COVID-19 Immobilienreport: Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt

Letztes Update: 27.07.20

Seit dem 27. Januar 2020 ist in Deutschland nichts mehr wie es war: In Bayern wird erstmals eine Infektion mit dem neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 (auch COVID-19) bestĂ€tigt. Über die folgenden Wochen steigt die Anzahl Neuinfizierter exponentiell an. Einzelne BundeslĂ€nder reagieren mit Schulschließungen und EinschrĂ€nkungen im öffentlichen Leben. Am 22. MĂ€rz 2020 verhĂ€ngt die Bundesregierung eine bundesweite Kontaktsperre, die bis zum 4. Mai 2020 andauern sollte. Die EinschrĂ€nkungen betreffen nahezu alle Lebens- und GeschĂ€ftsbereiche. Die Folgen fĂŒr die Wirtschaft sind deutlich spĂŒrbar – nicht nur in Deutschland. Die weltweite Corona-Krise trifft die globalen Wirtschafts- und FinanzmĂ€rkte hart. McMakler hat die Marktdynamik der Corona-Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2020 mit der Marktentwicklung von 2019 als Referenzjahr verglichen.

Zusammenfassung

  • Inmitten der aktuellen COVID-19 Pandemie in Deutschland, steigenden Fallzahlen und zunehmenden wirtschaftlichen Folgen analysiert McMakler die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den deutschen Immobilienmarkt.

  • Nach anfĂ€nglich jahresĂŒblichen Entwicklungen geht das Volumen von Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten mit Eintreten des Virus in Deutschland zurĂŒck. Nach einem weiteren Einbruch im Zuge der bundesweiten Kontaktsperre erholt sich das Volumen jedoch seit den Ende April eintretenden Lockerungen langsam. Der GesamtrĂŒckgang lĂ€sst sich sowohl bei Kauf- (-36 Prozent) als auch bei Mietimmobilien (-13 Prozent) beobachten, bei Kaufimmobilien ausgeprĂ€gter und bei Mietimmobilien etwas spĂ€ter. Das Gesamtangebot fĂŒr Immobilien (Inventar) folgt bei Kauf und Miete nach einem leichten RĂŒckgang, infolge der Ankunft von COVID-19 in Deutschland, einem bis zur 13. Kalenderwoche andauernden SeitwĂ€rtstrend. Ab der Kontaktsperre in der 13. Kalenderwoche steigt das Inventar stetig an, stĂ€rker als im Vergleichsjahr 2019. Ebenso verzeichnet das Inventar auf beiden MĂ€rkte ab den Lockerungen der BeschrĂ€nkungen eine Phase der Stagnation, bevor es ab Ende Mai wieder ansteigt. Der Anstieg fĂ€llt auf dem Mietimmobilienmarkt deutlich stĂ€rker aus.

  • Gemeinsam betrachtet ergeben sich folgende Beobachtungen: Bei Kaufimmobilien folgt auf die Ankunft des Virus ein RĂŒckgang von Neuangeboten und Inventar, was auch auf eine rĂŒcklĂ€ufige Nachfrage schließen lĂ€sst. Diese folgte seit Ende Februar einem kontinuierlichen AbwĂ€rtstrend und erholt sich erst seit den Lockerungen der BeschrĂ€nkungen Ende April wieder. Aufgrund dieser verringerten MarktaktivitĂ€t (-35 Prozent) lĂ€sst sich ein Anstieg des Gesamtangebots beobachten, vor allem zwischen dem bundesweiten Kontaktverbot und den Lockerungen. Bei Mietimmobilien tritt dieser Effekt erst spĂ€ter ein, nach den bundesweiten Maßnahmen. Jedoch fĂŒhrt auch hier ein RĂŒckgang der Neuveröffentlichungen zusammen mit einer resilienteren, aber dennoch bis zu den Lockerungen rĂŒcklĂ€ufigen Nachfrage zu einer verringerten MarktaktivitĂ€t (-18 Prozent) und einem steigenden Gesamtangebot. Zuletzt deutet eine Stagnation des Inventarwachstums ab den Lockerungen auf ein ausgeglicheneres VerhĂ€ltnis zwischen Angebot und Nachfrage hin, was einen Nachholeffekt letzterer vermuten lĂ€sst. Jedoch bleibt die weitere Entwicklung aufgrund eines erneuten Inventaranstiegs seit Ende Mai offen.

  • Im BundeslĂ€ndervergleich fĂ€llt auf, dass die meisten LĂ€nder der deutschen Entwicklung folgen. So finden sich diese Muster in den meisten LĂ€ndern wieder, teils mit leichten Eigenheiten. Die Unterschiede finden sich ĂŒberwiegend im Ausmaß der Betroffenheit wieder. Dabei stellen wir fest, dass die KaufimmobilienmĂ€rkte einheitlicher sind und Ă€hnliche Auswirkungen aufzeigen. In den MietimmobilienmĂ€rkten finden sich mehr Ausreißer.

  • Eine historische Betrachtung des deutschen Immobilienmarktes zeigt auf, dass dieser in den letzten 50 Jahren relativ krisenfest war, besonders im Vergleich mit anderen Staaten. Insgesamt fĂ€llt eine klare Prognose aufgrund unklarer wirtschaftlicher Entwicklungen und niedriger Zinsen schwer. Jedoch wird ein Abflauen des Immobilienbooms erwartet, ehe es zu Nachholeffekten der Nachfrage und einer Erholung des Marktes kommt.

  • FĂŒr KĂ€ufer bringt diese Situation in erster Linie ein grĂ¶ĂŸeres Angebot an Immobilien mit sich, was ihre Auswahl und ihre Chancen fĂŒr den Kauf ihrer Traumimmobilie erhöht.

1. Allgemeine Lage zur COVID-19 Pandemie in Deutschland

Deutschland erlebte seinen ersten bestĂ€tigten Fall des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 (folgend COVID-19) am 27. Januar 2020 in Bayern. Über die nĂ€chsten Wochen stieg die Zahl der Infizierten exponentiell an. Dennoch konnte infolge der durch die Bundesregierung ergriffenen Kontaktsperre, welche nun mehrmals verlĂ€ngert wurde, die Ausbreitung von COVID-19 in Deutschland deutlich verlangsamt werden. Zwar ist die Zahl der Infizierten weiterhin steigend, die Zahl der Genesenen jedoch deutlich höher. Somit kann ein RĂŒckgang der laufend bestĂ€tigten FĂ€lle beobachtet werden. Laut Robert-Koch-Institut haben sich mit Stand vom 31.05.2020 etwa 180.000 Personen in Deutschland mit COVID-19 infiziert. Zum gleichen Zeitpunkt sind mit einer geschĂ€tzten Anzahl von ca. 165.000 Personen ca. 91,03 Prozent der Infizierten genesen. Mit rund 8.500 TodesfĂ€llen liegt die MortalitĂ€t bei ca. 4,68 Prozent (siehe Abb. 1).

