Im Namen der Klimarettung: Für Immobilieneigentümer wird es jetzt teuer

Letztes Update: 21.04.2022

Solaranlage wird auf dem Dach installiert.

Rund ein Drittel aller CO2-Emissionen stammt aus dem Gebäudesektor, da die meisten Gebäude in der EU noch mit fossilen Brennstoffen beheizt werden. Es ist daher kaum verwunderlich, dass die EU-Kommission sich die Überarbeitung der Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgenommen hat. Bis 2050 sollen nun sämtliche Gebäude in der EU klimaneutral werden. Bis 2030 sollen Wohngebäude mindestens der Energieeffizienzklasse F, nur drei Jahre später der Energieeffizienzklasse E entsprechen. Außerdem sollen ab 2030 nur noch emissionsfreie Häuser gebaut werden, die ganz ohne fossile Brennstoffe beheizt werden. Für Eigentümer könnten diese neuen Auflagen herausfordernd werden, da sich viele möglichst zügig um eine Sanierung ihrer Immobilien kümmern müssen. Werden die Maßnahmen nicht vom Eigentümer durchgeführt, drohen Konsequenzen, in einigen Ländern der EU sogar das Vermietungsverbot.

In diesem Artikel fasst McMakler zusammen, was Sie als Eigentümer und Vermieter wissen müssen.

Immer wieder neue Standards: Wie teuer wird die erste Sanierung?

Der Klimaschutz soll im Gebäudesektor nun konsequent priorisiert werden. Im Dezember des letzten Jahres entschied die EU-Kommission, dass bis 2030 alle Wohngebäude in der EU die Energieeffizienzklasse F, bis 2033 die Energieeffizienzklasse E erreicht haben sollen. Die für Immobilieneigentümer ohnehin schon herausfordernde Regelung wird in Deutschland aber noch etwas heikler: Während Immobilien von der EU in die Effizienzklassen A bis G eingeteilt werden, teilt Deutschland Immobilien in die sieben Effizienzklassen A bis H+ ein. Dies bedeutet, dass Eigentümer von Immobilien in der niedrigsten deutschen Effizienzklasse mehr für energetische Sanierungen ausgeben müssen, um dem Standard der EU zu entsprechen. Der erste Schritt ist dabei, die Immobilien von der niedrigsten Effizienzstufe in die Klasse F zu sanieren.

Der CEO der SIM-Gruppe, Benjamin Spieler, der auf die Sanierung von Bestandsgebäuden spezialisiert ist, geht von Sanierungskosten von rund 1.000 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter aus. Eigentümer einer 100 m2 großen Immobilie müssen demnach von Kosten bis zu 120.000 Euro ausgehen.

Haushohe Sanierungskosten betreffen nicht nur einige wenige Einzelpersonen. Laut einer Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen betrifft die erste Sanierung auf Effizienzklasse F etwa 2,3 Millionen Ein- und Zweifamilienhäuser und etwa 100.000 Mehrfamilienhäuser und würde insgesamt 17,2 Milliarden Euro kosten. Einige Experten vermuten, dass die Kosten für die erste Sanierung noch steigen werden, da der Fachkräftemangel und die Rohstoffknappheit, die in der deutschen Baubranche herrschen, durch einen Ansturm auf Sanierungen erhöht werden könnte.

Energetische Sanierung an einem Altbau

Unbestreitbar werden diese Sanierungen für Eigentümer und Bauherren nicht billig werden. Dem, der die Sanierungen nicht durchführt, drohen Konsequenzen. Wer wenig Kapital in der eigenen Kasse hat, muss sich also möglichst schnell um eine Finanzierung kümmern. Denn die Effizienzstandards werden wiederholt angepasst und erhöht. Das Problem: Sobald ein neuer Effizienz-Standard festgelegt wurde, kann der vorherige nicht mehr mit staatlichen Geldern gefördert werden. So erlosch vor kurzem die Neubauförderung für das Effizienzhaus 55 und wurde durch die Förderung des Effizienzhauses 40 ersetzt. Das Effizienzhaus 40 soll aber wiederum in nur 3 Jahren zum Mindeststandard werden. Auch bei Bestandsimmobilien gilt ein Mindeststandard von Effizienzhaus 115, weshalb nur Häuser ab Effizienzhaus 100 gefördert werden. Jedoch soll bis 2024 das Energieeffizienzhaus 70 zum Standard werden.

