Bewertung einer Immobilie

Wissen, was die eigene Immobilie wert ist - das ist für verschiedene Anlässe wichtig. Die Bewertung einer Immobilie ist beispielsweise beim Verkauf relevant, um einen geeigneten Angebotspreis festzulegen. Aber auch in anderen Situationen wird der Immobilienwert benötigt. Doch wie funktioniert eine Immobilienbewertung eigentlich, wer führt sie durch und was kostet sie? Lesen Sie hier alles Wichtige zur Bewertung in der Immobilienbranche.

Was ist eine Bewertung?

Die Bewertung ist ein Verfahren, welches zur Bestimmung des Wertes von beispielsweisen Gütern oder Handlungsalternativen angewandt wird. Die Höhe des Wertansatzes richtet sich nach dem jeweiligen Anlass der Bewertung. Meist wird eine Bewertung in der Immobilienbranche benötigt, wenn Eigentümer ihr Haus oder Grundstück verkaufen möchten. Bevor ein Verkaufspreis festgelegt werden kann, ist es wichtig eine Immobilienbewertung durchzuführen. Diese werden meist vor Beginn des Verkaufsprozesses vom Immobilienmakler durchgeführt. Bei der Bewertung wird ein Verfahren angewendet, welches sich zu dem auf Rechtsvorschriften (Wertermittlungsverordnung und Wertermittlungsrichtlinie) bezieht. Das Ziel ist es, durch die Anwendung betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Sachkenntnisse einen Marktwert für die Immobilie oder das Grundstück zu ermitteln. Der Marktwert dient zur Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises. Eine Bewertung wird in verschiedenen Bereichen benötigt:

In erster Linie wird bei einer Bewertung der Boden und alle darauf befindlichen Gebäude in Augenschein genommen. Der Immobilienmakler erfasst sämtliche Eckdaten der Immobilie wie Baujahr und Größe. Ebenso fließen in die Bewertung äußere Faktoren wie die Lage mit ein. Unter dem Faktor Lage lässt sich beispielsweise die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz oder die Nähe zu Schulen beziehungsweise Kindergärten zusammenfassen. Die Bewertung aller Kriterien erfolgt meist nach einem normierten Verfahren.Eine Immobilienbewertung sollte vor allem bei dem geplanten Immobilienverkauf durchgeführt werden, da dieses Vertrauen bei potenziellen Käufern schafft.

Unsere Checkliste zeigt alle relevanten Bewertungspunkte auf:

  • Dach, inklusive Dachstuhl und Ziegeln

  • Gebäudefassade

  • Außenfenster

  • Kellerräume

  • Geschossdecken

  • Elektrische Leitungen

  • Heizungsanlage

  • Feuchtigkeit innerhalb des Hauses

  • Schädlings- oder Pilzbefall

  • Bausubstanz (gesundheitsschädliche Substanzen)

  • Belastung des Grundwassers

  • Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung

  • Möglicher Denkmalschutz

  • Rechte Dritter an der Immobilie

Wer führt eine Bewertung durch?

Erstellt werden Immobilienbewertungen von Sachverständigen, also beispielsweise Bau- und Vermessungsingenieuren, von Architekten, Maklern oder von Bankkaufleuten. Welcher Ansprechpartner für eine Bewertung in Frage kommt, hängt ganz von der Art der Bewertung ab. Freie Immobilienmakler erstellen Kurzgutachten, die nicht vor Gericht Bestand haben müssen. Wenn man eine Bewertung für das Gericht benötigt, so muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger beauftragt werden. Für staatlich anerkannte Immobiliengutachter werden für die Bewertung Verkehrsgutachter die richtige Anlaufstelle. Wenn das Haus verkauft werden soll und dafür kein Wertgutachten benötigt wird, kann ein Immobilienmakler zur kostenlosen Immobilienbewertung beauftragt werden.

KOSTENLOSE IMMOBILIENBEWERTUNG

Wie teuer ist eine Bewertung für Immobilien?

