COVID-19 Immobilienreport: Auswirkungen der Coronakrise auf den Immobilienmarkt

05.05.20 ‱ Lesezeit: 9:00 Minuten

Seit dem 27. Januar 2020 ist in Deutschland nichts mehr wie es war: In Bayern wird erstmals eine Infektion mit dem neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 (auch COVID-19) bestĂ€tigt. Über die folgenden Wochen steigt die Anzahl Neuinfizierter exponentiell an. Einzelne BundeslĂ€nder reagieren mit Schulschließungen und EinschrĂ€nkungen im öffentlichen Leben. Am 22. MĂ€rz 2020 verhĂ€ngt die Bundesregierung eine bundesweite Kontaktsperre, die bis zum 4. Mai 2020 andauern sollte. Die EinschrĂ€nkungen betreffen nahezu alle Lebens- und GeschĂ€ftsbereiche. Die Folgen fĂŒr die Wirtschaft sind deutlich spĂŒrbar – nicht nur in Deutschland. Die weltweite Corona-Krise trifft die globalen Wirtschafts- und FinanzmĂ€rkte hart. McMakler hat die Marktdynamik der Corona-Krise auf dem deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2020 mit der Marktentwicklung von 2019 als Referenzjahr verglichen.

Zusammenfassung

  • Inmitten der aktuellen COVID-19 Pandemie in Deutschland, steigenden Fallzahlen und zunehmenden wirtschaftlichen Folgen analysiert McMakler die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den deutschen Immobilienmarkt.

  • Nach anfĂ€nglich jahresĂŒblichen Entwicklungen der Immobilienbranche geht das Volumen von Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten mit Eintreten des Virus in Deutschland zurĂŒck. Dies ist sowohl fĂŒr Kauf- (- 30 Prozent), als auch fĂŒr Mietimmobilien (- 16 Prozent) der Fall, fĂŒr Kaufimmobilien ausgeprĂ€gter und fĂŒr Mietimmobilien etwas spĂ€ter.

  • Das Gesamtangebot fĂŒr Immobilien (Inventar) folgt bei Kauf und Miete nach einem leichten RĂŒckgang infolge der Ankunft von COVID-19 in Deutschland einem bis zur 13. Kalenderwoche andauernden SeitwĂ€rtstrend. Ab der 13. Kalenderwoche steigt das Inventar stetig an, stĂ€rker als im Vergleichsjahr 2019.

  • Gemeinsam betrachtet ergeben sich folgende Beobachtungen: Bei Kaufimmobilien folgt auf die Ankunft der Corona-Pandemie ein RĂŒckgang von Neuangeboten und Inventar, was auch auf eine rĂŒcklĂ€ufige Nachfrage schließen lĂ€sst. Aufgrund dieser verringerten MarktaktivitĂ€t (- 28 Prozent) lĂ€sst sich momentan wieder ein Anstieg des Gesamtangebots beobachten, vor allem nach dem bundesweiten Kontaktverbot. Bei Mietimmobilien tritt dieser Effekt erst spĂ€ter ein, nach den bundesweiten Maßnahmen. Jedoch fĂŒhrt auch hier ein RĂŒckgang der Neuveröffentlichungen zusammen mit einer verringerten MarktaktivitĂ€t (- 15 Prozent) zu einem steigenden Gesamtangebot.

  • FĂŒr KĂ€ufer bringt die aktuelle Situation somit ein grĂ¶ĂŸeres Angebot an möglichen Immobilien mit sich, was ihre Auswahlmöglichkeiten und ihre Chancen fĂŒr den Kauf ihrer Traumimmobilie erhöht.

1. Allgemeine Lage zur COVID-19 Pandemie in Deutschland

Deutschland erlebte seinen ersten bestĂ€tigten Fall des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 (folgend COVID-19) am 27. Januar 2020 in Bayern. Über die nĂ€chsten Wochen stieg die Zahl der Infizierten exponentiell an. Mit Stand vom 19. April 2020 haben sich nach offiziellen Angaben des Robert-Koch-Instituts seit dem Ausbruch der Atemwegserkrankung insgesamt 139.897 Personen in Deutschland mit COVID-19 infiziert. Zum gleichen Zeitpunkt sind mit einer geschĂ€tzten Anzahl von ca. 88.000 Personen ca. 62,90 Prozent der Infizierten genesen. Mit einer Anzahl von 4.294 TodesfĂ€llen liegt die MortalitĂ€t von COVID-19 in Deutschland bei ca. 3,07 Prozent (siehe Abb. 1).