Effizienzhäuser:

Effizienzhäuser sind Gebäude, die besonders energieeffizient gebaut sind und deswegen eine höhere Energieeffizienz erreichen als gesetzlich vorgegeben. Die Kennzahl des Effizienzhauses gibt dabei an, wieviel Prozent der Energie eines Standard-Neubaus das Effizienzhaus verbraucht. Ein Effizienzhaus 40 verbraucht beispielsweise nur 40 Prozent der Energie, die ein Standard-Neubau verbraucht.

Dies bedeutet für Immobilieneigentümer immensen zeitlichen Druck: Wer noch eine Förderung für die Sanierung seiner Immobilie erhalten möchte, muss seine Immobilie in möglichst schneller Zeit auf den Effizienzhaus-Standard 100 bringen. Benjamin Spieler rät, dass Immobilienbesitzer ihre Immobilien sogar über den Mindeststandard hinaus sanieren sollten, damit nicht in nur wenigen Jahren schon wieder nachgebessert werden muss.

Eine Million Häuser sind nicht mehr modernisierungsfähig

Dass das Sanieren immense Geldsummen beansprucht, ist nicht die einzige Herausforderung. Von ca. 16 Millionen deutschen Ein- und Zweifamilienhäusern sind ca. 1,76 Millionen Häuser schon gar nicht mehr wirtschaftlich modernisierungsfähig. Von rund 42,8 Millionen Wohnungen macht dieser Anteil 4,1 Millionen Wohnungen aus und von 3,2 Millionen Mehrfamilienhäusern ca. 285.000 Gebäude. Kai Warnecke, Verbandspräsident des Vermieterverbandes Haus und Grund, kritisiert, dass diese Sanierung für einige Eigentümer den Verlust der eigenen vier Wände bedeuten könnte. Die finanzielle Belastung wäre einfach zu groß.

Restaurierung eines alten Gebäudes

Mietshäuser sollen ab 2024 dem Energieeffizienzhaus 70 entsprechen

Vor allem für Vermieter bedeuten die neuen Klimaschutzauflagen im Gebäudesektor hohe Kosten. Mietshäuser sollen ab 2024 ganze 30 Prozent weniger Energie verbrauchen als das Musterhaus, das im Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert ist. Ziel ist das Energieeffizienzhaus 70. Ohne eine Dämmung kann dieser Standard jedoch gar nicht erreicht werden.

Unsanierten Immobilien droht der Wertverlust. Dies beeinflusst wiederum die ortsübliche Vergleichsmiete, die bestimmt, wie hoch die Miete ist, die der Vermieter verlangen darf. Vermieter dürfen zudem nur noch acht Prozent der Sanierungskosten auf den Mieter umlegen.

Ein weiteres Problem für den Vermieter wird in diesem Jahr die CO2-Steuer, die seit dem 01. Januar gilt. Pro Tonne verbrauchtem CO2 werden nun 25 Euro fällig. Dies soll Immobilieneigentümer motivieren, eine umweltfreundlichere Heizung einzubauen und die Gebäude besser zu dämmen. Obwohl der Vermieter nicht dafür verantwortlich ist, wie viel Brennstoff der Mieter verbraucht, müssen sich Vermieter und Mieter diese CO2-Steuer, die in den Heizkosten enthalten ist, teilen. Welchen Anteil Mieter und Vermieter dabei jeweils zahlen müssen, hängt von der Effizienzklasse des Gebäudes ab.

Reicht das alles für die Klimaneutralität?

