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6 Fragen zum Bebauungsplan

Letztes Update: 31.03.2021

Ein Bebauungsplan enthält verbindliche Vorschriften über die zulässige und mögliche Bebauung sowie Nutzung von Grundstücken. Wer eine Grundstücksfläche bebauen möchte, sollte daher bereits vor dem Kauf einen Blick in den Bebauungsplan werfen.

Ein unbebautes Grundstück kann nur bebaut werden, wenn es als Bauland im Bebauungsplan eingetragen ist. Sie sollten diesen daher unbedingt vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einsehen, wenn Sie ein Grundstück kaufen und anschließend bebauen möchten. So können Sie überprüfen, inwieweit das Grundstück überhaupt bebaut werden darf und ob die Planung Ihres Vorhabens umsetzbar ist. In diesem Ratgeber-Artikel geben wir Ihnen Antworten auf fünf wichtige Fragen zum Bebauungsplan. Was genau steht im Bebauungsplan geschrieben? Woher bekomme ich den B-Plan? Und was tue ich, wenn kein Bebauungsplan vorliegt? Erfahren Sie die Antworten auf diese Fragen und vieles mehr in diesem Artikel von McMakler!

Bebauungsplan

1. Was ist ein Bebauungsplan?

Bebauungspläne, auch B-Pläne genannt, werden von den Gemeinden mit dem Ziel und Zweck angefertigt, die städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu steuern. Sie werden auf der Grundlage des jeweiligen Flächennutzungsplans entwickelt. Dieser wird auch als vorbereitender Bebauungsplan bezeichnet. Er enthält Auskünfte darüber, welche Nutzungsart wo auf dem Gemeindegebiet möglich ist.

Im Gabler Wirtschaftslexikon findet sich zum Bebauungsplan die folgende Definition:

“nach dem Baugesetzbuch (BauGB) im Rahmen der Bauleitplanung vorgesehene rechtsverbindliche Festsetzung für die städtebauliche Ordnung. Im Bebauungsplan können u.a. festgesetzt werden: Art und Maß der baulichen Nutzung (z.B. Fluchtlinien), Größe der Baugrundstücke, Verkehrsflächen, Flächen für Land- und Forstwirtschaft, für Gemeinbedarf und Sport- und Spielanlagen, höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden etc. Der Bebauungsplan wird durch Satzung beschlossen und stellt deshalb eine Rechtsnorm dar. Er kann im Wege der abstrakten Normenkontrolle nach § 47 VwGO oder im Rahmen der Überprüfung von Verwaltungsakten, die auf den Bebauungsplan gestützt werden, angegriffen werden.”

Für verschiedene Gebiete und Gemeinden gibt es jeweils separate Bebauungspläne. Sie regeln auch, ob die Grundstücksflächen zu Gewerbezwecken oder als Wohnfläche, Fußweg, Straße, Grünanlage oder zum Beispiel als Kinderspielplatz genutzt werden darf. Der Bebauungsplan enthält genaue Vorgaben zu den Gebäuden, die auf einem Grundstück errichtet werden dürfen. Diese Vorgaben sind sowohl für die Baubehörden als auch für Bauherren verbindlich. Abweichungen von den Vorschriften der B-Pläne sind nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Setzen sich Bauherren über einen gültigen B-Plan hinweg, verstoßen sie gegen geltendes Recht.

Weiterhin dient der Bebauungsplan dazu, den „Wildwuchs“ von verschiedenen Bauformen in einer Gemeinde zu verhindern und einen einheitlichen Siedlungscharakter zu wahren. Außerdem bietet er den Anwohnern in der Umgebung Planungssicherheit. Der Bebauungsplan verhindert beispielsweise, dass mehrstöckige Häuser das angrenzende Bauland verschatten.

Was ist eine Landesbauordnung?

Landesbauordnungen regeln auf Ebene der Bundesländer, welche technischen Belange bei der Bebauung eines Grundstücks zu beachten sind und wann genau eine Baugenehmigung nötig ist.

