Erbrecht bei Immobilien – Eine Einführung

Das Erbrecht ist in Deutschland im Grundgesetz verankert. Es zählt also zu den Grundrechten. Der größte Teil der Erbangelegenheiten ist aber im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, vor allem für den Fall, dass kein gültiges Testament vorhanden ist.
Das Erbrecht enthält Regelungen darüber, wer das Vermögen eines Verstorbenen erhält oder anteilig erhalten muss.

Der Erblasser kann noch zu Lebzeiten durch eine letztwillige Verfügung beeinflussen, wer Erbe wird und wie das Erbe aufgeteilt wird. Eine letztwillige Verfügung kann entweder ein Testament oder ein Erbvertrag sein.

2. Gesetzliche Erbfolge im Erbrecht

Die gesetzliche Erbfolge regelt die Rechtsnachfolge, wenn es keine letztwillige Verfügung der verstorbenen Person gibt, diese nicht wirksam ist oder erfolgreich angefochten wurde. Auch wenn der testamentarisch eingesetzte Erbe das Erbe ausschlägt, greift die gesetzliche Erbfolge. Als gesetzliche Erben werden im BGB enge Verwandte, Ehegatten von Erblassern, sowie der Staat definiert. Der Staat erbt nur dann, wenn ein Erblasser niemanden sonst als Erben eingesetzt hat und es keine anderen gesetzlichen Erben gibt.
Die gesetzlichen Erben sind in Erben unterschiedlicher Ordnungen eingeteilt.

¹Die Kinder eines Erben (nicht Erblassers), erben nur dann, wenn ihre Eltern bereits verstorben sind.
Erbrechtlich geregelt ist, dass nur die Erben einer Ordnung erben. Gibt es also Erben erster Ordnung, wird das Erbe vollständig unter ihnen aufgeteilt. Erst, wenn es keine Erben erster Ordnung gibt, wird das Erbe unter den Erben zweiter Ordnung aufgeteilt.
Eine Ausnahme bilden überlebende Ehegatten oder Lebenspartner. Sie gehören quasi zu keiner Ordnung und erben immer anteilig. Das bedeutet konkret: Gibt es Verwandte erster Ordnung, erbt der Ehe- oder Lebenspartner ein Viertel des Vermögens. Gibt es keine Erben erster Ordnung, erben Ehe- und Lebenspartner die Hälfte.

Wer mit der gesetzlichen Erbfolge nicht einverstanden ist, kann durch ein Testament oder einen Erbvertrag, Einfluss auf die Verteilung seines Nachlasses nehmen. Auch mit Blick auf die Erbschaftssteuer kann es sinnvoll sein, eine gut durchdachte Nachlassregelung zu haben.
Ein Testament kann rechtsgültig alleine erstellt werden, solange es handschriftlich vom Erblasser verfasst wurde. Wenn es viel zu vererben gibt oder Immobilien Teil des Vermächtnisses sind, sollte lieber ein Notar hinzugezogen werden. Dann ist sichergestellt, dass das Testament nicht verloren geht und die Verfügungen umgesetzt werden können. Ein Testament kann vom Erblasser persönlich und so oft wie gewünscht verändert werden.

Auch ein Erbvertrag regelt, was mit dem Vermögen einer Person passiert, falls diese stirbt. Der maßgebliche Unterschied zu einem Testament liegt in der Tatsache, dass ein solcher Vertrag bindend ist. Das bedeutet auch, dass nachträgliche Änderungen an der Nachlassregelung, die die Erfüllung der Vertragsbedingungen verhindern, unwirksam sind.
Welches Interesse könnte ein Erblasser an so einem bindenden Vertrag haben? Die Nachlassregelung kann an Bedingungen und Auflagen geknüpft werden. So kann zum Beispiel eine Immobilie an eines der Kinder vererbt werden, mit der Auflage, dass dem verwitweten Ehepartner ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird.
Wichtig: Der Erbvertrag muss durch den Erblasser höchstpersönlich und in Anwesenheit eines Notars und allen beteiligten Parteien, abgeschlossen werden.

Immobilien in der Nachlassregelung

Insbesondere dann, wenn Immobilien Teil des Nachlasses sind, ist es dringend ratsam eindeutige Regelungen zu treffen. Denn wenn keine Regelungen getroffen werden, kann es durch die gesetzliche Erbfolge dazu kommen, dass eine Erbengemeinschaft entsteht. Solch eine Erbengemeinschaft führt nicht immer, aber durch aus des Öfteren zu Streitigkeiten. Gründe sind dann meistens unterschiedliche Absichten über die Nutzung der Immobilie.

Das BGB sieht eine vollständige Enterbung enger Verwandter nicht vor und sichert nahen Verwandten den sogenannten Pflichtteil, als gesetzliche Mindestbeteiligung, zu. Deshalb sind einige Personen in einem Erbfall pflichtanteilsberechtigt. Dazu gehören Ehegatten, Eltern und die ehelichen, unehelichen und adoptierten Kinder und Enkelkinder eines Erblassers. Die Höhe des Pflichtteils orientiert sich an der Höhe des Erbanteils, der durch die gesetzliche Erbfolge entstehen würde. In Deutschland handelt es sich beim Pflichtteil in der Regel um die Hälfte des durch die gesetzliche Erbfolge vorgesehenen Erbteils. Wenn einer pflichtanteilsberechtigten Person weniger als der Pflichtteil zugedacht wird, hat diese einen Pflichtanteilsergänzungsanspruch.

Pflichtteil und Immobilien

Der Pflichtteil ist ein Geldanspruch. Das kann bedeuten, dass wenn ein Sachwert, wie zum Beispiel eine Wohnung geerbt wird, der Person die als Erbe eingesetzt wurde, Probleme bei der Auszahlung des Pflichtteils entstehen könnten. Es empfiehlt sich also im Interesse der Erben, als Erblasser darauf zu achten, dass alle Pflichtanteilsberechtigten Personen auch mindestens mit ihrem Pflichtanteil bedacht werden.

Ein Erbschein ist ein Nachweis darüber, dass die darin genannte Person tatsächlich rechtsgültiger Erbe eines Nachlasses ist. Insbesondere bei vererbtem Bankguthaben, Schließfächern oder Immobilien und Grundbesitz ist es notwendig einen Erbschein vorweisen zu können.
Andere Nachweise können schriftliche Testamente oder Erbverträge sein. Notariell beglaubigte Testamente und Erbverträge haben häufig eine ausreichende Beweiskraft.

Lesetipp: Informationen zur Leibrente