Wertverlust, Zinsanstieg, Marktcrash? Die Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Letztes Update: 21.03.2022

Anleger stellen sich die Frage, welche Auswirkungen der Krieg auf die Märkte in Europa haben könnte.

Die Nachrichten aus der Ukraine schockieren die Welt. Täglich werden wir mit der tragischen Realität des Krieges konfrontiert. Wir sehen die Bilder zerstörter Bauwerke in den Medien und an den Bahnhöfen stehen die Menschen, die die Ukraine mit ihrem letzten Hab und Gut verlassen mussten, um ihr Leben zu retten.
In erster Linie ist der Ukraine-Krieg eine humanitäre Krise. Dass die Sicherheit der ukrainischen Bevölkerung zurzeit die oberste Priorität darstellt, ist keine Frage. Die Auswirkungen auf die Wirtschaft und die Märkte in Europa stehen derzeit im Hintergrund. Dennoch fragen sich viele Anleger und Investoren zurecht, wie der Krieg in der Ukraine Deutschland ökonomisch treffen wird, gerade im Hinblick auf die zahlreichen DAX-Werte, die seit dem Beginn des Krieges stetig an Börsenwert verlieren. Von den Sanktionen gegen Russland ist der Markt für Gas und Erdöl massiv betroffen. Hierdurch wird nicht nur die Energie teurer, sondern es steigt auch die Inflationsrate und damit die Zinsen. Was steigende Zinsen zu bedeuten haben, wissen wir. Werden die Immobilienpreise kippen? Oder schlimmer noch: Könnte es sogar zu einem Marktcrash kommen?

In diesem Artikel klärt McMakler auf, welche Auswirkungen der Ukraine-Krieg auf den deutschen Immobilienmarkt hat und was Sie als Anleger nun beachten müssen.

Wer energieeffizient wohnt, ist im Vorteil

Über die Hälfte des in Deutschland verbrauchten Erdgases, rund 55 Prozent, kommt aus russischen Rohrleitungen. Doch wegen des Krieges sind die deutschen Gasspeicher nun so leer wie nie zuvor. Was bedeutet das für uns
Erdgas wird schon bald zu einem sehr raren und teuren Gut werden. Bereits jetzt sind die Gaspreise teilweise um mehr als 50 Prozent gestiegen. Auch Steinkohle, die in Deutschland noch häufig zur Energieerzeugung genutzt wird, und Erdöl, werden zu großen Teilen aus Russland importiert.

Zum Heizen unserer Häuser und Wohnungen sind wir sehr stark auf das Gas aus Russland angewiesen. Wird das Erdgas teuer, werden auch bald unsere Heizkosten unkontrolliert in die Höhe schießen. Dies bedeutet auch, dass die Mietnebenkosten steigen werden, was wiederum die Zahlungsbereitschaft der Mieter beeinflussen wird.
Für Besitzer von Zinshäusern und vermieteten Immobilien bedeutet dies, dass es vorerst eine Verlangsamung des bisher rasanten Anstieges der Mietpreise geben wird. Von diesen Effekten nicht betroffen sind allerdings energieeffiziente Gebäude, die von Gas und fossilen Energieträgern unabhängig sind. Wer seine Immobilie bereits energetisch saniert hat oder eine energieeffiziente Immobilie besitzt, ist hier im Vorteil.

Über die Hälfte des in Deutschland benötigten Erdgases kommt aus Russland.

Der drastische Anstieg der Energiepreise zeigt deutlich, wie wichtig die Unabhängigkeit von Gas-, Kohle- und Erdölimporten aus Russland ist. Nun heißt es, die alternative Energiegewinnung voranzutreiben und den Energieverbrauch landesweit zu reduzieren. Bereits zum Amtsantritt kündigte die Regierung eine Reihe ambitionierter Vorhaben im Bereich Energieeffizienz an. Der enorme Anstieg der Energiepreise aufgrund des Ukraine-Krieges macht deutlich, dass die Umsetzung dieser Maßnahmen beschleunigt und verschärft werden muss. Die Bereitschaft, für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen auch etwas tiefer in die Tasche zu greifen, dürfte angesichts der steigenden Energiekosten bei vielen Hauseigentümern auf jeden Fall zugenommen haben.

