Die Grundsteuer: Eine Reform kommt ins Rollen

27.04.18 • Lesezeit: 3:10 Minuten

Die Grundsteuer deckt circa 10 Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine unabdingbare Finanzierungsquelle.¹ Das Bundesverfassungsgericht entschied am 10.04.2018, dass genau diese Finanzierungsquelle überarbeitet werden muss, da das veraltete Berechnungsverfahren eine massive Benachteiligung für manche Immobilienbesitzer bedeutet.

1. Was ist die Grundsteuer?

Gebäude generieren Kosten, für die Kommune, in der sie stehen. Dies geschieht beispielsweise durch Instandhaltungsarbeiten, die mit der Zeit anfallen. Genau für diese Kosten soll der Besitzer der Immobilie mit der sogenannten Grundsteuer zum Teil aufkommen.

Man unterscheidet zwischen zwei Arten der Grundsteuer: Typ A, für Land und forstwirtschaftliche Grundstücke und Typ B, für bebauten Grund oder solchen, der noch bebaut werden soll. Grundsätzlich ist die sogenannte Bemessungsgrundlage bundesweit einheitlich geregelt. Die Bemessungsgrundlage ist das Verfahren, mit welchem die Höhe der jeweiligen Steuer ermittelt wird, ihre Grundlage ist der Einheitswert. Über die tatsächliche Höhe des Steuersatzes entscheidet aber jede Kommune selbst.

2. Das Problem der Grundsteuer: Der Einheitswert

Zur Berechnung des richtigen Steuerbetrags wird der sogenannte Einheitswert benutzt. Dieses Prinzip der Steuerermittlung wird schon lange angewendet, in manchen Teilen Deutschlands findet man Einheitswerte aus dem Jahre 1935.²

Die Idee war es, dass Gutachter im Sechsjahrestakt den Einheitswert einer Immobilie neu bestimmen. In der Realität wird dies aber nicht umgesetzt: Mit der Ausnahme von Sanierungen oder Neubauten, die in der Regel ein neues und aktuelleres Gutachten nach sich ziehen, fehlen Personal und Geld für Neubewertungen.

Das führt zu folgendem Problem: Aufgrund der mangelnden Aktualität mancher Gutachten, kann es vorkommen, dass vergleichbare Immobilien, welche in verschiedenen Baujahren entstanden sind, völlig unterschiedlich bewertet werden. Dies liegt daran, dass sich die Außenbedingungen in der Zeit von der Erstbewertung an stark veränderten.

3. Der Entscheid des Bundesverfassungsgerichts

Um dem Problem der ungleichen Bewertungsstandards entgegen zu wirken, hat das Bundesverfassungsgericht am 10.04.2018 entschlossen, dass die insgesamt 35 Millionen Grundstücke in Deutschland, neu zu bewerten sind

Anders als der Inhalt der Reform, ist die Frist klar festgesetzt worden: Bis Ende 2019 muss eine neue Regelung gefunden worden sein, welche dann 2024 deutschlandweit in Kraft treten wird. In der Zwischenzeit gilt eine Übergangsfrist, in der die Maßstäbe der Reform nach und nach angewendet werden.

4. Wie könnte eine mögliche Lösung aussehen?

Wie der neue Einheitswert nach 2024 errechnet werden soll, ist bis jetzt noch nicht entschieden. Im Gespräch sind drei verschiedene Methoden: Das Kostenwertmodell, orientiert sich an dem reinen Marktwert der Immobilie, das Flächenmodell, welches lediglich auf der entsprechenden Quadratmeterzahl fußt und das favorisierte Bodenwertmodell.

Der Bodenwert

Der Bodenwert ist in der Immobilienwirtschaft der Wert des reinen, unbebauten Grundstücks. Sollte das Grundstück bebaut sein, geht man bei der Bodenwertermittlung davon aus, dass es freisteht.

Der große Vorteil des Bodenwertmodells ist, dass die zur Bewertung benötigten Bodenrichtwerte bereits flächendeckend vorliegen. Der bürokratisch aufwendige Prozess der Gebäudebewertung, wäre somit nicht länger von Nöten. Der große Vorteil des Bodenwertmodells ist, dass die zur Bewertung benötigten Bodenrichtwerte bereits flächendeckend vorliegen. Der bürokratisch aufwendige Prozess der Gebäudebewertung, wäre somit nicht länger von Nöten.

Experten prognostizieren, dass die Bodensteuer eine positive Wirkung auf den Boden- und sogar den Wohnungsmarkt haben und Impulse zur Bebauung schaffen wird. Man geht davon aus, dass so die Planungsziele der Städte und Gemeinden gestärkt werden. Des Weiteren hat das Bodenwertmodell eine dämpfende Wirkung auf die Bodenpreise. Um im Zuge der Wohnraumoffensive, unter anderem durch das Baukindergeld, dringend benötigte neue Wohnungen und Eigenheime zu schaffen, wird außerdem die Einführung einer Grundsteuer C erwägt, welche ungenutztes Bauland zukünftig stärker besteuern soll.

Es bleibt abzuwarten, welcher der Ansätze sich letztendlich durchsetzt. Seit dem 10.04.2018 steht jedoch schon fest, dass es Veränderung geben wird. Es ist der politische Konsens, dass an einem Gesetzesentwurf gearbeitet werden muss, dessen jahrelange Vernachlässigung zu extrem ungleicher Besteuerung geführt hat.


¹ Vgl. Zeit

² Vgl. Haufe

³ Vgl. Bundesverfassungsgericht


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