Info

Hinweis

Der letzte Stand wurde aufgrund von den am 19. April 2020 eintretenden Lockerungen der Maßnahmen der Bundesregierung gewĂ€hlt.

ZunĂ€chst ergriffen die einzelnen BundeslĂ€nder eigene Maßnahmen, wie etwa mit Schulschließungen oder EinschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens. Am 22. MĂ€rz 2020 beschloss die Bundesregierung eine bundesweite Kontaktsperre, welche in einer Pressekonferenz der Bundeskanzlerin am 15. April 2020 nochmals bis zum 4. Mai 2020 verlĂ€ngert wurde. Derweil wird ĂŒber eine anfĂ€ngliche Exit-Strategie diskutiert. Ab dem 20. April dĂŒrfen GeschĂ€fte mit einer LadenflĂ€che von weniger als 800mÂČ und ausreichenden Hygienemaßnahmen ihre TĂŒren wieder öffnen. GrĂ¶ĂŸere GeschĂ€fte bleiben geschlossen, öffentliche Veranstaltungen sind weiterhin verboten und selbst traditionelle kulturelle Ereignisse, wie das Oktoberfest in MĂŒnchen, werden sukzessive abgesagt.

Die Folgen fĂŒr die deutsche Wirtschaft sind deutlich zu spĂŒren. Wie auch in anderen Staaten kam es zu Stilllegungen in der Industrie und zu BeschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens. Aufgrund der bundesweiten Kontaktsperre und beispielsweise der Ladenschließungen erleben die Unternehmen massive Umsatzeinbußen. Die Bundesregierung reagierte mit Corona-Soforthilfen in Form von ZuschĂŒssen mit bis zu 15.000 Euro oder mit zinsfreien Darlehen, um kleinere Unternehmen und SelbststĂ€ndige zu unterstĂŒtzen und zu entlasten.

Abb.1 Abbildung 1. Fallzahlen von COVID-19 in der BRD (Quelle: Robert-Koch-Institut)



Abb.1 Abbildung 1. Fallzahlen von COVID-19 in der Bundesrepublik Deutschland

Laut Angaben der Bundesagentur fĂŒr Arbeit stieg die Zahl der Kurzarbeitenden von Februar bis MĂ€rz 2020 von etwa 40.000 auf 1.040.000 Personen an. Besonders stark traf es das verarbeitende und das Gastgewerbe sowie die sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen. Diese Bereiche machen hier mehr als die HĂ€lfte der angezeigten Kurzarbeitenden aus.

Die globalen FinanzmĂ€rkte befinden sich in sehr turbulenten Zeiten und verzeichnen seit dem Ausbruch massive Kursverluste. Der deutsche Aktienindex DAX fiel am 18. MĂ€rz 2020 auf einem Tiefpunkt von 8.400 Punkten. Vor der vierwöchigen Talfahrt notierte der Aktienindex noch mit einem Allzeithoch von knapp 13.800 Punkten. Kurz darauf, am 19. MĂ€rz 2020, kĂŒndigte Christine Lagarde, die PrĂ€sidentin der EuropĂ€ischen Zentralbank, ein Notfallprogramm im Umfang von 750 Milliarden Euro an.

2. Welche Auswirkungen hat die Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt?


2.1 Wie entwickeln sich die Neuveröffentlichungen von Immobilieninseraten (Kauf und Miete) wÀhrend der Coronakrise?

Betrachtet man die Entwicklung der neuveröffentlichten Immobilieninserate auf dem deutschen Immobilienmarkt, lĂ€sst sich fĂŒr das Jahr 2020 am Markt fĂŒr Wohnimmobilien bisher ein unĂŒbliches Bild betrachten. Nach dem gewohnten Abflauen des Marktes zum Jahresende steigt die Anzahl der Neuveröffentlichungen wĂ€hrend des Jahresbeginns normalerweise wieder an und stabilisiert sich nach den ersten Wochen auf einem höheren Niveau. Dies lĂ€sst sich gut an den Entwicklungen im Jahr 2019 erkennen, welches somit fĂŒr die Analyse als Vergleichsreferenz herangezogen werden kann.

