Mietkauf – Erst wohnen, dann kaufen

Viele Menschen möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Doch oftmals fehlt das nötige Kapital. In diesem Fall kann der sogenannte Mietkauf eine Möglichkeit sein, um zu Wohneigentum zu kommen. Dieses Ratenkauf-Modell kann eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen sein, allerdings können sich dahinter auch einige Fallstricke für Käufer verbergen. Hier erfahren Sie, worauf in puncto Mietkauf zu achten ist und für wen er in Frage kommt.

Was ist der Mietkauf?

Der Mietkauf verbindet, wie der Name vermuten lässt, das Wohnen zur Miete mit dem Immobilienkauf. Beim Mietkauf wird die monatliche Miete zur Ratenzahlung fürs Eigenheim, indem sie teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden. Der Restkaufpreis wird in der Regel nach einer vereinbarten Frist fällig. Dies kann besonders für junge Familien, Personen mit geringem Eigenkapital oder Selbstständige, die kein Bankdarlehen bekommen, eine Möglichkeit bieten, sich den Wunsch von der eigenen Immobilie zu erfüllen.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Beim Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag geschlossen, bei dem das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt in das Eigentum des Mieters übergeht. Der Kaufpreis für die Immobilie wird bereits beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart. In der Regel wird zu Beginn eine Einmalzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises fällig, die gegebenenfalls jedoch auch über die Mietraten abbezahlt werden kann. Während der Mieter in der Immobilie lebt, zahlt er eine Miete, die bereits einen Ansparbetrag für den späteren Kauf enthält. Diese monatlichen Mietzahlungen sind dabei aus dem Mietzins, den der Eigentümer von der monatlichen Zahlung einbehält und dem Anzahlungsbeitrag zusammengesetzt. Sie werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet.

Beim endgültigen Erwerb der Immobilie wird der bis dahin angesparte Betrag mit dem Kaufpreis verrechnet. Der Kaufpreis kann, je nach Vereinbarung, entweder gänzlich über die anteiligen Mietzahlungen oder nach Ende der Mietlaufzeit über eine größere Restsumme beglichen werden. Die Laufzeit beträgt meist zwischen 10 und 15 Jahren.

Man unterscheidet beim Mietkauf zwischen zwei verschiedenen Arten:

Mietkauf mit Kaufpflicht

Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie nach einer festgelegten Zeit zu kaufen. Mit dem Besitzer einigt er sich auf einen Preis, den er nach der Frist bezahlt. Die bis zu diesem Zeitpunkt gezahlte Netto-Kaltmiete fließt teilweise in die Finanzierung des Eigenheims mit ein. Als guter Richtwert gilt es, wenn 80 Prozent der gezahlten Netto-Kaltmieten in die Tilgung des Kaufpreises fließen. In der Regel muss der Mieter bis zu 20 Prozent des Kaufpreises als einmalige Anzahlung leisten. Diese Anzahlung entspricht dem Eigenkapital, das üblicherweise in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden muss. Sollte der Mieter nicht genug Eigenkapital vorweisen können, kann gegebenenfalls auch eine komplette Ratenzahlung vereinbart werden, wodurch allerdings die monatliche Belastung für den Mieter durch höhere Raten ansteigt. Abgesehen von der späteren Fälligkeit der Kaufpreiszahlung gleicht dieses Mietkaufmodell dem klassischen Immobilienkauf.

Mietkauf mit Kaufoption

Beim sogenannten Optionskauf gibt es keinen verbindlichen Kaufvertrag, da der Mieter selbst entscheidet, ob der Kauf letztendlich zustande kommt. Hierbei wird dem Mieter vom Eigentümer ein Optionsrecht im Grundbuch eingetragen, um ihm das Kaufrecht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zuzusichern. Somit kann der Interessent erstmal testweise in der Immobilie wohnen, ohne gleich eine Kaufverpflichtung einzugehen. Der Mieter kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt von der Kaufoption Gebrauch machen und das Objekt erwerben. Das Verfahren des Optionskaufs lässt sich mit einem klassischen Vorkaufsrecht vergleichen.

Diese Variante des Mietkaufs wird vor allem von Wohnungsbaugenossenschaften und Bauträgern angeboten. Die Kaufoption besteht jedoch in der Regel nur, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird. In diesem Fall erlischt sie. Zu beachten ist hierbei, dass etwaige Sonderzahlungen beim Rücktritt von der Kaufoption eventuell verfallen und nicht erstattet werden. In diesem Fall wäre dann auch das Geld für zwischenzeitlich angefallenen Reparaturen und Instandsetzungen, für die der Mietkäufer aufkommen musste, umsonst gezahlt. Schon beim Vertragsabschluss sollte darauf geachtet werden, dass die geleisteten Ansparraten im Falle eines Rücktritts von der Kaufoption zurückerstattet werden.

