Baufinanzierung: BaFin bremst die Immobilienkredite

Seit langem steigen die Immobilienpreise auf dem deutschen Immobilienmarkt ungebremst: Experten warnen vermehrt vor der Gefahr einer Immobilienblase, die weitreichende Folgen haben könnte. Nicht nur Privatpersonen, sondern auch Banken könnten durch einen zu heiß gelaufenen Immobilienmarkt massiv geschädigt werden. Die Finanzaufseher haben nun reagiert: In Zukunft soll es schwerer und teurer werden, einen Immobilienkredit zu erhalten. Für diejenigen, die sich den jahrelangen Traum vom Eigenheim noch erfüllen wollen, könnte dies eine schockierende Nachricht sein. Ist der Traum von den eigenen vier Wänden nun ausgeträumt?
In diesem Artikel klärt McMakler darüber auf, was der Beschluss von BaFin für Immobilienkredite bedeutet und wie die Finanzierung Ihres Eigenheims in Zukunft aussehen wird.

Immobilienkredite sollen demnächst teurer werden: Aufgrund der stetig steigenden Preise auf dem Wohnungsmarkt ist das Risiko für Banken bei einer Finanzierung hoch. Um sich dagegen abzusichern, sollen die Banken nun nach dem Willen des Ausschusses für Finanzstabilität mehr Eigenkapital für Immobilienkredite vorhalten. Zum Ausschuss gehören sowohl Vertreter des Bundesfinanzministeriums, der Bundesbank und der Finanzaufsicht BaFin.

Nach dem Beschluss der BaFin sollen sich die Banken einen „antizyklischen Kapitalpuffer“ von 0,75 Prozent aufbauen. Der antizyklische Kapitalpuffer ist ein Instrument der Bankenaufsicht, das die Widerstandsfähigkeit von Banken in Krisenzeiten erhöhen soll. Dabei handelt es sich um eine Summe von 17 Milliarden Euro, beim sektoralen Wohnkredit soll der Puffer ca. 5 Milliarden Euro betragen. Aufgrund der Corona-Pandemie wurde der Puffer auf 0 Prozent gesenkt, zuvor betrug er 0,25 Prozent.

Die Banken haben bis Februar 2023 Zeit, sich den Puffer aufzubauen.

Diese Maßnahmen der Banken wirken auf den ersten Blick beunruhigend. Wieso sollen sich die Banken plötzlich schützen? Kommt es zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt? Die Vizepräsidentin der Bundesbank Claudia Buch klärte jedoch auf, dass es sich um rein präventive Maßnahmen handele. Da die Immobilienpreise in Deutschland rasant steigen, sollen sich die Banken mittels des Kapitalpuffers vor Kreditausfällen schützen und besonders vorsichtig bei der Vergabe von Immobilienkrediten sein.

Die BaFin fürchtet schon seit langem, dass der Immobilienmarkt zu heiß laufen könnte. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind deutlich gestiegen, die Bundesbank schätzt, dass das derzeitige Preisniveau 10 bis 30 Prozent über dem gerechtfertigten Preis liegt. Insbesondere in der Region Frankfurt ist die Gefahr einer Immobilienblase hoch. Zwar beschert der boomende Immobilienmarkt den Banken gute Geschäfte, sollten die Preise jedoch einbrechen, wären auch sie negativ betroffen. Immobilien dienen als Sicherheit der vorgegebenen Immobilienkredite. Fällt deren Wert, wird es für Kreditnehmer und -geber schwierig. Die Banken sollen in Zukunft sicherstellen, dass die Kreditnehmer die Zahlungen für Zins und Tilgung des Immobilienkredits auch bei einem höheren Zinsniveau leisten können.

Auch die Bauzinsen auf dem Markt steigen seit Anfang des Jahres rasant an. Im Grunde genommen ist der Anstieg der Zinsen für die Banken eine gute Nachricht. Steigen die Zinsen moderat und kontrolliert, so profitieren die Banken davon. Die Angst vor einem unkontrollierten Anstieg der Marktzinsen ist jedoch hoch. Kommt es zu einem plötzlichen, rasanten Anstieg, kann dies drastische Folgen haben. Rund die Hälfte aller Immobilienkredite wird in Deutschland mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren vergeben. Steigen die Marktzinsen zu stark an, besteht die Gefahr, dass die Banken plötzlich viel höhere Kosten refinanzieren müssen und Verluste erleiden.

Die Zinsen in der Baufinanzierung sind direkt an die Rendite der Bundesanleihe gekoppelt. Hypothekenzinsen in der Baufinanzierung sind mit den Zinsen für Pfandbriefe verbunden, die sich parallel zur Rendite der Bundesanleihe entwickeln. Somit führen steigende Anleiherenditen auch zu höheren Bauzinsen. Zudem treibt die höhere Inflation die Zinsen in die Höhe.

All dies führt dazu, dass die Immobilienkredite in Zukunft teurer werden: Allein im Januar haben sich die Zinsen für einen zehnjährigen Immobilienkredit von 1 auf rund 1,15 Prozent erhöht. Dies ist auch nicht das Ende: Im Laufe des Jahres sollen die Zinsen noch weiter ansteigen.

Für viele, die sich in diesem Jahr ein Eigenheim haben finanzieren wollen, sind dies bedrückende Nachrichten. Ist der Traum vom Eigenheim ein für alle Mal geplatzt? Doch der Eingriff von BaFin muss nicht als böses Omen gesehen werden. Vielmehr handelt es sich auch um einen Aufruf zur Vorsicht für den potenziellen Käufer. Die steigenden Immobilienpreise bedeuten auch für den angehenden Hauskäufer eine Gefahr. Platzt der Immobilienkredit, hat dies schwere finanzielle Folgen und kann den Kreditnehmer sogar in den finanziellen Ruin treiben. Die Banken werden deswegen nun bei der Vergabe von Immobilienkrediten zurückhaltender agieren und einen höheren Zins fordern. So wird sichergestellt, dass nur der, der sich das Haus auch wirklich leisten kann, einen Immobilienkredit erhält.

Die schlechte Nachricht: Tatsächlich könnte es nun für Kaufinteressenten schwierig werden, einen Immobilienkredit zu bekommen. Die BaFin rät den Banken, Versicherungen und sonstigen Kreditgebern, in Zukunft besonders vorsichtig bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu sein und will nun verbindliche Maßnahmen zur Vergabe von Immobilienkrediten festschreiben.

Für den Immobilienkäufer bedeutet dies: Die Konditionen für einen Immobilienkredit werden deutlich schlechter. Jedoch sollen die Maßnahmen den Käufer auch schützen: Wegen der steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt sind einige Kaufinteressenten bereit, an ihr finanzielles Limit zu gehen und sich stark zu verschulden, nur um sich endlich das lang ersehnte Haus kaufen zu können. Doch Immobilienkredite sollen nicht übertrieben werden. Mehr als 40% des Nettoeinkommens sollte nicht für Zins und Tilgung des Immobilienkredits draufgehen. Nur wer sich das Haus wirklich mit genügend Eigenkapital leisten kann, wird in Zukunft einen Immobilienkredit erhalten.