Alles wird teurer – und knapper

Die steigenden Gaspreise verursachen nicht nur kalte Wohnungen. Auch auf dem Kapitalmarkt ziehen schwarze Wolken auf, denn mit den steigenden Gaspreisen und Lieferengpässen aus Russland nimmt auch die Inflation mehr und mehr an Fahrt auf. Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch nicht absehbar, wie hoch die Inflationsrate in diesem Jahr steigen wird. Jedoch steht fest, dass die anfänglichen Prognosen der Europäischen Zentralbank von 3,3 Prozent weit übertroffen werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft IW stellte erste Berechnungen auf: Sollten die Gaspreise um 50 Prozent steigen, wird sich die Inflationsrate auf etwas über 6 Prozent erhöhen. Auch der IW-Präsident Marcel Fratzscher vermutet, dass die Inflationsrate in diesem Jahr 5 bis 10 Prozent erreicht. Wie hoch die Inflationsrate letzten Endes ausfallen wird, hängt davon ab, wie sich der Krieg in der Ukraine weiterentwickelt.

Üblicherweise hat eine Inflation einen positiven Effekt auf die Mietrenditen. Steigt die Inflation, können Besitzer von Zinshäusern und anderen vermieteten Immobilien die Mieten einfach entsprechend anpassen. Diesmal geht das aber nicht so einfach, denn der größte Teil der Inflation tritt über die steigenden Öl- und Gaspreise ein.

Öl und Gas sind nicht die einzigen Güter, deren Verknappung die Inflation vorantreibt. Die Ukraine gehört zu Deutschlands primären Weizenlieferanten. Seit Beginn des Krieges in der Ukraine ist auch der Preis für Weizen um mehr als 30 Prozent gestiegen. Nicht nur Energie wird teuer, sondern auch unsere Lebensmittel, Rohmaterialien und verarbeitete Produkte werden bald mehr kosten.

Wie reagiert die Zentralbank?

Die Europäische Zentralbank befindet sich in einem Dilemma: Zinsen anheben oder nicht?

Nun stellt sich natürlich die Frage, wie die Europäische Zentralbank auf den Krieg in der Ukraine, die Inflation und die steigenden Energiepreise reagieren wird. Denn eigentlich steht sie vor einem Dilemma: Würde der Preisanstieg mit einer hohen Nachfrage zusammenhängen, könnte die Zentralbank einfach die Zinsen erhöhen. Nun ist es jedoch so, dass der Preisanstieg mit einer Rohstoffknappheit einhergeht. Eine Knappheit kann auch durch eine Zinserhöhung nicht reduziert werden. Höchstens würden die Preise von anderen Gütern, wie beispielsweise von Lebensmitteln, nach unten gedrückt werden.

Tatsächlich würde eine Zinserhöhung mehr Schlechtes als Gutes mit sich bringen: Die deutsche Wirtschaft wird vom Krieg in der Ukraine stark getroffen. Durch steigende Zinsen könnten viele Unternehmen in ihrer Zahlungsfähigkeit bedroht sein. Dies würde den wirtschaftlichen Abschwung, welcher unvermeidlich Folge des Ukraine-Krieges sein wird, beschleunigen.

Die EZB hat stattdessen einen ganz anderen Kurs gewählt: Anstatt die Zinsen zu erhöhen, sollen die milliardenschweren Anleihekäufe, die von der Zentralbank getätigt werden, schneller gedrosselt werden als ursprünglich geplant.

Doch auch wenn die Europäische Zentralbank nicht mit einer Zinsanhebung reagiert, sieht der Kapitalmarkt die Inflation ganz genau. Geldgeber brauchen trotz Inflation eine Kompensation, weshalb die Zinsen bei langfristigen Laufzeiten nun ansteigen. Je länger die Inflation anhält, desto höher werden die Anleihezinsen steigen.

