Immobilienblase Deutschland: Droht uns jetzt eine Immobilienkrise?

Trotz der Corona-Pandemie sind die Immobilienpreise in Deutschland im Rekordtempo weiter gestiegen und man könnte bei dieser Entwicklung von einer Überbewertung der Immobilien sprechen. Insbesondere in den Großstädten der Bundesrepublik kennen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser nun schon seit Jahren nur noch den Weg steil nach oben. Allein im 3. Quartal 2021 zeigte sich ein Anstieg der Immobilienpreise um mehr als 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal und um 4,2 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal 2021. Besonders starke Preissteigerungen lassen sich dabei in den sieben größten deutschen Städten beobachten. Doch auch in einigen ländlichen Regionen explodieren die Preise mit Steigerungsraten von bis zu 15,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Damit lassen sie die Preisanstiege für Wohnungen und Häuser in den Metropolen und Großstädten weit hinter sich.

Die aktuellen Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt mit steigenden Preisen, hoher Nachfrage und günstigen Zinsen heizen die Spekulationen an, ob sich in Deutschland eine Immobilienblase entwickelt und eine Krise auf dem Immobilienmarkt droht. Was eine Immobilienblase überhaupt ist und welche Prognosen es für den deutschen Immobilienmarkt gibt, haben wir von McMakler einmal für Sie zusammengefasst.

Eine Immobilienblase ist eine bestimmte Art der Spekulationsblase und entsteht genau dann, wenn Käufer zu viel Geld für eine Immobilie zahlen. In diesem Fall übertrifft die Nachfrage nach Immobilien, wie Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien, das Angebot. Infolgedessen steigen die Immobilienpreise, es findet eine Überbewertung der Immobilien statt und die Käufer sind bereit die überhöhten Preise zu zahlen. Die Preise liegen dabei höher als der eigentliche Wert von Boden und Gebäude. Die Immobilienblase, die dabei symbolisch für einen aufgeblasenen Markt steht, droht zu platzen, sobald die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreicht haben. Die Folge: Die Immobilienpreise werden schlagartig fallen.

Ein Anstieg der Immobilienpreise hat viele Ursachen. Aktuell befinden sich die Zinskosten in Deutschland auf einem historisch niedrigen Niveau. Die niedrigen Zinssätze und die damit geringen Kreditkosten machen den Immobilienkauf für die breite Masse der Gesellschaft attraktiv und die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt steigt. Ebenfalls zu einer verstärkten Nachfrage auf dem Immobilienmarkt führt Wirtschaftswachstum bzw. die Entwicklung einer guten wirtschaftlichen Lage im Land, denn mit einer wachsenden Wirtschaft steigert sich auch die Kaufkraft. Ein weiterer Grund für die teils starken Preisanstiege auf dem Immobilienmarkt ist die Wohnraumknappheit, die wir besonders in den Metropolen zu beklagen haben. In den meisten deutschen Städte ist die Bautätigkeit zu gering, um das Angebot entsprechend der Nachfrage aufzustocken. Folglich steigen die Preise in solchen Regionen besonders stark an.

Ein erstes Indiz einer Blase ist, wenn Immobilienpreise schneller steigen als Mieten und Einkommen und die Kreditvergabe rasant nach oben schießen. In Deutschland gibt es momentan jedoch keine Hinweise darauf, dass leichtfertig Kredite vergeben werden.

Die Frage, ob es in Deutschland eine Immobilienblase gibt und ob diese platzen wird, spaltet derzeit die Expertenwelt. Steigende Preise, hohe Nachfrage und ein vielerorts bereits völlig leer gefegter Immobilienmarkt – für manche ist damit klar, dass wir es auch in Deutschland mit einer drohenden Immobilienblase zu tun haben. Die meisten Experten sind sich jedoch einig, dass die Gefahr einer Immobilienblase zwar gestiegen ist, jedoch bisher nicht alarmierend sei. Dies bestätigt auch der Emperica Blasenindex. In der Tat gibt es in Deutschland einige Indikatoren, die vor einer steigenden Blasengefahr warnen. Blasengefahr besteht allerdings nicht deutschlandweit, sondern nur regional. Der Emperica Blasenindex schätzt die Gefahr einer Blasenbildung vor allem in den Metropolen als hoch ein. Betroffen sind auch einige Orte in den Speckgürteln beliebter Metropolen. In den Metropolen und im Umland zeigt sich demnach ein zunehmend angespannter Immobilienmarkt, auf dem Land hingegen ist davon vielerorts noch gar nichts zu spüren.

