Zinsen Wohnungskauf: Steigende Zinsen und die Immobilienblase

Der Umzug aus der kleinen Mietwohnung in das eigene Haus ist für viele Menschen eines der wichtigsten Ereignisse im Leben. Unsere Liebe für die eigenen vier Wände spiegelt sich auch deutlich in den aufgeblähten Hauspreisen wider, die in den letzten Jahren keinen anderen Weg kannten als steil nach oben. Warnungen vor Immobilienblasen und überhitzten Märkten sind schon lange keine Neuigkeiten mehr.

Häuser waren zwar nie günstig, doch selbst ein rasanter Preisanstieg, wie wir ihn in den letzten Jahren erlebt haben, konnte die Nachfrage nach Eigenheimen nicht bremsen. Der Grund: Häuser waren und sind, auch trotz des dramatischen Preisanstiegs, so erschwinglich wie noch nie zuvor. Der seit knapp zwölf Jahren fallende Leitzins begünstigt die Kreditkonditionen für eine Immobilienfinanzierung und macht es günstiger denn je, eine Immobilie zu finanzieren.

Doch ähnlich wie die Hauspreise schießen auch die Verbraucherpreise seit gewisser Zeit förmlich durch die Decke. Während Krise nach Krise, erst die Coronapandemie und nun der Ukraine-Krieg, die deutsche Wirtschaft belastet, ist die Inflationsrate im April auf 7,4 Prozent gestiegen. Normalerweise wird eine steigende Inflationsrate mit einer Leitzinsanpassung in Schach gehalten. In den USA, Großbritannien und der Schweiz, wo die Inflationsrate ebenfalls neue Größen erreicht hat, wurde die Zinswende bereits eingeleitet. Auch wenn die Europäische Zentralbank dies noch nicht explizit ausgesprochen hat, steht auch Deutschland eine Zinswende bevor – und damit hat vielleicht auch bald der Immobilienboom ein Ende. Schluss mit niedrigen Kreditzinsen – ist der Traum der eigenen vier Wände jetzt vorbei?

In diesem Artikel erklärt McMakler, was die Zinswende für den Immobilienmarkt bedeutet und wie Sie handeln können.

Teuer ist das Leben in den USA, wo die Inflation zuletzt auf 7,9 Prozent gestiegen ist, so hoch wie seit 40 Jahren nicht mehr. Um dem entgegenzuwirken, hob die FED zum ersten Mal seit 2018 die Leitzinsen. Der Leitzins liegt nun bei 0,5 Prozent.

In Deutschland erleben wir zurzeit Ähnliches und warten gespannt, wie die Europäische Zentralbank wohl handeln wird. Die Inflationsrate erreichte bei uns zuletzt mit 7,4 Prozent den höchsten Stand seit der Einführung des Euros. Noch hat die EZB einen Anstieg des Leitzinses aber nicht offiziell angekündigt.

Ökonomen meinen, dass die erste Zinserhöhung mit großer Wahrscheinlichkeit im Sommer vorgenommen wird. Auch der Vizepräsident der EZB, Luis de Guindos, sprach von einer ersten Zinserhöhung im September oder später im Jahr. Momentan fährt die Zentralbank ihre millionenschweren Anleihekäufe zurück, viel früher als ursprünglich geplant. Im Sommer 2022 sollen die Anleihekäufe beendet sein.

Obwohl der genaue Zeitpunkt der Zinsanpassung noch nicht feststeht, ist ein Anstieg der Zinsen in Deutschland und im Euroraum wohl kaum vermeidbar. Was für die Sparkonten Gutes verheißt, ist für angehende Immobilienkäufer eine schwarze Wolke am Horizont. Ein Anstieg der Leitzinsen würde bedeuten, dass die Zeiten der günstigen Immobilienfinanzierung nun vorerst vorbei sind.

Die Zeiten günstiger Immobilienkredite wären mit einem Anstieg der Leitzinsen erst einmal vorbei und damit auch die Ära des ununterbrochenen Preisanstiegs auf dem Immobilienmarkt. Die drastische Preisentwicklung ist zu großen Teilen den günstigen Immobilienkrediten zuzuschreiben, die die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden enorm verstärkt haben. Wird der Leitzins angepasst, wird die Baufinanzierung jedoch teurer. Somit werden sich viele Menschen eine Finanzierung überhaupt nicht mehr leisten können.

Ein Anstieg der Leitzinsen beeinflusst die Bauzinsen nur indirekt. Wie kommt es also, dass die Immobilienfinanzierung nach einer Zinsanpassung teurer wird?