Rechtlichen Grundlagen beim Mietkauf

Für diese alternative Finanzierungsform gelten sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht. Somit besteht der Mietkaufvertrag aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Da der Interessent zuerst als Mieter in der Wohnung eingetragen ist, gelten für beide Parteien während dieses Zeitraums die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts. Aufgrund des Kaufvertrages greifen die Vorgaben des Kaufrechts. Wichtig ist jedoch, dass sowohl Miet- als auch Kaufvertrag notariell beurkundet werden müssen.

Lohnt sich der Mietkauf?

Der Mietkauf kann als Alternative zu einem Kredit eine Möglichkeit zur Finanzierung des Eigenheims bieten. Denn für einen Mietkauf müssen Interessenten deutlich weniger Kriterien erfüllen als bei einer Darlehensfinanzierung. Dabei ist die wichtigste Voraussetzung, dass das Haushaltseinkommen hoch genug ist, um die Raten zu begleichen. Die monatlichen Belastungen durch die Miete sowie die Neben- und Lebenshaltungskosten dürfen die Einnahmen natürlich nicht übersteigen. Vor dem Vertragsabschluss führen die meisten Anbieter von Mietkäufen eine Bonitätsprüfung durch.

Diese Variante der Immobilienfinanzierung ist vor allem für Personen, die über wenig Eigenkapital verfügen beziehungsweise schwierig an einen Bankkredit herankommen, interessant. Beispielhafte Personengruppen sind dabei junge Familien oder Selbständige sowie Personen aus sogenannten „Krisenbranchen“ (zum Beispiel Taxigewerbe oder Gastronomie), die Banken häufig von der Kreditvergabe ausschließen. Für diese kann es sich anbieten, die Wunschimmobilie erst zu mieten und zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen.

Durch die anteilige Anrechnung der Miete sinkt der Kaufpreis der Immobilie von Monat zu Monat, wodurch bei einem späteren Kauf eine deutlich niedrigere Finanzierungssumme nötig ist. Theoretisch haben beim Mietkauf, im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung, auch Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag die Chance auf ein Eigenheim, da keine Bank involviert ist. Allerdings ist auch diese Variante bei einem negativen Schufa-Eintrag nicht empfehlenswert. Die sich aus dem Mietkauf ergebende langfristige finanzielle Verpflichtung bietet keine sinnvolle Lösung für Personen, die nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen. Wenn nämlich bei Fälligkeit des Restbetrages der Kaufpreis nicht finanziert werden kann, droht eine teure Rückabwicklung des notariellen Vertrags.

Deshalb sollte der Mietkauf nicht als Ersatz für eine möglicherweise schwierige Immobilienfinanzierung betrachtet werden. Vielmehr sollte der Mietkauf als eine Möglichkeit gesehen werden, die Immobilie und ihr Umfeld vor der endgültigen Bindung eine gewisse Zeit als Mieter zu „testen“. Unter Umständen entspricht die Immobilie nicht den eigenen Anforderungen oder man ist sich noch nicht sicher, ob man ein Objekt in dieser Region kaufen möchte. Bei der Mietkaufvariante des Optionskaufes hat der Mietkäufer die Möglichkeit, das Objekt und die Wohnsituation zuerst zu testen, bevor er tatsächlich kauft. Durch den Optionskauf wird es Interessenten außerdem ermöglicht, sich das gewünschte Objekt ohne spätere Verpflichtung schon einmal zu „reservieren“. Wenn die finanziellen Mittel dann später vorhanden sind, haben sie die Möglichkeit, das Objekt zu kaufen.

Im Allgemeinen ist der Mietkauf jedoch nur sinnvoll für Personen, die über ein ausreichendes Einkommen verfügen. Denn neben den Mietzahlungen muss auch die monatliche Belastung durch die Ansparleistung für den späteren Immobilienkauf gestemmt werden. Daher sollte immer abgeschätzt werden, ob die monatliche Belastung dauerhaft tragbar ist.

Immobilienkauf ohne Bankkredit - Wo ist der Haken?