ZunĂ€chst ergriffen die einzelnen BundeslĂ€nder eigene Maßnahmen, wie etwa mit Schulschließungen oder EinschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens. Am 22. MĂ€rz 2020 beschloss die Bundesregierung eine bundesweite Kontaktsperre, welche in einer Pressekonferenz der Bundeskanzlerin am 15. April 2020 nochmals bis zum 4. Mai 2020 verlĂ€ngert wurde. Trotz anfĂ€nglicher Schließungen und EinschrĂ€nkungen begannen die BundeslĂ€nder nach dem 20. April im Zuge zurĂŒckgehender Fallzahlen allmĂ€hlich mit der Lockerung von BeschrĂ€nkungen. So konnten die verschiedenen GeschĂ€fte und Restaurants trotz vieler Auflagen wieder ihren Betrieb aufnehmen, InnenstĂ€dte ziehen wieder Menschen zum Einkaufen und Verweilen an. Dennoch bleiben gewisse EinschrĂ€nkungen bestehen, so bleiben Großveranstaltungen bis Oktober 2020 verboten. So wurden auch traditionelle, kulturelle Ereignisse, wie das Oktoberfest in MĂŒnchen, fĂŒr dieses Jahr abgesagt.

Die Folgen fĂŒr die deutsche Wirtschaft sind deutlich zu spĂŒren. Wie auch in anderen Staaten kam es zu Stilllegungen in der Industrie und zu BeschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens. Aufgrund der bundesweiten Kontaktsperre und beispielsweise der Ladenschließungen erleben die Unternehmen massive Umsatzeinbußen. Die Bundesregierung reagierte mit Corona-Soforthilfen in Form von ZuschĂŒssen mit bis zu 15.000 Euro oder mit zinsfreien Darlehen, um kleinere Unternehmen und SelbststĂ€ndige zu unterstĂŒtzen und zu entlasten.

Abb. 1: Fallzahlen von COVID-19 in der Bundesrepublik Deutschland

200722 McMakler Corona Fallzahlen

Auf dem Arbeitsmarkt werden nun die Folgen der Pandemie deutlich sichtbar. So vermeldete die Bundesagentur fĂŒr Arbeit im Mai einen Anstieg der Arbeitslosenzahl auf 2,8 Millionen Personen. Relativ gesehen betrug die Arbeitslosenquote im MĂ€rz noch 5,1 Prozent, in Folge der Krise lag die Quote der Arbeitsuchenden im Mai bei 6,1 Prozent. Noch beachtlicher verhĂ€lt es sich bei der Anzahl der Kurzarbeitenden, so stieg diese in der Phase der starken persönlichen und wirtschaftlichen EinschrĂ€nkungen von ca. 40.000 Personen im Februar zwischenzeitlich bis auf 8 Millionen Personen im April an, ein historischer Höchstwert. Besonders stark traf es das verarbeitende und das Gastgewerbe sowie die sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen. Diese Bereiche machten hier mehr als die HĂ€lfte der angezeigten Kurzarbeitenden aus. Im Zuge der Lockerungen und Öffnungen einzelner GeschĂ€fte, vermeldete die Bundesagentur fĂŒr Arbeit noch 1,1 Millionen angezeigte Kurzarbeitende fĂŒr den Monat Mai.

Die globalen FinanzmĂ€rkte befanden sich in sehr turbulenten Zeiten und verzeichneten nach dem Ausbruch von COVID-19 massive Kursverluste. In Deutschland fiel der deutsche Aktienindex (DAX) am 18. MĂ€rz 2020 auf einen Tiefpunkt von 8.400 Punkten. Vor der vierwöchigen Talfahrt notierte der Aktienindex noch mit einem Allzeithoch von knapp 13.800 Punkten. Kurz darauf, am 19. MĂ€rz 2020, kĂŒndigte Christine Lagarde, die PrĂ€sidentin der EuropĂ€ischen Zentralbank, ein Notfallprogramm im Umfang von 750 Milliarden Euro an. Mittlerweile zeigen die Lockerungen der KontaktbeschrĂ€nkungen und weiteren konjunkturellen Maßnahmen aus Börsensicht zumindest kurzfristige Erfolge. So konnte sich der DAX nach seinem Tief Mitte MĂ€rz binnen zweieinhalb Monaten auf ein 11-Wochen-Hoch mit mehr als 12.000 Punkten erholen, eine relative Steigerung von mehr als 40 Prozent.


2. Auswirkungen der Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt


2.1 Wie entwickeln sich die Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten (Kauf und Miete) wÀhrend der Coronakrise?

Betrachtet man die Entwicklung der neuveröffentlichten Immobilieninserate auf dem deutschen Immobilienmarkt, lĂ€sst sich fĂŒr das Jahr 2020 am Markt fĂŒr Wohnimmobilien bisher ein unĂŒbliches Bild betrachten. Nach dem gewohnten Abflauen des Marktes zum Jahresende steigt die Anzahl der Neuveröffentlichungen wĂ€hrend des Jahresbeginns normalerweise wieder an und stabilisiert sich nach den ersten Wochen auf einem höheren Niveau. Dies lĂ€sst sich gut an den Entwicklungen im Jahr 2019 erkennen, welches somit fĂŒr die Analyse als Vergleichsreferenz herangezogen werden kann.

Eine entsprechende Entwicklung ist 2020 jedoch weder fĂŒr Kauf- noch fĂŒr Mietimmobilien zu beobachten. Zwar stieg die Zahl von Neuveröffentlichungen von Kaufobjekten im Januar noch kontinuierlich, fiel dann jedoch am Monatsende ab und bewegte sich im Folgenden wieder im Bereich des Jahresbeginns, ehe es in der zweiten MĂ€rzhĂ€lfte zu einem erneuten RĂŒckgang kam. Der Zeitpunkt der ersten Lockerungen markierte gleichzeitig das Ende des AbwĂ€rtstrends. Danach stagnierte das Neuangebot ĂŒber mehrere Wochen und ist seit Ende Mai leicht steigend (siehe Abb. 2).

Abb. 2: Neuveröffentlichungen von Kaufimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Neuinserate Kauf

Bei den Mietobjekten ist ein anderes abweichendes Muster zu beobachten. Hier waren die Neuangebotszahlen ab Jahresbeginn sehr stabil und fielen erst im im Laufe des MÀrz auf ein tieferes Niveau ab. Dieses erwies sich trotz ersten Lockerungen der KontaktbeschrÀnkungen bis Ende Mai erneut als stabil, wonach wieder mehr neue Angebote veröffentlicht wurden, zwischenzeitlich sogar mehr als im gleichen Zeitraum 2019 (siehe Abb. 3).

