Steigende Hypothekenzinsen? Zeit für Forward-Darlehen

Letztes Update: 22.07.2021

Kaufen ist teuer, bauen ist günstig. Diese Tendenz hat sich den letzten 20 Jahren immer weiter verstärkt. Während die Immobilienpreise Rekordhöhen erreichen, liegen die Bauzinsen im Keller – daran hat auch die Corona-Krise nichts verändert. „Einiges spricht dafür, dass sich das wieder mittelfristig wieder ändern wird“, sagt Lam Son Nguyen, Vice President Strategy & Business Development von McMakler. Daher lohnt sich ein Blick auf sogenannte Forward-Darlehen, die niedrige Zinsen zur Anschlussfinanzierung sichern.

Was sind Forward-Darlehen?

Gerade Baukredite werden oftmals über einen langen Zeitraum abgeschlossen. Dabei ist es üblich, sich vertraglich mit der Bank auf einen Zeitraum zu einigen, in denen für die Tilgungsraten ein bestimmter Zinssatz gilt. Wenn nach dem Ablauf dieser Zinsbindung, die beispielsweise für fünf, zehn oder 15 Jahre zugesichert wird, noch immer Schulden bei der Bank bestehen, muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. In einem solchen Fall schickt die Bank einen Vorschlag für die künftige Verzinsung, der aber nicht zwangsläufig angenommen werden muss.

Zuletzt befanden sich die Hypothekenzinsen auf einem dauerhaften historischen Tiefststand. Bei dieser Aussicht bestand kein Grund zur Sorge, dass die Anschlussfinanzierung wesentlich teurer wird. In Zeiten steigender Zinsen besteht jedoch durchaus die Gefahr, dass die neuen vereinbarten Raten wesentlich teurer werden. In einem solchen Fall hilft ein so genanntes Forward-Darlehen.

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein Annuitätendarlehen für die vereinbarte Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung. „Zur Planungssicherheit kann es jedoch schon vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. So ist es möglich, sich günstige Zinsen zu sichern. Allerdings gleicht die Bank diesen Vorteil zumeist mit einen Zinsaufschlag aus“, erklärt Lam Son Nguyen. Üblicherweise steigt der Zinssatz monatlich um 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte.

Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung der Restschuld nach der vereinbarten Zinsbindung.

Kein Bedarf für Forward-Darlehen in Niedrigzins-Zeiten

Derzeit sind Baukredite billig wie kaum zuvor in der jüngeren Vergangenheit. Die Kurve für Bauzinsen zeigt schon seit Jahren nach unten. Verantwortlich dafür ist die Niedrigzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB). Solange die EZB den Leitzins bei null Prozent belässt, bleiben die Tilgungssätze günstig.

Im Frühjahr 2020 erreichten die Hypothekenzinsen ihren historischen Tiefstand. Die folgenden Monate standen im Zeichen der Corona-Krise – die Zinsen änderten sich daraufhin kaum. Auch im Juni 2021 sprach die EZB davon, ihren Leitzins weiterhin bei null Prozent zu belassen. Grundsätzlich wären davon auch Bauzinsen betroffen. Allerdings sprechen zwei wichtige Gründe dafür, dass die Zinsen wieder steigen werden.

Warum die Bauzinsen wieder steigen dürften

Auf der ganzen Welt lässt sich derzeit ein Bauboom beobachten. „In China ist die Nachfrage nach Baustoffen aktuell so groß, dass die Baustoffe knapp werden. Eine Verknappung geht mit Lieferengpässen und Preisexplosionen einher“, so Lam Son Nguyen. Aber auch in den USA sei die Entwicklung ähnlich.

Die Hypothekenzinsen werden wieder steigen und damit wird der Bedarf nach Forward-Darlehen wieder zunehmen.

Ein weiterer Trend, der seit zu Beginn des Jahres 2021 zu beobachten ist: Die Inflation zieht wieder an. Im Mai 2021 betrug die Inflationsrate in Deutschland 2,5 Prozent und erreichte damit den höchsten Stand seit knapp zehn Jahren.

Wo gibt es die günstigsten Angebote für Forward-Darlehen?

Für Forward-Darlehen mit kurzer Laufzeit lohnt sich ein Blick auf regionale Banken, da diese durchaus wettbewerbsfähige Angebote bieten. Für Forward-Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen für eine Laufzeit von zehn Jahren sind die kreditgebenden Banken oftmals gute Ansprechpartner. Günstige Konditionen werden oftmals unabhängig von der Vorlaufzeit und der Zinsfestschreibung gewährt.

Nachrechnen, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt

Hält der aktuelle Trend an, werden die Hypothekenzinsen in den nächsten Monaten nach langer Zeit wieder steigen. Für alle Baukreditnehmer könnten diese steigenden Zinsen zu höheren Tilgungsraten führen, wenn sich die Zinsbindung dem Ende nähert. In diesem Fall lohnt es sich, gute Angebote zur Anschlussfinanzierung einzuholen. Ein Forward-Darlehen kann in dynamischen Zeiten helfen, anfallende Zinskosten abzufedern. Allerdings wird eine solche Vereinbarung immer mit Zinsaufschlägen verrechnet. Deshalb sollten Sie genau nachrechnen, ob sich das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung lohnt.

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