Die Zinsen für Immobilienkredite sind in den vergangenen Wochen bereits sehr stark gestiegen, der Leitzins bleibt vorerst bei null. Trotz des Zinsanstiegs befinden wir uns jedoch weiterhin in einer Niedrigzinsphase. Benötigen Sie aktuell einen Kredit oder überlegen es sich, ein langfristiges Darlehen aufzunehmen, sollten Sie die Zinssätze möglichst langfristig festschreiben.
Auch Banken fangen an, die Grenze für die maximale Beleihung zu senken. Dies bedeutet, dass Bauherren und Kaufinteressenten demnächst mehr Eigenkapital aufbringen müssen, um eine Immobilie zu finanzieren.

Inflationsschutz wird in der nächsten Zeit zu einem besonders wichtigen Thema werden. Besonders Immobilien gelten in Krisenzeiten als sichere Geldanlage. Doch wie ist es in diesem Fall?

Was bedeutet der Ukraine-Krieg nun für Investitionen in den Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt ist nach wie vor ein stabiler Markt zum Investieren.

Der Krieg in der Ukraine belastet die deutsche Wirtschaft enorm. Auch der Immobilienmarkt ist indirekt vom Krieg in der Ukraine betroffen. Durch die steigenden Gas- und Ölpreise verlieren nicht-energieeffiziente Immobilien an Wert und die Mietrenditen sinken. Bauen und Kaufen wird mit den Sanktionen gegen Russland, den steigenden Gaspreisen und der Inflation immer teurer werden.

Sachwerte sind normalerweise zu Zeiten der Inflation ein besonders beliebter Asset. Die Menschen wollen ihr Geld in Sicherheit bringen und investieren es deswegen in Vermögenswerte, wie Immobilien oder Aktien. Doch laut des IW-Immobilienökonomen Michael Voigtländer hat der Immobilienboom jetzt ein Ende. Heißt das, man sollte lieber in Aktien investieren?

Die gesamte Situation in der Ukraine ist ein großes Fragezeichen. Niemand weiß, wie sich der Krieg weiter entwickeln wird. Genau diese Unsicherheit zeigt sich auch an der Aktienbörse, wo zahlreiche Börsenwerte kontinuierlich auf Talfahrt sind.

Wohnimmobilien sind dagegen auch heute ein relativ sicheres Asset. Wohnungen werden schließlich immer gebraucht, gerade in Deutschland sind wir uns dessen bewusst. Neben den deutschen Einwohnern gibt es nun auch eine weitere Gruppe auf dem Markt, die die Nachfrage vorantreiben wird. Deutschland erwartet derzeit ca. 100.000 Flüchtlinge aus der Ukraine, die auf die Bundesländer verteilt werden.

Auch die Flüchtlinge aus der Ukraine brauchen nun Wohnungen in Deutschland.

Der Wert von nicht-energieeffizienten Gebäuden wird sinken. Jedoch bedeutet dies auch, dass eine große Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien entstehen wird und ein Ansturm auf Sanierungen bevorstehen könnte.

Dass der Immobilienboom vorbei ist, bedeutet nicht zwangsweise etwas Schlechtes. Viel eher werden wir nun einen Markt erleben, der sich normal entwickelt und in dem Mieten und Kaufpreise nicht mehr ganz so extrem steigen wie bisher. Eine Nachfrage wird es immer geben.

Investoren können nun aufatmen: Der Wohnimmobilienmarkt bleibt auch trotz des Krieges in der Ukraine weiterhin stabil. Zwar werden Mietrenditen in Zukunft erst einmal weniger profitabel werden, jedoch sind Immobilien, vor allem energieeffiziente Gebäude, weitgehend inflationsfest. Der Immobilienmarkt bleibt also weiterhin ein Markt, der auch für langfristig agierende Investoren Potenzial hat, und gestärkt aus der Krise hervorgehen wird.

Leere Innenstadt während des Lockdowns
Blick auf die Europäische Zentralbank.
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