Nun stellt sich natürlich die Frage, ob das teure Sanieren auch wirklich etwas bringt. Das Unternehmen Right.based on science hat dies einmal berechnet. In Zusammenarbeit mit den Unternehmen Vonovia, der GLS Bank und dem Beratungsunternehmen d-fine entwickelte das Unternehmen eine Software für die Klimamessung einzelner Immobilien oder Immobilienportfolios. Mit dem X-Degree Compatibility (XDC) Modell hat right.based on science zudem eine wissenschaftsbasierte Methode entwickelt, um den Beitrag einer wirtschaftlichen Einheit zur globalen Erwärmung zu errechnen. Die Kalkulationsergebnisse werden dabei in Grad Celsius ausgedrückt. Würde ein Immobilieneigentümer die erforderliche Sanierung von der Energieeffizienzklasse F auf E im Jahre 2023 durchführen, kommt das Gebäude gerade mal auf eine Klimabilanz von 3,7 Grad statt 4,3 Grad. Dies ist immer noch meilenweit von dem in Paris vereinbarten Klimaziel von 1,5 Grad entfernt.

Gehen wir einen Schritt weiter: Würde ein Immobilieneigentümer daraufhin noch zusätzliche Maßnahmen durchführen, wie die Installation einer Wärmepumpe, das Austauschen der Fenster, das Einbauen einer besseren Fassade sowie die Dämmung des Dachs und des Kellers, würde das Gebäude auf eine Klimabilanz von 2,4 Grad kommen. Da dies immer noch nicht reicht, würde der Immobilieneigentümer zusätzlich eine Luft-Wasser-Wärmepumpe einbauen, eine Solaranlage auf dem Dach installieren und auf Grünstrom wechseln müssen, damit sein Gebäude das Ziel von 1,5 Grad erreicht. All dies hat aber auch seinen Preis und würde mit einer Summe von 638.927 Euro zu Buche schlagen. Je später der Immobilienbesitzer diese Maßnahmen durchführt, desto schlechter würde die Klimabilanz des Gebäudes ausfallen.

Energieeffizientes Haus

Das Problem ist, dass viele Eigentümer schlicht und einfach nicht wissen, wohin die Sanierungen führen werden. Die Wirksamkeit der Maßnahmen unterscheidet sich je nach Objekt stark und hängt außerdem vom Zeitpunkt der Umsetzung ab. Nicht nur muss das Gebäude saniert werden, sondern auch die komplette Energieversorgung muss auf Grünstrom umgestellt werden. All dies belastet die Finanzen eines Immobilienbesitzers und Vermieters enorm, obwohl nicht klar gesagt werden kann, wie viel die Sanierungsmaßnahmen überhaupt zum Klimaschutz beitragen. Das Verbändebündnis aus Immobilienunternehmen, Baubranche und Gewerkschaften rät deswegen, dass die politischen Anforderungen heruntergeschraubt werden müssen. Kleinere Sanierungsmaßnahmen bei vielen Gebäuden und weniger hohe Standards bei Neubauten würden deutlich mehr zum Klimaschutz beitragen als aufwändige Sanierungen bei wenigen Häusern. So kann ein Effizienzhaus 115 mit einer klimaneutralen Ausstattung und grüner Energie umwelttechnisch effektiver sein als ein Effizienzhaus 40.

Nur wenn Abstriche bei der Energieeffizienz von Wohnhäusern gemacht werden, sind die Sanierungen auch wirklich für den Eigentümer machbar, vor allem im Hinblick auf den Fachkräfte- und Rohstoffmangel in der Baubranche. Ein geringerer Sanierungsstandard würde auch dem Mieter entgegenkommen, denn würde man alle Gebäude bis auf den höchsten Standard sanieren, könnten die Mieten sehr stark ansteigen.

Leere Innenstadt während des Lockdowns
Blick auf die Europäische Zentralbank.
 Beim Seriellen Bauen können ganze Raumteile industriell vorgefertigt werden
Auch neue Wohnhäuser müssen ab Mai 2022 mit einer Photovoltaik-Anlage ausgestattet werden.