Neben den finanziellen Aspekten gibt es beim Mietkauf weitere Dinge, wie zum Beispiel das Motiv des Verkäufers, zu beachten. Als Interessent sollten Sie sich die Frage stellen, warum der Verkäufer die Immobilie über einen Mietkauf, anstatt durch einen traditionellen Immobilienverkauf veräußern möchte. Bei einer Top-Immobilie würde kein Eigentümer erst vermieten, um dann über das Optionskaufmodell darauf zu hoffen, dass die Immobilie möglicherweise nach langer Zeit gekauft wird. Warum sollten Verkäufer ihre Immobilie also über den Mietkauf anbieten?

Ein Grund dafür kann beispielsweise die Lage der Immobilie sein. Ein Objekt in guter Innenstadtlage würde wohl kaum über einen Mietkauf angeboten werden, da es hierfür viele Interessenten gibt, die das Objekt direkt kaufen wollen. In der Regel liegen zum Mietkauf angebotene Immobilien in weniger beliebten Wohngegenden. Darüber hinaus spielt meist der Zustand der Immobilie eine Rolle. Dieser kann im Zweifelsfall sehr zu wünschen übrig lassen. Wie viel Aufwand letztendlich auf einen zukommt, ist dabei meist unklar. Nicht selten haben solche Immobilien mehr Macken, als auf den ersten Blick ersichtlich ist.

Bei einem Optionskauf haben Sie glücklicherweise keine Verpflichtung, die Immobilie am Ende wirklich zu kaufen. Beim klassischen Mietkauf besteht diese Verpflichtung allerdings schon. Außerdem sollte beachtet werden, dass Sie als Mietkäufer in der Regel alle Pflichten eines Inhabers übernehmen, inklusive Instandsetzung und -haltung.

Des Weiteren sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass der Mietkauf einige Unsicherheiten mit sich bringen kann, beispielsweise wenn der Verkäufer Insolvenz anmietet oder die Immobilie zwangsversteigert wird. Sofern nicht entsprechende vertragliche Regelungen für die Verfahrensweise in einem solchen Fall getroffen wurden, ist das bisher für den Mietkauf gezahlte Geld oftmals verloren.

Gibt es staatliche Förderungsmöglichkeiten beim Mietkauf?

Im Gegensatz zur klassischen Immobilienfinanzierung über ein Darlehen, bei dem verschiedene staatliche Förderungsmöglichkeiten angeboten werden, können beim Mietkauf in der Regel keine staatlichen Subventionen in Anspruch genommen werden.

Allerdings spricht sich aktuell das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) für ein staatlich gefördertes Mietkauf-Modell aus. Bei diesem Modell soll der Staat als Bauherr in Vorleistung gehen und Eigentumswohnungen bauen lassen. Diese würden dann vorranging an junge Familien veräußert, die über monatliche Ratenzahlungen an den Staat zum Eigentümer der Immobilie würden. Die monatlichen Mietkaufzahlungen sollten dabei über die Laufzeit stabil sein und würden in etwa der Monatskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung entsprechen. Durch dieses Modell sollten vor allem einkommensschwache Familien profitieren.

Bisher handelt es sich hierbei jedoch nicht um mehr als ein Gedankenspiel, weshalb beim Mietkauf eher nicht mit staatlichen Fördermaßnahmen gerechnet werden sollte.

Mietkauf oder klassisches Darlehen?

Die jeweiligen Verpflichtungen für den Mietkäufer sollten nicht unterschätzt werden. Da der Mietkäufer sofort das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie übernimmt, muss er meistens anteilig für die Kosten von Instandsetzungen, Reparaturen, Modernisierungen sowie die Verwaltung der Immobilie aufkommen. Des Weiteren muss der Mietkäufer oftmals den eventuell höheren Heizenergieverbrauch mitzahlen. Juristisch ist der Mietkäufer jedoch noch kein Eigentümer, weshalb er bei baulichen Maßnahmen kein Mitspracherecht hat. Das juristische Eigentum geht erst mit Abschluss des Mietkaufs auf den Käufer über.

Betrachtet man die Kosten, erweist sich ein Mietkauf im Vergleich zum klassischen Darlehen beziehungsweise einem Direktkauf oft als kostspieliger. Der Tilgungsanteil ist bei einer klassischen Finanzierung am Anfang fast genauso hoch wie beim Mietkauf. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass sich der Tilgungsanteil beim Darlehen mit der Zeit erhöht, während der Zinsanteil niedriger wird. Der Grund: Die anfallenden Zinsen werden auf die verbliebene Restschuld gezahlt. Diese wird mit jedem Monat geringer – deshalb sinkt auch der Zinsanteil. Beim Mietkaufvertrag sind beide Variablen festgeschrieben, wodurch das Darlehen insgesamt schneller abbezahlt ist als bei einem Mietkaufvertrag. Unterm Strich ist die Immobilie bei einem klassischen Darlehen selbst bei gleich hohen monatlichen Ratenzahlungen meist schneller abbezahlt und somit unterm Strich günstiger.