Abb. 3: Neuveröffentlichungen von Mietimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Neuinserate Miete

Konkret sanken sowohl fĂŒr Miet- als auch Kaufobjekte die Neuveröffentlichungen in der dritten MĂ€rzwoche deutlich. Im Laufe dieser Woche, an deren Ende das bundesweite Kontaktverbot verkĂŒndet wurde, beschlossen die einzelnen Landesregierungen bereits diverse EinschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens.

Ferner haben beide Arten der Kommerzialisierung gemeinsam, dass sie bis Ende Januar, zum Zeitpunkt des ersten COVID-19 Falls in Deutschland, ĂŒber den Vorjahreswerten liegen und sich bis kurz vor Ende unserer Betrachtung darunter bewegen. Im Gegensatz zu den Mietimmobilien ist der Unterschied bei den neu veröffentlichten HĂ€usern und Wohnungen zum Kauf jedoch deutlicher ausgeprĂ€gt. Verglichen mit 2019 ist das Neuangebotsvo-lumen im Zeitraum bis Ende Juni fĂŒr Wohnim-mobilien zum Kauf um ca. 36 Prozent zurĂŒckgegangen, fĂŒr Mietimmobilien um ca. 13 Prozent. Legt man nur die Neuangebote seit der KontaktbeschrĂ€nkung zu Grunde, steigt der Unterschied zum letzten Jahr sogar auf ca. -46 Prozent beim Kauf, wĂ€hrend sich bei den Mietobjekten keine nennenswerte VerĂ€nderung ergibt.

Die vorangegangene Betrachtung lĂ€sst jedoch nur eine eingeschrĂ€nkte Sicht der Dinge zu, da die Zahl der Neuobjekte an sich nicht im direkten Zusammenhang mit dem Erfolg ihrer Vermarktung steht. Um das Marktgeschehen noch besser verstehen zu können, lohnt sich daher ein zusĂ€tzlicher Blick auf die Entwicklung der gesamten Angebotszahlen (Inventar). Vereinfacht ausgedrĂŒckt kann dies Aufschluss darĂŒber geben, wie sich die Verkaufszahlen im VerhĂ€ltnis zu den neu dazugekommenen Angeboten verhalten. Etwa lĂ€sst sich ein sinkendes Gesamtangebot so interpretieren, dass wĂ€hrend des betrachteten Zeitraums mehr Objekte verkauft wurden, als neu dazugekommen sind. Dabei wird angenommen, dass Objekte erst nach dem Verkauf aus der Vermarktung genommen werden.


2.2 Wie entwickelt sich das gesamte Immobilienangebot / Inventar wÀhrend der Coronakrise?

Das Gesamtangebot fĂŒr Kaufobjekte wies im Januar kaum Schwankungen auf und fiel danach bis Mitte Februar leicht zurĂŒck (siehe Abb. 4). Auf diesem niedrigeren Niveau blieb es dann zunĂ€chst stabil, ehe in der 13. Kalenderwoche ein Anstieg zu beobachten ist, der bis zum Ende April andauerte. Seit Inkrafttreten der ersten Lockerungen stagnieren die Werte weitestgehend und stiegen Ende Juni wieder leicht an. Über den gesamten Zeitraum nahm das Gesamtangebot zu, blieb jedoch hinter den Vorjahreswerten zurĂŒck.

Abb. 4: Gesamte Angebotszahlen von Kaufimmobilien in Deutschland im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Gesamtangebot Kauf

Beim Mietinventar lĂ€sst sich bis zum MĂ€rz nur wenig VerĂ€nderung feststellen, es stieg dann wie am Markt fĂŒr Kaufimmobilien von der 13. Woche bis zum Zeitpunkt der Lockerungen stark an (siehe Abb. 5). Auch setzte danach zunĂ€chst Stagnation ein, doch seit Anfang Juni ist erneut ein starker Anstieg zu beobachten. Dieser war so stark, dass das Gesamtangebot fĂŒr Mietobjekte am Ende dieser Betrachtung mehr als 33 Prozent ĂŒber dem Vorjahreswerten zur gleichen Zeit lag.

Insbesondere lĂ€sst sich festhalten, dass das Inventar auf beiden MĂ€rkten nach dem Inkrafttreten des Kontaktverbots in der 13. Woche stark angestiegen ist. Da die neuen Veröffentlichungen schon mindestens zwei Wochen zuvor rĂŒcklĂ€ufig waren und bis zum Zeitpunkt der Lockerungen in der 16. Woche blieben, lĂ€sst sich schlussfolgern, dass die Anzahl der VerkĂ€ufe bzw. Vermietungen wĂ€hrend dieser Zeit einbrach. Anders ausgedrĂŒckt: Obwohl weniger neue Inserate geschaltet wurden, stieg das Inventar an Miet- und Kaufobjekten an. Das Ende des Anstiegs beim Gesamtinventar der Kaufimmobilien legt nahe, dass sich das VerhĂ€ltnis zwischen Neuangebot und Nachfrage seit den Lockerungen zugunsten von letzterer verschoben hat.

Abb. 5: Gesamte Angebotszahlen von Mietimmobilien in Deutschland im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Gesamtangebot Miete

Felix Jahn, CEO und GrĂŒnder von McMakler:

„Wir beobachten auf dem Wohnimmobilienmarkt einen ungewöhnlichen Trend: Obwohl die Anzahl an neu veröffentlichten Immobilieninseraten rĂŒcklĂ€ufig ist, steigt die Gesamtanzahl der veröffentlichten Immobilien. Es gibt also mehr Immobilienangebot als noch vor der Krise. Dies ist mit einer geringeren Anzahl an VerkĂ€ufen durch die verhĂ€ngte KontaktbeschrĂ€nkung wĂ€hrend der Coronakrise zu erklĂ€ren. Wer also jetzt mit dem Gedanken spielt, Eigentum zu erwerben, sollte diese Phase nutzen. Der positive Aspekt fĂŒr Kaufinteressenten ist, dass sie aktuell mehr Auswahlmöglichkeiten und grĂ¶ĂŸere Chancen auf ihre Traumimmobilie haben.“

Gibt es Unterschiede in der Entwicklung der Angebotszahlen der einzelnen Objektarten (HÀuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Hauser zur Miete, Wohnungen zur Miete) wÀhrend der Corona-Pandemie?
Eine Unterscheidung nach Objektart ließ keine nennenswerten Unterschiede erkennen, mit der Ausnahme, dass das Mietinventar der HĂ€user im Vergleich zum gesamten Mietinventar fast durchgĂ€ngig ĂŒber den Vorjahreswerten lag (siehe Abb. 6-9 im McMakler Corona-Immobilienreport zum Download).


DOWNLOAD CORONA-IMMOBILIENREPORT

2.3 Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Immobilien wÀhrend der Coronakrise?