Die nachfolgenden Merkmale weisen darauf hin, dass die Gefahr einer Immobilienblase besteht. Je mehr dieser Merkmale bundesweit oder regional gleichzeitig auftreten, desto wahrscheinlicher ist die Bildung einer Immobilienblase:

• Anhebung des Leitzins: Sollte die EZB nach langer Niedrigzinspolitik die Zinsen wieder anheben, steigen die Immobilienpreise. Der Kreislauf einer Blase könnte also durch höhere Zinsen starten. Denn durch höhere Bauzinsen können sich nun weniger Menschen einen Kredit für ein Eigenheim leisten.

• Lockere Kredite: Werden plötzlich vermehrt fragwürdige Kredite vergeben, sollte man vorsichtig sein.

• Marktbalance: Damit der Wohnungsmarkt weiter wachsen kann, muss eine gesunde Balance zwischen Mietern und Vermietern, Investoren und Kreditgebern und Staatlicher Fürsorge und privatem Engagement gegeben sein. Zeigen sich hier Merkmale eines Ungleichgewichtes, sollte man bei dem Kauf einer Wohnung vorsichtig werden.

• Preisanstieg von mehr als 5% im Jahr: Ein Preisanstieg allein ist noch kein Anzeichen für eine Blase. Jedoch sollte man die prozentuale Steigerung im Auge behalten und auf die Marktbalance achten.

• Warnungen von Aufsichtsbehörden: Wenn Behörden offizielle Warnungen aussprechen, sollte man den Markt gut im Auge behalten.

In ihrem Global Real Estate Bubble Index schätzt die Schweizer Bank UBS das Blasenrisiko in Frankfurt am Main weltweit am höchsten ein. In keiner anderen Metropole sei der Immobilienmarkt derzeit so überhitzt wie in der deutschen Metropole am Main. Kauf- und Mietpreise sind in Frankfurt in den letzten Jahren stetig gestiegen, doch das Bevölkerungswachstum sei mittlerweile gebremst, so die Schweizer Bank. Großen Zuwachs haben nunmehr die Gemeinden im Speckgürtel der Metropole. Die Gründe für den möglichen Wandel sehen die Experten unter anderem auch in der Corona-Pandemie, durch die das Leben in der Stadt an Attraktivität eingebüßt hat.

Experten gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise, vor allem auf den angespannten Märkten der Metropolen, in Zukunft nicht mehr ganz so dynamisch weiterentwickeln werden. Von einem Ende des Booms kann aber trotzdem nicht die Rede sein. Auch 2022 werden die Immobilienpreise weiter steigen, wenn auch weniger stark. Städte wie Frankfurt, München oder Hamburg zeigen bereits, dass die Preissteigerungen von Quartal zu Quartal geringer ausfallen. Die Pandemie und der Trend zum Home-Office in den letzten zwei Jahren sorgen auf den Immobilienmärkten der Metropolen also für etwas Entspannung. Umso mehr Druck ist dafür allerdings im Umland zu spüren, wo die Kaufpreise derzeit in die Höhe schießen.

Der Anstieg der Immobilienpreise wird allerdings nur in einigen Metropolen abflachen. Während der Höhenflug in Hamburg und München bald vorbei sein könnte, zeichnen Prognosen ein anderes Bild für Berlin. Hier werden auch in den nächsten Jahren weiterhin starke Preissteigerungen, insbesondere für Eigentumswohnungen, erwartet. Auch für die Rheinmetropole Köln werden starke Preisanstiege prognostiziert.

Die Frage, ob es in Deutschland aber nun eine Immobilienblase gibt, lässt sich pauschal nur schwer beantworten. Die Expertenmeinungen gehen hier auseinander, allerdings gibt es einige Merkmale auf dem Immobilienmarkt, die auch 2022 gegen eine Immobilienblase in Deutschland sprechen. So werden in Deutschland bislang keine fragwürdigen Kredite vergeben. Im Gegenteil: Die Vergabe eines Kredits erfolgt bislang anhand strenger Prüfung. Darüber hinaus steigen die Immobilienpreise in Deutschland eher regional, in den meisten ländlichen Gebieten sind die Preissteigerungen nach wie vor sehr moderat.