Der Mietkauf rentiert sich nur, wenn ein möglichst großer Anteil der Miete auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der Tilgungsanteil sollte hierbei möglichst mehr als 80 Prozent betragen, damit sich der Mietkauf finanziell lohnt. Damit aus dem Traum vom Eigenheim kein finanzielles Minusgeschäft wird, sollten Mietkaufinteressenten also sehr genau kalkulieren. Dazu sollte vertraglich festgelegt werden, dass auf den Kaufpreis der höchstmögliche Anteil der Miete angerechnet wird. Sollte dieser Anteil nur ein Drittel oder die Hälfte der Miete betragen, kann die Immobilie kaum innerhalb der vereinbarten Frist ohne anschließende Aufnahme eines Darlehens abbezahlt werden.

Kaufinteressenten, die bereits über ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des potenziellen Kaufpreises verfügen, sollten lieber eine klassische Immobilienfinanzierung anstelle eines Mietkaufes in Betracht ziehen. Die klassische Variante der Immobilienfinanzierung ist in diesem Fall deutlich rentabler und weniger riskant.

Vor- und Nachteile beim Mietkauf im Überblick

Vorteile beim Mietkauf:

Alternative zum Bankkredit: Der Mietkauf bietet eine Alternative, wenn ein klassisches Bankdarlehen nicht infrage kommt. Er ermöglicht prinzipiell den Erwerb einer Immobilie auch ohne Eigenkapital (wenn keine Anzahlung vereinbart ist). Beim Mietkauf gibt es deutlich weniger Annahmekriterien.

Flexibilität: Der Optionskauf bietet die Möglichkeit, erstmal zur Probe zu wohnen und die Immobilie zu testen, ohne sich zum späteren Kauf zu verpflichten.

Stabilität: Die Mietkaufrate bleibt unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen gleich, was dem Mietkäufer Planungssicherheit verschafft.

Nachteile beim Mietkauf:

Finanzielle Konditionen: Der Mietkauf ist im Vergleich zum Darlehen beziehungsweise Direktkauf oft relativ teuer. Bankkredite sind häufig günstiger, die Mieten liegen oft über der ortsüblichen Vergleichsmiete und es entstehen meistens zusätzliche Kosten wie eine Abschlussgebühr.

Weniger attraktive Immobilien: Immobilienbesitzer bieten zum Teil schwer zu verkaufende Immobilien über Mietkaufmodelle an, um auf diesem Weg doch noch einen Käufer zu finden. Lage und Zustand der Mietkauf-Immobilien lassen oft zu wünschen übrig.

Keine staatlichen Fördermittel: Für den Bau oder Kauf einer Immobilie erhalten junge Familien in fast allen Bundesländern Zuschüsse (zum Beispiel Baukindergeld) beziehungsweise vergünstigte Kredite. Diese staatlichen Fördermittel greifen jedoch in der Regel nicht beim Mietkauf.

Risiko bei Insolvenz des Vermieters: Sollte der Verkäufer Insolvenz anmelden oder die Immobilie zwangsversteigert werden, ist das bisher für den Mietkauf gezahlte Geld oftmals verloren, es sei denn, es wurden diesbezüglich vertragliche Regelungen festgelegt, wie in solch einem Fall verfahren wird.

Verpflichtungen als Mietkäufer: Beim Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum der Immobilie mit Abschluss des Vertrages an den Käufer über. Je nach Ausgestaltung des Vertrages kann das bedeuten, dass der Mieter an den Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie beteiligt wird, auch wenn er juristisch noch nicht über die Immobilie verfügen darf.

Tipps für Mietkäufer

Wer trotz der genannten Tücken den Mietkauf für sich in Erwägung zieht, sollte unbedingt einige Punkte beachten. Grundsätzlich sollte das Mietkauf-Objekt die gleichen Anforderungen erfüllen wie beim Sofortkauf. Deshalb sollte ein professionelles Gutachten den Sanierungsrückstau und etwaige Mängel sowie den allgemeinen Zustand der Immobilie erfassen. Die monatlichen Mietzahlungen und der Restkaufpreis sollten dem ermittelten Wert entsprechen. Zudem sollte der Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Miet- und Immobilienkaufpreisen verglichen werden. Liegt der Preis deutlich darüber, sollte vom Mietkauf abgesehen werden. Außerdem sollten im Grundbuch keine finanziellen Belastungen oder Rechtsansprüche von Dritten wie ein bestehendes Vorkaufsrecht vermerkt sein.