2. Wer legt einen Bebauungsplan fest?

Das Aufstellungsverfahren eines Bebauungsplanes ist vom Gesetzgeber im Baugesetzbuch (BauGB) festgelegt. Die Planung liegt dabei bei den Städten und Gemeinden selbst. Bei dem Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes muss sich an die rechtsverbindlichen Festsetzungen aus dem BauGB gehalten werden. Das BauGB enthält klare Vorgaben zum Ablauf eines Bebauungsplanverfahrens. Dazu zählt unter anderem auch die Einbindung der Meinungen und Anregungen der Bürger und Bürgerinnen einer Stadt oder Gemeinde. Das umfangreiche Aufstellungsverfahren ist an folgende Schritte gebunden:

  1. Einleitung des Verfahrens

  2. Aufstellungsbeschluss

  3. Vorentwurf / Planentwurf

  4. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung und Behördenbeteiligung

  5. Auslegungsbeschluss

  6. Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden

  7. Satzungsbeschluss

  8. Öffentliche Bekanntmachung

In einigen Fällen erlaubt der Gesetzgeber die Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB). Die Voraussetzungen für ein solches Verfahren beziehen sich auf die Größe der Grundfläche des Gebiets. Welche Vorschriften darüber hinaus für das beschleunigte Verfahren gelten, ist im BauGB festgelegt.

3. Was steht in einem Bebauungsplan?

Bebauungsplan: Wohngebiet

Anhand eines Bebauungsplans lässt sich zunächst einmal erkennen, ob Grundstücksflächen in einem reinen Wohngebiet, einem Mischgebiet oder einem Gewerbegebiet angesiedelt sind. Sie können dem B-Plan zudem entnehmen, in welcher Höhe und mit wie vielen Geschossen (Vollgeschosse & Dachgeschoss) Sie Ihr Haus bzw. Ihr Bauvorhaben verwirklichen können. Darüber hinaus legt der Bebauungsplan anhand von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen die überbaubaren Grundstücksflächen fest. Sie können anhand des Bebauungsplans also erfahren, wie nah Sie an der eigenen Grundstücksgrenze bauen dürfen. Zur Wahrung eines einheitlichen Siedlungscharakters werden im Bebauungsplan zudem Auflagen zur Dachform, Dachneigung, bestimmten Haustypen und sogar Materialien festgelegt.

Ein B-Plan setzt sich in der Regel aus zwei Teilen zusammen: Teil A, in dem ein oder mehrere Pläne enthalten sind, und Teil B, welcher beschreibende Texte enthält. Das Baugesetzbuch (§9 BauGB) regelt dabei, was ein Bebauungsplan beinhaltet. Dabei sollten zwei Verordnungen bekannt sein:

  • Baunutzungsverordnung (BauNVO): Sie legt fest, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Vorschriften zu Bauweise, Abstandsfläche, etc. auszulegen sind.

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Sie erklärt die verwendeten Farben, Signaturen, Abkürzungen und Linien.

Darüber hinaus können sich in einem Bebauungsplan Regelungen zu folgenden Punkten befinden:

  • Art der baulichen Nutzung

  • Maß der baulichen Nutzung

  • Bauweise, Baulinien, Baugrenzen

  • Dachvorgaben

  • Regelungen für den Denkmalschutz

Je nach Gemeinde können diese Vorschriften sehr detailliert ausfallen. Manche Gemeinden geben sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vor.

Sind Ausnahmen im Bebauungsplan möglich?

Obwohl der Bebauungsplan verbindliche Festsetzungen zur Bebauung eines Grundstücks festlegt, sieht dieser auch die Möglichkeit für Ausnahmen vor. Welche Ausnahmen damit gemeint sind, kann dem entsprechenden Bebauungsplan entnommen werden. Denkbar wäre zum Beispiel eine Ausnahmeregelung hinsichtlich der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Für den Bau eines Hauses könnten in dem Fall einzuhaltende Grenzabstände zum Nachbargrundstück festgelegt sein. Garagen oder Carports hingegen könnten als Ausnahme gelten und an die Grundstücksgrenze heran gebaut werden.

4. Was bedeuten die Abkürzungen im Bebauungsplan?

Eine Übersicht aller Abkürzungen bzw. Planzeichen für Bauleitpläne finden Sie in der Planzeichenverordnung von 1990 (PlanZV). Eine Übersicht der meistverwendeten Abkürzungen in einem Bebauungsplan haben wir Ihnen hier zusammengestellt:

Abkürzungen Bebauungsplan

Art der baulichen Nutzung


  • W - Wohnbaufläche

  • WS - Kleinsiedlungsgebiete

  • WR - reine Wohngebiete

  • WA - allgemeine Wohngebiete

  • WB - besondere Wohngebiete

  • M - gemischte Baufläche

  • MD - Dorfgebiet

  • MI - Mischgebiet

  • MK - Kerngebiet

  • G - gewerbliche Baufläche

  • GE - Gewerbegebiet

  • GI - Industriegebiet

  • S - Sonderbaufläche

  • SO - Sondergebiet (z.B. Klinik)


