringe Angebot an Immobilien fördern weiter das Kaufinteresse. Sollten die Zinsen für Immobilienkredite jedoch steigen, könnte sich die Marktsituation ändern und der Kauf einer Immobilie wird dann schnell teurer als erwartet.


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7. Sollte ich meine Immobilie jetzt verkaufen?


Wer derzeit seine Immobilie verkaufen möchte, hat durch die Preissteigerungen der letzten Jahre ein leichteres Spiel. Der Immobilienverkauf ist für viele Eigentümer zurzeit besonders profitabel, da durch die anhaltende Urbanisierung und das niedrige Angebot der Wert vieler Immobilien in den letzten Jahren stark gestiegen ist. Die genaue Gewinnspanne hängt natürlich auch von Lage und Ausstattung einer Immobilie ab. Niedrige Zinsen für Immobilienkredite fördern immer noch das Interesse von Immobilienkäufern, ob für Wohnungen oder andere Objekte. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt Ihre Immobilie zu verkaufen? Das hängt natürlich auch von der regionalen Marktsituation ab. Für Fragen zum idealen Verkaufszeitpunkt, zur regionalen Marktsituation und dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie stehen Ihnen die lokalen Makler von McMakler jederzeit zur Verfügung.

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8. Welchen Einfluss hat die Corona-Krise auf eine mögliche Immobilienblase?


Durch die Corona-Krise ist die Nachfrage an Immobilien und somit auch der Immobilienverkauf zurückgegangen. Viele Interessenten konnten durch finanzielle Einbußen in der Zeit der Pandemie keinen Kauf tätigen. Die Befürchtung lag nahe, dass eine eventuell vorhandene Immobilienblase durch die Krise platzen könnte. Die derzeitige Entwicklung hat aber gezeigt, dass die Nachfrage aller Wahrscheinlichkeit nach wieder steigen wird, sobald sich die finanzielle Situation der Menschen und die deutsche Wirtschaft von der Corona-Krise erholt haben. Zudem sind Immobilien ein beliebtes Anlageobjekt in Zeiten finanzieller Not. Ein Rückgang der Nachfrage an Immobilien wird sich also voraussichtlich nur auf die Zeit der akuten Pandemie- und Lockdown-Situation beschränken und nur zu leichten Preissenkungen oder verlangsamten Preissteigerungen führen. Die allgemeinen Auswirken der Corona-Pandemie auf den deutschen Immobilienmarkt lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • durch die Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Immobilien vorerst zurückgegangen

  • die geringere Nachfrage hatte ein größeres Angebot an Immobilien zur Folge

  • für Käufer ergibt sich durch die Pandemie ein größere Chance für einen erfolgreichen Immobilienkauf erhöht

Lesen Sie mehr zum Einfluss der Corona-Krise auf den deutschen Immobilienmarkt in unserem Corona-Immobilienreport!

Welchen Einfluss hat die Corona-Krise eine mögliche Immobilienblase?


9. Immobilienblasen in den USA und Spanien als Vergleich


In den USA platzte bereits im Jahr 2007 eine Immobilienblase. Lockere Kreditvergaben, kaum vorhandenes Eigenkapital und eine geringe Tilgung trugen maßgeblich dazu bei. Mit dem Anstieg der Zinsen konnte ein Großteil der Bevölkerung die Raten für seine Immobilien nicht mehr zahlen: Die Folge war der Verkauf des Eigenheims, wodurch ein enormer Preis- und Sachwertverfall bei Immobilien entstand. Schlussendlich platzte die Immobilienblase und stürzte viele Menschen in den Ruin.

Auch in Spanien gab es bereits eine Immobilienblase. Die Einführung des Euros und das daraus resultierende niedrige Zinsniveau machten den spanischen Immobilienmarkt besonders lukrativ für Spekulationsgeschäfte. Die großzügigen Ausweisungen von Bauland ermöglichten zahlreiche Bauprojekte und lockten eine Vielzahl von Investoren an. Eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien führte zu steigenden Preisen. Als die Zinsen wieder anstiegen und die Nachfrage nach Krediten in diesem Zusammenhang sank, platze die zuvor entstandene Immobilienblase. Viele Eigentümer verloren ihre Arbeitsplätze und konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen. Das Platzen der Immobilienblase hatte Auswirkungen auf ganz Spanien.

Zwar befindet sich Deutschland derzeit in einem Bau- und Immobilienboom, aber die Kredit-Menge unterscheidet sich von jener in Spanien. Außerdem sprechen die Verlust- und Fremdkapitalquoten deutscher Banken für eine eher vorsichtige Kreditvergabe.¹

In Spanien explodierten die Kreditbestände vor der Finanzkrise geradezu, wohingegen sie in Deutschland in den vergangenen Jahren nur langsam gestiegen sind.

Die höheren Preise in Deutschland werden, anders als in den USA und Spanien, durch die Nachfrage getrieben und nicht durch das Angebot. Der Bedarf an Wohnungen ist immer noch höher als das derzeitige Angebot. Ein Grund dafür sind die hohen Beschäftigungszahlen,² die das Interesse an rentablen Investitionsmöglichkeiten steigern. 1990 kostete ein Immobilienkredit noch knapp 12 Prozent Zinsen im Jahr, heute werden Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung schon für 0,76 Prozent angeboten, laut der Kreditvermittlers Interhyp.³

Immobilienblase in den USA als Vergleich zu Deutschland

Steigende Preise sind nicht zwangsläufig ein Indikator für eine Immobilienblase. Vielmehr beeinflusst eine Vielzahl von Faktoren das Zustandekommen einer solchen. Wirft man einen Blick auf vergangene Krisen und deren Entwicklung – allen voran in Spanien und den USA – wird deutlich, dass zwar Parallelen bestehen, diese aber einen anderen Ursprung haben.

Sie möchten mehr über die Immobilienpreise in Ihrer Umgebung erfahren? Informieren Sie sich auf unserer Seite Immobilienpreise über die aktuellen Miet- und Kaufpreise in Ihrer Region!


¹ Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft
² Vgl. Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2017
³ Vgl. Capital

Bildquellen:
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