Auch das Verhältnis zwischen Eigenkapital, Mietzahlungen, Kaufpreis und Laufzeit des Mietkaufes sollte angemessen sein. Hierbei erweisen sich seriöse Analysen von Vorteil, die den finanziellen Spielraum sowie die Lebensplanung des Mietkäufers miteinbeziehen. Ansprechpartner hierfür finden sich unter anderem bei den Verbraucherzentralen. Zudem sollten sich Interessenten für einen Mietkauf folgende Fragen stellen:

  • Wie hoch sind die monatlichen Raten, die Anzahlung, der Gesamtkaufpreis und der Restkaufpreis?
  • Wie hoch ist der Tilgungsanteil an der Monatsrate?
  • Wie sicher sind die eingezahlten Gelder und wie werden sie angelegt?
  • Wie ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter insolvent wird?
  • Was passiert, wenn sich die eigenen Lebensumstände ändern, beispielsweise bei Umzug, Scheidung oder Verlust des Arbeitsplatzes?
  • Wer bezahlt während der Mietzeit anstehende Instandhaltungsarbeiten und die Verwaltung?
  • Sind Sondertilgungen möglich?
  • Ist eine Abtretung des Mietkaufvertrags möglich?

In Bezug auf den Mietkaufvertrag ist es ratsam, sich ein Ausstiegsrecht aus dem Vertrag gewähren zu lassen. Des Weiteren ist es sinnvoll, sich ein Recht zur Sondertilgung eintragen zu lassen. Sollte dann unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Mietkäufer eine höhere Zwischenzahlung leisten und somit die Restsumme minimieren.

Im Falle eines Optionskaufes fällt der Kaufvertrag weg, da der Interessent sich erst später für einen Kauf entscheiden kann. Hierbei wird dann allerdings der Zeitraum, in dem der Mieter eine Entscheidung zu treffen hat, im Mietvertrag festgehalten.

Um eventuelle Fallstricke zu umgehen, empfiehlt es sich vor allem für Laien, den Vertrag von einem Experten noch einmal prüfen zu lassen. Dies kann beispielsweise ein Notar sein oder auch eine Verbraucherzentrale.

Fazit: Eher für Unentschlossene als Geringverdiener

Unter den richtigen Voraussetzungen kann der Mietkauf eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung bieten. Allerdings sollten hierbei die Risiken nicht außer Acht gelassen und die Konditionen genau unter die Lupe genommen werden. Wer eine Immobilie schnellstmöglich zum bestmöglichen Preis erwerben möchte, sollte vom Mietkauf absehen und sich stattdessen für ein Darlehen entscheiden. Auch für Kaufinteressenten, die bereits über Eigenkapital verfügen, ist die klassische Form der Immobilienfinanzierung attraktiver.

Wer jedoch nicht über Startkapital verfügt oder sich noch nicht endgültig auf einen Immobilienkauf festlegen möchte, für den kann der Mietkauf unter Umständen interessant sein – insbesondere das Optionsmodell. Wichtig dabei sind jedoch eine sehr genaue und langfristige Übersicht über das individuelle Einkommen und der entsprechende Sparwille, um neben der Monatsrate zusätzlich die Anteile für den Kaufpreis aufbringen zu können. Auch hierbei sollte man natürlich nichts übers Knie brechen. Die monatlichen Ausgaben sollten genau einkalkuliert werden. Falls die finanziellen Belastungen zu hoch wären, sollten sich Mieter überlegen, ob es nicht doch besser ist, weiterhin zur Miete zu wohnen.

Darüber hinaus sollte berücksichtigt werden, dass es beim Mietkauf nicht die gleiche Angebotsvielfalt gibt wie beim klassischen Immobilienkredit. Somit kann der Mietkauf im Allgemeinen als Nischenprodukt gesehen werden. Außerdem sollten Interessenten im Hinterkopf behalten, dass sich die Konditionen von Mietkaufverträgen stark voneinander unterscheiden können, was sie schwer zu vergleichen macht. Auch ob der Vorschlag des DIW letztendlich Gehör findet und somit in Zukunft auch staatliche Fördermittel für den Mietkauf in Anspruch genommen werden können, bleibt abzuwarten. Letztendlich müssen Interessenten von Fall zu Fall entscheiden und genau prüfen, ob der Mietkauf für sie infrage kommt.