Zieht man die Zahlen der Neuveröffentlichungen und des Gesamtangebots zusammen, lÀsst sich approximativ die Nachfrage nach Wohnimmobilien berechnen, also die Anzahl der erfolgreich vermarkteten Objekte.

Bei den Kaufimmobilien waren die Entwicklung im Zeitverlauf sowie die Abweichung im Volumen gegenĂŒber 2019 unterschiedlich (siehe Abb. 10). Hier stieg die Nachfrage bis Ende Januar leicht an und ging danach, im Zuge des ersten COVID-19-Falls, mĂ€ĂŸig, aber stetig zurĂŒck. Mitte MĂ€rz zeigt sich nochmal ein kurzes Hoch, doch mit Eintreten der Kontaktsperre schließlich die gleiche Entwicklung wie fĂŒr die Mietobjekte mit dem extremen Einbruch bis Mitte April und einer langsamen Erholung nach den Lockerungen, die jedoch schwĂ€cher ausfiel als auf dem Mietmarkt. Im Vergleich zu 2019 brach die Nachfrage im gesamten Zeitraum um ca. 35 Prozent, in der Zeit nach dem Kontaktverbot steigt der RĂŒckgang auf -45 Prozent.

Abb. 10: Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Nachfrage Kauf

BezĂŒglich der Mietimmobilien gab es bis zum MĂ€rz eine gleichmĂ€ĂŸige Entwicklung, also auch nach Ankunft des Virus in Deutschland. Danach wies die Nachfrage einen AbwĂ€rtstrend auf, der bis zum Zeitpunkt der ersten Lockerungen anhielt (siehe Abb. 11). In der Folge war die Nachfrage kurzzeitig steigend und stabilisierte sich bis Anfang Juni auf einem höheren Niveau, ehe zum Ende dieser Betrachtung wieder ein leichter AbwĂ€rtstrend zu erkennen ist. Zum Vergleich: 2019 stieg die Nachfrage bis in den April an und sank erst wieder kurz vor der Osterzeit. In Zahlen ausgedrĂŒckt, ging die Nachfrage nach Mietimmobilien im gesamten Zeitraum gegenĂŒber 2019 um ca. 18 Prozent zurĂŒck, fĂŒr die Zeit nach dem Kontaktverbot steigt dieser Wert auf etwa 22 Prozent.

Abb. 11: Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Vergleich

200722 McMakler Marktbericht Nachfrage Miete


Fazit zur Entwicklung in Deutschland

Zusammenfassend lĂ€sst sich festhalten, dass den hier dargestellten Meilensteinen der CO-VID-19-Pandemie VerĂ€nderungen auf dem Markt fĂŒr Wohnimmobilien folgten. WĂ€hrend nach dem ersten Auftreten in Deutschland nur die Kaufangebote betroffen zu sein schienen, brachte das bundesweite Kontaktverbot auch auf dem Mietmarkt VerĂ€nderung mit sich. So brachen im Rahmen der bundesweiten Kontaktsperre Neuangebot und Nachfrage ein, wobei letztere verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig stĂ€rker betroffen war. Mit Eintreten der ersten Lockerungen verschob sich dieses VerhĂ€ltnis zugunsten der Nachfrage, wenngleich sie nach wie vor schwerer betroffen ist. Das Gesamtangebot als zugehörige KenngrĂ¶ĂŸe erlebte nach den KontaktbeschrĂ€nkungen aufgrund derer zunĂ€chst einen starken Anstieg, der nach den Lockerungen auf beiden MĂ€rkten abbrach; seit Anfang Juni wĂ€chst das Angebot an Mietobjekten jedoch wieder.

Aus Sicht der Marktdynamik lĂ€sst sich folgendes feststellen: Historisch betrachtet galt fĂŒr den Immobilienmarkt fĂŒr gewöhnlich, dass es fĂŒr die KĂ€ufer tendenziell zu wenig Angebot gab, also die Nachfrage nach Immobilien ĂŒberwog. Die aktuelle Lage gewĂ€hrt den KĂ€ufern durch eine geringere GesamtaktivitĂ€t am Markt mehr Auswahlmöglichkeiten und somit tendenziell grĂ¶ĂŸere Kaufchancen fĂŒr ihre Traumimmobilie.


3. Immobilienmarktvergleich der BundeslÀnder

Nach der Analyse der bundesweiten Entwicklung des Immobilienmarktes nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie folgt im nÀchsten Teil eine Betrachtung der ImmobilienmÀrkte der einzelnen BundeslÀnder.

Info

Der BundeslÀndervergleich im Download-PDF

Im Marktbericht zum Download finden Sie die Analyse der einzelnen BundeslÀnder auf den Seiten 12-89.

Dabei wird die Entwicklung in Gesamtdeutschland jeweils als Referenzrahmen herangezogen. Zuvor soll jedoch in diesem Teil eine holistische Perspektive eingenommen werden. Zu diesem Zweck werden folgend die einzelnen BundeslĂ€nder nach den rein prozentualen Auswirkungen in den ImmobilienmĂ€rkten miteinander verglichen und nach ihrer Betroffenheit klassifiziert. Die Analyse erfolgt jeweils fĂŒr den Kauf- und Mietimmobilienmarkt.

Die VergleichsgrĂ¶ĂŸen sind, wie in der deutschlandweiten Analyse,

  • a) das Volumen von Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten,
  • b) das gesamte Immobilienangebot bzw. Inventar und
  • c) die Nachfrage in den jeweiligen MĂ€rkten.

Zur Berechnung der prozentualen VerĂ€nderungen in den ImmobilienmĂ€rkten wurde fĂŒr die Neuveröffentlichungen sowie die Nachfrage das Volumen des beobachteten Zeitraums kumuliert, jeweils fĂŒr das aktuelle Jahr und das Vergleichsjahr 2019. Daraufhin wurde der RĂŒckgang bzw. die Zunahme des aktuellen Jahres in Relation zum Referenzjahr gemessen. Im Falle des Inventars konnte das in der bundesweiten Analyse vorgefundene Muster, mit einem zunehmenden Anstieg des Inventars nach Inkrafttreten der bundesweiten KontaktbeschrĂ€nkungen (am 23. MĂ€rz 2020 / ab KW 13), in den meisten BundeslĂ€ndern ebenfalls vorgefunden werden. Dementsprechend wurde hier der prozentuale Anstieg des Inventars im Zeitraum von KW 13 bis KW 16 (Ende der Betrachtung) dieses Jahres gemessen. HierfĂŒr wurde das Inventar in KW 16 in Relation zum Inventar in KW 13 gesetzt.