Eine entsprechende Entwicklung ist 2020 jedoch weder fĂŒr Kauf- noch fĂŒr Mietimmobilien zu beobachten. Zwar stieg die Zahl von Neuveröffentlichungen von Kaufobjekten im Januar noch kontinuierlich, fiel dann jedoch am Monatsende ab und bewegte sich im Folgenden wieder im Bereich des Jahresbeginns, ehe es in der zweiten MĂ€rzhĂ€lfte zu einem erneuten RĂŒckgang kam (siehe Abb. 2).

Abbildung 2. Neuveröffentlichungen von Kaufimmobilien-Inseraten im Vergleich



Abbildung 2. Neuveröffentlichungen von Kaufimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich

Bei den Mietobjekten ist ein anderes abweichendes Muster zu beobachten. Hier waren die Neuangebotszahlen ab Jahresbeginn sehr stabil und fielen erst im MĂ€rz (siehe Abb. 3).

Abbildung 3. Neuveröffentlichungen von Mietimmobilien-Inseraten im Vergleich



Abbildung 3. Neuveröffentlichungen von Mietimmobilien-Inseraten in Deutschland im Vergleich

Konkret sanken sowohl fĂŒr Miet- als auch Kaufobjekte die Neuveröffentlichungen in der dritten MĂ€rzwoche deutlich. Im Laufe dieser Woche, an deren Ende das bundesweite Kontaktverbot verkĂŒndet wurde, beschlossen die einzelnen Landesregierungen bereits diverse EinschrĂ€nkungen des öffentlichen Lebens.

Ferner haben beide Arten der Kommerzialisierung gemeinsam, dass sie bis Ende Januar, zum Zeitpunkt des ersten COVID-19 Falls in Deutschland, ĂŒber den Vorjahreswerten liegen und sich bis kurz vor Ende unserer Betrachtung darunter bewegen. Im Gegensatz zu den Mietimmobilien ist der Unterschied bei den neu veröffentlichten HĂ€usern und Wohnungen zum Kauf jedoch deutlicher ausgeprĂ€gt. Verglichen mit 2019 ist das Neuangebotsvolumen im Zeitraum bis Mitte April fĂŒr Mietwohnungen und HĂ€user um knapp 16 Prozent zurĂŒckgegangen, fĂŒr Wohnimmobilien zum Kauf betrug der Einbruch ĂŒber 30 Prozent. Legt man nur die Neuveröffentlichungen 2020 ab dem Kontaktverbot zu Grunde, gibt es im Vergleich zum Vorjahr einen RĂŒckgang von ĂŒber 26 Prozent (Miete) beziehungsweise knapp 50 Prozent (Kauf).

Die vorangegangene Betrachtung lĂ€sst jedoch nur eine eingeschrĂ€nkte Sicht der Dinge zu, da die Zahl der Neuobjekte an sich nicht im direkten Zusammenhang mit dem Erfolg ihrer Vermarktung steht. Um das Marktgeschehen noch besser verstehen zu können, lohnt sich daher ein zusĂ€tzlicher Blick auf die Entwicklung der gesamten Angebotszahlen (Inventar). Vereinfacht ausgedrĂŒckt kann dies Aufschluss darĂŒber geben, wie sich die Verkaufszahlen im VerhĂ€ltnis zu den neu dazugekommenen Angeboten verhalten. Etwa lĂ€sst sich ein sinkendes Gesamtangebot so interpretieren, dass wĂ€hrend des betrachteten Zeitraums mehr Objekte verkauft wurden, als neu dazugekommen sind. Dabei wird angenommen, dass Objekte erst nach dem Verkauf aus der Vermarktung genommen werden.