Wenn Sie eine Immobilienfinanzierung beantragen, leiht sich die Bank das Geld bei Anlegern. Dies wird auch Refinanzierung genannt. Bei den Anlegern handelt es sich in den meisten Fällen um Institutionen wie Fondsgesellschaften oder Versicherungen. Dafür, dass der Anleger der Bank das Geld für die Immobilienfinanzierung leiht, bekommt er von der Bank einen Pfandbrief, einen festen Zins für die gesamte Dauer des Immobilienkredits. Diesen Zinssatz gibt die Bank wiederum an Sie, den Kreditnehmer, mit einem Aufschlag weiter. So erfüllt sie ihre Verpflichtungen gegenüber dem Anleger und macht dazu noch einen Gewinn.

Die Höhe des Pfandbriefsatzes ist basiert auf der zehnjährigen Staatsanleihe der Bundesbank. Deutsche Staatsanleihen gelten als ein sehr sicheres Wertpapier. Dies und der seit zwölf Jahren fallende Leitzins machen die Staatsanleihen zu einem sehr attraktiven Investment für Anleger auf dem Kapitalmarkt. Die Anleger sind bereit, hohe Preise und eine geringe Rendite für die Staatsanleihen in Kauf zu nehmen. Die Bundesbank muss zu Zeiten hoher Nachfrage also nur geringe Zinsen an die Anleger zahlen. Geringe Zinsen für Staatsanleihen bedeuten auch, dass der Pfandbriefsatz gering ausfällt und somit die Zinsen für die Baufinanzierung günstig sind.

Wird der Leitzins jedoch erhöht, steigen die Zinsen auf dem Geldmarkt. Kurzfristige Anlagen werden wieder lukrativ, der Kapitalmarkt und somit auch die Staatsanleihen verlieren an Attraktivität. Es wird vermehrt in den Geldmarkt investiert, die Nachfrage nach Staatsanleihen sinkt. Um dem entgegenzuwirken, muss die Bundesbank nun die Rendite für Anleger erhöhen und die Zinsen anheben. Steigende Zinsen erhöhen auch den Pfandbriefsatz, weshalb auch die Zinsen für die Baufinanzierung wieder steigen und Immobilienkredite teurer werden lassen.Laut Max Herbst, dem Gründer der Frankfurter Finanzberatung FMH, könnten die Hypothekenzinsen für eine zehnjährige Finanzierung im Sommer auf 3 Prozent steigen. Momentan liegt der Zinssatz für den Standardkredit bei 2,12 Prozent, im Dezember 2021 lag er dagegen noch bei 0,9 Prozent.

Günstige Kreditkonditionen waren einer der stärksten Treiber der hohen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Eine Zinswende würde also erst einmal einen Rückgang der Nachfrage nach Häusern bedeuten, da sich viele Menschen eine Finanzierung nicht mehr leisten könnten. Zu einem Platzen der Immobilienblase wird es jedoch nicht kommen. Ein dramatischer Werteverfall und Preisverlust von Immobilien kann nur eintreten, wenn Banken ihre Kredite leichtfertig vergeben. Dies ist bei uns in Deutschland jedoch nicht der Fall. Die Bonität und der Eigenkapitalanteil des Antragstellenden werden vor der Kreditgenehmigung genau geprüft. Zudem hat die BaFin die Banken erst kürzlich dazu aufgefordert, die Voraussetzungen für die Kreditvergabe zu verschärfen. Mehr dazu erfahren Sie in McMaklers Magazin.

Lässt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt nach, kann dies sogar etwas Gutes bedeuten: Der Druck auf die Kaufpreise würde deutlich nachlassen, wodurch sich der Markt wieder entspannen könnte und wir in Zukunft vielleicht etwas gesenkte Preise sehen würden.

Fest steht, dass die Eigenheimfinanzierung in der Zukunft deutlich teurer wird, als sie es heute ist. In den letzten zehn Jahren waren Immobilien trotz der hohen Preise so erschwinglich wie noch nie. Nun wird der ein oder andere den Kauf einer Immobilie noch einmal überdenken müssen.

Wer in der nahen Zukunft eine Immobilienfinanzierung geplant hat, sollte mit dem Antrag nicht mehr zu lange warten. Obwohl die Bauzinsen in den letzten Monaten bereits gestiegen sind, kann man sie im Vergleich zur letzten Dekade immer noch als niedrig bezeichnen. Auch im Jahr 2022 können Sie also einen Immobilienkredit zu relativ günstigen Konditionen erhalten.

Steht eine Anschlussfinanzierung an, sollte diese im aktuellen Zinsumfeld möglichst schnell vorangetrieben und mit einer langen Vertragslaufzeit abgeschlossen werden. Eine andere Möglichkeit wäre auch der Abschluss eines Forwarddarlehens. Diese Darlehensart eignet sich für alle Darlehensnehmer, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten zwei bis fünf Jahren ansteht. Mit dem Forwarddarlehen können Sie sich bereits jetzt die aktuellen, günstigen Bauzinsen für die Zukunft sichern.