3.1 Vergleich der KaufimmobilienmÀrkte

Betrachtet man die KaufimmobilienmĂ€rkte der BundeslĂ€nder, so erkennt man die Ähnlichkeit zur gesamtdeutschen Entwicklung (siehe Tab. 1). Insgesamt bewegt sich die Mehrheit der BundeslĂ€nder in einem Ă€hnlichen Bereich wie die Bundesrepublik allgemein. FĂŒr alle drei beobachteten VergleichsgrĂ¶ĂŸen liegen jeweils 11 BundeslĂ€nder (und damit rund 69 Prozent) in einem Abweichungsbereich von bis zu 5 Prozent um den deutschen Mittelwert. Dies impliziert, dass sich die Beobachtungen auf gesamtdeutscher Ebene in den meisten lokalen ImmobilienmĂ€rkten Ă€hnlich abgespielt haben. Dies wird ebenfalls in der Betrachtung der einzelnen BundeslĂ€nder im nĂ€chsten Teil dieses Berichts ersichtlich.

a) Neuveröffentlichungen
Betrachtet man die Neuveröffentlichungen von Inseraten fĂŒr Kaufimmobilien, so fĂ€llt auf, dass alle BundeslĂ€nder im Vergleich zu 2019 einen RĂŒckgang des Volumens zu verzeichnen haben. Die Spanne liegt dabei zwischen -1 Prozent und -40 Prozent. Die meisten BundeslĂ€nder sind von einem Abfall von ca. 20 Prozent oder mehr betroffen. Dabei findet sich ebenfalls die Mehrheit der LĂ€nder in der NĂ€he des Bundesschnitts von -30 Prozent wieder. Die BundeslĂ€nder, welche am wenigsten von diesen RĂŒckgĂ€ngen betroffen sind, sind an erster Stelle Bremen als Ausreißer (-1 Prozent), gefolgt von Berlin (-17 Prozent) und Brandenburg (-18 Prozent). Die am schwersten betroffenen LĂ€nder sind das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils -35 Prozent, Hessen bildet mit einem RĂŒckgang von 40 Prozent das Schlusslicht.

b) Kaufinventar
Hinsichtlich des gesamten Angebots an Kaufimmobilien (Kaufinventar) ergibt sich ein sehr Ă€hnliches Bild wie bei den Neuveröffentlichungen. So lĂ€sst sich fĂŒr alle LĂ€nder ein Anstieg des Inven-tars seit dem bundesweiten Kontaktverbot beobachten. Der Bereich liegt dabei zwischen +8 Prozent und +21 Prozent. Ebenso finden sich praktisch alle BundeslĂ€nder im Bereich des Durchschnitts wieder, es sind keine auffĂ€lligen Ausreißer zu beobachten, wie zum Beispiel mit Bremen bei den Neuveröffentlichungen. Die LĂ€nder, welche den grĂ¶ĂŸten Anstieg des Inventars und damit des Immobilienangebots fĂŒr KĂ€ufer erlebt haben, sind Brandenburg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen mit jeweils +21 Prozent. Der geringste Anstieg lĂ€sst sich in den LĂ€ndern ThĂŒringen, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern beobachten. Dabei belegt ThĂŒringen mit einem Anstieg von 10 Prozent den 14. Platz, dahinter liegt Niedersachsen mit +9 Prozent. Mecklenburg-Vorpommern verzeichnet mit +8 Prozent den geringsten Anstieg in der Bundesrepublik und fĂ€llt damit im nationalen Vergleich auf den letzten Platz.

c) Nachfrage nach Kaufimmobilien
Bei Betrachtung der Nachfrage nach Kaufimmobilien ergibt sich ein vielschichtigeres Bild: So entwickeln sich hier nicht alle LĂ€nder in eine Richtung, der Bereich der Werte liegt zwischen +2 Prozent und -40 Prozent. Weitergehend finden sich bei der Nachfrage unter den BundeslĂ€ndern mehr Ausreißer, vor allem im Bereich der niedrigeren RĂŒckgĂ€nge. Dennoch liegen die meisten BundeslĂ€nder in einem Ă€hnlichen Bereich wie der nationale Durchschnitt. Im Falle der Nachfrage sind Bremen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt am schwĂ€chsten betroffen. Bremen verzeichnet als einziges Bundesland sogar einen Anstieg der Nachfrage (+2 Prozent) und ist damit Spitzenreiter. Mecklenburg-Vorpommern (-12 Prozent) und Sachsen-Anhalt (-16 Prozent) belegen mit verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig schwachen Einbußen den zweiten und dritten Platz. Besonders schwer sind die gleichen LĂ€nder wie im Falle der Neuveröffentlichungen betroffen. Hessen trifft es mit einem Minus von 40 Prozent bundesweit am stĂ€rksten, das Saarland und Schleswig-Holstein belegen mit je -32 Prozent die PlĂ€tze 14 und 15.

Tab.1: Auswirkungen in den Kaufimmobilienmärkten der Bundesländer im Vergleich

Tabelle 1. Die Auswirkungen in den Kaufimmobilienmärkten der deutschen Bundesländer im Vergleich

Felix Jahn:

„AuffĂ€llig ist, dass die meisten BundeslĂ€nder der Entwicklung Gesamtdeutschlands folgen. Demnach beobachten wir nach Inkrafttreten der bundesweiten KontaktbeschrĂ€nkungen am 23. MĂ€rz 2020 einen Anstieg des Immobilienangebots in den meisten LĂ€ndern. Unterschiede finden sich vor allem im Ausmaß der Betroffenheit, besonders im Mietimmobilienmarkt zeigen sich deutliche Ausreißer.“


3.2 Vergleich der MietimmobilienmÀrkte

Bei einer genaueren Betrachtung der MietimmobilienmÀrkte der verschiedenen BundeslÀnder fÀllt auf, dass die Entwicklung hier weniger einheitlich war als im Falle der KaufimmobilienmÀrkte (siehe Tab. 2). Zwar folgen auch hier die MÀrkte einem Àhnlichen Muster, wie es in der Bundesrepublik allgemein beobachtbar ist, allerdings fallen hier die Auswirkungen unterschiedlicher aus, somit weichen auch mehr BundeslÀnder vom deutschen Durchschnitt ab. Dies wird besonders beim gesamten Angebot an Mietimmobilien (Mietinventar) ersichtlich. So befinden sich auch weniger BundeslÀnder im bereits genannten Abweichungsbereich von 5 Prozent um den nationalen Mittelwert, im Falle der Neuveröffentlichungen 9 LÀnder (56 Prozent), beim Mietinventar lediglich 3 LÀnder (19 Prozent) und im Falle der Nachfrage nach Mietimmobilien 8 LÀnder (50 Prozent). Ebenso fallen die Auswirkungen im Vergleich zum Kaufimmobilienmarkt durchschnittlich bei den Neuveröffentlichungen und der Nachfrage milder aus, im Falle des Inventars stÀrker.