Wie teuer eine Bewertung wird, hängt vom jeweiligen Immobiliengutachter ab. Aber auch vom Wert der Immobilie und vom Schwierigkeitsgrad der Begutachtung. Noch bis vor zwei Jahren hatten sich Gutachter nach der Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI) zu richten. Diese ist allerdings ersatzlos gestrichen worden. Seitdem können Sachverständige für Immobiliengutachten ihre Vergütung vollkommen frei aushandeln. Daher ist es in jedem Fall ratsam, sich im Voraus auf einen Festpreis über das zu erstellende Gutachten zu einigen.

Neben der kostenlosen Immobilienbewertung gibt es dennoch kostenpflichtige Bewertungen, als Anhaltspunkt dient: Nach der alten Honorartabelle betrugen die Kosten für die Bewertung eines durchschnittlichen Einfamilienhauses im Wert von 300.000 Euro etwa 1.000 bis 1.800 Euro, je nach Schwierigkeitsstufe.

Wie aussagekräftig ist die Bewertung von Immobilien?

Für die exakte Berechnung des Immobilienwertes gibt es keine Formel. Viele Faktoren (z. B. demographischer Wandel, lokale Städtebauentwicklung der Gemeinde) können nicht berücksichtigt werden, da diese nicht messbar sind. Die Immobilienbewertung ist ein Versuch, mit Hilfe der Mathematik die Prozesse am Immobilienmarkt messbar und auch nachvollziehbar zu machen.
Neben der oben genannten Möglichkeit zur Ermittlung des Immobilienwertes, gibt es auch eine weitere. Diese versucht anhand von Angebot und Nachfrage, die zurzeit am Immobilienmarkt herrscht, einen Wert zu ermitteln. . Somit kann der Verkaufspreis einer Immobilie vom Ergebnis der Immobilienbewertung abweichen.

Welche Bewertungsmethoden gibt es?

Bei den Bewertungsmethoden kommt es darauf an, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Es gibt drei Bewertungsmethoden für die Ermittlung des Immobilienwertes:

Vergleichswertverfahren

Diese Methode gilt als Standardverfahren bei der Immobilienbewertung. Unter Fachleuten gilt dieses Verfahren als präziseste Methode zur Wertermittlung von Immobilien, weil sie das Marktgeschehen am besten abbildet. Das Grundprinzip des Marktes lautet, dass eine Immobilie so viel wert ist, wie andere bereit sind dafür zu bezahlen. Der Kaufpreis wird entsprechend der Nachfragesituation ermittelt. Ein Haus, das eine hohe Nachfrage erhält kann zu einem Preis über den Anschaffungskosten verkauft werden.

aNettomieterlöse990.000 Euro

b

Multiplikator

13

c = a x b

Wert des Objekts

12.870.000 Euro

Ertragswertverfahren

Diese Methode ermittelt anhand von bestimmten Daten den Ertragswert einer Immobilie. Hierbei liegt der Ertrag im Mittelpunkt und nicht der Sachwert, der zu verkaufenden Immobilie. Der Ertragswert addiert sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes spielt in der Wertermittlung eine wichtige Rolle, denn sie beeinflusst den Vervielfältiger, der in der Berechnung mit dem Gebäudereinertrag (Bodenwertverzinsung wird vom Reinertrag des Grundstücks abgezogen) multipliziert wird. Das daraus resultierende Ergebnis stellt den reinen Gebäudeertragswert dar.

Sachwertverfahren

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwertes. Erstens der Bodenrichtwert (Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils). Zweitens die Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Drittens die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zum Beispiel der Wege oder Garagen. Der Vorteil bei diesem Verfahren ist die objektive Ermittlung des Substanzwertes der Immobilie. Nachteil ist, die mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser und die Nachfrage dadurch nicht berücksichtigt wird.

Welche Bewertungsmethode die richtige ist, hängt ganz von der bestehenden Ausgangssituation ab.