Maß der baulichen Nutzung


  • GR - Grundfläche

  • GRZ - Grundflächenzahl

  • GF - Geschossfläche

  • GFZ - Geschossflächenzahl

  • BM - Baumasse

  • BMZ - Baumassenzahl


Haustyp


  • E - Einfamilienhaus

  • D - Doppelhaus

  • ED - Einzel- oder Doppelhaus

  • H - Hausgruppen

  • R - Reihenhaus

  • g - geschlossene Bauweise

  • o - offene Bauweise

  • a - abweichende Bauweise


Dachform


  • SD - Satteldach

  • FD - Flachdach

  • TD - Tonnendach

  • KWD - Krüppelwalmdach

  • PD - Pultdach

  • vPD - versetztes Pultdach

  • WD - Walmdach

  • ZD - Zeltdach

5. Wer darf einen Bebauungsplan anfordern und wo ist das möglich?

Anders als beim Grundbuch, ist die Einsichtnahme in den Bebauungsplan für jedermann möglich. Gerade für einen Grundstückskauf ist dies besonders wichtig. Einsicht in den Bebauungsplan für eine Gemeinde oder ein bestimmtes Baugebiet kann man bei der zuständigen Stadtplanung nehmen. In den meisten Fällen ist es zudem möglich, den Bebauungsplan im Internet herunterzuladen oder diesen einfach online anzufordern. Trotz ausführlicher Legenden ist es für Grundstückskäufer jedoch nicht immer einfach, ihn zu interpretieren.

Wenn Sie den Bebauungsplan einsehen wollen, ist es ratsam, entsprechende Angaben zum jeweiligen Grundstück parat zu haben, dazu zählen beispielsweise die Gemarkung, die Flurnummer und die Grundstücksnummer.

Bebauungsplan einsehen: Stadtplanung

McMakler-Tipp

Wer sichergehen möchte, den B-Plan richtig gelesen zu haben, kann bei der zuständigen Baubehörde eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Zusätzlich besteht in manchen Fällen die Möglichkeit, Bebauungspläne online einzusehen.

6. Was tun, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?

Sollte für Ihr Grundstück kein Bebauungsplan vorliegen, greifen die Vorgaben aus § 34 des BauGB. Denn auch wenn kein B-Plan existiert, ist dies kein Freifahrtschein für ein beliebiges Bauen. Der Paragraph regelt, dass die Nutzungsart, das Ausmaß der Nutzung und die Bauweise der unmittelbaren Nachbarschaft angepasst sein müssen. Ist beispielsweise die freie Grundstücksfläche ausschließlich von Mehrfamilienhäusern umgeben, ist das Bauen eines Einfamilienhauses möglicherweise nicht gestattet.

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, aber kein Bebauungsplan hierfür existiert, können sie eine Bauvoranfrage stellen, welche weitaus kostengünstiger als ein Bauantrag ist. So erfahren Sie, ob es sich um Bauland handelt und inwieweit das Land konkret bebaubar ist. Mit der Bauvoranfrage können Sie Vorschläge für die zukünftige Bebauung beim Bauamt stellen. Bei einer förmlichen Bauvoranfrage erhalten Sie einen rechtswirksamen Bauvorbescheid mit einer Gültigkeit von drei Jahren. In dieser Zeit muss der richtige Bauantrag gestellt werden. Der Bauvorbescheid selbst ist noch keine Baugenehmigung.

Fazit

Ein Bebauungsplan beinhaltet Vorschriften und verbindliche Festsetzungen darüber, wie ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf. Wenn Sie ein Grundstück kaufen und bebauen möchten, sollten Sie darauf achten, dass dieses als Bauland darin eingetragen ist. Anhand der im Bebauungsplan festgelegten Vorschriften können und sollten Sie sich schon vor dem Kauf eines Grundstücks informieren, ob Ihr geplantes Vorhaben überhaupt zulässig ist. Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, sollten Sie sich mit den Abkürzungen vertraut machen. Liegt kein Bebauungsplan vor, können Sie durch eine förmliche Bauvoranfrage einen Bauvorbescheid beantragen. Hiermit haben Sie drei Jahre Zeit, um einen Bauantrag zu stellen.

Informieren Sie sich auch über Bodenwerte und Grundbuchauszüge.

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