a) Neuveröffentlichungen
Wie auch bei den Neuveröffentlichungen von Kaufimmobilien haben bei den Neuveröffentlichungen von Mietimmobilien die meisten LĂ€nder einen RĂŒckgang im Vergleich zu 2019 zu beklagen. Dabei liegen die Auswirkungen in einem Bereich zwischen +15 Prozent und -30 Prozent. Jedoch betrĂ€gt der RĂŒckgang im Falle von 15 der 16 LĂ€nder mindestens 10 Prozent. Ebenso finden sich hier mehrere Ausreißer, vor allem im Bereich grĂ¶ĂŸerer negativer Auswirkungen. Das am wenigsten betroffene Bundesland in dieser Kategorie ist als absoluter Ausreißer Baden-WĂŒrttemberg (+15 Prozent), welches auch als einziges Land einen Anstieg des Neuangebots erlebt hat. Darauf folgen Hessen (-10 Prozent) und Bayern sowie Rheinland-Pfalz (-11 Prozent) mit vergleichsweise milden AbfĂ€llen. Das am schwersten betroffene Land ist Mecklenburg-Vorpommern mit einem Einbruch von 30 Prozent, gefolgt von Berlin und Bremen mit jeweils -25 Prozent.

b) Mietinventar
Beim Mietinventar fallen die Unterschiede zwischen den LĂ€ndern insgesamt am grĂ¶ĂŸten aus. Zwar haben auch hier alle LĂ€nder seit dem bundesweiten Kontaktverbot ein ansteigendes Inventar beobachten können, jedoch in sehr variierendem Ausmaß. So liegt der Anstieg je nach Bundesland zwischen 6 Prozent und 108 Prozent, letzteres ist fast das Vierfache des nationalen Durchschnitts. Ebenso liegt beinahe keines der BundeslĂ€nder im Bereich des deutschen Schnitts, es finden sich zahlreiche Ausreißer an beiden Enden des Spektrums wieder. Dies wird ebenfalls dadurch ersichtlich, dass sich kein einziges Bundesland im Bereich zwischen +16 Prozent und +33 Prozent wiederfindet. Die BundeslĂ€nder mit dem stĂ€rksten Anstieg des Mietinventars sind bundesweit Berlin (+108 Prozent), gefolgt von Hamburg (+95 Prozent) und Baden-WĂŒrttemberg (+79 Prozent). Die geringsten Zunahmen lassen sich in Sachsen (+9 Prozent), Sachsen-Anhalt (+8 Prozent) und dem Saarland (+6 Prozent) an letzter Stelle beobachten.

c) Nachfrage nach Mietimmobilien
Analog zu den Neuveröffentlichungen haben die meisten LĂ€nder hinsichtlich der Nachfrage auch auf dem Mietimmobilienmarkt einen Einbruch im Vergleich zu 2019 zu verzeichnen. Der Bereich der Auswirkungen liegt dabei zwischen +8 Prozent, wobei nur ein Land einen Anstieg verzeichnet, und -30 Prozent. Dabei finden sich in dieser Kategorie zwar auch Ausreißer, jedoch bei weitem nicht so extrem wie im Falle des Mietinventars. So weichen die wenigsten LĂ€nder besonders auffĂ€llig vom deutschen Mittelwert ab. Die BundeslĂ€nder mit den mildesten Auswirkungen sind Baden-WĂŒrttemberg (+8 Prozent), welches sogar einen Anstieg der Nachfrage melden kann, sowie ThĂŒringen (-2 Prozent) an zweiter und Sachsen-Anhalt (-5 Prozent) an dritter Stelle. Die LĂ€nder, welche am stĂ€rksten betroffen sind, sind Berlin (-30 Prozent), gefolgt von Mecklenburg-Vorpommern und Nordrhein-Westfalen mit einem Minus von jeweils 24 Prozent.

Tab. 2: Auswirkungen in den Mietimmobilienmärkten der Bundesländer im Vergleich

Tabelle 2. Die Auswirkungen in den Mietimmobilienmärkten der deutschen Bundesländer im Vergleich

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4. Historische Betrachtung des deutschen Immobilienmarktes und Ausblick

Wie auch in der Wirtschaft lassen sich seit der Ankunft von COVID-19 in Deutschland VerĂ€nderungen auf dem Immobilienmarkt beobachten. So können zum Beispiel weniger Besichtigungen durchgefĂŒhrt werden und KĂ€ufer sind aufgrund der unklaren Lage vorsichtiger geworden. WĂ€hrend fĂŒr die Wirtschaft bereits von einer Rezession ĂŒber die nĂ€chsten Monate ausgegangen wird, ist noch unklar, ob diese Situation auch das Ende des Immobilienbooms der letzten Jahre mit sich bringt.

Zum besseren VerstĂ€ndnis der zukĂŒnftigen Ent-wicklung soll in diesem Teil die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes in den letzten 50 Jahren (1970-2019) analysiert und mit vier historisch relevanten Wirtschaftskrisen in Verbindung gebracht werden, sowohl einzeln betrachtet als auch im internationalen Vergleich. ZusĂ€tzlich dazu soll die Entwicklung des Immobilienmarktes mit der Entwicklung anderer Kennzahlen verglichen werden, konkret mit der Entwicklung des effektiven Hypothekenzinses der deutschen Bundesbank sowie mit der Entwicklung des DAX. Als KenngrĂ¶ĂŸe des Immobilienmarktes wird der Hauspreisindex herangezogen. Schließlich wird basierend auf den beobachteten ZusammenhĂ€ngen ein Ausblick in die Zukunft formuliert.


4.1 Auswirkungen von Wirtschaftskrisen auf den deutschen Hauspreisindex

Betrachtet man die Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes seit 1970, so erscheint dieser ĂŒber die Jahre stark schwankend (siehe Abb. 124). Bei genauerer Betrachtung fĂ€llt jedoch auf, dass sich diese Schwankungen ĂŒber die Jahre in einem relativ kleinen Spektrum bewegen, in der Regel im Rahmen von 10 Prozent ĂŒber oder unter dem Basisindex von 1970. Lediglich nach der Weltwirtschaftskrise 2007 lag der Hauspreisindex unter 0,90, bevor er seitdem einen einen positiven Trend annahm und in den letzten Jahren ĂŒber 1,10 stieg.