2.2 Wie entwickelt sich das gesamte Immobilienangebot / Inventar wÀhrend der Coronakrise?

Das Gesamtangebot fĂŒr Kaufobjekte wies im Januar kaum Schwankungen auf und fiel danach bis Mitte Februar leicht zurĂŒck (siehe Abb. 4). Auf diesem niedrigeren Niveau blieb es dann zunĂ€chst stabil, ehe in der 13. Kalenderwoche ein Anstieg zu beobachten ist, der bis zum Ende dieser Betrachtung andauert. Über den gesamten Zeitraum nimmt das Gesamtangebot zu, jedoch schwĂ€cher als im Vorjahr.

Abbildung 4. Gesamte Angebotszahlen von Kaufimmobilien in Deutschland im Vergleich

Abbildung 4. Gesamte Angebotszahlen von Kaufimmobilien in Deutschland im Vergleich

Beim Mietinventar lĂ€sst sich bis zum MĂ€rz nur wenig VerĂ€nderung feststellen; dieses steigt dann, wie am Markt fĂŒr Kaufimmobilien, wĂ€hrend der 13. Woche stetig an (siehe Abb. 5). Die Zunahme in diesen letzten vier Wochen war so stark, dass das Gesamtangebot fĂŒr Mietobjekte im Ergebnis deutlicher stieg als im gleichen Zeitraum im Jahr 2019, als es einen durchgĂ€ngigen AufwĂ€rtstrend gab. Insbesondere lĂ€sst sich festhalten, dass das Inventar auf beiden MĂ€rkten seit Inkrafttreten des Kontaktverbots in der 13. Woche stetig angestiegen ist. Weil sich die neuen Veröffentlichungen schon ab der Vorwoche auf einem deutlich niedrigeren Niveau bewegten, lĂ€sst sich schlussfolgern, dass die Anzahl der VerkĂ€ufe bzw. Vermietungen eingebrochen ist. Anders ausgedrĂŒckt: Obwohl weniger neue Inserate geschaltet wurden, stieg das Inventar an Miet- und Kaufobjekten an.

Abbildung 5. Gesamte Angebotszahlen von Mietimmobilien in Deutschland im Vergleich

Abbildung 5. Gesamte Angebotszahlen von Mietimmobilien in Deutschland im Vergleich

Felix Jahn, CEO und GrĂŒnder von McMakler:

„Wir beobachten auf dem Wohnimmobilienmarkt einen ungewöhnlichen Trend: Obwohl die Anzahl an neu veröffentlichten Immobilieninseraten rĂŒcklĂ€ufig ist, steigt die Gesamtanzahl der veröffentlichten Immobilien. Es gibt also mehr Immobilienangebot als noch vor der Krise. Dies ist mit einer geringeren Anzahl an VerkĂ€ufen durch die verhĂ€ngte KontaktbeschrĂ€nkung wĂ€hrend der Coronakrise zu erklĂ€ren. Wer also jetzt mit dem Gedanken spielt, Eigentum zu erwerben, sollte diese Phase nutzen. Der positive Aspekt fĂŒr Kaufinteressenten ist, dass sie aktuell mehr Auswahlmöglichkeiten und grĂ¶ĂŸere Chancen auf ihre Traumimmobilie haben.“


Gibt es Unterschiede in der Entwicklung der Angebotszahlen der einzelnen Objektarten (HÀuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Hauser zur Miete, Wohnungen zur Miete) wÀhrend der Corona-Pandemie?
Eine Unterscheidung nach Objektart ließ keine nennenswerten Unterschiede erkennen (siehe Abb. 6-9 im McMakler Corona-Immobilienreport zum Download).


DOWNLOAD CORONA-IMMOBILIENREPORT

2.3 Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Immobilien wÀhrend der Coronakrise?

Zieht man die Zahlen der Neuveröffentlichungen und des Gesamtangebots zusammen, lÀsst sich approximativ die Nachfrage nach Wohnimmobilien berechnen, also die Anzahl der erfolgreich vermarkteten Objekte.

Bei Kaufimmobilien war sowohl die Entwicklung im Zeitverlauf als auch die Abweichung im Volumen gegenĂŒber 2019 unterschiedlich (siehe Abb. 10). Hier stieg die Nachfrage bis Ende Januar leicht an und ging danach, im Zuge des ersten COVID-19 Falls, mĂ€ĂŸig, aber stetig zurĂŒck. Mitte MĂ€rz zeigt sich nochmal ein kurzes Hoch, doch mit Eintreten des Kontaktverbots schließlich die gleiche Entwicklung wie fĂŒr die Mietobjekte. Im Vergleich zu 2019 sank die Nachfrage ĂŒber den gesamten Zeitraum um ĂŒber 28 Prozent; in der Zeit nach dem Kontaktverbot ist sie fast um zwei Drittel (- 64 Prozent) gesunken.