Ebenso wird ersichtlich, dass der deutsche Hauspreisindex nur in einem geringen bis mittleren Maße von historischen Wirtschaftskrisen beeinflusst wurde. Es ist erkennbar, dass die erste Ölkrise 1973 durchaus Auswirkungen auf den Index hatte. So markierte sie das Ende des Wirtschaftswunders der Nachkriegsjahre, welches durch ein starkes Wirtschaftswachstum, VollzeitbeschĂ€ftigung und niedrige Zinsen gekennzeichnet war. Durch die stagnierende Wirtschaft und steigende Arbeitslosigkeit sank auch der damalige Hauspreisindex auf ein niedrigeres Niveau, erholte sich in den Folgejahren aber zĂŒgig bis zur zweiten Ölkrise 1979/1980. In dessen Folge fiel er wieder ab, stabilisierte sich mehrere Jahre auf einem Niveau, und stieg dann im Zuge der deutschen Wiedervereinigung wieder an, ehe es ab 1995 durch eine stagnierende Wirtschaft, steigende Arbeitslosigkeit und geringes Bevölkerungswachstum zu einem kontinuierlichen RĂŒckgang bis 2008 kam. Die Dotcom-Krise von 2000 fĂ€llt dabei nur marginal ins Gewicht, es ist eine minimale VerstĂ€rkung des Abstiegs zu erkennen, jedoch fĂ€llt hier eine Betrachtung eines isolierten Effektes schwer. Die Weltwirtschaftskrise 2007 schien keine nennenswerten Effekte auf den Index zu haben, da sich dieser 2008 auf einem Niveau stabilisierte und seit 2010 ununterbrochen ansteigt.

Obwohl die historischen Weltwirtschaftskrisen der letzten 50 Jahre teilweise beobachtbare Auswirkungen auf den deutschen Hauspreisindex hatten, fallen diese Auswirkungen insgesamt eher klein aus.

Abb. 124: Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes von 1970 bis 2019

Abbildung 124. Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes von 1970 bis 2019 (Index 1970 = 100; Quelle: Institute of Research in Economic and Fiscal Issues) (Index 1970 = 100; Quelle: Institute of Research in Economic and Fiscal Issues)


4.2 Entwicklung der Hauspreisindizes in Deutschland und anderen Staaten im Vergleich

Die StabilitĂ€t des Hauspreisindexes in Deutschland wird sehr ersichtlich, wenn andere Staaten, in diesem Fall die USA und Großbritannien, zu einem Vergleich herangezogen werden (siehe Abb. 125). So erscheint die Entwicklung des deutschen Indexes beinahe konstant, mit minimalen zyklischen Schwankungen. Die britischen und amerikanischen Indizes regieren wesentlich sensibler auf wirtschaftliche Krisen, besonders im Falle der Weltwirtschaftskrise 2007 ist der Effekt gut beobachtbar. Insbesondere der britische Hauspreisindex reagiert erkennbar auf solche Krisen. So kam es nach beiden Ölkrisen, der wirtschaftlichen Rezession Anfang der 1990er Jahre und nach der Krise von 2007 zu einem Einbruch des Hauspreisindexes. Lediglich die Dotcom Krise 2000 hatte keine direkt erkennbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in den USA und Großbritannien, wie auch in der Bundesrepublik.

Der internationale Vergleich zeigt, dass Wirtschaftskrisen zwar Auswirkungen auf die Hauspreisindizes haben, diese jedoch nach Staaten variieren können. Im Falle der Bundesrepublik Deutschland unterstreicht dieser Vergleich die Krisenresistenz des nationalen Immobilienmarktes.

Abb. 125: Entwicklung der Hauspreisindizes in Deutschland, Großbritannien und USA von 1970 bis 2019

Abbildung 125. Entwicklung der Hauspreisindizes in Deutschland, Großbritannien und USA von 1970 bis 2019

(Index 1970 = 100; Quelle: Institute of Research in Economic and Fiscal Issues)


4.3 Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes in Relation zu anderen Kennzahlen

WĂ€hrend der deutsche Immobilienmarkt sich wie beobachtet ĂŒber die Jahre relativ krisenresistent verhielt, lohnt sich eine Betrachtung der Entwicklung im Vergleich mit anderen Kennzahlen, da Wirtschaftskrisen offensichtlich nicht die einzigen möglichen Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt sind. Im Rahmen dieser Analyse wurden zwei fĂŒr diesen Markt relevanten Kennzahlen mit dem Hauspreisindex verglichen.

Als erste Kennzahl wurde hierfĂŒr die Entwicklung des Deutschen Aktienindexes (DAX) zum Vergleich herangezogen (Der DAX misst die Wertentwicklung der 30 grĂ¶ĂŸten deutschen börsennotierten Unternehmen). Die Entwicklung des DAX dient oftmals als Orientierung fĂŒr den Stand der deutschen Wirtschaft, so wird ein starker DAX mit einer guten Wirtschaftslage in Verbindung gebracht. Eine starke Konjunktur wiederum ĂŒbt Einfluss auf den Immobilienmarkt aus.

Betrachtet man die Entwicklung des DAX und des deutschen Hauspreisindexes, so lassen sich keine relevanten auffĂ€lligen Muster identifizieren (siehe Abb. 126). So reagiert der DAX logischerweise stark auf wirtschaftliche Krisen, wie an den EinbrĂŒchen nach der Dotcom-Krise 2000 und der Weltwirtschaftskrise 2007 zu erkennen ist. Der Hauspreisindex ist davon jedoch nicht merklich betroffen. Trotz zeitweise paralleler VerlĂ€ufe (z.B. seit 2010) lassen sich aus der Entwicklung des DAX keine Muster erkennen, die RĂŒckschlĂŒsse auf die Entwicklung des Immobilienmarktes erlauben. Dies wird aus der Korrelation beider Kennzahlen ersichtlich, welche einen statistisch signifikanten Zusammenhang widerlegt (Korrelationskoeffizient ρ = -0,0998; p-Wert = 5,9 Prozent).

Abb. 126: Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes und des Deutschen Aktienindexes (DAX) von 1990 bis 2019

Abbildung 126. Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes und des Deutschen Aktienindexes (DAX) von 1990 bis 2019

(Index 2000 = 100; Quellen: Institute of Research in Economic and Fiscal Issues, statista.com)

Als zweite VergleichsgrĂ¶ĂŸe wurde der effektive Hypothekenzinssatz der deutschen Bundesbank herangezogen. Der effektive Hypothekenzins dient als AnnĂ€herung der Kosten fĂŒr einen aufgenommenen Immobilienkredit. Somit erlaubt ein niedriger Zins die Aufnahme von gĂŒnstigen Darlehen und erleichtert den Kauf von Immobilien fĂŒr Konsumenten. Erhöhte Investitionen in Immobilien haben schlussendlich einen Einfluss auf die Preise von Immobilien und dadurch auch auf den Immobilienmarkt.

Im Gegensatz zu der Entwicklung des DAX las-sen sich im Falle des Hypothekenzinses ZusammenhĂ€nge mit der Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes erkennen (siehe Abb. 127). Zu Beginn der Jahrtausendwende bewegte sich der Hypothekenzins noch auf einem hohen Niveau und der Hauspreisindex ĂŒberwiegend abwĂ€rts. Mit dem starken Abfall des Hypothekenzinses im Nachgang der Weltwirtschaftskrise 2007 auf unter 4 Prozent begannen die Immobilienpreise, kontinuierlich zu steigen. Die Senkung des Zinssatzes auf weniger als 2 Prozent ab 2014 ist in einer verstĂ€rkten, fast exponentiellen Steigung des Hauspreisindexes erkennbar. So lĂ€sst sich ein negativer Zusammenhang zwischen den beiden Kennzahlen erkennen, welcher durch die statistisch signifikante und starke negative Korrelation beider Kennzahlen unterstrichen wird (Korrelationskoeffizient ρ = -0,8233; p-Wert = 8,2 Prozent).

Abb. 127: Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes und des Hypothekenzinses von 2000 bis 2019

Abbildung 127. Entwicklung des deutschen Hauspreisindexes und des Hypothekenzinses von 2000 bis 2019

(Index 2000 = 100; Quellen: Deutsche Bundesbank, statista.com)

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5. Ausblick

Die Betrachtung der historischen Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes im Kontext verschiedener Wirtschaftskrisen und in Verbindung mit anderen Kennzahlen lĂ€sst keine eindeutigen Aussagen ĂŒber die zukĂŒnftige Entwicklung zu. Wie erwĂ€hnt hatten Wirtschaftskrisen in den letzten 50 Jahren einen leichten Einfluss auf den deutschen Hauspreisindex. Dennoch war dieser Einfluss nicht fĂŒr alle Krisen beobachtbar und fiel allgemein viel schwĂ€cher aus als zum Beispiel in anderen internationalen ImmobilienmĂ€rkten. Der Vergleich mit der Entwicklung des DAX hat keinen signifikanten Zusammenhang herstellen können, somit lassen sich aus diesen aktuellen Entwicklungen ebenfalls keine RĂŒckschlĂŒsse auf die Zukunft ableiten. Beim Hypothekenzins der Bundesbank konnte eine signifikante negative Korrelation identifiziert werden. Jedoch bewegt sich der Zinssatz bereits auf einem sehr niedrigen Niveau, so dass es hier nicht mehr zu weitreichenden Senkungen kommen könnte.

Maßgebliche Faktoren dafĂŒr lassen sich auf dem deutschen Immobilienmarkt selbst finden. So hat Deutschland im Vergleich zu anderen Staaten einen sehr gut funktionierenden Mietmarkt. Deshalb investieren im Vergleich zu den USA oder Großbritannien wesentlich weniger Konsumenten in Immobilien. Ebenso werden in Deutschland Kredite vergleichsweise zögerlich vergeben, so dass Deutsche mit relativ viel Eigenkapital investieren. Dies mindert das Risiko einer Immobilienblase, wie sie zum Beispiel im Vorfeld der Weltwirtschaftskrise 2007 in den USA beobachtbar war.

Die Konstellation solcher Faktoren bedingt geringere Schwankungen am deutschen Immobilienmarkt. Dennoch fĂ€llt eine klare Prognose schwer. Schließlich wird der Hauspreisindex von einer FĂŒlle von Faktoren bestimmt, die nicht alle im Rahmen dieses Berichts analysiert werden konnten. Dazu gehören neben konjunkturellen und geldpolitischen Gegebenheiten auch Kriterien wie Politik, staatliche Förderungen und Lebensgewohnheiten der Menschen, die schwieriger in Relation zu setzen sind.

Letztendlich fĂ€llt eine Prognose auch schwer, da die Auswirkungen von COVID-19 unter allgemeiner Unsicherheit generell schwer abschĂ€tzbar sind. So stellt diese Pandemie die Bundesrepublik durch eine stagnierende Wirtschaft, steigende Arbeitslosigkeit und Unsicherheit bei Konsumenten vor neue Herausforderungen. Wirtschaftlich kann mit einer mittelschweren bis schweren Rezession gerechnet werden. Historisch hatten solche Krisen einen Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt, wenn auch nicht massiv. Ebenso zeigen die Ergebnisse dieses Berichts, dass es zu VerĂ€nderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt kommt, zum Beispiel durch ein sinkendes Angebot und sinkende Nachfrage. Betrachtet man diese Entwicklungen unter Einbezug der analysierten Einflussfaktoren, so erscheint ein Abflauen des Wachstums des deutschen Hauspreisindexes mit einer anschließenden Stabilisierungs- und Erholungsphase realistisch. Aufgrund der historischen StabilitĂ€t des deutschen Marktes erwartet McMakler jedoch keine dauerhafte Rezession auf dem Immobilienmarkt, da bei aktuell ansteigendem Angebot von Nachholeffekten der Nachfrage ausgegangen wird, welche den Markt wieder in Schwung bringen wĂŒrden.

Felix Jahn resĂŒmiert:

„FĂŒr Kaufinteressenten bringt die aktuelle Situation in erster Linie ein grĂ¶ĂŸeres Angebot an Kauf- sowie Mietimmobilien mit sich, was mit einer geringeren Anzahl an VerkĂ€ufen und Vermietung durch die verhĂ€ngte Kontaktsperre wĂ€hrend der Coronakrise zu erklĂ€ren ist. Eine Prognose, was die Preisentwicklung auf den MĂ€rkten angeht, lĂ€sst sich aktuell noch nicht seriös und datenbasiert treffen, obwohl manche EigentĂŒmer im Rahmen der aktuellen Krise dazu neigen, ihre ImmobilienbestĂ€nde schnell zu liquidieren. Wir gehen aber zunĂ€chst von einem sehr volatilen Markt in den kommenden Wochen und Monaten aus. Daher beobachten unsere regionalen Experten die Standorte tĂ€glich und können Interessenten bestens beraten.“

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Disclaimer

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf eigens erhobenen Daten unserer aktuellen und vergangenen Inserate sowie der stichprobenartigen Auswertung von Immobilienangeboten verschiedener regionaler und deutschlandweiter Offline- und Online Quellen fĂŒr die ZeitrĂ€ume Januar bis April 2019 sowie 2020. Alle in dem Bericht zum Ausdruck gebrachten Ansichten spiegeln die EinschĂ€tzung der Autoren zu diesem Zeitpunkt wider und können ohne vorherige AnkĂŒndigung geĂ€ndert werden. Aussagen, die zukunftsgerichtet sind, beinhalten bekannte und unbekannte Risiken und Unsicherheiten, die dazu fĂŒhren können, dass sich die zukĂŒnftigen RealitĂ€ten erheblich von denen unterscheiden, die in solchen zukunftsgerichteten Aussagen impliziert sind. RatschlĂ€ge, die wir Kunden in bestimmten Situationen geben, können von den in diesem Bericht geĂ€ußerten Ansichten abweichen. Investitions- oder andere GeschĂ€ftsentscheidungen sollten nicht allein auf Grundlage der in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Ansichten getroffen werden.