Abbildung 10. Nachfrage nach Immobilien zum Kauf im Vergleich



Abbildung 10. Nachfrage von Immobilien zum Kauf in Deutschland im Vergleich

BezĂŒglich der Mietimmobilien gab es bis zum Zeitpunkt des bundesweiten Kontaktverbots eine gleichmĂ€ĂŸige Entwicklung, also auch nach Ankunft des Coronavirus in Deutschland (siehe Abb. 11). Nach den BeschrĂ€nkungen sank die Nachfrage dann stetig und, wie am steigenden Inventar oben zu erkennen ist, sogar stĂ€rker als das Neuangebot. Zum Vergleich: 2019 stieg die Nachfrage bis in den April an und sank erst wieder kurz vor der Osterzeit. In Zahlen ausgedrĂŒckt ging die Nachfrage nach Mietimmobilien im gesamten Zeitraum gegenĂŒber 2019 um ca. 15 Prozent zurĂŒck, fĂŒr die Zeit nach dem Kontaktverbot betrug der Einbruch sogar ĂŒber 52 Prozent.

Abbildung 11. Nachfrage nach Immobilien zur Miete im Vergleich



Abbildung 11. Nachfrage von Immobilien zur Miete in Deutschland im Vergleich


3. Fazit

Zusammenfassend lĂ€sst sich festhalten, dass den beiden hier identifizierten Meilensteinen der Corona-Pandemie VerĂ€nderungen auf dem Immobilienmarkt folgten. WĂ€hrend nach dem ersten Auftreten in Deutschland nur die Kaufangebote betroffen zu sein schienen, brachte das bundesweite Kontaktverbot auch auf dem Mietmarkt VerĂ€nderung mit sich. Über den gesamten Zeitraum betrachtet nahm die Nachfrage auf beiden MĂ€rkten ab, und das Gesamtangebot als zugehörige KenngrĂ¶ĂŸe jeweils zu. In Summe ist der RĂŒckgang auf dem Markt fĂŒr Kaufimmobilien stĂ€rker ausgeprĂ€gt.

Aus Sicht der Marktdynamik lĂ€sst sich folgendes feststellen: Historisch betrachtet galt fĂŒr den Immobilienmarkt fĂŒr gewöhnlich, dass es fĂŒr die KĂ€ufer tendenziell zu wenig Angebot gab, also die Nachfrage nach Immobilien ĂŒberwog. Die aktuelle Lage gewĂ€hrt den KĂ€ufern durch eine geringere GesamtaktivitĂ€t am Markt mehr Auswahlmöglichkeiten und somit tendenziell grĂ¶ĂŸere Kaufchancen fĂŒr ihre Traumimmobilie.

Disclaimer

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf eigens erhobenen Daten unserer aktuellen und vergangenen Inserate sowie der stichprobenartigen Auswertung von Immobilienangeboten verschiedener regionaler und deutschlandweiter Offline- und Online Quellen fĂŒr die ZeitrĂ€ume Januar bis April 2019 sowie 2020. Alle in dem Bericht zum Ausdruck gebrachten Ansichten spiegeln die EinschĂ€tzung der Autoren zu diesem Zeitpunkt wider und können ohne vorherige AnkĂŒndigung geĂ€ndert werden. Aussagen, die zukunftsgerichtet sind, beinhalten bekannte und unbekannte Risiken und Unsicherheiten, die dazu fĂŒhren können, dass sich die zukĂŒnftigen RealitĂ€ten erheblich von denen unterscheiden, die in solchen zukunftsgerichteten Aussagen impliziert sind. RatschlĂ€ge, die wir Kunden in bestimmten Situationen geben, können von den in diesem Bericht geĂ€ußerten Ansichten abweichen. Investitions- oder andere GeschĂ€ftsentscheidungen sollten nicht allein auf Grundlage der in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Ansichten getroffen werden.

Urheberrecht

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